Ремонт и содержание жилья

[Kostyan]

Могу ли я зацепится за то, что ук применила тарифы омс спустя месяц, т.е. Должна была применить с 1июля, а применила с 1 августа? Не считается ли это, то что договор пролонгирован на тех же условиях?

В договоре написано, что срок действия его 1год и при отсутствии заявлений одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия, то настоящий договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

P.s. Посмотрел договор соседнего дома, там управляшка более хитрая, добавили к ч.4 ст. 158 ЖК РФ фразу "или такое собрание не состоялось"

[Дима]

В Вашем же случае, как я понял, решение не состоялось вследствие отсутствия кворума. Следовательно нет оснований на это решение ссылаться.

Основание есть.

Процедура принятия размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определена ч. 7 ст.156 ЖК РФ

В соответствии с частью 7 статьи 156 ЖК РФ

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса . Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Из положений ч.3 ст.45 ЖК РФ следует, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч.1 ст.47 ЖК РФ в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 ЖК РФ кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).

Пунктом 1 статьи 47 Жилищного кодекса РФ , определено, что заочное голосование (передача в установленное место или по определенному адресу оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование) допускается только в двух случаях:

- если при проведении общего собрания собственников помещений путем их совместного присутствия для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое собрание не имело кворума (не было обеспечено присутствие собственников, владеющих более чем 50% голосов от общего числа голосов);

- по повестке дня, вынесенной ранее на это несостоявшееся собрание.

Так, законодатель исключил неограниченное использование заочного голосования, поскольку подавляющее большинство злоупотреблений выявлялись именно при такой форме проведения общих собраний.

[ТАГир]

Могу ли я зацепится за то, что ук применила тарифы омс спустя месяц, т.е. Должна была применить с 1июля, а применила с 1 августа?

В принципе зацепиться можно, поскольку тарифы (ставки оплаты) утверждаются на календарный год, а календарный год начинается с 1 января следующего за отчетным годом в случае, если иной порядок не утвержден общим собранием.

А поскольку применение ставки тарифа (оплаты) осуществлено с августа месяца, при отсутствии соответствующего решения общего собрания либо условий договора, то это является нарушением порядка ценообразования.

[Kostyan]

ТАГир, у нас договор с домом заключен 29 июня 2009 года. По 30 июля 2011 действовали одни тарифы, с 1 августа 2011 вдруг стали действовать другие (из-за несостоявшегося собрания ук применила тарифы ОМС).

Как я понимаю, год по договору - это период с 29 июня одного года по 29 июня другого? Или от 1 января нужно считать?

[ТАГир]

В выложенном Вами фрагменте договора нет условий, определяющих ставку оплаты на момент подпи***** договора. Из чего невозможно понять какова она была на момент подпи***** договора и на основании чего установлена если собранием эта ставка не утверждалась. Это первое.

Во-вторых, дата подпи***** договора не является основанием для изменения порядка применения ставки оплаты. То есть в случае, если договор подписан 29 июня 2009 года, то это не может служить основанием для принятия решения собранием изменения ставки на 2010 г.

Принятие решения об изменения ставки должно быть осуществлено до наступления 2010 г. либо в период 2010 г., но с указанием, что принятое решение распространяет свое действие на весь 2010, а ставка оплаты подлежит применению с 1 января.

[Kostyan]

ТАГир, т.е. если собрание от 22 апреля 2011 года не состоялось, то применить тарифы ОМС должны только с 1 января 2012 года, а не с августа 2011?

К договору у других собственников есть приложение с тарифами на момент заключения договора (29 июня 2009). Мне это приложение почему то не дали (я приобрел квартиру в марте 2011)

[ТАГир]

ТАГир, т.е. если собрание от 22 апреля 2011 года не состоялось, то применить тарифы ОМС должны только с 1 января 2012 года, а не с августа 2011?

Полагаю, что именно так, поскольку иной срок ввода в действие измененной ставки оплаты договором не установлен, а отчетный период (месяц, год) в РФ исчисляется календарно.

