Выкуп, присоединение комнат в коммуналке (обзор законодательства)

[Titan3037]

Уважаемые юристы , не могли бы вы прокомментировать пост 95 на 7 станице , хоть что нибудь . Один риэлтор горил : надо чтоб префектура

выкупила у ДЖП эту комнату , потом продала нам ее , или всю квартиру третьему лицу .

[AllaG]

Возник еще один вопрос- если моя свекровь соглашается на покупку комнаты (мы делали запрос и и на основании запроса соседку выписали и документы паспортный стол передал в ДЕП, теперь нам прислали письмо- приглашение), как может сказаться такая ситуация , как продажа 2-х комнатной квартиры, в которой у нее й/2 доли - будет ли это ужудшение или же при покупке комнаты у города по рыночной чене -это ни как не учитывается. У свекрови сложилась такая ситуация с сыном, что в данный момет квартира выставлена на продажу и свекровь согласна покупать квартиру по рыночной цене! Посоветуйте как быть, брать справку о собственности сейчас, пока квартира не продана, т.к. моя свекровь идет в сл. вторник в ДЕП!

[s22]

Возник еще один вопрос- если моя свекровь соглашается на покупку комнаты (мы делали запрос и и на основании запроса соседку выписали и документы паспортный стол передал в ДЕП, теперь нам прислали письмо- приглашение), как может сказаться такая ситуация , как продажа 2-х комнатной квартиры, в которой у нее 1/2 доли - будет ли это ухудшение или же при покупке комнаты у города по рыночной цене -это ни как не учитывается. У свекрови сложилась такая ситуация с сыном, что в данный момет квартира выставлена на продажу и свекровь согласна покупать квартиру по рыночной цене! Посоветуйте как быть, брать справку о собственности сейчас, пока квартира не продана, т.к. моя свекровь идет в сл. вторник в ДЕП!

При покупке комнаты у города по рыночной цене -это ни как не учитывается. Она же и так платит рыночную стоимость. Куда же выше? Даже хоть пусть она имеет 10 квартир в собственности, она по любому имеет право купить освободившуюся комнату по рыночной цене. Правда, это норма закона касается только москвичей. У жителей других городов могут быть свои жилищные нормативные акты.

[AllaG]

s22, спасибо большое. Были в ДЕПе- выкуп по рынку- т.е. комната 14,4 будет стоить примерно 100 тыс.дол. эта комната и так столько же стоит, так что не выжу разницы в покупке у города и на комерческом рынке!

Теперь еще вопрос:

По условиям социальной ипотеки- я, муж и ребенок должны выписаться с комныты в которой остается моя свекровь, но поскольку комната не приватизирована ( у нас на нее ордер на свекровь),а свекровь уже учавствовала в приватизации, то мы бы хотели ее приватизировать. Что бы не было мороки- я и ребенок выписываемся по новому адресу, а муж приватизирует комнату на себя. Но у нас есть распоряжение префекта, в этом распоряжении меня смущает пункт 2- я его немного не понимаю, может быть вы мне как специалисты располкуете.

Распоряжение.

В соответствии со с.35 закона г. москвы от 14.04.2006 г. №29"об обеспечении......" постановлением Правительства Москвы от 08.11.2005 №881-ПП "О мерах по развитию ипотечного жилищного кредитования в г. Москве", рекомендацией общественной жилищной комиссии ЮАО от .......

1. предоставить ФИО, очереднику округа..........на семью из трех человек (я , муж, ребенок) отдельную 2-х комнатную кв.общ.пл....по адресу.....по договору купли-продажи с использованием ипотечного жилищного кредита.

Я, муж, сын , свекровь- всего 4 человека зарегистрированы в комнате общ.пл.18, жилой 11,6 находящаяся в жилищном фонде г. Москвы, в 3-х комн. ком. кв.общ.пл...... по адресу.....

На занимаемой площади остается проживать мать.

Матери принадлежит на праве собственности 1/2 доли в2-х ком.кв. общ. пл.44,3 кв.м. по адресу......

Мать в браке не состоит.

Я, муж, сын жилой площади на праве собственности не имеют.

2. Принять к сведению , что я, муж и сын обязуются в течении месяца после государственной регистрации права собственности на приобретенное с использованием ипотечного жилищного кредита жилое помещение по адресу (адрес нашей новой квартиры) освободить занимаемую площадь, не осуществлять сделки с жилым помещением, влекущие прекращение или изменение прав собственности на это жилое помещение, не вселять родственников и иных граждан, сняться с регистрационного учета по месту жительства.

