Управляющая организация

[Гость Фурия]

Поумирали что-ли все, хоть матюгнитесь что ли!!!!

[Hes]

Коллеги! Что у Вас в городах предпринимает сейчас администрация для того, чтобы провести конкурсы по выбору управляющих организаций. Есть первые результаты?

[Hes]

Коллеги!

Кто-нибудь знает, как регулируется вопрос об управлении общим имуществом МКД в странах СНГ? Буду благодарен за ответ!

[Hes]

Вот что узнаю из статьи "Торги по городу" в РГ (http://www.rg.ru/2007/12/07/reg-altaj/torgi.html): "Перед началом конкурса из лотов были исключены те дома, чьи жильцы до 3 декабря успели определиться с выбором формы управления, но еще не реализовали его. Так что на торги были выставлены 24 лота".

Это проявление неверного понимания смысла закона, который ясно говорит, что открытый конкурс проводится в отношении тех МКД, собственники которых до 1 ЯНВАРЯ 2007 г. не выбрали способ управления. Как я писал в других сообщениях этой темы, данное неправильное понимание привело и к тому, что в Правилах проведения открытых конкурсов появилась крайне непонятная норма:"В случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается" (п. 39). Однако даже при буквальном прочтении, но в связи со ст. 18 Вводного закона, эта норма становится ясной. Раз конкурс проводится с 1 января 2007 г. до 1 мая 2008 г., то если собственники до 1 января ("до дня проведения конкурса") определились, конкурс не проводится. Дополнительно подчеркну: собственники и после 1 января могут принять решение о способе управления, но не могут его реализовать в силу закона.

[Hes]

Обращаю Ваше внимание, что недавно появился важнейший документ - Письмо Минрегионразвития РФ от 29 ноября 2007 г. № 21492-СК/07 "О заключении договоров исполнителей коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями". В данном письме четко говорится о том, что между УО и РСО заключается именно договор приобретения КР, который близок договору энергоснабжения. Указание на это имеет важное значение, так как известны случаи, когда органы местного самоуправления пытаются заключать в этих случаях агентские договора (напр. в Челябинске и Комсомольске-на-Амуре).

Вызывает сожаление тот факт, что в Минрегионразвития не разъяснили, какие договора заключаются между собственниками и УО. Но исходя из Правил оказания КУ можно сделать вывод - договор предоставления КУ, который является самостоятельным договором и не может также толковаться как агентский договор (так пытаются делать опять-таки в Комсомольске).

Анализ нормативных правовых актов убедил меня и в следующем. УО не может передать свои обязаности третьим лицам. Это касается как предоставления КУ, так и осуществления других работ. Все дело в том, что собственникам крайне важно, кто будет осуществлять работы и услуги. Стоит помнить, что именно собственники опредяют перечень работ и услуг, поэтому абсурдно полагать, что им не важна личность УО. На основании ст. 313 ГК РФ можно сделать однозначный вывод - УО обязана исполнять свои обязанности лично.

Понимаю, что можно возразить: не может одна организация все охватить. Но думаю, что в планах законодателя было сформировать почву для крупных (количественно и качественно) УО.

[Hes]

Выкладываю свою статью по договорам, которые должны заключать УО для цели управления МКД.

Статья по УО.doc

[ADSemenov.ru]

____ Касаемо условий расторожения договора с УО — в СПб по "рыбе" договора от Жилкомсервиса №2 есть такая строка:

6.4. Собственник помещения вправе в одностороннем порядке расторгнуть Договор, в случае если решение о расторжении Договора будет принято на общем собрании собственников помещений.

[Hes]

6.4. Собственник помещения вправе в одностороннем порядке расторгнуть Договор, в случае если решение о расторжении Договора будет принято на общем собрании собственников помещений.

Довольно разумное правило. Жаль, что законодательного закрепления она не получила. Кстати, подобные пункты в договорах с УО (мне они также встречались) свидетельствуют о том, насколько важно для собственника качественное оказние услуг. Ведь односторонний отказ от договора это не общее правило, а исключение.

[Hes]

Уважаемы юристы, участники форума и гости!

