Недобросовестные арендаторы. Помогите!

Здравствуйте, уважаемые юристы, я попала в непростую ситуацию с арендой и надеюсь на ваш квалифицированный совет совет.

У меня есть в собственности квартира, в которой я не хочу жить и в последствии выставлю на продажу. Чтобы не платить кварт плату и заработать немного я ее сдаю.

Больше года в ней жили люди, которые меня полностью устраивали, но так случилось что они не могли снимать ее дальше и я квартиру пересдала другим.

Я разместила объявление в интернете о сдаче и первыми, кто смотрела квартиру, оказалась семейная пара из Архангельска. Квартира им очень понравилась и они были настойчивы в своем желании поскорее ее снять, сдать квартиру я хотела быстро и поэтому согласилась. При этом у меня были определенные требования к арендаторам, а именно постоянная или временная регистрация, не юг, на длительный срок и аккуратное отношение, т.к. квартира будет впоследствии продаваться. Мне сказали, что у них есть временная регистрация, снимать они хотят на срок от года до 2х, а также хотят впоследствии квартиру мою купить. Договор они предложили заключить через агентство, в котором работала их родственница.

Он был заключен 25.08.2012, причем я отдельно обговаривала тот момент, что уезжаю на пол года в Азию, и не хочу оттуда возвращаться, если они захотят съехать. Они уверили, что этого не произойдет. Договор стандартный, без всяких информационно-консальтуционных услуг, с печатями, номером. Так же при заключении я потребовала копии паспорта женщины, с которой он был заключен (Ларисы) и агента, а также взяла залог, на тот случай если они что-то испортят.

Люди въехали и начались странности, в первый же месяц когда я пришла за деньгами, муж Ларисы почему то мне заявил, что регистрация у них фальшивая, а на стенах я увидела просверленные дырки, хотя я запрещала это делать.

В конце сентября я уехала в Азию, не делая тайны из даты из своего отъезда, с момента подпи***** договора прошло 4 месяца и сказала Ларисе, что попросила заходить проверять квартиру мою знакомую, которая живет неподалеку. Естественно оставила ее телефон.

Через 2 недели Лариса написала мне письмо, что она возмущена моим поведением и хочет съехать и ждет моего решения, я была удивлена и позвонила ей из Азии, она не смогла внятно причин своего недовольства и согласилась снимать квартиру дальше. В положенный срок переслала мне деньги.

Через 3 недели она написала мне письмо, что меня разыскивает уголовный розыск и она съезжает в течении двух недель, а ключи передаст моей знакомой.

Я была удивлена, снова набрала ее, но она не брала трубку, так же как ее муж, не отвечал и домашний номер. Со мной связалась та знакомая и сказала, что на ее звонки они также не отвечают , как и на звонки в домофон.

В итоге я до нее дозвонилась...Да они съезжают по неведомым причинам 20 ноября, я напомнила что у нас были определенные договоренности при подписании договора, она меня проигнорировала.

Я очень испугалась и поняла, что надо срочно возвращаться в Россию, написала Ларисе письмо, в которых напомнила ей, что по договору срок, за который она должна меня предупредить не 2, а 3 недели и что квартиру у нее буду принимать только я и при свидетелях, в частности ее сестре. На письмо она мне не ответила, как и на все последующие.

Я написала письмо ее родственнице-агенту, с требованием связаться с Ларисой и разъяснить мне ситуацию, та ответила мне угрозами.

Я позвонила в агентство и сказала, что похоже сдала через них квартиру мошенникам, мне сказали какой ужас, напишите нам письмо с подробным изложением проблемы. Я написала, мне не ответили.

17 числа со мной связалась моя знакомая, которую я попросила приглядывать за квартирой и сообщила, что жильцы съезжают, знаю ли я об этом? Нет, меня не предупредили никак... Она обнаружила это, когда проходила мимо моего дома. Лариса пригласила ее в квартиру отдала ключи и была такова...

