Налоги с продажи недвижимости

[Quirrel]

Здравствуйте.

я честно почитала тему. но ситуации абсолютно такой не вижу.

Подскажите, пожалуйста, есть ли возможность минимизировать налог в нашем случае:

ДДУ 2009год. 6,65млн.р.

акт-передачи помещения 2011 год.

св-во о собственности 2013год.

3 собственника в равных долях, один из них несовершеннолетний. официально работает (т.е. может претендовать на вычет насколько я понимаю) 1 совершеннолетний. муж. жена в декрете.

Хотим сменить район города. Стоим перед выбором - продавать сейчас или подождать 3 года, т.к. 730 тысяч налога это очень много, и терять их при покупке альтернативы очень жалко.

[Alexss777]

Стоим перед выбором - продавать сейчас

Продавайте сейчас. В договоре ставьте 6 650 000 р. Налога не будет.

[Quirrel]

Alexss777, Спасибо!

а если написать реальные 8 000 000р

то налог будет с 1 350 000? 8-6,65=1,35 х.13 = 175 500р - верно?

[Diss]

то налог будет с 1 350 000? 8-6,65=1,35 х.13 = 175 500р - верно?

Было бы верно, если бы налогоплательшик был один.

Но у вас три налогоплательщика, каждый из которых (включая ребенка) должен будет отчитаться за продажу своей доли. Декларацию за несовершеннолетнего составляет и подписывает один из родителей. Поэтому в вашем случае важно понять, кто конкретно какие средства выплачивал (на чье имя составлены платежные документы), с тем, чтобы при продаже оптимально распределить стоимость всей квартиры по долям.

Ну и не забывайте про имущественный вычет на покупку, здесь тоже есть пространство для маневра. Возможно, если подойти к оформлению документов с умом, то платить налог будет не нужно.

[Quirrel]

Diss, Спасибо, как всё сложно.

мы покупали на субсидию. у ребенка 1/3 из 85кв.м. опека требует чтобы независимо от размера и суммы покупки ребенку было выделено 28 кв.м. (ну а при смене района нам хватит скорее всего только на 60 кв.м., и если ещё и мат.капиталом воспользоваться - то вообще на 4 доли нужно делить) про имущественный вычет я ещё хуже представляю.

Скажите, я правильно понимаю, что если продавать по договору по той же цене что и покупали то ото всей мороки с налогами мы будем избавлены. а если указывать цену выше - то нужно найти аудитора, который поможет рассчитать и оптимизировать?

[Diss]

Скажите, я правильно понимаю, что если продавать по договору по той же цене что и покупали то ото всей мороки с налогами мы будем избавлены

В общем случае - правильно.

Но у вас есть особенности.

Во-первых, у вас собственность долевая, и это придает налоговым правоотношениям определенную специфику.

Во-вторых, вы покупали квартиру на субсидию, а это обстоятельство тоже может иметь значение при налогообложении.

Поэтому в вашем конкретном случае я бы рекомендовал сходить к консультанту в любом случае. Москва - большой город, наверное, найти эксперта приличного уровня - не проблема. Стоимость консультации даже супер-специалиста несравнима с потерями, которые вы можете понести, если допустите ошибку при налоговом планировании. Я бы даже рекомендовал две консультации. Сперва сходить с документами и получить общие рекомендации по поводу того - что и за сколько продавать, квартиру в целом, или доли по отдельности, и т.д. А уже когда выйдете на сделки - сходить и дать на проверку проекты договоров.

[Diss]

Quirrel, полное избавление от головной боли с налогами даст трехлетняя задержка с продажей квартиры

[Quirrel]

Diss, Спасибо.

Будем думать эту мысль дальше.

3 года с даты выдачи свидетельств о собственности. так?

и я не знаю можно ли тут просить контакты юристов. не нарвусь на бан?

я просто уже ходила... но мне ничем не помогли. заплатила 1500р за то что услышала что про субсидии человек вообще не в курсе

[Diss]

3 года с даты выдачи свидетельств о собственности. так?

С даты регистрации права, она в свидетельстве внизу указана.

и я не знаю можно ли тут просить контакты юристов.

Здесь нужен даже не юрист, а именно налоговый консультант, возможно, аудитор. Даже не знаю, чем помочь, я в Москве никого не знаю

Единственное, что могу посоветовать - если не найдете нормального специалиста, и смена жилья не к спеху - лучше подождать. А если найдете, то, вероятнее всего, учитывая оба вычета, налогообложения удастся избежать.

[Quirrel]

Здесь нужен даже не юрист, а именно налоговый консультант, возможно, аудитор.