Поздравляю Вас с наступающим Новым годом! Прежде всего желаю профессиональных успехов! В наше время, когда законы пестрят пробелами и неточностями, суды грешат против логики и здравого смысла, а административыне органы против совести и всего человеческого, только юристы должны и могут помочь простым людям помочь в решении их подчас непростых жизненных ситуаций. Поэтому еще раз желаю успехов в работе! Так же желаю здоровья и семейного счастья!

С НОВЫМ 2008 ГОДОМ!

[philnk]

Здравствуйте. С наступающим всех НГ !

У нас в городе была объявлена Администрацией компания по выбору УК, но эта компания проходит втихушку и я до сих пор не получил никаких документов(типовых договоров, уведомлений и прочего) для принятия решения о выборе УК. До окончания года остался 1 день. Подскажите пожалуйста что мне делать, как реализовать своё право выбора УК до 1.01.2008? Спасибо.

[Hes]

Подскажите пожалуйста что мне делать, как реализовать своё право выбора УК до 1.01.2008? Спасибо.

philnk, к сожалению у Вас не получится реализовать свое право выбора УО как минимум в течение года после того, как администрация выбирет УО и Вы заключите с ней договор. Согласно с ЖК РФ администрация должна будет до 1 мая 2008 г. провести открытые конкурсы. Так что остается только ждать.

[ADSemenov.ru]

... Так что остается только ждать.

____ Нет ли у Вас более подробной информации. —

____ 1. Собственникам запрещено принимать решение по выбору способа управления с 01.01.08? Вплоть до конкурса и ещё год после?

____ 2. Насколько я понимаю, без описи общего имущества МКД никакого конкурса быть не может. Бюджету придётся раскошелится на составление этой документации?

____ 3. Если всё же дойдём до конкурса, то цена обслуживания ничем не ограничена сверху?

[Hes]

1. Собственникам запрещено принимать решение по выбору способа управления с 01.01.08? Вплоть до конкурса и ещё год после?

____ 2. Насколько я понимаю, без описи общего имущества МКД никакого конкурса быть не может. Бюджету придётся раскошелится на составление этой документации?

____ 3. Если всё же дойдём до конкурса, то цена обслуживания ничем не ограничена сверху?

Согласно ст. 18 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" орган местного самоуправления в соответствии с положениями статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации проводит до 1 мая 2008 года открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме до 1 января 2007 года не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано.

В тоже время, согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ следует, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Таким образом, если до 1 января 2007 г. способ управления не выбран или не реализован, то собственники не лишаются права выбора способа управления, но теряют право реализовать его.

Однако ч. 6 ст. 161 ЖК РФ гласит орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия указанного в части 5 настоящей статьи договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято в соответствии с частью 3 настоящей статьи.

Из всего сказанного и складывается вывод: если до 1 января 2007 г. собственники не определились с управлением, то как минимум в течение года после выбора УО местной администрацией они не смогут реализовать своего права.

Что касается общего имущества, то Вы правы. Согласно подп. 3 п. 38 Правил проведения открытого конкурса, утв. Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г., извещение о проведении конкурса включает среди прочего характеристикуобъекта конкурса, включая адрес многоквартирного дома, год постройки, этажность, количество квартир, площадь жилых, нежилых помещений и помещений общего пользования, виды благоустройства, серию и тип постройки, а также кадастровый номер (при его наличии) и площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Самая сложная проблема (для администрации) в том, что земли под МКД не выделены, а значит и кадастровых номеров не имеют.

Цена услуг УО действительно "сверху" не ограничена. Но надо помнить, что организатор конкурса, т.е. администрация, устанавливает для цели конкурса плату за работы и услуги, а участники, т.е. УО, должны за эту плату предложить максимум услуг и работ.

Ниже выкладвываю очень интересное Письмо Минрегионразвития РФ.

Письмо Министерства регионального развития РФ от 26 марта 2007 г. N 528.doc

[ADSemenov.ru]

... если до 1 января 2007 г. собственники не определились с управлением, то как минимум в течение года после выбора УО местной администрацией они не смогут реализовать своего права ...

____ То есть есть промежуток от 01.01.08 до выборов, когда собственники могут принять решение и пойдёт новый срок его выполнения (или невыполнения)?

... Что касается общего имущества ... что земли под МКД не выделены, а значит и кадастровых номеров не имеют ...

____ Участки в СПб в старых районах, думаю, ещё с петровских времён перемеряны и занесены в кадастр. Только эта информация недоступна "просто так". Что касается общего имущества, то мне видится наиболее трудоёмкая и наиболее важная для собственников работа по его определению — опись инженерных сетей и осоставляющих их узлов.

... Цена услуг УО действительно "сверху" не ограничена ...

____ То есть имеем случай, когда, по сути, договор между двумя сторонами порождает обязательства для третьей (собственники)?

____ Более логичным был бы вариант, чтобы цена услуги была бы ограничена нормативом города, город бы выполнил обязательства по "недоремонту", а состав услуг регламетировался бы ПП. А обязательства возникли бы у УО.

[ADSemenov.ru]

... А про то, что год нельзя менять способ управления МКД - это уж вообще чистая фантазия.

____ Тут у меня были такие соображения —

____ Если местные власти назначили (по конкурсу) собственникам УО, то они должны заключить договор по Закону (или уже считается заключённым на условиях конкурса). Либо, в другом случае, собственники сами выбрали УО и заключили договор.

____ В договоре есть срок действия (от года до пяти) и порядок расторжения. Получается, что в течении срока (вот здесь появляется упоминание о годе) действия договора собственники обязаны его исполнять и не могут его расторгнуть не по условиям договора, а вследствии выбора другого способа управления. Или могут?

[ADSemenov.ru]

... Уж в этих вопросах - приоритет воли ОСС ...

____ Меня смущает тот факт, что ОСС, заключив договор управления (и не предусмотрев досрочного расторжения), обязано, на мой взгляд, выполнять условия договора (срок). Или я неправ?

____ Кстати, в рыбе договора с нашей УО есть возможность досрочного расторжения http://www.zonazakona.ru/showpost.php?p=226685&postcount=42.

[Hes]

1. Собственникам запрещено принимать решение по выбору способа управления с 01.01.08? Вплоть до конкурса и ещё год после?

Да нет ничего такого, это - фантазии.

Ограничительная дата имеет только один смысл: после нее, если собственники сами не выберут способ управления МКД, будут органами местного самоуправления проведены открытые конкурсы по выбору УО.

А про то, что год нельзя менять способ управления МКД - это уж вообще чистая фантазия.

Еще раз прочтите то, что я писал, а также письмо от Минрегионразвития РФ. Повторяю, собственники МОГУТ после 1 января 2007 г. выбирать способ управления, но не могут его реализовать. Если же предположить возможность заключения договора после 1 января 2007 г., то возникает странное положение. Договор управления с управляющей организацией действителен, а администрация города все равно обязана проводить открытый конкурс, ведь, следуя букве закона, собственники не выбрали способ управления до 1 января 2007 г. После проведения открытого конкурса собственники будут обязаны заключить договор управления с выбранной организацией. Получается два действительных договора, две управляющие организации, и это притом, что ЖК РФ прямо запрещает управление одним домом двум организациям. Можно и дальше предполагать, как будут развиваться события. Но понятно одно, что ситуация может стать абсурдной, что означает неверность предположения, что собственники могут заключать договор управления после 1 января 2007 г. Ведь как писал выдающийся дореволюционный юрист Е.В.Васьковский: «…закон не должен быть толкуем в таком смысле, при котором он… ведет к нелепым последствиям».

[ADSemenov.ru]

Еще раз прочтите то, что я писал ...

____ Прочёл и попробую интерпретировать по другому. —

29 декабря 2004 года N 189-ФЗ

О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

1. Орган местного самоуправления в соответствии с положениями статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации проводит до 1 мая 2008 года открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме до 1 января 2007 года не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано. Субъекты Российской Федерации вправе установить сроки начала и окончания проведения указанных конкурсов для всех или отдельных муниципальных образований при условии их проведения не позднее 1 мая 2008 года.

(в ред. Федеральных законов от 26.12.2005 N 184-ФЗ, от 29.12.2006 N 251-ФЗ)

____ Из этого текста можно действительно считать, что после 01.01.08 Власть обязана не смотря ни на что провести конкурс и назначить УО. Согласитесь, что это несколько "дубово"?