Сегодня весь день я обрывала телефоны, никто не отвечает на мои звонки.

Я не представляю что происходит с моей квартирой, на месте ли вещи, которые я оставила, и в каком она состоянии и почему люди съехали наплевав на условия договора.

Сейчас я пытаюсь купить билеты до Питера, надеюсь приехать 22 числа. Не представляю даже куда мне обратиться, бежать в полицию, в агентство или к юристу. Здравый смысл подсказывает, что стоит войти в квартиру с участковым. Очень надеюсь на ваш совет в данной ситуации.

Алена271, а что вас советовать сейчас-приедете и на месте будете смотреть -что и как..а вообще при сдаче риэлтор-агент должен быть вашим родственником или хотя бы очень хорошим знакомым,а не арендаторам

потребовала копии паспорта женщины, с которой он был заключен (Ларисы) и агента, а также взяла залог, на тот случай если они что-то испортят.

Как вы понимаете - все, что можно истребовать в обеспечение договора - это залог. Если жильцы съехали, проигнорировав договор. значит, залог они потеряют, но и видимо, он не был для них большим. Если по факту окажется, что в вашей квартире пропали ваши вещи, пишите заявление в полицию (данные жильцов и агента у вас есть). Приглашать участкового для первичного входа не вижу смысла, и не факт, что он пойдет...), но можно взять с собой ответственного свидетеля (на всякий случай) - если вдруг там будет большой погром или повреждения. Реально контролировать исполнение договора аренды через полземли действительно трудно. При заключении следующего договора постарайтесь взять залог хотя бы за два месяца, а по тексту договора проконсультируйтесь со СВОИМ юристом или риелтором.

какая ответственность по условиям договора при досрочно расторжении?

Алена271, хотелось бы взглянуть на договор. Сможете приложить сюда скан, фотографию или вордовский файл?

По поводу

[q]она съезжает в течении двух недель[/q]

[q]по договору срок, за который она должна меня предупредить не 2, а 3 недели[/q]

сущий бред. По закону, не допускающему изъятий из этого правила, срок предупреждения — 3 месяца. Это значит, что за три месяца (третий неполный) после фактического отъезда квартиранты обязаны заплатить.

Всё остальное можно будет сказать, только:

1) увидев текст договора,

2) узнав, что произошло в квартире.

По закону, не допускающему изъятий из этого правила, срок предупреждения — 3 месяца. Это значит, что за три месяца (третий неполный) после фактического отъезда квартиранты обязаны заплатить.

Да, это так - п.2 ст. 610 ГК РФ. (если иное не прописано в договоре). Кстати, в этой статье идет речь о том, что для обностороннего прекращения договора сторона должна ПРЕДУПРЕДИТЬ вторую сторону о намерении расторгнуть договор. Поэтому, если вас официально не уведомили, то можете считать, что договор действует до сих пор и по нему должна вноситься арендная плата. Но фактически взыкать эти деньги будет очень непросто...

В дальнейшем - берите залог за период, необходимый для досрочного расторжения договора.

Добрый День! У меня в собственности есть 1-к. кв. в которой я не проживаю, хочу сдать ее в аренду, на основании договора. Какой налог я обязан платить и порядок его оплаты, периодичность. Прошу ссылаться на статьи ФЗ, НПА, и т.д.

налог на доходы физ.лиц -- 13%, раз в год, после подачи налоговой декларации, можно оформиться ИП и платить 6%

налог на доходы физ.лиц -- 13%, раз в год, после подачи налоговой декларации, можно оформиться ИП и платить 6%

А какие НПА это регулируют? С каких доходов необходимо платить. Может необходимо открыть л/с в банке ?

Здравствуйте все еще раз, я вернулась домой и оказалось что меня жильцы ограбили, вынесли вещи указанные в договоре, хуже, что испортили ремонт, ободрали обои испортили пол, я бы сказала с цинизмом...Вещей пропало на 50 тысяч, ремонта испортили на 200...Вызвала полицию, написала заявление, сотрудники приехали, сняли отпечатки пальцев. Не знаю как зафиксировать испорченный ремонт, сделала фото, но достаточно ли этого?

