Продажа долей несовершеннолетних собственников без согласия второго родителя

[Инна Машкова]

Доброго дня ! Ситуация в следующем . Есть 2/3 долей несовершеннолетних ( по 1/3 у каждого ). Третий собственник - их отец . Дети после развода ( более 5 лет ) проживают с матерью по месту ее прописки . Отец детей проживает в спорной квартире с сожительницей и занимает квартиру целиком . Замки сменены . Согласия на продажу долей он не дает. Без его согласия опека сделку не одобряет . Межд тем дети с матерью проживают в одной комнате . Жилищные условия стесненные . Судом порядок пользования определен - каждому собственнику выделена комната .
Опека выдвигает следующие условия : найти аналогичное по стоимости и размеру жилье , заключить договор о приобретении нового жилья детям , предоставить этот пакет документов , получить отказ и идти с ним в суд . Пои этом крайне сложно найти как покупателя на детские доли так и продавца , готового ждать полгода год судебных процессов . 
Более того , при достижении одного из детей совершеннолетия , он также не сможет продать долю без согласия опеки ( тк в квартире останется еще один несовершеннолетний собственник с правом приоритетного выкупа , а его законный представитель , отец, согласия не даст ). 
Вопрос - есть ли какие то пути решения этой ситуации ? Вселять через суд детей бессмысленно , они не хотят там жить без матери , мать не собственник и не имеет там регистрации )
Отец алименты по суду платит , с детьми крайне редко общается . Оснований лишать его род прав нет .
Могу ли я требовать не чиненения препятствий в пользовании ? Хотя бы иметь возможность смотреть состояние комнат . 
Год назад мы зашли в квартиру вскрыв замки в отсутствии собственника . Оповестили ОВД предварительно .
Отец детей и его сожительница тут же написали заявления о краже и порче имущества .
Насчёт сожительницы - она не собственник, не прописана , в браке не состоят . Проживает она в одной из детских комнат . 
Заранее благодарна за любые советы .

[AlexeySPb]

2 часа назад, Инна Машкова сказал:

с правом приоритетного выкупа

это право преимущественной покупки. Ст 250ГК. Действует месяц со дня уведомления сособственника о покупке.

Дальше можно продавать кому угодно

2 часа назад, Инна Машкова сказал:

Опека выдвигает следующие условия : найти аналогичное по стоимости и размеру жилье , заключить договор о приобретении нового жилья детям

это условие опеки не зависит от согласия отца на продажу.

 

2 часа назад, Инна Машкова сказал:

занимает квартиру целиком .

 

2 часа назад, Инна Машкова сказал:

Судом порядок пользования определен - каждому собственнику выделена комната .

комнаты закрыты на замок?

2 часа назад, Инна Машкова сказал:

Могу ли я требовать не чиненения препятствий в пользовании ?

насколько понимаю, детям никто не прпятствует в пользовании.

 

2 часа назад, Инна Машкова сказал:

Отец детей и его сожительница тут же написали заявления о краже и порче имущества .

пусть пишут

 

2 часа назад, Инна Машкова сказал:

Хотя бы иметь возможность смотреть состояние комнат . 

приходите с ребенком, вскрывайте квартиру. У детей должна быть возможность пребывать в квартире

 

2 часа назад, Инна Машкова сказал:

Проживает она в одной из детских комнат . 

запереть и поставить на охрану

[Инна Машкова]

10 часов назад, AlexeySPb сказал:

это право преимущественной покупки. Ст 250ГК. Действует месяц со дня уведомления сособственника о покупке.

Дальше можно продавать кому угодно

это условие опеки не зависит от согласия отца на продажу.

 

 

комнаты закрыты на замок?

насколько понимаю, детям никто не прпятствует в пользовании.

 

пусть пишут

 

приходите с ребенком, вскрывайте квартиру. У детей должна быть возможность пребывать в квартире

 

запереть и поставить на охрану

Отец детей в квартиру не пускает . Но на суде утверждает что не препятствует .

Ключей от квартиры у нас нет .  Нереально каждый раз ломать двери . При том что если он внутри то служба вскрытия замков действия не производит . 
Если вскрывать в его отсутствие - будут заявления о кражах .

по причине выше двери в детские комнаты закрыть тоже невозможно ( зайти , провести мастера и т д ), вполне может и угрожать и драку устроить .