____ А если 28.12.07 суд признал ОСС незаконным?

____ Да и собственность (общая, МКД) принадлежит не Власти, а владельцам помещений и обязанность Власти должна заключаться всего лишь в понуждении владельцев содержать эту собственность должным образом.

____ Именно абсурдным стало бы назначение УО в период с 01.01.08 по 01.05.08 тому дому, в котором уже за этот период договор управления был бы заключён по результатам ОСС.

____ Потому читаем далее. —

МИНИСТЕРСТВО РЕГИОНАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО от 26 марта 2007 г. N 5280-СК/07

ОБ ИЗМЕНЕНИИ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

5) для возникновения у органа местного самоуправления обязанности проводить открытые конкурсы необходимо не только наступление срока 1 января 2007 г. (срок перенесён на 01.01.08, прим. ADSemenov.ru), указанного в специальной норме ст. 18 Вводного закона (наступление срока, установленного актом субъекта РФ), но и наличие одного из условий, установленных п. 3 Правил проведения конкурса. По данному вопросу смотрите также разъяснения в письме Департамента жилищно-коммунального хозяйства Минрегиона России от 21.07.2006 N 6301-РМ/07;

____ Условие смотрим далее. —

ПРАВИЛА ПРОВЕДЕНИЯ ОРГАНОМ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ ОТКРЫТОГО КОНКУРСА ПО ОТБОРУ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ ДЛЯ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

(в ред. Постановления Правительства РФ от 18.07.2007 N 453)

3. Конкурс проводится, если:

1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях:

собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

____ А вот из письма Минрегионразвития можно сделать "математический" вывод, что обязанность Власти проводить конкурс существует с 01.01.08 по 01.05.08 при наличии указанного в письме условия. Если условие "исчезает", то и обязанность — вместе с ним.

____ Такое положение вещей мне видится более разумным и соответствующим смыслу Закона, смыслу, который только и заключается в том, чтобы заставить собственников содержать общее имущество дома в установленном Законом и НПА порядке. Если должный порядок установлен самими собственниками до проведения конкурса, то и применение Закона становится бессмысленным и неразумным.

[Hes]

Уважаемый ADSemenov.ru, я не вступаю в обсуждение того, что имеет смысл или нет. Важно, сначала, разобраться в том, что имеет ввиду закон, насколько это разумно - дело другое. Соглашусь, что нет большого смысла лишать собственников права реализовать один из способов управления. Вы правы в том, что главно это управление общим имуществом. Повторяю, я не против этого.

Но против этого выступает закон, который, будем считать, в данной части неверно регулирует отношения. Оставим это на совести законодателя и пожелем ему исправиться.

Что касается приведенного п. 5 Письма, то обращаю Ваше внимание на следующее. Ст. 18 Вводного закона и п. 3 Правил (не забывая ч. 4 ст. 161 ЖК РФ) необходимого толковать в системе, а не разрывать их.

Если условие "исчезает", то и обязанность — вместе с ним.

Это верно в следующем смысле: если до 1 января 2007 г. собственники не выбрали способ управления или не реализовали его (что под этим понимается см. как раз-таки в п. 3 Правил), то органы местного самоуправления проводят конкурс. Об этом и говорится в п. 5 Письма.

Что же касается вопроса

А если 28.12.07 суд признал ОСС незаконным?

то здесь все понятно: раз собрание незаконно, то оно считается непроведенным, что ведет ко все тем же последствиям - конкурсу.

Кстати, с чего Вы решили, что срок перенесен на 1 января 2008 г.?

[ADSemenov.ru]

... с чего Вы решили, что срок перенесен на 1 января 2008 г.?

____ Не знаю. Почему-то подумалось. — Раз местные власти повсеместно не провели конкурс с 01.01.2007 (а этот срок уже год, как прошёл!) и федеральная Власть никак отреагировала, то, видимо, произошло продление? Может быть я ошибаюсь, но повсеместно (имею ввиду на местах в СПб) распространяется информация о проведении конкурса именно с 01.01.08 по 01.05.08 (а не с 01.01.07).