[Kostyan]

Вот подготовил окончательный вариант возражения. Подскажите, пожалуйста, что можно убрать или добавить.

С 1 августа 2011г. Общество с ограниченной ответственностью «СКС» (далее - УК «СКС») увеличила тарифы по статьям «Содержание и текущий ремонт» и «Придомовая территория». В УК «СКС» повышение тарифов объяснили тем, что долгое время не увеличивались тарифы и было проведено заочное голосование собственников, где кворум не состоялся и поэтому были приняты городские тарифы. О проведенном голосовании я и другие собственники уведомлены не были и бюллетеней не получали. Протокол голосования, для ознакомления, в УК «СКС», мне предоставить отказались. На моё заявление (вх.№73 от 8 февраля 2012г.) с просьбой предоставить мне копию протокола заочного голосования, я получил ответ (исх.№104 от 9 февраля 2012г.), что протокол в УК «СКС» отсутствует. Протокол УК «СКС» предоставили только 12 сентября 2012 года, по требованию Мирового судьи судебного участка №5, Фрунзенского р-на, г. Иванова.

Считаю, что начисления платы по статьям «Содержание и текущий ремонт» и «Придомовая территория» в период с 1 августа 2011 года по 28 июня 2012 года были произведены неправильно по следующим основаниям:

1. В соответствии с ч.7 ст.156 ЖК РФ Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Поскольку собрание не состоялось (кворум отсутствовал), то тарифы должны остаться на прежнем уровне! Такая же позиция в разъяснении уполномоченного органа – Ивгосжилинспекции (исх.№686 от 11.02.2014г.).

Изменить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения можно только на основании ч.7 ст.156 ЖК РФ. Если собственники помещений не изменят размера платы за содержание и ремонт жилых помещений дома, то этот размер должен остаться на прежнем уровне.

2. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений может устанавливаться ОМС только в двух случаях, согласно п.34,36 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (постановление Правительства РФ от 13.08.2006 №491). Установление ОМС указанной платы в иных случаях недопустимо! (Письмо Министерства регионального развития от 5 марта 2009 г. N 6093-АД/14, Постатейный комментарий к ЖК РФ от 15 апреля 2010г. под редакцией П.В. КРАШЕНИННИКОВА)

3. Приняв тарифы ОМС с 1 августа 2011 года, УК «СКС» нарушила, тем самым, существенные условия договора управления, а именно: п.п. 9.8. При отсутствии заявлений одной из сторон о прекращении Договора управления по окончании срока его действия, настоящий Договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. Согласно ч.3 ст. 162 ЖК РФ, размер квартплаты является существенным условием договора.

Договор управления заключенный между собственниками нашего дома и УК «СКС» вступил в силу 29 июня 2009 года. В периоды с 29 июня 2009 г. по 29 июня 2010 г. и с 29 июня 2010 г. по 29 июня 2011 г. тарифы УК «СКС» не изменялись. Полагаю, что если после 29 июня 2011 г. тарифы не изменились, то в соответствии с п.п. 9.8. договора управления, такие тарифы должны сохраниться до 29 июня 2012 года. Мне не понятно, на каком основании УК «СКС» стала применять тарифы ОМС с 1 авгута 2011г.

Полагаю, что УК «СКС» неправильно применило ч. 4 ст.158 ЖК РФ, т.к. для принятия или непринятия решения об установлении платы за содержание и ремонт помещения, собрание должно быть состоявшимся и правомочным (кворум должен быть!). Из ч. 4 ст.158 ЖК РФ следует, собственники должны не принять решение на своем собрании, т.е. собрание должно состояться и быть правомочным. Более того, несостоявшееся собрание собственников не позволяет реализовать право собственника, данное в ч. 6 с. 46 ЖК РФ Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников.