3. Не выполнение п.2 влечет за собой отмену настоящего распоряженич о предоставлении жилой площади семье......

Поскольку в ДЕПе сказали, что со свекровью начнут заниматься только после того, как мы выпишимся, поэтому вопрос очень актуален.

И еще вопрос: если муж приватизирует комнату- как это скажется на покупке освободившейся комнаты свекровью, по идее комната уже будет не ее( она только будет прописана), а ее сына. Если не получается приватизировать, мы все выписываемся, мать выкупает комнату- сможет ли муж(т.е. ее сын) прописаться опять к ней , что бы приватизировать комнату.

Спасибо.

[s22]

s22, спасибо большое. Были в ДЕПе- выкуп по рынку- т.е. комната 14,4 будет стоить примерно 100 тыс.дол. эта комната и так столько же стоит, так что не выжу разницы в покупке у города и на комерческом рынке!

Спасибо.

Быстрый ответ.

Ух как цена то выросла!!!!! А может связи с кризисом на фондовом рынке, цена в долларах, примерно весной 2009года, опустится немного?

[AllaG]

s22, а раньше то и не получится, т.к. там комиссии разные----- смех да и только---- Департамент округа только выносит на рассмотрение кандидатуру нашей семьи на городскую комиссию---- а городская комиссия будет думать достойны ли мы у города выкупить комнату с фанерной стеной за 100 т.дол. :crybaby:

[Deg]

AllaG, гордская комиссия просто формльно утверждает решение окружной комиссии. Кстати, вы можете с отчетом не соглашаться и оспаривать его в суде.

В последнее время ДЖП требует, чтобы оценку делали в БТИ, которое указывает для комнат среднерыночную цену. Эти птички хорошо спелись. На мой взгляд, ограничение в выборе оценочной компании ничем не обосновано.

Кроме того, продажа комнат в коммуналках обладает признаками вынужденности, поскольку у ДЖП нет права выбирать покупателя по своему усмотрению и нет достаточного времени для экспонирования комнат на рынке (на выкуп отводится 3 месяца).

В таком случае должна применяться не среднерыночная, а ликвидационная стоимость. Ее определение дано в ГОСТ Р 51195.0.02-98:

19. Ликвидационная стоимость имущества – стоимость имущества при его вынужденной продаже.

Ликвидационная стоимость рассчитывается по каким-то формулам и в пределе до 40% меньше среднерыночной.

[AllaG]

Deg, спасибо- изучу!!!

[s22]

Deg, спасибо- изучу!!!

Даже и не стоит тратить время на это. Жил.Департаменту вы ничего не докажете. Если хотите растянуть время примерно на 6-8 месяцев, то можете на них подать в суд. Опять же ничего не выиграете.

[lelek]

Здравствуйте,

очень полезная и информативная тема, спасибо авторам.

У меня в данное время ситуация такая:

сосед-очередник получил квартиру, необходимые документы для выкупа собраны, проведена оценка, уже практически готов счет. Однако оценочная стоимость выкупа не только превышает стоимость предложений на рынке месяц назад, но и, в связи со всем известными событиями, в принципе теряет актуальность.

Вопросы: как именно оспаривать стоимость в суде? Как составлять исковое заявление? Есть ли какие-то типовые заявления, или следует обратиться в юридическую контору?

Если есть тема с разбором этих вопросов, прошу ткнуть пальцем.

Спасибо.

[s22]

Здравствуйте,

Однако оценочная стоимость выкупа не только превышает стоимость предложений на рынке месяц назад, но и, в связи со всем известными событиями, в принципе теряет актуальность.

Вы наверное написали про освободившуюся комнату?

Изучите конкретно цены на рынке. А дальше видно будет. Цену на комнату какую вам определили? И вообще если хотите чтоб вам помогли, то пишите побольше информации про комнату, как риэлтору обычно рассказывают.

[Deg]

Вопросы: как именно оспаривать стоимость в суде? Как составлять исковое заявление? Есть ли какие-то типовые заявления, или следует обратиться в юридическую контору?

В суд надо идти вместе с квалифицированным юристом, который напишет заявление и будет отстаивать вашу позицию.

Оспаривайте выводы оценщика, доказывайте, что при выкупе комнат должна применяться ликвидационная цена. Просите, чтобы была выполнена судебная оценка или, еще лучше, предъявите отчет другого оценщика, если его выводы вас устраивают.

