Выкуп микродоли

[Тукил]

Разумеется, я прочитал подборку тем от уважаемого gone здесь:
https://www.zonazakona.ru/forum/topic/32899-doli-v-kvartire-prezhde-chem-zadat-vopros-posmotrite/

К сожалению, распылить вопрос по нескольким разным темам не представляется возможным. Более того, многие темы достаточно старые, а, как я понял, с 2017 года произошли существенные изменения.

Наследство: однокомнатная квартира в Москве (38.1м2), собственник на 5/6 несовершеннолетний (16 лет) Н. (наша сторона, прописан в этой квартире уже 15 лет) и по наследству на 1/6 (6.35м2) его сестра С. 

С. не работает, зато очень сильно пьет. Настолько сильно, что ее сына воспитывает бабушка, а хоронить отца Н. пришлось с помощью и за счет других людей, в общем, договариваться, а то и просто разговаривать о чем-то с ней невозможно. Задолженность по квартплате за год тоже оплатили мы. Есть желание от такой связи избавиться, выкупив у С. долю. Однако, узнав, что нам что-то нужно, С. стала вообще неадекватно себя вести. Теперь начались ночные пьяные звонки и т.п. сильно действующие на нервы выходки. Основная цель - просто навредить из зависти, что очевидно для нас, но малодоказуемо в суде.

Вопросы:

Есть вообще шанс выкупить у С. долю не по запредельной цене? Сейчас она хочет миллион, при том, что квартира стоит, по ее же словам, 5800000 (что похоже на правду). Мы предлагаем 600000 руб. - послала.

Как все же надо уведомлять о желании выкупить долю (досудебным урегулированием), через нотариуса или достаточно заказным письмом?

Правда ли суды при определении суммы компенсации не учитывают, что стоимость доли ниже, чем просто доля от рыночной стоимости квартиры?

Может ли С. прописать без нашего согласия кого-то еще, кроме себя и своего ребенка и какие для нас будут последствия в случае, если она пропишет ребенка на 1/6? Она может прописать кучу народу просто чтобы поднять до небес квартплату.

Может ли С. взломать квартиру, пока нас нет, если мы откажемся предоставить ей ключи? 

Какие еще меры может предпринять С., чтобы еще больше испортить нам жизнь и закрепить за собой эту долю?

[AlexeySPb]

а другое жилье у нее есть?

[Тукил]

Она с мужем купили когда-то квартиру, там и живет, прописана у матери, по наследству перешла еще 1/2 другой квартиры.

Изменено 3 февраля, 2019 пользователем Тукил

[AlexeySPb]

тогда можно иск по п.4 ст.252 ГК.

[Тукил]

5 минут назад, AlexeySPb сказал:

тогда можно иск по п.4 ст.252 ГК.

Простите, не очень понятно, судя по этой статье, ее можно было бы применить, если бы С. потребовала выделить свою долю? Но она-то как раз ничего делать не будет... Т.е. это путь к тому, чтобы нам продать свою долю квартиры?

[AlexeySPb]

вы же сами заметили

1 час назад, Тукил сказал:

как я понял, с 2017 года произошли существенные изменения.

 

[Тукил]

К сожалению, я только какие-то косвенные признаки этого заметил, без особой конкретики...

Может, кто-то хоть наведет на эти изменения?

[Coldplay]

4 часа назад, Тукил сказал:

на эти изменения?

На какие изменения? В чем?
КС РФ свою позицию озвучил еще в 2008 году.

Цитата

2.2. Таким образом, оспариваемое положение пункта 4 статьи 252 ГК Российской Федерации не предполагает, вопреки мнению А.А. Сангаджиева и О.А. Сидорова, лишение собственника, не заявлявшего требование о выделе своей доли из общего имущества, его права собственности на имущество помимо его воли путем выплаты ему остальными сособственниками компенсации, поскольку иное противоречило бы принципу неприкосновенности права собственности.

{Определение Конституционного Суда РФ от 07.02.2008 N 242-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Сангаджиева Анатолия Анатольевича и Сидорова Олега Анатольевича на нарушение их конституционных прав абзацем вторым пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации" {КонсультантПлюс}}
 

У ВС РФ иная позиция, причем уже достаточно давно.

Цитата

Верховный Суд Российской Федерации в Определениях от 03.04.2012 N 5-В11-134, от 08.04.2014 N 5-КГ14-1, от 03.07.2018 N 59-КГ18-9 сформулировал правовую позицию, согласно которой действие законоположений пункта 4 статьи 252 ГК РФ распространяется как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников общей долевой собственности.

{Постановление Президиума Забайкальского краевого суда от 01.11.2018 N 44Г-60/2018 {КонсультантПлюс}}
 

Вот свежачок.

Цитата

Из содержания приведенных положений статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что участникам долевой собственности принадлежит право путем достижения соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них произвести между собой раздел общего имущества или выдел доли, а в случае недостижения такого соглашения - обратиться в суд за разрешением возникшего спора.
Закрепляя в пункте 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.
Васильченко В.И. как участник долевой собственности обратилась с иском к сособственникам Бондарь Р.П., Гасановой И.А., Лисуновой А.В. и Бондарю Р.А., поскольку действие законоположений пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяется как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников общей долевой собственности.
При этом отсутствие волеизъявления ответчиков на выдел своей доли из общего имущества само по себе не может являться безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.
Однако это судами учтено не было.
Не учли суды и то, что при решении вопроса о наличии или отсутствии реальной заинтересованности в использовании незначительной доли в общем имуществе подлежит установлению соизмеримость интереса лица в использовании общего имущества с теми неудобствами, которые его участие причинит другим (другому) сособственнику.

{Определение Верховного Суда РФ от 03.07.2018 N 59-КГ18-9 {КонсультантПлюс}}
 

 

Изменено 5 февраля, 2019 пользователем Coldplay

[Тукил]

Правильно ли я понимаю, что судебная практика такова, что суд все же не поддерживает собственника микродоли и заставляет продать микродолю владельцу большей части?

[Coldplay]

Такова позиция ВС РФ.

И суд не заставляет продать, он прекращает право и взыскивает компенсацию.

[Тукил]

А по каким формулам идет расчет компенсации. Берут кадастровую стоимость квартиры и делят, например, на 6 частей? Или все же исходят из того, что 1/6 никому не нужна и стоит она немного?

[*Аннушка*]

2 часа назад, Тукил сказал:

по каким формулам идет расчет компенсации

Это уже вопрос к специалистам по оценке недвижимого имущества.

[Тукил]

Не очень понял, специалисты оценивают стоимость всего, а суд делит на 6 частей? Или они оценивают именно долю?

Разница между тем, чтобы квартиру делить на 6 частей в цене и выкупом никому не нужной микродоли очень даже большая...

 

[*Аннушка*]

14 часов назад, Тукил сказал:

суд делит на 6 частей?

Суд ничего не делит. Он либо удовлетворяет исковые требования (формулируемые истцами), либо отказывает в них.

14 часов назад, Тукил сказал:

специалисты оценивают стоимость всего

Эксперты оценивают то, что ставится им в задачу заказчиком или судом. Необходимо оценить часть - оценят её.

[Тукил]

Это все понятно, я про судебную практику. Сейчас две противоречивые точки зрения, кто-то говорит, что проводят оценку делением от общей цены, причем, мне показалось, что таких большинство на этом форуме. Это сбивает с толку, хотя в беседе с экспертом прозвучало, что будет учитываться коэффициент ликвидности, который от 30% до 50% сбивает цену на микродолю, если оценивать ее делением от общей цены.

[AlexeySPb]

36 минут назад, Тукил сказал:

я в беседе с экспертом прозвучало, что будет учитываться коэффициент ликвидности

если это эксперт из ваших краев, то на это и ориентируйтесь

[Тукил]

Эксперт - лицо заинтересованное в продаже собственных услуг...

[Coldplay]

43 минуты назад, Тукил сказал:

мне показалось, что таких большинство на этом форуме.

Какая разница, что думают и считают на форуме? 

Цитата

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость квартиры по состоянию на 24 марта 2017 года составила 2 234 859 рублей, рыночная стоимость 2/9 долей составила 382 409 рублей, а идеальная стоимость 2/9 долей составила 496 635 рублей, которая подлежала взысканию с П. в пользу В.А.
Принимая во внимание, что в данном случае предметом спора является компенсация за принадлежащие В.А. доли в праве собственности на квартиру, а не продажа 2/9 долей, то применение понижающего коэффициента с учетом не ликвидности 2/9 доли и определение стоимости доли в размере 393000 руб. в данном случае не основано на законе, в том числе, положениях ст. 252 ГК РФ о компенсационной природе сумм, взыскиваемых с ответчика в пользу истца в порядке раздела квартиры.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что стоимость 2/9 долей для компенсации должна быть определена в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере 496635 руб., как 2/9 доли от рыночной стоимости квартиры 2234 859 руб.

Апелляционное определение Московского областного суда от 21.08.2017 по делу N 33-22489/2017

Цитата

Предоставленный вывод специалиста-оценщика сделан на основании осмотра конкретной спорной квартиры, учитывает ее состояние и размер доли, специалистом применен понижающий коэффициент, равный 0,5 с учетом степени ликвидности на рынке такой доли. Поскольку иных доказательств цены ответчиком не представлено, определение стоимости путем деления на размер доли кадастровой стоимости квартиры, как об этом просил ответчик, коллегия полагает неверным, соглашается с выводами оценщика.

Апелляционное определение Московского городского суда от 14.12.2017 по делу N 33-51568/2017 

 

[Тукил]

Добрый день.

Москва, в однокомнатной квартире (38.2м2) живет ребенок с матерью (мать не прописана и не собственник, ребенок прописан с рождения, 16 лет и собственник 2/3 квартиры с момента покупки), отец умер, и в результате деления наследства 1/6 квартиры получила совершеннолетняя дочь от предыдущего брака.

Дочь требует предоставить ей ключи от квартиры. Имеет ли она на это право?

[Ватсон]

4 часа назад, Тукил сказал:

Имеет ли она на это право?

Она имеет право требовать, а проживающий в квартире сособственник (в лице его матери) может и не отдавать ключи, пока не будет решения суда о её вселении  и нечинении препятствий в пользовании квартирой. Учитывая размер долей, наличие только одной жилой комнаты и вероятное наличие у дочери другого жилого помещения для проживания, решения суда о вселении может и не быть... 

4 часа назад, Тукил сказал:

Дочь требует предоставить ей ключи от квартиры.

Зачем?

Изменено 12 июня, 2019 пользователем Ватсон

[Тукил]

12.06.2019 в 14:03, Ватсон сказал:

Зачем?

Тут, скорее, не "зачем", а "почему". Т.е. у человека убеждение, что если есть право на долю квартиры, то должны быть ключи и неограниченная возможность приходить и проверять ее состояние, например.
Больше, конечно, желание держать людей за жабры, как я понимаю.

Может ли она с полицией, с демонстрацией каких-то документов на собственность, взломать дверь? Какой размер доли, начиная с которой можно это делать?

[Ватсон]

1 час назад, Тукил сказал:

Может ли она с полицией, с демонстрацией каких-то документов на собственность, взломать дверь?

Полиция не принимает участие во вселении и выселении граждан.  Если она зарегистрирована в этой квартире по месту жительства, то теоретически может (в отсутствие проживающих в квартире лиц) вскрыть замки при помощи сотрудников МЧС, сообщив им, например, что потеряла ключи. Если в квартире кто-то будет находиться, то  мастер не будет вскрывать дверь против воли проживающих. Войти в неё она сможет только с помощью судебных приставов в рамках исполнительного производства по решению суда.

[AlexeySPb]

идите в суд за выкупом доли по ст.252ГК

12.06.2019 в 14:03, Ватсон сказал:

решения суда о вселении может и не быть.

зато может быть решение суда о ежемесячной компенсации за пользование ее долей- в размере 1\6 от найма аналогичной квартиры.  3-4т в месяц

[Малыгин Олег]

2 часа назад, AlexeySPb сказал:

..может быть решение суда о ежемесячной компенсации за пользование ее долей- в размере 1\6 от найма аналогичной квартиры.

стартер об этом не вопрошал, но раз уж коснулось, то прошу уточнить (нечто подобное недавно обсуждали в другой теме): если распоряжение общей собственностью по согласию всех, откуда убытки не проживающего собственника?

[AlexeySPb]

1 час назад, Малыгин Олег сказал:

если распоряжение общей собственностью по согласию всех,

это оно сейчас, может и  по согласию всех.А потом- Определение ПП, отказ  и компенсация

 

ГК РФ Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

 

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

1 час назад, Малыгин Олег сказал:

стартер об этом не вопрошал

и что? Ей это и голову не приходит, такой вариант. А лучше понимать это и искать компромисс с сособственницей. Той же тратиться придется на эту долю: содержание, налоги. И понятно, что хочется компенсировать это