[AlexeySPb]

10 часов назад, Инна Машкова сказал:

Отец детей в квартиру не пускает . Но на суде утверждает что не препятствует .

придется привлекать участкового для фиксации факта препятствования

 

10 часов назад, Инна Машкова сказал:

Если вскрывать в его отсутствие - будут заявления о кражах

и что? он должен доказать, что его дети что-то там украли

 

10 часов назад, Инна Машкова сказал:

угрожать и драку устроить .

вызов полиции на агрессивное поведение.

 когда старший станет невовершеннолетним он вправе будет не только продать, но и подарить свою долю ( или часть доли). Например, Вам. Если у Вас есть настрой вселиться и повыкидывать лишних людей

[Инна Машкова]

2 минуты назад, AlexeySPb сказал:

придется привлекать участкового для фиксации факта препятствования

 

и что? он должен доказать, что его дети что-то там украли

 

вызов полиции на агрессивное поведение.

 когда старший станет невовершеннолетним он вправе будет не только продать, но и подарить свою долю ( или часть доли). Например, Вам. Если у Вас есть настрой вселиться и повыкидывать лишних людей

Благодарю . Через год мы планируем так и сделать - подарить мне эту долю и далее мне самой заниматься продажей . 
у меня вопрос на данный момент - как лично мне получить допуск к этим комнатам ? Не жить там , а именно иметь возможность зайти , проверить их состояние , ремонтировать что то по мере надобности .  Ведь я как законный представитель тоже несу ответственность за сохранность их собственности .

бывший муж утверждает что не пускает меня ( я не прописана и не собственник ), но вроде как не препятствует собственникам ( детям ). Понятно что 10 летний ребенок без меня не зайдёт , ему невозможно в силу возраста передать ключи ( которых тоже нет ).

[AlexeySPb]

28 минут назад, Инна Машкова сказал:

как лично мне получить допуск к этим комнатам ?

через суд о нечинении препятствий в пользовании  И про комплект ключей там указать.  И нужен задокументированный участковым факт этого чинения

Изменено 28 сентября, 2022 пользователем AlexeySPb

[Инна Машкова]

В 28.09.2022 в 09:31, AlexeySPb сказал:

через суд о нечинении препятствий в пользовании  И про комплект ключей там указать.  И нужен задокументированный участковым факт этого чинения

Благодарю . Я имею права требовать не чинить препятствия и выдать дубликат ключей именно от своего имени ? Как законного представителя несовершеннолетних . 
Может ли мой бывший муж заявить что не чинит препятствия собственникам ( детям ), а чинит препятствия мне ?  И заявить скажем что ключи передаст детям ? ( Они несовершеннолетние )
 

Разъясните пож ста права долевых собственников .

мои дети имеют в собственности 2/3 жилого помещения . 1/3 у моего бывшего мужа . Порядок пользования определен судом ( каждому собственнику по одной комнате )

бывший муж в квартиру не пускает ни меня ни детей , меняет замки .  Позиция его состоит в том что я не прописана и не зарегистрирована на данной площади . Дети на данный момент живут со мной .

При этом мой бывший муж снова женился и проживает в квартире с новой женой.  Она занимает в том числе и комнаты детей ( живет там, хранит вещи ). 
Когда мы последний раз вскрыли замки и зашли в квартиру, выносили еще вещи из детских комнат . Она написала заявление о порче ее имущества ( носки , трусы и т д )

вопрос в том, могу ли я как мать несовершеннолетних собственников требовать выселения из квартиры незарегистрированного лица ? Собственником она тоже не является .

Какой оптимальный порядок действий для реализации этой возможности ?

заранее благодарю за ответы 

[*Аннушка*]

Утвержден
Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 16 июня 2010 года

ОБЗОР
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА И СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ЗА ПЕРВЫЙ КВАРТАЛ 2010 ГОДА
(в ред. Постановления Президиума Верховного Суда РФ от 08.12.2010)

(Извлечение)

РАЗЪЯСНЕНИЯ ПО ВОПРОСАМ, ВОЗНИКАЮЩИМ В СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ

<...>
Вопрос 4. Необходимо ли участнику общей долевой собственности на квартиру (в том числе однокомнатную), получение согласия другого собственника этого жилого помещения на вселение членов своей семьи или иных граждан, вселяемых им в качестве членов своей семьи?
Ответ. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением (ст. 288 ГК, ст. 30 ЖК).
Для осуществления правомочия владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, необходимо согласие других сособственников (ст. 247 ГК).
Данной нормой следует руководствоваться и при решении вопросов, связанных с владением и пользованием жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности.
Вселение собственником жилого помещения членов своей семьи и иных граждан является реализацией права пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, в связи с чем необходимо согласие всех сособственников этого жилого помещения.
Вместе с тем при вселении в жилое помещение несовершеннолетних детей следует учитывать, что на родителей возложена обязанность воспитывать своих детей (ст. 54 Семейного кодекса Российской Федерации), что обусловливает необходимость их проживания совместно с родителями.
В связи с этим вселение несовершеннолетних детей в жилое помещение, где проживают их родители, осуществляется независимо от мнения остальных собственников жилого помещения.

В 29.09.2022 в 12:04, Инна Машкова сказал:

Какой оптимальный порядок действий для реализации этой возможности ?

Обратиться к адвокату за оказанием правовой помощи.

Но Вы должны понимать, что этот сложный и тернистый путь не имеет возможности практической реализации.

Ну, удастся Вам получить решение суда. Ну, выдадут исполнительный лист. Сомневаюсь, что судебный пристав придёт к квартиру и осуществит выселение законной супруги собственника.

В своё время из-за угрозы распространения коронавируса в стране был установлен мораторий на исполнение судебных актов. Не уверена, но не исключаю, что в связи с происходящими в стране событиями этот мораторий будет продлён.

[Инна Машкова]

какая разница законная она супруга или нет при том что иные собственники не согласны с ее проживанием ? 
Она пользуется всей квартирой , детскими комнатами и детской мебелью . 
Если приставы ходить не будут , значит будем писать жалобы на бездействие .

в данном судебном процессе , как я поняла, будет участвовать и прокурор и опека .

да, пока что можем . Ребенку через год 18 , будем через суд продавать долю . 
 

пока мы подали иск на нечинение препятствий . Вторым иском будет выселение .

Мне в этой ситуации непонятны функции опеки по защите прав несовершеннолетних . Их фактически выгнали на улицу и лишили собственности . Но это в порядке вещей и никого не удивляет .

В квартире идёт ремонт, в том числе в детских комнатах . Выбросили их вещи, кровати , шкафы .

И непонятен такой момент. Мораторий . Это значит я могу придти в любую квартиру , скажем к родственникам, которые меня не ждут и проживать там как хочу и сколько хочу и меня никто не выгонит ?

Господа юристы. Такой вопрос . Долевая квартира - 1/3 бывшего мужа , 2/3 несовершеннолетних . Которых папа , сменив замки, не пускает на порог .

Сейчас женился и поселил жену ( без регистрации ). Порядок пользования в квартире определен . Каждому собственнику по комнате .

вопрос:

- может ли каким то путем зарегистрировать новую жену ?

- может ли подарить долю новой жене ? У него 1/3. Скажем , 1/6? И можно ли будет оспорить сделку на основании того что фактически его комната около 12 метров . Куда он поселит нового собственника ? 
- можно ли на данный момент выселить через суд незаконно проживающего ?   Прошлым постом адвокат писал что выселять приставы ее не будут, даже если будет решение суда .

- дама против нахождения в квартире детей . После единственного их визита написала заявление о порче ее вещей и попыталась возбудить Уд. То есть человек без прав регистрации и не собственник пишет заявления на собственников , чтобы они не заходили в квартиру.

- есть угрозы от них что детей накажут , если они попробуют зайти 

что можно сделать ?

[AlexeySPb]

13 часов назад, Инна Машкова сказал:

, будем через суд продавать долю . 

это как?

 

13 часов назад, Инна Машкова сказал:

- может ли каким то путем зарегистрировать новую жену ?

нет

 

13 часов назад, Инна Машкова сказал:

может ли подарить долю новой жене ?

вполне

 

13 часов назад, Инна Машкова сказал:

И можно ли будет оспорить сделку на основании того что фактически его комната около 12 метров . Куда он поселит нового собственника ? 

нет. Новый собственник ( да и любой другой собственник) вправе подать иск об определении нового порядка пользования.

 

13 часов назад, Инна Машкова сказал:

После единственного их визита написала заявление о порче ее вещей и попыталась возбудить Уд.