При отсутствии кворума, невозможно оспорить решение, принятое общим собранием, так, как собрание, в случае отсутствия кворума, считается несостоявшимся (неправомочным) и не может иметь решений. Протокол собрания собственников является лишь средством фиксации решений собственников. В ЖК РФ отсутствуют основания, по которым можно было бы признать протокол собрания собственников не действительным, при несостоявшимся собрании собственников. Судя по судебной практике, протокол считается недействительным только в том случае, когда суд, по требованию собственника, признал ранее состоявшееся собрание собственников несостоявшимся.

Обязанности ОМС по утверждению размера платы за содержание и ремонт жилых помещений по основаниям ч. 4 ст. 158 ЖК РФ возникают при наличии следующих условий:

• если управляющие организации подготовили свои предложения по перечню, объему и сметной стоимости работ, а также провели предварительный расчет размера платы по домам на период, следующий за отчетным (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, ч. 1 ст. 164 ЖК РФ);

• если собственники, со своей стороны, провели собрание, но не приняли решение о размере платы.

Иными словами, ОМС обязаны следовать указанной норме Кодекса, когда обе стороны договора исполнили свои обязательства и на общем собрании рассмотрели и утвердили перечень, объемы и график выполнения работ (т. е. требование п. 31 Правил № 491 соблюдено), но не смогли прийти к решению, которое удовлетворяло бы каждую из них. Именно на такой случай и рассчитано предусмотренное ч. 4 ст. 158 ЖК РФ подключение ОМС как арбитра в случившемся споре. Во всех остальных случаях у ОМС отсутствует обязанность по утверждению размеров платы на основании ч. 4 ст.1 58 ЖК РФ. Данная позиция подтверждается Управлением ЖКХ Администрации г. Иванова в разъяснении от 24.07.2013 №0117-1297 :

Цитатата: Управляющим организациям в случае применения ставок платы, установленных Администрацией г. Иванова, в приложении к договору управления необходимо сформировать перечень услуг в отношении каждого конкретного многоквартирного дома. Перечень услуг должен учитывать объем собранных средств по ставкам платы Администрации, а также объем предоставляемых коммунальных услуг, состав, конструктивные особенности, степень физического износа и техническое состояние общего имущества МКД.

В соответствии с п. 5.2. Договора Управления Плата за услуги по содержанию и текущему ремонту в рамках Договора устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с действующим перечнем, составом и периодичностью работ (услуг), указанным в Приложении №1 и №2.

Приложения №1 и №2 к Договору управления МКД, содержат перечни работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД, при этом, значительная часть услуг из перечней не может быть реализована на общем имуществе нашего МКД. Из смысла п. 5.2. Договора управления следует, что плата за услуги из действующих перечней взималась с собственников помещений в полном объеме, при этом подсчитать стоимость услуг, не относящихся к общему имуществу нашего дома, не представляется возможным, т.к. у этих услуг не указаны цены. Полагаю, что УК «СКС» должны списать мою задолженность, т.к. потребитель не должен оплачивать те услуги, которые не могут быть оказаны.

На основании изложенного, прошу в иске ООО «СКС» к *** отказать.

[ТАГир]

Полагаю, что базовым аргументом должно быть следующее.

Вступившим в силу 29 июня 2009 года договором управления, заключенным между собственниками собственниками помещений многоквартирного дома и УК «СКС», установлена ставка оплаты за, в редакции пункта 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ, содержание и ремонт жилого помещения (далее - СиРЖП) в размере ___ руб./кв.м.

Разделом __ договора установлен порядок изменения его условий, согласно которому изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Если подобного раздела в договоре нет, то: В соответствии с ч. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

По смыслу статьи 450 ГК РФ условия договора могут быть изменены либо, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором, по согласию его сторон, либо по решению суда.

При этом:

- односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом,- ст. 310 ГК РФ;

- при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором,- ч. 6 ст. 162 ЖК РФ.