____ И собрания проводились в спешном порядке именно в декабре. Это получается, что решения всех собраний, проведённых после 01.01.2007, незаконны? Поскольку способ управления выбран после 01.01.2007? Так по Вашему?

____ Прикольно ...

[Hes]

то получается, что решения всех собраний, проведённых после 01.01.2007, незаконны? Поскольку способ управления выбран после 01.01.2007? Так по Вашему?

Нет, сами по себе данные собрания законны. Вполне законны и решения по выбору способа управления, если такие решения принимались. Но вот если на основании данных решений будут собственниками заключены договора с УО, то такие договора - незаконны. Подобный вывод следует из ст. 168 ГК РФ. Ведь такой договор заключен в нарушение закона (ЖК РФ, Вводного закона).

Вновь повторю, что не считаю данную позицию закона правильной. Даже напротив, если бы закон разрешил непроводить конкурсы в отношении тех домов, которые уже выбрали способ управления, пускай и после 1 января 2007 г., то я согласился бы с этим больше. Это действительно было бы логичнее. Но закон предусматривает иное.

Что же касается ситуации, когда собрания проводились в спешке в декабре, то, думаю, такая ситуация характерна для многих городов. В моем городе, например, администрация стала проводить собрания еще с середины 2007 г., после чего людям рассылались договора, в которых УО оказывалась Служба заказчика. Правда была и альтернатива, ввиде чатной организации, но, согласитесь, могла ли она тягаться с муниципальным предприятием?! Согласно распоряжению администрации, которое было принято, кстати, только в начале июля 2007 г., конкурсы по выбору УО должны были начаться с декабря 2007 г. Пока никакого движения в этом вопросе нет.

Еще интереснее следующий момент. Администрация не сумела, конечно, провети общие собрания во всех домах (их у нас около 1300). Поэтому, после настойчивых запросов в прокуратуру, они придумали такое объяснение: раз собственники подписали договор, то тем самым они выбрали способ управления - УО. Понимаете какая нелепица?! Но под такой глупостью стоит подпись начальника Центрального округо города!!!

[Hes]

Письмо Минрегионразвития РФ

Выкладываю Письмо Министерства регионального развития РФ от 21 июля 2006 г. N 6301-РМ/07 "О подготовительной работе по проведению открытого конкурса по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами". Некоторые положения данного письма крайне интересны.

Письмо Министерства регионального развития РФ от 21 июля 2006 г.  N 630.doc

[ADSemenov.ru]

... если на основании данных решений будут собственниками заключены договора с УО, то такие договора - незаконны. Подобный вывод следует из ст. 168 ГК РФ. Ведь такой договор заключен в нарушение закона (ЖК РФ, Вводного закона) ...

____ Вот только это как раз тот случай, когда "Закон посмотрит сквозь пальцы" на это нарушение и договора благополучно будут действовать и, надо сказать, исключительно ввиду неразумности применения Закона.

____ Основным же препятствием для проведения конкурса считаю требование описи общего имущества (вплоть до последнего вентиля) МКД. Это стоит денег, хотя такие описи (технический паспорт дома) и должны были существовать "в природе" уже давно. В тех самых обслуживающих эти дома организациях.

____ И сейчас заключаются договора, которые незаконны, с моей точки зрения, даже не потому, о чём Вы говорите, а потому, что сам предмет договора не определён — неопределено Общее Имущество дома, а значит не определено и обязательство по его содержанию и ремонту.

[Hes]

И сейчас заключаются договора, которые незаконны, с моей точки зрения, даже не потому, о чём Вы говорите, а потому, что сам предмет договора не определён — неопределено Общее Имущество дома, а значит не определено и обязательство по его содержанию и ремонту.

И здесь полностью Вас поддерживаю. Если же суммировать все нарушения по заключению договоров (а их довольно много, стоит помнить и о нарушениях с заочным голосованием), то вывод один: попытка реформы, суть которой - передать управление общим имуществом собственникам провалилась.

[Hes]

По всей России вот уже месяц местные органы власти активно проводят конкурсы по отбору УО. И, конечно же, сталкиваются с проблемами. Главная, это нежелание УО брать в управление дома ветхого и аварийного фонда. Посмотрим, что придумают власти.