Ну вот где такого искать. надеялась на эту тему.

Даже не знаю, чем помочь, я в Москве никого не знаю

Эх. даже я одного юриста в Перми знаю.

А уже когда выйдете на сделки - сходить и дать на проверку проекты договоров.

а вот это получается уже в другое место. так?

[Diss]

а вот это получается уже в другое место. так?

Почему другой? Тот же.

Я не видел ваших документов, поэтому говорю условно.

Например, жилищный сертификат обналичивался через банк, и счет, через который переводились деньги, был открыт на имя вашего мужа. В этом случае, возможно, имеет смысл оформить три отдельных договора от имени каждого из собственников, в каждом из которых указать стоимость доли. Стоимость доли ребенка 1 млн.р, стоимость вашей доли - 1 млн р., а стоимость доли мужа - 6 млн. р. Тогда при заполнении декларации вы сможете за себя и за ребенка заявить налоговый вычет на 1 млн, а муж сможет заявить к зачету расходы в сумме 6.5 млн, и налог платить не придется. Это я примерно схему расписал, чтобы сказать точно - надо смотреть ваши платежные документы. Для этого и нужен специалист - чтобы вас сориентировать, а вы могли сориентировать своего риэлтора. И он же нужен, чтобы уже при выходе на сделку проверить соответствие договоров этой схеме.

Еще раз подчеркну: субъект налогообложения в РФ - гражданин, а не семья. Каждый отчитывается перед налоргами сам, за доход, который получил лично от продажи принадлежащего ему имущества. С некоторыми нюансами, которые могут быть обусловлены режимом совместной собственности, и на вас не распространяются, потому что ваша квартира - не в совместной собственности, а в долевой.

[Quirrel]

Diss, все так и было. счет на мужа. а покупатели с такими сложными схемами соглашаются?

[Diss]

а покупатели с такими сложными схемами соглашаются?

Покупатели, в большинстве, сами ничего не понимают, доверяют своим риэлторам и юристам. Объективно, ничего противозаконного в такой схеме нет, хотя некоторый дополнительный риск для покупателя есть. Здесь все зависит от умения вашего риэлтора вести переговоры В крайнем случае можно и в один договор все это соединить, только тогда вычет будет не миллион, а по 330 т.р. на вас и ребенка.

И я еще раз подчеркиваю - все это только теория. На практике - надо смотреть документы, смотреть, что у вас за субсидия. Я точно знаю, что суммы, обналиченные по государственным жилищным сертификатам, можно предъявлять к зачету как личные расходы, на этот счет есть разъяснения Минфина. А вот про вашу субсидию - ничего не знаю.

[stozhik]

и что это за решение такое вынес мировой суд ценой иска 1,1 млн.руб.?

Да там целая история была с владельцами 2/3. Люди оказались очень ушлыми и решили всю квартиру прибрать себе, так как на тот момент владельцем другой 1/3 доли был не я , а мой пожилой отец. Опуская все подробности , скажу, что я завернул этих уродов уже в рег.палате, откуда позвонил мой отец и попросил, чтобы я приехал поприсутствовать при сделке. Выпучив глаза, я узнал, что папа уже оформляет по какой то причине на них свою долю и, мало того, у них от него есть даже нотариальная доверенность на полное ведение всех дел и т.д.. Вобщем, подпоили старика, обманули...., слава богу, что я вовремя успел все аннулировать. Папа свою долю переписал на меня от греха подальше. Ну , а потом началось : раз мытьем с квартирой у них не получилось, значит надо катаньем. Папу в квартире стали всячески притеснять, не пускали в туалет, на кухню, лоджию и т.д.- он мне звонит, жалуется, я приезжаю с участковым - эти уроды, как шелковые, мол мы не при делах , у нас все тихо мирно..., как уезжаю, начинается все по новой. Но это бы еще полбеды. Дело в том, что квартира то двух-комнатная, а папиных всего 1/3 и по площади комнат она естественно никак не совпадает, т.е. папе вроде как положено занимать9,4м2, а он занимает 13,1 м2 - это маленькая комната без выхода на лоджию. Вот они и подали иск с требованием закрепить за ними большую комнату, а также почти 4 м2 в маленькой комнате, где живет папа -мол мы туда поставим кровать и поселим жильца на 4 м2. Вобщем, судился, судился я с этими уродами, может быть даже и выиграл бы, но после 8-ого заседания, мне туда ходить надоело - из пустого в порожнее. Вот и предложил мировое соглашение, что я выкупаю оставшиеся 2/3 в этой квартире - я эти козлины согласисись. Вот так и получилось, что 2/3 я выкупал как бы по решению суда. Сейчас я папе купил однокомнатную квартиру, а эту продаю, чтобы вернуть деньги.