Они предупредили меня за 2 недели, съехали и того раньше

Алена271, хотелось бы взглянуть на договор. Сможете приложить сюда скан, фотографию или вордовский файл?

Договор найма жилого помещения

Гр. Фио, именуемая в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны и

Гр. ФИО, именуемая в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

Наймодатель предоставляет Нанимателю в пользование кв, расположенную по адресу:

2. Общие положения

2.1 Указанное жилое помещение принадлежит Наймодателю на правах: свидетельства о гос. Рег права №123

2.2 Граждане, прописанные на данной площади: мое ФИО

2.3 Наймодатель сдает помещение с согласия всех членов семьи, а также других лиц, прописанных в данной квартире.

2.4 Наймодатель подтверждает, что в настоящий момент жилое помещение никакими сделками не обременено, не заложено, не сдано в аренду, в споре или под арестом (запрещением) не состоит. За достоверность сообщенных сведений в разделе «2» Наймодатель несет ответственность, и, в случае искажения информации возмещает Нанимателю все возникшие в связи с этим убытки

Мои ФИО

3. Оплата и порядок расчетов

3.1. За использование жилого помещения устанавливается оплата в размере 123

Оплата эл.эн за счет нанимателя, оплата коммунальных услуг за счет нанимателя, абонентская плата за телефон за счет нанимателя

3.2. Не допускается изменение размера арендной платы в период действия настоящего Договора в одностороннем порядке.

3.3. Оплата производится Нанимателем вперед за 1 месяц в день подпи***** Договора

3.4. В дальнейшем оплата производится Нанимателем за 1 месяц не позднее 28 числа каждого периода оплаты

3.5. Наймодатель после каждого расчета с ним заверяет получение денег своей подписью.

4. Права и обязанности сторон

4.1. Наймодатель обязан

4.1.1. Передать помещение в срок «25» мая 2012

4.1.2. Не производить обмен, продажу, дарение, не сдавать в залог и наем (аренду) помещение, указанное в пункте 1.1. настоящего Договора, в период действия Договора.

4.1.3. За неделю до окончания срока действия настоящего Договора или его досрочного расторжения предъявить счет Нанимателю за телефонные переговоры.

4.2. Наймодатель имеет право:

4.2.1. Производить осмотр сдаваемого помещения один раз в месяц только в присутствии Нанимателя.

4.2.2. Находиться в помещении без согласования с Нанимателем для устранения аварий, возникших в отсутствии Нанимателя, во избежании ущерба этого помещения, а также зданиям и помещениям, находящихся по соседству.

4.3. Наниматель обязан

4.3.1. Своевременно вносить арендную плату за жилое помещение Наймодателю.

4.3.2. Использовать сданную ему площадь только для проживания.

4.3.3. Соблюдать «Правила пользования жилыми помещениями, содержание дома и придомовой территории в РФ».

4.3.4. Не производить ремонт, перепланировку и переоборудование помещения без письменного согласия Наймодателя.

4.3.5. Оплачивать междугородние и международные переговоры по предъявлению счета.

4.3.6. Убедиться в подлинности документов Наймодателя на указанное жилое помещение.

4.3.7. В случае порчи арендуемого помещения и находящегося в нем санитарно-технического оборудования по вине Нанимателя, возместить стоимость ремонта по рыночным ценам на момент возмещения убытков.

4.3.8. При обнаружении в квартире неисправностей оборудования и имущества немедленно принимать все возможные меры по их устранению и сообщить о них Наймодателю.

4.3.9. При окончании действия настоящего Договора, а также его досрочного расторжения освободить жилое помещение и передать имущество согласно описи Наймодателю ( в исправном состоянии с учетом нормального износа)

4.3.10. В случае исчезновения за время аренды предметов, указанных в описи или их порчи, возместить их стоимость по рыночным ценам на момент возмещения ущерба.