а где Ваше заявление про

 

13 часов назад, Инна Машкова сказал:

. Выбросили их вещи, кровати , шкафы .

??

 

13 часов назад, Инна Машкова сказал:

- можно ли на данный момент выселить через суд незаконно проживающего ?

да.  Мораторий на выселение был до 1 октября. И, насколько помню, касался он ипотеки

13 часов назад, Инна Машкова сказал:

Если приставы ходить не будут , значит будем писать жалобы на бездействие

пристав придет один раз- исполнить решение суда , после чего исполнительное производство будет прекращено.    И если в квартире жети не проживают, то никто не помешает мужу снова впустить кого угодно

 Кстати, Ваш старший вполне вправе один проживать в квартире, т.к ему уже больше 14ти. Тем более, что его отец там проживает. 

13 часов назад, Инна Машкова сказал:

пока мы подали иск на нечинение препятствий

доказательства препятствования есть?

 

13 часов назад, Инна Машкова сказал:

- есть угрозы от них что детей накажут , если они попробуют зайти 

устные? Запись есть?   Желательно, с расшифровкой их понимания "накажут" .. В угол поставят?

[Инна Машкова]

2 часа назад, AlexeySPb сказал:

это как?

 

нет

 

вполне

 

нет. Новый собственник ( да и любой другой собственник) вправе подать иск об определении нового порядка пользования.

 

а где Ваше заявление про

 

??

 

да.  Мораторий на выселение был до 1 октября. И, насколько помню, касался он ипотеки

пристав придет один раз- исполнить решение суда , после чего исполнительное производство будет прекращено.    И если в квартире жети не проживают, то никто не помешает мужу снова впустить кого угодно

 Кстати, Ваш старший вполне вправе один проживать в квартире, т.к ему уже больше 14ти. Тем более, что его отец там проживает. 

доказательства препятствования есть?

 

устные? Запись есть?   Желательно, с расшифровкой их понимания "накажут" .. В угол поставят?

 Благодарю.  Ребенок проживать теоретически может. Только его туда не пускают .

чинение препятствий - факт смены замков им не отрицался. Много обращений от моего имени по этому факту в органы опеки и полицию.

Записи разговоров есть. Он говорит реьенку что если тот попробует зайти то его посадят . 
 

По факту проживания новой супруги - ее заявления о порче ее личных вещей , показания соседей. Не понимаю насколько этого достаточно.

и кто в данном случае ответчик . Оба ?

С выселением понятно, единственный выход пристава. То есть если она снова въехала то снова суд ?  Возможно ли изменить просительную часть чтобы данный факт отслеживаться приставами на протяжении какого то периода времени ? 

[Ватсон]

5 часов назад, Инна Машкова сказал:

Возможно ли изменить просительную часть чтобы данный факт отслеживаться приставами на протяжении какого то периода времени ? 

Нет. Как вы себе это представляете?

5 часов назад, Инна Машкова сказал:

То есть если она снова въехала то снова суд ?

Да.

[Инна Машкова]

21 час назад, Ватсон сказал:

Нет. Как вы себе это представляете?

Да.

Подскажите пож ста такую вещь. В квартире мы не живем , но дети собственники 2/3. Их отец требует оплаты с меня 2:3 Коми платежей и плюс налог на имущество детей - это около 20 тыс год . 
ПО сути это все его ежемесячные алименты .

я должна оплачивать ?

[*Аннушка*]

2 часа назад, Инна Машкова сказал:

Подскажите пож ста такую вещь

Вы бы для начала на заданные Вам юристами вопросы ответили, прежде чем задавать новую порцию своих.

2 часа назад, Инна Машкова сказал:

я должна оплачивать ?

Так как у детей двое родителей (законных представителей), Вы должны оплачивать половину расходов по ЖКУ и налогов на имущество, начисляемых на детей, вторую половину таких расходов оплачивает их отец.

В цивилизованных семьях подобные вопросы разрешаются сторонами по соглашению (как правило, устному). Если соглашение не достигнуто - вопрос может быть передан заинтересованной стороной, в одиночку несущей бремя расходов, на разрешение суда.

[Инна Машкова]

1 час назад, *Аннушка* сказал:

Вы бы для начала на заданные Вам юристами вопросы ответили, прежде чем задавать новую порцию своих.

Так как у детей двое родителей (законных представителей), Вы должны оплачивать половину расходов по ЖКУ и налогов на имущество, начисляемых на детей, вторую половину таких расходов оплачивает их отец.