Если не сильно утомил, ответьте все же , кто знает, надо ли мне налоги то платить все таки или нет с продажи этой двушки?

Спасибо.

[Diss]

надо ли мне налоги то платить все таки или нет с продажи этой двушки?

Дискуссионный вопрос. В законодательстве однозначно не разрешен.

Минфин, который по закону наделен правами давать разъяснения по вопросам налогового законодательства, считает, что дату начала владения квартирой в вашем случае надо считать с приобретения права на долю, т.е. с 2009 г. Если так считать, то налог вы платить не должны, и даже не должны подавать налоговую декларацию.

В реальности, в некоторых регионах инспекции имеют по этому поводу свое мнение, и, возможно, за право не платить налог вам придется судиться.

[stozhik]

Дискуссионный вопрос. В законодательстве однозначно не разрешен.

Минфин, который по закону наделен правами давать разъяснения по вопросам налогового законодательства, считает, что дату начала владения квартирой в вашем случае надо считать с приобретения права на долю, т.е. с 2009 г. Если так считать, то налог вы платить не должны, и даже не должны подавать налоговую декларацию.

В реальности, в некоторых регионах инспекции имеют по этому поводу свое мнение, и, возможно, за право не платить налог вам придется судиться.

Большое спасибо за разъяснение!

[Joyce_Joyce]

Создала отдельную тему, но потом нашла эту. Заранее прошу прощения у модераторов (снесу,если нужно)

Имеем в собственности квартиру, 4 взрослых собственника. В собственности более трех лет.

Хотим сократить число собственников по обоюдному согласию.

Двое собственников согласны подарить свои доли оставшимся двум собственникам. Таким образом Договор пойдет на регистрацию, и в нем будут только двое собственников.

Как в этом случае обстоит дело с продолжительностью собственности?

Попадаем ли мы при продаже квартиры на "менее 3-х лет в собственности? Или это как присоединение долей? Ведь двое собственников остались те же?

Большое спасибо

Благодарна за любую консультацию.

[Олия]

При продаже налога не будет.

[Валерия73]

Платить или не платить??? вот в чем вопрос....

Добрый день! Прочитала почти всю тему.... Напишу как поняла - пожалуйста подтвердите или (слава богу) опровергните....

продавали квартиру целиком... 2 комнаты - 3 доли, одна доля (первая комната) меня не интересует, две доли в комнате -мои муж и дочь несовершеннолетняя (приватизация 2012 года)... две доли, комната по договору за 2000 т.р. - мы "попадаем" на налог с 1000 т.р., так как продавалась в итоге вся квартира как объект?

[Diss]

две доли, комната по договору за 2000 т.р

Этот момент непонятен. Все-таки продавали комнаты, или доли? Как распределились деньги за квартиру, 2000 т.р. - это ваша доля, или общая стоимость?

Если 2000 т.р. - ваша доля, то, думаю, что вы попадаете на налог с суммы (2000 - 1000 /3 * 2) т.р.

[Соискатель]

Валерия73, ДКП ВЫЛОЖИТЕ, что там написано? если доли, продали пропорционально по 1 млн ,то налога не будет, если продали комнату,то налог будет

[Валерия73]

Спасибо за ответы! Сегодня же посмотрю ДКП.... что там конкретно прописано.... стоимость КОМНАТЫ 2000 т.р. в этой комнате было 2 доли - отец и дочь... а вот как продали - комнату или доли - я так поняла должно быть сформулировано в ДКП..... охохо.... не хочется попадать на налог (как и всем тут присутсвующим))))....

[Alexss777]

если доли, продали пропорционально по 1 млн ,то налога не будет,

если продали одним договором, то продали комнату

[Plexus]

Здравствуйте, летом этого года была продана квартира за 3.000.000 руб. В собственности менее 3 лет, в продаже участвовало 3 человека, по приватизации на каждого 1/3 доли, двое после продажи сразу же купили себе другую квартиру за эти же деньги, а третий человек после продажи прописался по другому адресу и должен купить себе в этом же году комнату примерно за 1.500.000 руб. третий человек является инвалидом 2 группы, подскажите кому из этих троих и сколько нужно будет заплатить налог? (Налоговым вычетом не кто из этих троих не разу не пользовался) Заранее большое спасибо за ответ.

[Vpum]

Plexus, вообще должны с 666 000 рублей заплатить каждый 13%.

Если не пользовались вычетом, то подадите на него и он покроет эту сумму. Вычет будет у каждого с миллиона.

В договоре прописана каждая доля и ее цена?