4.3.11. Подтвердить, что на указанной жилой площади имеют право проживать : ФИО мужа Ларисы

5. Расторжение договора

5.1. Настоящий Договор может быть расторгнут в любое время по согласованию сторон.

5.2. При досрочном расторжении настоящего Договора Наймодателем, при условии, соблюдения Нанимателем положений настоящего Договора, Наймодатель обязуется вернуть Нанимателю оплату за фактически не прожитое время и возместить связанные с этим затраты (в т.ч. Возместить комиссионный сбор, выплаченный Нанимателем за услуги агентства). При досрочном расторжении настоящего Договора Нанимателем агентство комиссионный сбор не возвращает.

5.3. Наймодатель может расторгнуть настоящий Договор в одностороннем порядке с уведомлением Нанимателя за три дня до расторжения Договора в случаях:

- не внесения Нанимателем платы за жилое помещение по истечении установленного срока в течение 3х дней

- разрушения или порчи жилого помещения и находящегося в нем имущества Нанимателем

-если Наниматель использует помещение не по назначению, либо систематически нарушает права и интересы соседей.

6. Ответственность сторон

6.1. Стороны в равной мере несут ответственность за соблюдение условий договора

6.2. Споры по Договору решаются Сторонами путем взаимных переговоров, а при не достижении соглашения в Федеральном или третейском суде.

6.3. В случае досрочного расторжения Договора, стороны обязаны предупредить друг друга за месяц.

7. Срок действия Договора

7.1. Настоящий Договор вступает в действие с момента его подпи***** и действует до 25 апреля 2013

7.2. Срок действия данного Договора может быть продлен по взаимному согласию сторон в присутствии агента

8. Дополнительные условия

8.1. Залоговая сумма возвращается при расторжении договора

9. Реквизиты и подписи сторон

Печать агентства

П.С.Сейчас обратила внимание, что в договоре Лариса поставила не свою подпись, а свою фамилию, в акте приемки квартиры стоит ее подпись.

Формально подписью человека считается рукописное написание его фамилии имени, отчества и дополнительно графическая роспись (параф). Именно так нотариусы требуют подписывать документы. Поэтому написание фамилии в месте подписи - нормально, старайтесь, чтобы в серьезных документах ваши контрагенты писали свою фамилию плюс (минимум) инициалы и ставили роспись. Тогда уж точно не отмахаются...

Не знаю как зафиксировать испорченный ремонт, сделала фото, но достаточно ли этого?

Достаточно - смотря для чего. Для иска в суд - фото (принимается на усмотрение судьи) плюс свидетельские показания, плюс документы о проведенном ремонте с квитанциями об оплате... Если, конечно, удастся найти этих варваров-арендаторов и получить реальное возмещение. Испорченный ремонт - слабый повод для уголовного деда, а вот украденные вещи - это уже статья. По ней можно (и нужно) искать ваших арендаторов. И если их все-таки найдут, то при возбужденном уголовном деле и переговоры о возмещении могут идти получше (если они уж не совсем отморозки). Понуждайте полицию к активным поискам...

Не знаю как зафиксировать испорченный ремонт, сделала фото, но достаточно ли этого?

Акт осмотра + оценка стоимости восстановительного ремонта, сделанные независимым оценщиком.

Достаточно - смотря для чего. Для иска в суд - фото (принимается на усмотрение судьи) плюс свидетельские показания, плюс документы о проведенном ремонте с квитанциями об оплате... Если, конечно, удастся найти этих варваров-арендаторов и получить реальное возмещение. Испорченный ремонт - слабый повод для уголовного деда, а вот украденные вещи - это уже статья. По ней можно (и нужно) искать ваших арендаторов. И если их все-таки найдут, то при возбужденном уголовном деле и переговоры о возмещении могут идти получше (если они уж не совсем отморозки). Понуждайте полицию к активным поискам...