Судитесь обязательно, хотя бы ради того, чтобы тянуть время до существенного снижения цен на рынке. И сообщайте о результатах в форум

[lelek]

s22,

Коммуналка в районе метро Дубровка.

Освободилась комната 30 метров, назначили цену около 200000 за метр. Даже судя по ценам месячной давности это перебор.

Deg,

Хорошо, предположим, я буду тянуть время, а известны ли прецеденты снижения цены хоть на сколько нибудь, а не до ликвидационной цены? Если удастся скостить на 20-30 т.р. за метр, уже хорошо будет, но не напрасная ли это трата времени и средств?

[Timur72]

Уважаемый lelek

Так как мне предстоит в ближайшие два года пройти через тоже самое, то не могли бы Вы мне ответить на несколько вопросов.

1. Предлагал ли ДЖП Вам выкупить комнату в письменном виде?

2. Предлагал ли ДЖП расселить квартиру, после того как сосед выехал? Может что-то другое предлагалось.

3. Пытался ли ДЖП заселить освободившуюся комнату новыми жильцами?

4. Вы планируте выкупать исключительно на собственные средства? Ибо при цене 200000 кв.м, стоимость выходит 6000000 руб - цена двушки в хрущевке.

Спасибо.

[lelek]

Timur72,

Сам всех документов в глаза не видел, т.к. делами занимался батя, дело обстояло примерно так:

В феврале из хаты уехал сосед, мы начали суетиться, звонить в ДЖП, нам отвечали: "не волнуйтесь, мы вам пришлем письмо". Действительно, к июню прислали письмо об освобождении комнаты, о наших правах и т.п.

Батя съездил в контору, взял список документов, некоторое время собирал, потом сдал. Потом вроде, собиралась какая-то комиссия, приняли решение "пусть выкупает". В принципе, иных вариантов и не могло быть, у нас т.н. "излишек" площади.

Потом приезжали оценщики из афиллированной конторы, и вот недавно сказали сумму.

Никаких поползновений не было (потому ли, что мы проявляли большую активность, или по другому вопросу - не знаю). Мы сразу заявили о желании выкупить, может быть зря, надо было делать скорбные лица, просить снисхождения и пр.

По поводу выкупа на собственные средства. В принципе, выкупить за несобственные средства предпочтительнее, не подскажете, как?

Цена действительно большая, придется брать в рассрочку, процент не такой уж и большой, а с учетом инфляции, можно считать кредит беспроцентным.

Вот только пугает напряжение на рынке недвижимости, если площадь сильно подешевеет, придется потом локти кусать, потому и хочется скостить цену...

[Timur72]

lelek,

Спасибо что откликнулись...

Про несобственные средства - это только кредит))

А рассрочку вам одобрили? Там вроде бы на 10 лет, при обязательном первоначальном взносе в 30 %. Других вариантов нет кажется. А сколько времени вся эта бюрократическая волокита шла? Ежемесячный платеж уже подсчитали?

[lelek]

Да, 10 лет, 30% первоначальный взнос.

Об одобрении рассрочки речи пока не шло, а что, могут не одобрить? Это не банк все-таки. Недвижимость не оформляется в собственность до той поры, пока сумма не выплачена.

Только-только сказали сумму за метр, дали два месяца на решение.

График платежей еще не брали, пока думаем, подавать ли в суд...

Вся история длится с февраля, когда сосед съехал.

[s22]

Timur72,

Вот только пугает напряжение на рынке недвижимости, если площадь сильно подешевеет, придется потом локти кусать, потому и хочется скостить цену...

Помню в 1998 году после дефолта цена на комнаты в рублях не подешевела, а в долларах подешевела примерно на 40%

[Timur72]

Доброго вечера!

А кто-нибудь знаком с фактами попыток ДЖП заселить освободившиеся комнаты, людьми "с улицы" в Москве? И чем это все закончилось.

[Deg]

s22,

а известны ли прецеденты снижения цены хоть на сколько нибудь

В 2006 году люди выкупали по $1500 - 2500 за кв.м., когда среднерыночная цена была 4500 - 5000. Потом ДЖП негласно приказал всем оценочным компаниям указывать в отчетах среднерыночную цену (страна телефонного права, что поделать).

В законе Москвы сказано, что комнаты в коммуналке продаются по рыночной цене, но не уточняется, что именно по среднерыночной. Ликвидационная цена - тоже рыночная. Так что шансы в суде есть и не малые. Лучше идти в суд с отчетом, который вас устраивает, и доказывать, что должна применяться цена по этому отчету. Кстати, вы не обязаны были полагаться на ДЖП в выборе оценщика, а сами могли найти оценщика, который бы указал правильную цену. Понятно, что оценщик от ДЖП действует в пользу ДЖП, а не вас.

