Перепродажа дома, построенного с использованием МСК

[KAA]

В 2015 году мы с супругой построили дом с использованием средств материнского капитала. Дом был оформлен в ее личную собственность в период брака на основании брачного договора о раздельной собственности на имущество.

В 2017 она со мной развелась и оформила в доме доли на троих детей, определив их самостоятельно договором дарения, который не был оформлен нотариально (без соглашения со мной о размере долей).

После этого она продала дом третьим лицам, предварительно приобретя квартиру, и выделив в ней аналогичную площадь (не стоимость) детям, на основании согласия органов опеки и попечительства.

Я обратился в суд с иском о нарушении моих прав по 256-ФЗ с просьбой выделить мне долю в доме как второму родителю и супругу (на момент регистрации дома в Росреестре).

В ходе судебного разбирательства выяснился факт перепродажи дома другим лицам.

Может ли теперь суд признать сделку недействительной (ничтожной) и вернуть его в собственность моей бывшей супруги и детей с последующим выделением доли мне?

[*Аннушка*]

Ну, во-первых, недействительность сделки оспаривается в исковом порядке. Самостоятельно суд за пределы первоначальных исковых требований выходить не станет.

А во-вторых, безусловно, следует знакомиться с материалами дела, видеть документы. Для этого следует обращаться к реальному специалисту, а не на виртуальный форум.

[KAA]

Реальный специалист конечно есть. Но мне хотелось бы получить еще мнение, перед тем как принимать решение. Следующее заседание по первому иску о выделении доли 25 октября. На него судья попросила принести ответчицу оба договора купли продаж (дома и квартиры) и разрешение органов опеки на продажу долей детей в доме.

Меня сейчас интересует вопрос, возможно ли это вообще (признание недействительной сделки такого рода, в которой нарушены мои права). Покупатели ведь скажут: а мы тут причем? Мы дом купили!! Какие к нам вопросы?

[AlexeySPb]

а на каком основании Вы хотите получить долю, если у вас брачный договор?

[KAA]

1 минуту назад, AlexeySPb сказал:

а на каком основании Вы хотите получить долю, если у вас брачный договор?

На основании п.4 ст.10 256-ФЗ

Цитата

4. Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

То есть эта часть имущества не входит в условия брачного договора. Впрочем,  не об этом речь, тут особых сомнений нет ни в судебной практике, ни у специалистов. Закон это прямо формулирует.

Но! Дом перепродан!

[AlexeySPb]

ИМХО, речь может идти только о возмещении стоимости доли,которую Вы сможете получить по МК- пропорционально доле МК в стоимости всего дома 

[KAA]

256-ФЗ не предполагает никакого возмещения стоимости!!! Это целевая выплата! И результатом может быть только доля в доме, определенная супругами по соглашению (которого не было), либо по решению суда (если соглашение не достигнуто).

[AlexeySPb]

1 час назад, KAA сказал:

И результатом может быть только доля в доме, определенная супругами по соглашению (которого не было),

поэтому доля которая была оформлена на супругу находилась в общей совместной собственности. 

[KAA]

22 часа назад, AlexeySPb сказал:

поэтому доля которая была оформлена на супругу находилась в общей совместной собственности. 

Не так. Смотрите.

1) Дом первоначально был оформлен в ее личную собственность на основании брачного договора о раздельной собственности (договор в общем виде, безотносительно конкретного имущества)

2) Поскольку в дом вложен материнский капитал, существует нотариальное обязательство, данное ей, выделить в доме доли детям и супругу (общая долевая собственность) по соглашению.

3) Соглашение не достигнуто. Суда по определению размера долей не было.

4) Она разводится, далее оформляет доли по своему усмотрению ТОЛЬКО ДЕТЯМ, в виде простого договора дарения.

5) Дом продает, включая доли детей, с разрешения органов опеки

Таким образом, нарушены мои права, и права детей в части определения размера их долей

[AlexeySPb]

возмодно и так подать. Но права Ваши нарушены ею, а не покупателями. И ломать сделку,либо выделять Вам долю в проданной квартире суд не будет. Нет оснований

 Нарушены ли права детей - зависит от размера их долей. Они тоже пропорциональны доле МК в стоимости дома

Изменено 10 октября, 2018 пользователем AlexeySPb

[KAA]

13 минут назад, AlexeySPb сказал:

И ломать сделку,либо выделять Вам долю в проданной квартире суд не будет. Нет оснований

А как же ст. 168 ГК РФ?

[AlexeySPb]

тут вообще не очень понятно,  насколько она должна была что-то выделять Вам, если вы перестали быть ее супругом к моменту сдачи дома, либо дом был сдан в браке и в течение 6 мес Вы не вспомнили,   что она должна была вам выделить долю.   Ст.168 применима, если не других регулирующих НПА. Насколько они есть в вашей ситуации, неясно

и не забываем про ст.252 ГК. Скорее всего , ваши 100тысяч от МК в доме составляют очень небольшую  долю  и речь вполне может идти о принудительном выкупе

Изменено 10 октября, 2018 пользователем AlexeySPb

[KAA]

Дом был сдан в период брака. Вспоминать о выделении доли - ее обязанность как распорядителя МСК и собственника, а не моя. Кроме того, доли детей ей определены произвольно, а закон говорит о необходимости соглашения, в том числе и о размере моей доли. Если соглашения нет - она должна была легализовать такие доли в суде, чего не было сделано.

Поэтому о каких 100 тыс вы говорите - не понимаю... Нарушено мое право на жилье. И 256-ФЗ не предусматривает никакой денежной компенсации. Только доля в имуществе. Принудительный выкуп не может быть произведен с нарушением моих прав.

[AlexeySPb]

20 минут назад, KAA сказал:

ее обязанность как распорядителя МСК и собственника, а не моя

только нарушено же Ваше право на долю. И именно    это  нарушенное право Вы и должны были отслеживать.

 

21 минуту назад, KAA сказал:

Принудительный выкуп не может быть произведен с нарушением моих прав.

маленькие доли уже вполне через суд выкупают. Не всегда, конечно, но практика уже такая.

 

22 минуты назад, KAA сказал:

Поэтому о каких 100 тыс вы говорите - не понимаю

это "ваша " часть МК. он что-то порядка 400 тысяч.   Если  определять размер доли через суд, то суд и присудил бы  такой размер.  Я не вижу перспектив для претензий на проживание в доме

[KAA]

1 минуту назад, AlexeySPb сказал:

только нарушено же Ваше право на долю. И именно    это  нарушенное право Вы и должны были отслеживать.

Я его отслеживал. Но принудить к исполнению моего права ее может только суд, не так ли? Об этом и мой иск. Или что значит "отслеживать"?

3 минуты назад, AlexeySPb сказал:

это "ваша " часть МК. он что-то порядка 400 тысяч.   Если  определять размер доли через суд, то суд и присудил бы  такой размер.  Я не вижу перспектив для претензий на проживание в доме

Не так. Размер долей должен был быть установлен по соглашению, либо отдельному решению суда.

Например, дом построен за 400 тыс. средств маткапитала. Другие расходы не подтверждены. Но после ввода в эксплуатацию его цена 4000000 на рынке. Какова стоимость моей доли? Кто и как это будет решать?

Еще косяк: она выделила детям по 1/10 без соглашения со мной и продала. Откуда у нее право самостоятельно решать размер долей детей? А я например, хочу 1/4 и детям.

Разве у суда нет оснований признать недействительной такую сделку продажи дома?

 

[AlexeySPb]

она в обязательстве указывала срок 6 мес после постройки дома. Срок пропустила, но и у вас срок исковой давности не пропущен еще.  По судебной практике, даже если жилье с МК умудрялись продать без выдела долей детям, то просто присуждали вернуть МК в ПФ.

14 минут назад, KAA сказал:

Разве у суда нет оснований признать недействительной такую сделку продажи дома?

Всего дома? а с чего? В любом случае, своей долей она вполне могла распоряжаться. А размер Вашей доли и детей будет определяться исходя из оценочной экспертизы дома* если до этого дойдет) и даже не важно, что нет чеков и договоров на остальную сумму. у вас и на 400 тысяч МК, наверное, нет чеков?)

Изменено 10 октября, 2018 пользователем AlexeySPb

[KAA]

2 минуты назад, AlexeySPb сказал:

В любом случае, своей долей она вполне могла распоряжаться.

Могла. Но договор не был бы заключен покупателями только на ее долю.

3 минуты назад, AlexeySPb сказал:

у вас и на 400 тысяч МК, наверное, нет чеков?)

По моему с вами бесполезно дискутировать...

4 минуты назад, AlexeySPb сказал:

По судебной практике, даже если жилье с МК умудрялись продать без выдела долей детям, то просто присуждали вернуть МК в ПФ.

Приведите пример. Такой практики нет.

[AlexeySPb]

3 минуты назад, KAA сказал:

Могла. Но договор не был бы заключен покупателями только на ее долю

признание недействительным в части.. слышали о таком?

 

4 минуты назад, KAA сказал:

Приведите пример. Такой практики нет.

поищите сами, обсуждалось уже

[KAA]

Я как раз нашел кучу обратной практики, о применении ст 168 ГК РФ

Возврат МСК в ПФР применяется (и то не всегда), только по иску ПФР или прокурора, и то если квартира еще не продана, или жилье не соответствует условию улучшения жилищных условий. В большинстве случаев суды применяют понуждение к исполнению нотариального обязательства о выделении долей, и устанавливают их размер.

В какой части можно признать такую сделку недействительной, если размер оспоримых долей не определен? Судам проще применить последствия ничтожной сделки и идите договаривайтесь по закону. Вот такой практики полно.

[AlexeySPb]

26 минут назад, KAA сказал:

и устанавливают их размер.

вы все о четверти дома мечтаете?

 Практика Верховного Суда РФ: обзор за III квартал 2013 г. Если оплата по сделке купли-продажи жилья произведена за счет материнского капитала, то при применении последствий ее недействительности деньги возвращаются пенсионному органу, который перечислил их продавцу. 
 

26 минут назад, KAA сказал:

условию улучшения жилищных условий

неухудшению. И это оценивает опека перед выдачей разрешения на сделку. Но четких критериев по равенству площади или  размеру доли нет. могут учитываться и этажность и  инфрастуктура

Изменено 10 октября, 2018 пользователем AlexeySPb

[KAA]

1 минуту назад, AlexeySPb сказал:

Если оплата по сделке купли-продажи жилья произведена за счет материнского капитала, то при применении последствий ее недействительности деньги возвращаются пенсионному органу, который перечислил их продавцу. 
 

Какому еще продавцу? Деньги были перечислены на строительство дома.

Вы вообще запутались... Перечитайте тему заново и восстановите последовательность событий в своей голове

 

[AlexeySPb]

6 минут назад, KAA сказал:

Деньги были перечислены на строительство дома.

и что? вернуть эту сумму в ПФ

Изменено 10 октября, 2018 пользователем AlexeySPb

[KAA]

1 минуту назад, AlexeySPb сказал:

и что? вернуть эту сумму в ПФ

По чьему исковому требованию?

[AlexeySPb]

прокуратуры, например. Они это отслеживают.

 А какое основание лишать добросовестных покупателей и жилья и денег, поскольку на выручку от продажи куплено другое жилье и оформлено на детей тоже?

[KAA]

Только что, AlexeySPb сказал:

прокуратуры, например.

Например???? Ну вы даете!!! В моем иске таких требований нет, а прокуратуре это нафиг не надо, если я сам начал процесс. Или я должен к ним сбегать? )))

2 минуты назад, AlexeySPb сказал:

А какое основание лишать добросовестных покупателей и жилья и денег

Основание - ст. 168 ГК РФ. А последствия пусть разгребает БЖ. Эти доли законом не установлены, а лишь ей единолично и права детей нарушены, и мои права нарушены и как второго родителя, и на обязательную долю в имуществе.