В цивилизованных семьях подобные вопросы разрешаются сторонами по соглашению (как правило, устному). Если соглашение не достигнуто - вопрос может быть передан заинтересованной стороной, в одиночку несущей бремя расходов, на разрешение суда.

Благодарю , по сути понятно . Но мы в квартире не проживаем . Там живет отец детей и его новая жена . Расходы на детей я несу по своему месту жительства - вода , электричество и т д . То есть я плачу жк и там и им ? 
стоимость 2/3 коммуналки в той квартире это его сумма алиментов в месяц .

[*Аннушка*]

17 минут назад, Инна Машкова сказал:

мы в квартире не проживаем

Согласно ч. 11 ст. 155 ЖК РФ неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Если в квартире установлены индивидуальные приборы учёта (электроэнергия, вода, тепло), понятно, что оплачивать непотребляемые ресурсы не нужно. Однако отопление, взносы на капитальны ремонт, иные услуги оплачивать необходимо. Ну а налоги - тем более.

Для сведения: порядок перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг за период временного отсутствия потребителей в занимаемом жилом помещении, не оборудованном индивидуальным и (или) общим (квартирным) прибором учета регламентирован разделом VIII Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах, утв. Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (ред. от 13.07.2019, с изм. от 02.04.2020).

17 минут назад, Инна Машкова сказал:

я плачу жк и там и им ? 

Вы вправе подать заявление о перерасчёте. Ознакомьтесь с вышеуказанными Правилами, проконсультируйтесь в управляющей организации по месту нахождения квартиры, в которой не проживаете.

[Инна Машкова]

3 минуты назад, *Аннушка* сказал:

Это не освобождает вас от оплаты вышеуказанных расходов.

Если в квартире установлены индивидуальные приборы учёта (электроэнергия, вода, тепло), понятно, что оплачивать непотребляемые ресурсы не нужно. Однако отопление, взносы на капитальны ремонт, иные услуги оплачивать необходимо. Ну а налоги - тем более.

Касаемо налогов. С учётом кадастра квартиры они огромные . Отец их не платил ни разу .  При этом я предлагала продажу долей и приобрести детям отдельное жилье в ином районе .  И площадь больше и налоги меньше . Конечно ему это не нужно . Он живет с новой семьей в большой квартире , где я еще оплачиваю часть жк. 
Есть вообще какое то решение этого вопроса ? Или я так и буду постоянно должна бывшему мужу при этом воспитывая детей .

[*Аннушка*]

3 минуты назад, Инна Машкова сказал:

Есть вообще какое то решение этого вопроса ?

Ещё раз:

1 час назад, *Аннушка* сказал:

В цивилизованных семьях подобные вопросы разрешаются сторонами по соглашению (как правило, устному). Если соглашение не достигнуто - вопрос может быть передан заинтересованной стороной, в одиночку несущей бремя расходов, на разрешение суда.

Каким способом была приобретена в собственность квартира, в которой дети имеют по 1/3 части доли? Куплена или приватизирована?

Изменено 11 октября, 2022 пользователем *Аннушка*

[Инна Машкова]

7 минут назад, *Аннушка* сказал:

Ещё раз:

Каким способом была приобретена в собственность квартира, в которой дети имеют по 1/3 части доли? Куплена или приватизирована?

Был договор дарения от отца

И еще вопрос , оплата Коми платежей за детей после развода входит в сумму алиментов ? Если я плачу в обеих квартирах . Алименты - 1/2 ПМ на ребенка .

[*Аннушка*]

2 минуты назад, Инна Машкова сказал:

7 минут назад, *Аннушка* сказал:

Каким способом была приобретена в собственность квартира, в которой дети имеют по 1/3 части доли?

Был договор дарения от отца 

Поподробнее, с указанием предыстории и хронологии событий.

Отец изначально был единственным собственником? Как он им стал? Почему решил подарить 2/3 долей детям? До или после развода? Жили ли дети там раньше или нет? Если жили - почему и каким образом их лишили этого права?

2 минуты назад, Инна Машкова сказал:

оплата Коми платежей за детей после развода входит в сумму алиментов ?

Нет.

Изменено 11 октября, 2022 пользователем *Аннушка*

[Инна Машкова]

1 час назад, *Аннушка* сказал:

Поподробнее, с указанием предыстории и хронологии событий.

Отец изначально был единственным собственником? Как он им стал? Почему решил подарить 2/3 долей детям? До или после развода? Жили ли дети там раньше или нет? Если жили - почему и каким образом их лишили этого права?

Нет.

Дети были прописаны в квартире с рождения . Квартира изначально была бывшего мужа . В период развода я согласилась на данную сделку : дарение долей детям в обмен на отказ от совместно нажитого имущества ( нотариально ). 
Была договорённости что мы остаемся там жить , а я отказываюсь от машин, долей в бизнесе и т д.

в итоге пришли после развода к смене замков .

[AlexeySPb]

53 минуты назад, Инна Машкова сказал:

я отказываюсь от машин, долей в бизнесе и т д

это все как-то зафиксировано ?  Ваше соглашение. Сколько времени прошло с момента развода и где сейчас все это совместно-нажитое имущество?

[Инна Машкова]

19 часов назад, AlexeySPb сказал:

это все как-то зафиксировано ?  Ваше соглашение. Сколько времени прошло с момента развода и где сейчас все это совместно-нажитое имущество?

Я договором у нотариуса передала доли в бизнесе в распоряжение по его усмотрению , а все авто он продал по договорам купли продажи с родственниками до момента расторжения брака ( но фактически мы уже не проживали )

Прошло 9 лет .  Сейчас все имущество прошло тройную перепродажу . При этом истцы по взысканию и банки ( по долгам ) и бывшие партнёры ( по поддельным подписям и лишении их имущества ). То есть все продалось по несколько раз . 
бмв, на данный момент , с долями детскими и непроживанием там , с обязанностью оплачивать коммуналку , налоги , невозможностью вселиться .

[AlexeySPb]

20 минут назад, Инна Машкова сказал:

договором у нотариуса передала доли в бизнесе в распоряжение по его усмотрению

понятно. тогда тут рычагов нет

3 часа назад, Инна Машкова сказал:

Есть вообще какое то решение этого вопроса ? Или я так и буду постоянно должна бывшему мужу при этом воспитывая детей .

того ответа, который Вы хотите -  нет.

Вариантов не много и они все требуют от Вас и детей моральных усилий. 

1) старший сын, по совершеннолетию, дарит вам часть своей доли ( или всю). Вы регистрируетесь в квартиру как собственник, вселяетесь( возможно потребуется обращаться в суд за определением порядка пользования) и начинаете войну на кастрюлях. Учитывая то, что бывший тоже может подарить часть доли новой жене и выселить по суду ее не удастся.

2) Все то же самое делает ваш старший сын

что касается обязанностей по содержанию имущества и налогам. Старший сын увидит у себя долг по налогам, когда ему стукнет 18-ть.  Обязанность платить налог за несовершеннолетнего собственника лежит на его родителях. Как и обязанность оплачивать ту часть квитанции ЖКХ, которая относится к содержанию жилья. В алименты это не входит

Только что, Инна Машкова сказал:

, невозможностью вселиться .

это вы считаете, что невозможно вселиться. А придется

[Инна Машкова]

8 минут назад, AlexeySPb сказал:

понятно. тогда тут рычагов нет

того ответа, который Вы хотите -  нет.

Вариантов не много и они все требуют от Вас и детей моральных усилий. 

1) старший сын, по совершеннолетию, дарит вам часть своей доли ( или всю). Вы регистрируетесь в квартиру как собственник, вселяетесь( возможно потребуется обращаться в суд за определением порядка пользования) и начинаете войну на кастрюлях. Учитывая то, что бывший тоже может подарить часть доли новой жене и выселить по суду ее не удастся.

2) Все то же самое делает ваш старший сын

что касается обязанностей по содержанию имущества и налогам. Старший сын увидит у себя долг по налогам, когда ему стукнет 18-ть.  Обязанность платить налог за несовершеннолетнего собственника лежит на его родителях. Как и обязанность оплачивать ту часть квитанции ЖКХ, которая относится к содержанию жилья. В алименты это не входит

это вы считаете, что невозможно вселиться. А придется

Такой вопрос . Возможно ли выписать детей и прописать к себе ?

возможно ли через опеку заключить договор мены ? Я отдаю ребенку свою долю в ином помещении , он мне отдано долю в той квартире ?

метраж моей доли прилично превышает