В плане фиксации ущерба я вызвала независимых оценщиков, сделают отчет с рассчитанной стоимостью всего ремонта вместе с работой.

Думаете стоит пойти на мировое соглашение, если они мне весь ущерб согласятся оплатить? Но я слышала, что в судебной практике чаще всего не прекращают дело при примирении сторон, им смысла нет со мной мириться

Алена271, мировое соглашение — институт гражданского процесса. Его суд принять обязан, если это не нарушает ничьих прав. Что касается примирения сторон (это уже уголовный процесс), то тут ничего сказать не смогу: не моя специализация.

Договор, кстати, странный. Но правовой режим имущества нигде не определён. Это значит, что есть (по крайней мере, теоретически) шанс взыскать с арендаторов стоимость арендной платы всего имущества (в дополнение к квартплате и компенсации за испорченный ремонт и процентам за несвоевременную уплату).

Днём, к договору есть дополнение, где описано имущество, которое я им оставляю, показания счетчиков, при которых они квартиру принимают и проч. так же отдельно указано, что ремонт за их счета что такое арендная плата всего имущества? может быть я не поняла термин? спасибо

Алена271, я имел в виду, что Вы согласовали только размер платы за наём квартиры. Квартира — это, грубо говоря, воздух между стен. Если в ней находится какое-то имущество, то для пользования им тоже нужны правовые основания. Если не сказано, что это пользование безвозмездное, то оно является возмездным. А если так, то за него нужно платить сверх платы за наём. По рыночным ценам.

Днём, т.е. если не определены правовые основания пользования этими вещами, но они списаны в пункте передачи квартиры, то их можно вывезти и заявление о краже я написала зря? меня волнует пропажа вещей, я даже согласна чтобы они не оплачивали мне сверх аренды за пользование ими, а просто возместили стоимость или вернули

Какая странная тема. Сдача квартиры вполне обычное дело. Все зависит от того кто будет жить. Хозяин квартиры обладает неограниченными правами по факту и выкинуть может любого жильца без предупреждения.

Если жильцы не могут платить естественно они сьезжают. И бегать и трясти с них деньги за 3 месЦа это только время тратить. Квартира есть, сдали другим людям да и живете спокойно.

То что из квартиры украли что то.....ну русским языком скажите что?? Что вы вещи да вещи. Это мебель? Техника?? Ведь сложно требовать если это не было детально описано в договоре

Насчет обои порвали......ну это вопрос вам. Вы вероятно жильцов нашли законченных идиотов. И видя их не одинираз не смогли это понять? Надо тогда взять и на себя часть ответственности. Не стоит делать вид что теперь вся полиция России и интерпол должны искать вредителей ваших.

cs53, я находилась в другой стране когда они захотели съехать, поэтому сказала залог вернуть не смогу, тем более что не видела квартиру 3 месяца. Долгов по аренде у них не было. Они тогда съехали раньше заявленной даты вывезли мою мебель, бытовую технику, описанную в в акте-передачи квартиры, оставили долги по оплате. на вещи у меня есть чеки, есть привычка собирать их.

Причем обои они не просто ободрали, они испортили ремонт исцарапали острым предметом паркет, насверлили дырок в декоративных панелях в коридоре, испортили ванну. на мой взгляд, хотели отомстить, что не вернула залог

ребенок их учиться в 200 метрах от моей квартиры,и живут они в том же районе. то что ни идиоты я согласна, но это не основание не разыскивать их полиции

Алена271, если бы мне не вернули залог, я бы как минимум тоже вывезла всю мебель, а если стоимость не покрывала бы, то и попортила бы ремонт/ванну.

Что непонятного? Люди не хотят чтобы вы пользовались их деньгами, вы не договорились об их возврате, теперь вы не попользуетесь, а потратите на ремонт/мебель. Все логично. Что вы тут строите из себя обиженную.

Алена271,

их можно вывезти и заявление о краже я написала зря

Да нет, конечно. Нельзя вывозить. И заявление о краже Вы написали не зря.