Поскольку со стороны УК «СКС» заявлений о расторжении договора не поступало, а общим собранием собственников помещений решения об изменении ставки оплаты за СиРЖП не принималось, следовательно управляющей организацией в одностороннем порядке изменены условия договора управления, что не допустимо с позиции гражданского законодательства Российской федерации.

Вследствие названного произведенные УК «СКС» начисления по принятой управляющей организацией в одностороннем порядке ставке оплаты являются неправомерными.

[Kostyan]

ТАГир, спасибо. Но дело в том, что в моем договоре вообще нет цен (мне это листок почему то не дали и ссылки на него в моем договоре нет). У соседей оказалось и вовсе другие договора и у них цены стоят ( именно те, которые действовали 2 года и 1 месяц). Еще в моем договоре условием пересмотра цены является ч. 4 ст. 158, фотку я прикреплял выше.

Я воспользуюсь Вашим разъяснением. Про цену договора ссылаться на счет-квитанции?

[ТАГир]

Еще в моем договоре условием пересмотра цены является ч. 4 ст. 158, фотку я прикреплял выше.

Если Вы имеете в виду пункт 5.3 договора, то про "ч. 4 ст. 158" ничего нет!

Поскольку цена в Вашем договоре не указана, то она определяется в соответствии со ст. 424 ГК РФ

У соседей оказалось и вовсе другие договора и у них цены стоят ( именно те, которые действовали 2 года и 1 месяц).

Поскольку плата за СиРЖП является свидетельством наличия возмездного договора, заключенного с гражданином, то Цена товаров, работ и услуг, а также иные условия публичного договора устанавливаются одинаковыми для всех потребителей, за исключением случаев, когда законом и иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей,- п. 2 ст. 426 ГК РФ.

Поэтому условия Вашего договора, отличные от договоров соседей, являются недействительными.

Чтобы доказать различия в договорах придется суду предъявить договоры соседей.

Ну а ставка платы за СиРЖП может быть определена как по условиям договоров соседей, так и Вашими платежными документами за период с даты заключения договора по момент изменения ставки.

[Вувик]

Добрый день! Подскажите пожалуйста в ситуации, имею нежило помещение в многоквартирном доме под магазин. С УК договор на содержание общего имущества в многоквартирном доме не подписывал т.к. слежу за состоянием части общего имущества (зимой и летом убираю крыльцо, чищу козырек, крашу бордюры, частично внешнюю стену и т. д.), делаю все что бы содержать прилегающую территорию в хорошем состоянии. Тем не менее УК раз в квартал обращается в суд и взыскивает с меня принудительно. Хотя на территорию возле магазина дворники УК давно уже не заходили. Так же догадываюсь, что УК за содержание общего имущества по полной сдирает с жильцов дома. Что можно сделать в такой ситуации если я сам хочу содержать территорию возле магазина и не платить за это УК?

[Яшам Хаят]

Что можно сделать в такой ситуации если я сам хочу содержать территорию возле магазина

заключите договор с УО о том что вы ей такую услугу оказываете, а она вам за это платит.

и не платить за это УК

нельзя

С УК договор на содержание общего имущества в многоквартирном доме не подписывал

и ненужно

т.к. слежу за состоянием части общего имущества

не имеете права

[ТАГир]

Согласен. Перечисленное можно урегулировать только одним способом - заключением договора, в котором будут прописаны все выполняемые сторонами работы и взаиморасчеты с учетом скидок по оплате за них.

[Яшам Хаят]

формально, не получится

УО заключает со всеми договор на одинаковых условиях

однако если это устроит УО, то почему бы нет..

[Вувик]

По поводу заключению договора, если УО не хочет заключать договор со мною на условиях при которых я сам буду содержать часть имущества, возможно ли принудить УО к заключению договора? И второй вопрос если мне не чистить территорию и УО не будет чистить что тогда делать? Так же нельзя просто оставить.

[Адем Хавва]

не возможно

читаем правила правителсьтва

15. Факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ. Указанный акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

16. Акт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ составляется в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам для составления акта непредоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества.