Отказ продавца брать справку из пнд

[Рыся86]

Здравствуйте. Я продаю квартиру, оформлен договор о задатке. После этого покупатель стал требовать предоставить справку из пнд, хотя этого в договоре задатка нет и до подписания такой вопрос не стоял. Я отказалась и теперь покупатель требует задаток вернуть, так как я нарушаю сделку. Правомерно ли это, ведь я не отказываюсь продавать квартиру и все документы собраны? 

[Assol66]

Требование предоставить справку из ПНД незаконно. Кроме того, такая справка при сделках с недвижимостью практически бесполезна. Предварительный договор купли-продажи Вы, как я понимаю, не заключали? Только договор о задатке? 

[nebrit]

Цитата

 

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

 

 

8 часов назад, Рыся86 сказал:

покупатель требует задаток вернуть, так как я нарушаю сделку

Если покупатель докажет в суде, что именно вы нарушили сделку, то суд с вас взыщет в пользу покупателя двойную сумму задатка. Если покупатель не докажет, то суд взыщет с покупателя понесённые вами судебные издержки (по вашему заявлению). Но больше чем на 5000 лучше губу не раскатывать.

Возможно, что цель покупателя - развод. Например, продавец добровольно возвращает покупателю задаток, о чём они составляют бумажку, в которой указывают и "вину" продавца. После чего покупатель в суде требует взыскать в продавца ещё один задаток на основании п.2 ст. 381 ГК РФ.

[Assol66]

Читаем статью 381 ГК РФ внимательно.

 

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

 

В данном случае, соглашения сторон нет и нет невозможности исполнения обязательства. Следовательно, в применима часть вторая статьи.

 

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

9 минут назад, nebrit сказал:

Если покупатель докажет в суде, что именно вы нарушили сделку

Автор ничего не нарушает, условия о предоставлении справки из ПНД не было оговорено.

[nebrit]

43 минуты назад, Assol66 сказал:

условия о предоставлении справки из ПНД не было оговорено

Верно. Но знают об этом только продавец и покупатель.

Я не зря выше написал:

52 минуты назад, nebrit сказал:

продавец добровольно возвращает покупателю задаток, о чём они составляют бумажку, в которой указывают и "вину" продавца

Ибо бумажку в доказательство возврата задатка им составить всё-равно придётся. А в неё много чего можно вписать, в том числе и причину возврата задатка. Потом, когда дело дойдёт до суда, экземпляр несостоявшегося договора купли-продажи может быть потерян (выкинут продавцом за ненадобностью). Доказать отсутствие "вины" продавца будет проблематично. Будь в таком случае любезен заплатить ещё раз!

Если покупатель профессиональный разводчик кроликов, то он не завтра побежит взыскивать второй задаток, а подождёт, пока продавец выкинет ставший ненужным договор.

Впрочем, можно в ту бумажку так написать, что и сохранившийся экземпляр договора не поможет. Типа, продажа не состоялась по инициативе продавца. [Передумал и баста!]  Поэтому возвращает покупателю задаток, в чём обе стороны и подписуются. Причём не вписывать туда про соглашение сторон или про невозможность исполнения договора.

В таком случае откосить от взыскания "второго" задатка покупателю возможно будет не иначе как на основании приговора о мошенничестве покупателя, а это уже нереально, поскольку нереально доказать сам факт мошенничества.

Поэтому при отсутствии в договоре купли-продажи условия о предоставлении продавцом справки из ПНД возвращать задаток ни к коем случае не нужно. Либо, если очень хочется его возвратить, то в бумажке, фиксирующей этот возврат, необходимо прописать, что задаток возвращается по соглашению сторон. (Лучше перебдеть, нежели недобдеть).

Изменено 14 мая, 2022 пользователем nebrit

[Assol66]

32 минуты назад, nebrit сказал:

Ибо бумажку в доказательство возврата задатка им составить всё-равно придётся.

Я считаю, что задаток возвращен быть не может, поскольку, сделка срывается по вине лица, давшего задаток.

33 минуты назад, nebrit сказал:

то он не завтра побежит взыскивать второй задаток, а подождёт, пока продавец выкинет ставший ненужным договор.

Даже, если продавец выбросит свой экземпляр договора, покупатель должен будет в суд представить свой экземпляр, причем подписанный продавцом. Если в нем не будет условия о предоставлении справки из ПНД, то в иске будет отказ.

[nebrit]

27 минут назад, Assol66 сказал:

покупатель должен будет в суд представить свой экземпляр

Это если продавец задаток не вернёт, а покупатель пойдёт в суд с иском к продавцу о взыскании с него этого задатка. А если покупатель мошенник и его настоящей целью являлась не покупка квартиры, а "развод" продавца?

В ситуации, когда продавец добровольно возвращает задаток, условия договора не имеют значения, поскольку покупатель, пожелавший взыскать с продавца ещё одну сумму задатка, представит в суд две бумаги: 1) соглашение о задатке и 2) расписку о возврате задатка, в которой стороны согласятся с тем, что задаток возвращается по инициативе продавца.

В статье 381 ГК РФ про условия договора не упомянуто. Там сказано про ответственность сторон за неисполнение договора. Любого. С любыми условиями. Поэтому договор судье не понадобится.

Продавец может что угодно приводить в своё оправдание - нежелание предоставить справку из ПНД или справку из Ватикана от Папы Римского - это не повлияет на ответственность сторон за неисполнение договора.

Изменено 14 мая, 2022 пользователем nebrit

[Assol66]

3 часа назад, nebrit сказал:

В статье 381 ГК РФ про условия договора не упомянуто. Там сказано про ответственность сторон за неисполнение договора. Любого. С любыми условиями. Поэтому договор судье не понадобится.

Дело в том, что продавец не отказывается продавать квартиру. Это покупатель не хочет уже ее покупать, потому, что нет справки из ПНД. Поэтому в суде именно покупателю придется доказывать, что продавец отказался продавать квартиру. В данном случае, аванс возвращать нежелательно, поскольку, это может быть воспринято, как расторжение договора по вине продавца.

справка из ПДН не является обязательным документом для совершения сделок с недвижимостью

Изменено 14 мая, 2022 пользователем Assol66

[Малыгин Олег]

15 часов назад, Рыся86 сказал:

оформлен договор о задатке.

автор, покажите текст (без фио и т.п.) 

[nebrit]

2 часа назад, Assol66 сказал:

В данном случае, аванс возвращать нежелательно, поскольку, это может быть воспринято, как расторжение договора по вине продавца.

Именно это я и имел в виду.

___________________________

В качестве бла-бла-бла

Вообще-то всякий проявляющий должную осмотрительность как таковую (не ту, про которую писано в законе), если уж пожелал заполучить от будущего контрагента справочку о его психическом здоровье, требует такую справочку ДО подписания любой бумажки, а не после. Уже поэтому включение в договор условия о предоставлении такой справки после подписания этого договора бессмысленно.

2 часа назад, Assol66 сказал:

справка из ПДН не является обязательным документом для совершения сделок с недвижимостью

такая справка не равносильна решению суда о признании гражданина-продавца недееспособным. Причём и покупатель может оказаться недееспособным. Так что, если стороны желают подстраховаться, пусть каждую бумажку составляют у нотариуса, который за 2 тыщи рублей подпишется под словами "дееспособность контрагентов проверена" - будет тогда кого стрелочником назначить - нотариуса. А ответственность у нотариусов застрахована. Только вот получится ли её "солидаризовать" - непонятно.

[Ватсон]

17 часов назад, Рыся86 сказал:

Я отказалась

Почему?  Если вы никогда не обращались в ПНД, то справку получить просто, быстро и бесплатно. 

[nebrit]

Читаем первое сообщение.

1. Есть договор задатка (письменно оформленное соглашение).

2. Его условиями не предусмотрено то-то и то-то.

3. Контрагент №2 требует выполнить то, что условиями соглашения не предусмотрено.

4. Контрагент №1 отказывается.

5. Тогда контрагент №2 требует вернуть задаток.

6. Контрагент №1 спрашивает: правомерно ли требование возврата задатка?

Иных вопросов у автора темы не возникло.

 

13 часов назад, Ватсон сказал:

Почему?

П А Т А М У Ч Т А ! А если покупатель потребует справку из КВД? Тоже нести?

Изменено 15 мая, 2022 пользователем nebrit

[Assol66]

16 часов назад, Малыгин Олег сказал:

автор, покажите текст (без фио и т.п.) 

Да, желательно читать договор. Что именно у автора по договору, задаток или аванс. Как конкретно прописаны условия, есть ли ответственность за нарушение этих условий. Т.ч. утверждение

 

22 часа назад, nebrit сказал:

договор судье не понадобится.

считаю преждевременным.

В 14.05.2022 в 12:35, Assol66 сказал:

Предварительный договор купли-продажи Вы, как я понимаю, не заключали?

Такой договор необходимо было  заключить, заключая договор о задатке.

[gleb]

48 минут назад, nebrit сказал:

Иных вопросов у автора темы не возникло.

Это не важно, умные люди рассматривают ситуацию глубже.

50 минут назад, nebrit сказал:

П А Т А М У Ч Т А ! А если покупатель потребует справку из КВД? Тоже нести?

Все зависит от ликвидности объекта, если у тебя единственный покупатель, то глупо отказываться от сделки из-за этой справки, если получить ее не проблема.

[nebrit]

1 час назад, Assol66 сказал:

Такой договор необходимо было  заключить, заключая договор о задатке.

В какой норме про это написано буквально?

Я не поленился и спросил у яндекса. Он выдал ссылку на домклик. Домклик выложил образец "Соглашения о задатке" и образец "Расписки в получении задатка". Несмотря на то, что в "Соглашении о задатке" указаны некие условия, которые более напоминают условия предварительного договора, заключение собственно "Предварительного договора" товарищи с домклика полагают, по-видимому, излишним. А они на этих задатках собаку съели. Будем читать это практикой.

 

Практика практикой, но диванному теоретику этого мало. Предлагаю рассмотреть ситуацию глубже. Часть 1 статьи 380 ГК РФ звучит:

Цитата

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Вот я читаю эти русские буквы и перевариваю: задаток - это доказательство. Как только задаток возник - возникло доказательство ЗАКЛЮЧЕНИЯ договора. Какого? Какого-то. Основного, предварительного...

Таким образом, подписание соглашения о задатке в отсутствие какого-либо договора (считающегося уже заключённым в самый момент завершения процедуры подписания "Соглашения о задатке") либо влечёт правовые последствия в виде признания договора уже заключённым, либо само по себе недействительно и никаких правовых последствий не влечёт (ну разве что кроме неосновательного обогащения продавца). Подсказка в ч.3 ст. 380 ГК РФ.

Изменено 15 мая, 2022 пользователем nebrit

[Assol66]

3 часа назад, nebrit сказал:

В какой норме про это написано буквально?

Незаключенность либо ничтожность предварительного договора, договора препятствуют правовой квалификации полученных одной стороной от другой денежных средств как задатка и исключают применение предусмотренных пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации негативных последствий, выражающихся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора. - это позиция кассационных судов

[nebrit]

Нате вам позицию ВС РФ по одному из дел трёхлетней давности.

vsrf.ru/stor_pdf.php?id=1732318
 

Цитата

 

В обоснование иска истец сослался на то, что 4 октября 2012 г. передал ответчице по расписке 50 000 руб., являющиеся задатком в счет заключения в будущем договора купли-продажи дома и земельного участка...
Срок действия расписки - до 28 февраля 2013 г. В этот срок договор купли-продажи дома и земельного участка между сторонами заключен не был.

...уплаченная истцом ответчице денежная сумма является задатком...

 

Расписка, а не предварительный договор. (Однако ниже будет притянута за уши ст. 249 ГК РФ).

 

_______________________________________________________________________

При этом я в недоумении: коллегия ВС РФ цитирует ч. 1 ст. 380 ГК РФ:

Цитата

задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора

но о каком именно "заключённом" договоре тут речь - тайна! То есть цитата из ГК РФ в определение ВС РФ вставлена от балды - для красного словца. Трындец!

  

Цитата

...направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Забавно, что суд апелляционной инстанции установил

Цитата

что уплаченная истцом ответчице денежная сумма является задатком, и никто из участников обязательства не направил предложение заключить основной договор

то есть основной договор не только не заключался, но и предполагаемые контрагенты взаимно утратили интерес к его заключению, то есть обязательства сторон по основному договору даже и не возникли. Про какой договор имелось в виду, когда ВС РФ цитировал ч. 1 ст. 380 ГК?

 

Притягивая за уши

Цитата

положений пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Верховный Суд не стал квалифицировать РАСПИСКУ в качестве предварительного договора. К тому же всякий предварительный договор не является имущественным и потому сам по себе не может обеспечиваться задатком.

 

П.С.

Цитата

 

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

02» апреля 2019 года г.Краснодар

Разрешая спор и удовлетворяя иск Криночкина А.Г., суд пришел к правильному выводу о том, что полученная ответчиком от истца денежная сумма является авансом и подлежит возвращению, поскольку основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был (ст. 380 ГК РФ).

 

+++++++++++++++++++

Ну, кажись догадался - судьи ВС РФ тонко потроллили коллег из Краснодарского краевого суда, ибо изначально им было ясно, что никакого задатка не было, но уж коли в Краснодарском краевом суде пр первом рассмотрении сказали "задаток", то должны были пойти дальше - признать расписку и соглашением о задатке, и предварительным договором в одной бумажке.

Изменено 15 мая, 2022 пользователем nebrit

[Assol66]

18 часов назад, nebrit сказал:

vsrf.ru/stor_pdf.php?id=1732318

А где в этом определении сказано, что стороны не заключали предварительный договор? 

18 часов назад, nebrit сказал:

Расписка, а не предварительный договор.

Наличие расписки не умалает наличие предварительного договора купли-продажи.

В силу статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (пункт 2).

Из содержания изложенных норм права следует, что задаток является способом исполнения обязательства по заключенному договору. Поэтому, задатком не может обеспечиваться обязательство, возникновение которого лишь предполагается, поскольку обязательство, возникающее на основе соглашения о задатке, является акцессорным (дополнительным) и, следовательно, оно производно и зависимо от основного (обеспечиваемого задатком) обязательства, может существовать лишь при условии действия основного обязательства.

Если нет предварительного договора, следовательно, нет возможности говорить о намерении заключить основной договор.

[nebrit]

31 минуту назад, Assol66 сказал:

Если нет предварительного договора, следовательно, нет возможности говорить о намерении заключить основной договор.

Наличие расписки не делает её предварительным договором. Одной лишь письменной формы здесь маловато.

 

34 минуты назад, Assol66 сказал:

А где в этом определении сказано, что стороны не заключали предварительный договор? 

А там и не сказано, что заключили. Это такое хитрое определение, которое следует читать между строк. (Ага! Вот и дожили!). И при повторном рассмотрении коллегия ап.инстанции именно между строк и прочитала. В отличие от журналистов, которые повелись и решили, что судьи ВС согласились с задатком. А вот и нифига! Но почему бы именно так и не написать в определении прямо? Задатка не было, был аванс. Зачем играть в кошки-мышки?

В делах других, когда в расписке (или соглашении о задатке) стороны расписывают много чего и расписывают подробно, суды такие расписки (и соглашения) обзывают предварительным договором, а денежку признают именно задатком.

[Assol66]

5 минут назад, nebrit сказал:

Наличие расписки не делает её предварительным договором.

Никто и не говорил обратного

 

6 минут назад, nebrit сказал:

А там и не сказано, что заключили.

Не сказано, не значит, что не заключали. Вы с какой целью привели в пример данное определение?

Кроме того, определение, как Вы сами заметили, трехгодичной давности, с довольно сомнительными и размытыми формулировками, а позиция кассационных судов настоящего времени именно такая, что предварительный договор должен иметь быть

Я бы не стала в суде размахивать этим определением. Не уверена, что судья начнет читать "между строк". Судей сейчас больше волнует позиция кассационных судов, поскольку, до ВС редко кто идет

[nebrit]

С такой, что для того, чтобы "задаток" квалифицировать как задаток или как аванс, вовсе не обязательно нести в суд некий предварительный договор.

 

32 минуты назад, Assol66 сказал:

Не сказано, не значит, что не заключали.

При повторном рассмотрении "выяснилось"-таки, что не заключали - ибо денежку суд объявил авансом.

Если бы в определении ВС было прямо и без обиняков написано, что это задаток, то при повторном рассмотрении ап.инстанция плясала бы от задатка.

 

32 минуты назад, Assol66 сказал:

Я бы не стала в суде размахивать этим определением.

Размахивать в судах определениями ВС РФ бесполезно. И даже определениями КС РФ.

 

32 минуты назад, Assol66 сказал:

Судей сейчас больше волнует позиция кассационных судов

Да ничего их не волнует. Судьи независимы. Это раз. Ну а то, что на местах позволяют себе постановлять решения заведомо неисполнимые и потому 100% отменяемые - это два!

Зачем вообще волноваться, если это не влияет ни на зарплату, ни на карьеру.

Изменено 16 мая, 2022 пользователем nebrit

[Coldplay]

1 час назад, nebrit сказал:

Размахивать в судах определениями ВС РФ бесполезно. И даже определениями КС РФ.

Ну это вы так думаете. И, как обычно, неправильно. 

 

1 час назад, nebrit сказал:

не заключали - ибо денежку суд объявил авансом.

Ну, если договор не заключался, то и об авансе речи быть не может. 

[nebrit]

21 час назад, nebrit сказал:

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

02» апреля 2019 года г.Краснодар

Разрешая спор и удовлетворяя иск Криночкина А.Г., суд пришел к правильному выводу о том, что полученная ответчиком от истца денежная сумма является авансом и подлежит возвращению, поскольку основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был (ст. 380 ГК РФ).

1 час назад, Coldplay сказал:

Ну, если договор не заключался, то и об авансе речи быть не может. 

Как бы теперь из этих посылок вывести вывод?

Если был аванс, то был и некий договор. Основного не было. Остаётся предварительный. Коль был предварительный, а денежка была уплачена в качестве задатка - именно так было в расписке написано (это подразумевается из определения ВС РФ), то денежку должно было и обозвать задатком в обеспечение исполнения условия предварительного договора "заключить основной договор". Почему ж при повторном рассмотрении денежку обозвали авансом?

Идём далее. Если аванс несёт исключительно платёжную функцию, а предварительный договор есть "договор неденежный", то аванс не может служить обеспечением исполнения условий предварительного договора. Следовательно, наличие или отсутствие предварительного договора не влияет на аванс.

Суд установил, что основной договор заключён не был, а также установил, что стороны и не пытались его заключить после даты, назначенной в расписке. Откуда тогда аванс? Почему аванс? Только потому что не задаток? Но это же ерунда. С таким же успехом можно сказать: потому что не арбуз. Так как договора, по которому причитались бы платежи (см. п.3 ст. 380 ГК РФ), никогда не существовало, то отсылка к такому договору при квалификации денежки как аванса равносильна отсылке к арбузу.

Изменено 16 мая, 2022 пользователем nebrit

[Assol66]

1 час назад, Coldplay сказал:

Ну это вы так думаете. И, как обычно, неправильно. 

 

Согласно. На моей практике, судьи сами нередко просят предотавить им судебную практику вышестоящих судов, желательно тех, где их решения могут оказаться.

[nebrit]

Так что там с авансом при отсутствии обязательства уплатить?