[AllaG]

s22,

Коммуналка в районе метро Дубровка.

Освободилась комната 30 метров, назначили цену около 200000 за метр. Даже судя по ценам месячной давности это перебор.

Deg,

Хорошо, предположим, я буду тянуть время, а известны ли прецеденты снижения цены хоть на сколько нибудь, а не до ликвидационной цены? Если удастся скостить на 20-30 т.р. за метр, уже хорошо будет, но не напрасная ли это трата времени и средств?

Умереть, комната 6 млн. - у меня сейчас свекровь 2-ку продает в Перово- 44,9 кв.м. тоже за 6 млн.- ну и где правда????

[Deg]

Умереть, комната 6 млн. - у меня сейчас свекровь 2-ку продает в Перово- 44,9 кв.м. тоже за 6 млн.- ну и где правда????

И еще, наверное, не может продать...

Что еще ждать, когда большинство граждан относится к гос.органам по принципу "делайте с нами, что хотите" и "бесполезно бороться за свои права"?

Даже и не стоит тратить время на это. Жил.Департаменту вы ничего не докажете. Если хотите растянуть время примерно на 6-8 месяцев, то можете на них подать в суд. Опять же ничего не выиграете.

[AllaG]

Deg, вы правы, просмотры идут, а особо не покупают, по поводу гос. органов- по большому все происходит по незнанию законов, вот и мы сами не знаем что делать и как быть. Странно вообще все происходит- соглашаемся покупать комнату у города за деньги, так они нам еще и говорят- вы сначала выпишитесь в свою новою квартиру, а когда мама будет прописана одна- тогда приходите , будем вами заниматься, а комната наша то не приватизирована и как то стремно выписываться, наша жизнь такая, что сегодня живешь, а завтра умрешь!!! Не понятно, какая разница сколько человек прописано- комнату то не безплатно дают, а покупаем.

Может скажите в чем разница- прописано 4 человека или один человек!

[s22]

Доброго вечера!

А кто-нибудь знаком с фактами попыток ДЖП заселить освободившиеся комнаты, людьми "с улицы" в Москве? И чем это все закончилось.

Вы наверное имели в виду:

- ...с фактами попыток ДЖП, незаконно и быстро без вашего уведомления, заселить освободившиеся комнаты, людьми "с улицы" в Москве?

Здесь есть повод для волнения. Они же после того как окружная и городская комисии дадут разрешение на выкуп комнаты и вам оценят комнату в БТИ, дают короткий срок на проплату за комнату. По закону д. б. 3 месяца, а фактически сводят до 2-х месяцев. И вот попробуйте уложиться в 2 месяца для оплаты по рыночной цене. Это бывает тяжело сделать. А в некоторых случаях практически невозможно. Тем более сечас цены очень высокие. Если вы не успеваете уложиться в 2 месяца, то идёте в ДЖП и ЖФ и пишете заявление что не успели найти деньги с указанием причин и просите дать вам ещё 3-6 месяцев для оплаты. По новой будет в течении месяца комиссия собираться, где будет решаться ваш вопрос и скорее всего будет новая переоценка комнаты в БТИ, как правило с ешё большей ценой в рублях за комнату.

Но по любому вас должны проинформировать о заселении освободившиеся комнаты, людьми "с улицы". И то после того, как они убедятся, что вы не в состоянии внести платёж за комнату, хотя бы 30% от рыночной цены по рассрочке до 10 лет.

[s22]

Умереть, комната 6 млн. - у меня сейчас свекровь 2-ку продает в Перово- 44,9 кв.м. тоже за 6 млн.- ну и где правда????

Комната 6 млн.

А чё, бывает и такое!!

Комната то 30м жил. площади + метры от общей площади + м. б. это малонаселённая огромная от 70кв. метров 2-х комн. квартира ( или малонаселённая от 90кв. метров 3-х комн. квартира) + огромная ванная комната + кухня от 9кв м и выше + недалеко от метро (до 10минут пешком) и центра Москвы + хороший добротный сталинский дом с высокими потолками от 3м и выше + хороший невысокий этаж квартиры ( до 5 этажа, если без лифта) + лифт + экологически чистый и тихий район + есть место для парковки авто, выгула себя и собаки + рядом хорошие и дешёвые магазины + балкон + ( здесь сами можете дописать)