Материал подготовлен с использованием правовых актов
по состоянию на 1 июля 2005 года
А.В. ТОЛКУШКИН
Толкушкин Александр Владимирович - кандидат экономических наук, старший научный сотрудник, член исполнительного комитета российского отделения Международной налоговой ассоциации (IFA), заместитель постоянного представителя российского отделения в Генеральном Совете IFA, один из ведущих российских налоговых консультантов.
ПРЕДИСЛОВИЕ
Настоящее издание является подробным постатейным комментарием к Федеральному закону от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах". Закон был принят Государственной Думой Федерального Собрания 22 декабря 2004 г., одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 г., подписан Президентом РФ 30 декабря 2004 года.
Необходимость принятия комментируемого Федерального закона вызвана тем, что в последние годы в ряде регионов Российской Федерации создаются организации, привлекающие денежные средства граждан с целью последующего приобретения или строительства этими организациями жилых помещений для своих участников (членов). При этом нередко нарушаются права граждан, передавших свои денежные средства в такие организации.
Комментируемым Федеральным законом введены такие понятия как "жилищный накопительный кооператив", "деятельность кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений", "паенакопление", "паевой фонд кооператива", "действительная стоимость пая", "форма участия члена кооператива в деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений".
В тексте Комментария дано разъяснение значений свыше 300 терминов и словосочетаний, необходимых для правильного понимания норм, установленных комментируемым Законом.
При подготовке настоящего Комментария были поставлены следующие задачи:
разъяснить содержание как комментируемого Федерального закона в целом, так и норм отдельных статей;
показать взаимосвязь норм комментируемого Закона с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации;
определить основные различия между нормами комментируемого Закона и нормами Гражданского кодекса РФ, а также нормами других специальных законодательных актов, нормативных правовых актов РФ;
выработать рекомендации по практическому применению отдельных норм комментируемого Закона.
Автор стремился сделать настоящий Комментарий максимально удобным для практического применения и предельно кратким.
При подготовке Комментария использованы акты законодательства и нормативные правовые акты по состоянию на 1 июля 2005 года. Все ссылки на акты законодательства и нормативные правовые акты приводятся на последнюю действующую редакцию документов, за исключением особо оговариваемых случаев, когда комментируются внесенные изменения и дополнения.
Список сокращений и аббревиатур
ПРИНЯТЫЕ СОКРАЩЕНИЯ
1. Нормативные правовые акты
Конституция РФ - Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12.12.1993
АПК РФ - Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 N 95-ФЗ
БК РФ - Бюджетный кодекс Российской Федерации от 31.07.1998 N 145-ФЗ
ГК РФ - Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30.11.1994 N 51-ФЗ; часть вторая от 26.01.1996 N 14-ФЗ
Жилищный кодекс РФ - Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ
КоАП РФ - Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ
НК РФ - Налоговый кодекс Российской Федерации: часть первая от 31.07.1998 N 146-ФЗ; часть вторая от 05.08.2000 N 117-ФЗ
ТК РФ - Таможенный кодекс Российской Федерации от 28.05.2003 N 61-ФЗ
Трудовой кодекс РФ - Трудовой кодекс Российской Федерации от 30.12.2001 N 197-ФЗ
УК РФ - Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 N 63-ФЗ
2. Государственные министерства, ведомства и организации
МВД России - Министерство внутренних дел Российской Федерации
Минфин России - Министерство финансов Российской Федерации
Минэкономразвития России - Министерство экономического развития и торговли Российской Федерации
Минюст - Министерство юстиции Российской Федерации
МНС России - Министерство Российской Федерации по налогам и сборам
ПФР - Пенсионный фонд Российской Федерации
Росстат - Государственный комитет Российской Федерации по статистике (преобразован в Федеральную службу государственной статистики)
ФКЦБ - Федеральная комиссия по рынку ценных бумаг
ФНС России - Федеральная налоговая служба Российской Федерации
ФТС России - Федеральная таможенная служба РФ
ФСФР России - Федеральная служба по финансовым рынкам Российской федерации
ЦБ РФ - Центральный банк Российской Федерации (Банк России)
3. Прочие сокращения
абз. - абзац
АО - акционерное общество
г. - год
гл. - глава(-ы)
ЖНК - жилищный накопительный кооператив
ЗАО - закрытое акционерное общество
коммент. - комментарий
МРОТ - минимальный размер оплаты труда
НПФ - негосударственный пенсионный фонд
ОАО - открытое акционерное общество
ООО - общество с ограниченной ответственностью
п. - пункт(-ы)
ПБУ - Положение по бухгалтерскому учету
пп. - подпункт(-ы)
ПУРЦБ - профессиональный участник рынка ценных бумаг
разд. - раздел(-ы)
ред. - редакция
руб. - рубль(-и)
РФ - Российская Федерация
см. - смотри
СМИ - средства массовой информации
ст. - статья(-и)
ч. - часть(-и)
30 декабря 2004 года N 215-ФЗ
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
О ЖИЛИЩНЫХ НАКОПИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВАХ
Принят
Государственной Думой
22 декабря 2004 года
Одобрен
Советом Федерации
24 декабря 2004 года
Глава 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Статья 1. Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом. 1. Настоящий Федеральный закон определяет правовые, экономические и организационные основы деятельности жилищных накопительных кооперативов по привлечению и использованию денежных средств граждан - своих членов на приобретение или строительство жилых помещений на территории Российской Федерации в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам жилищных накопительных кооперативов, а также устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов граждан - членов жилищных накопительных кооперативов.
Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе. Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:
Статья 3. Основные положения о жилищных накопительных кооперативах. 1. За исключением деятельности, предусмотренной настоящим Федеральным законом, иную деятельность жилищный накопительный кооператив осуществлять не вправе.
Статья 4. Ответственность кооператива. 1. Кооператив отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.
Статья 5. Члены кооператива. 1. Членом кооператива может быть гражданин, достигший возраста шестнадцати лет. Прием гражданина в члены кооператива осуществляется на основании его заявления в письменной форме в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и уставом кооператива.
Статья 6. Ответственность членов кооператива. 1. Член кооператива несет ответственность по своим обязательствам перед кооперативом по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом и иными федеральными законами.
Статья 7. Права членов кооператива. 1. Члены кооператива имеют право:
Статья 8. Обязанности членов кооператива. Члены кооператива обязаны:
Статья 9. Прекращение членства в кооперативе. 1. Членство в кооперативе прекращается в случае:
Статья 10. Исключение члена кооператива из кооператива. 1. Член кооператива может быть исключен в судебном порядке из кооператива на основании решения общего собрания членов кооператива в случае:
Статья 11. Устав кооператива. 1. Кооператив действует на основании устава, который утверждается общим собранием членов кооператива. Изменения в устав кооператива вносятся по решению общего собрания членов кооператива.
Статья 12. Создание кооператива. Кооператив создается по инициативе не менее чем пятьдесят человек и не более чем пять тысяч человек. Государственная регистрация кооператива осуществляется в порядке, определенном Федеральным законом "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".
Статья 13. Реорганизация кооператива. 1. Кооператив может быть добровольно или принудительно реорганизован в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом. Реорганизация кооператива может быть осуществлена в форме слияния, присоединения, разделения, выделения или преобразования.
Статья 14. Ликвидация кооператива. 1. Кооператив может быть ликвидирован добровольно или по решению суда в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом требований настоящего Федерального закона, других федеральных законов и устава кооператива. Ликвидация кооператива влечет за собой прекращение его деятельности без перехода прав и обязанностей кооператива в порядке правопреемства к другим лицам.
Статья 15. Реестр жилищных накопительных кооперативов. 1. Федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков, осуществляет ведение реестра жилищных накопительных кооперативов на основании сведений, предоставляемых федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление государственной регистрации юридических лиц, и кооперативами.
Статья 16. Основные особенности деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений. 1. При осуществлении деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений кооператив вправе:
Статья 17. Предоставление кооперативом информации о деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений. 1. Кооператив обязан обеспечить свободный доступ к ознакомлению со следующей информацией:
Статья 18. Предоставление документов кооператива членам кооператива. Кооператив обязан обеспечить свободный доступ членов кооператива к ознакомлению со следующими документами:
Статья 19. Порядок предоставления кооперативом информации и документов. 1. Информация и документы, предусмотренные статьями 17 и 18 настоящего Федерального закона, предоставляются кооперативом со дня предъявления соответствующего требования в течение:
Статья 20. Годовой отчет кооператива. 1. Годовой отчет кооператива должен содержать:
Статья 21. Порядок раскрытия информации кооперативом. 1. Кооператив обязан обеспечить свободный доступ к ознакомлению с указанной в настоящей статье информацией всем заинтересованным в этом лицам независимо от целей получения данной информации путем ее раскрытия в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом.
Статья 22. Особенности рекламы, связанной с деятельностью кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений. 1. При производстве, размещении и распространении рекламы, связанной с деятельностью кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, не допускается:
Статья 23. Источники финансирования деятельности кооператива. На приобретение или строительство кооперативом жилых помещений кооператив вправе использовать:
Статья 24. Паевые взносы членов кооператива. 1. Паевые взносы членов кооператива должны компенсировать затраты кооператива на осуществление деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений.
Статья 25. Вступительные членские взносы и членские взносы. 1. Вступительные членские взносы вносятся членами кооператива единовременно. Членские взносы вносятся членами кооператива ежемесячно, если уставом кооператива не предусмотрен иной порядок внесения таких взносов.
Статья 26. Использование кооперативом паевого фонда кооператива. 1. Паевой фонд кооператива должен использоваться кооперативом на приобретение или строительство жилых помещений для членов кооператива, а также на погашение затрат, указанных в частях 1 - 3 статьи 24 настоящего Федерального закона.
Статья 27. Формы участия в деятельности кооператива. 1. Устанавливаемые кооперативом формы участия в деятельности кооператива должны соответствовать требованиям настоящего Федерального закона, в том числе требованиям к обеспечению финансовой устойчивости деятельности кооператива, установленным статьей 47 настоящего Федерального закона, и не должны приводить к нарушению нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности кооператива, установленных статьей 49 настоящего Федерального закона.
Статья 28. Приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива. 1. Право члена кооператива на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения возникает после выполнения членом кооператива условий внесения части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива.
Статья 29. Передача жилого помещения в пользование члену кооператива. 1. Передача жилого помещения, указанного в пункте 1 части 2 статьи 28 настоящего Федерального закона, в пользование члену кооператива осуществляется кооперативом непосредственно после приобретения кооперативом права собственности на это жилое помещение. Перед передачей жилого помещения в пользование члену кооператива может быть осуществлен ремонт жилого помещения или выполнены работы по повышению потребительских качеств такого помещения, если это предусмотрено выбранной членом кооператива формой участия в деятельности кооператива.
Статья 30. Приобретение членом кооператива права собственности на жилое помещение. Член кооператива или другие лица, имеющие право на пай, внесшие в полном размере паевой взнос за жилое помещение, переданное кооперативом в пользование члену кооператива, приобретают право собственности на это жилое помещение. Кооператив обязан передать члену кооператива или другим лицам, имеющим право на пай, указанное жилое помещение свободным от каких-либо обязательств.
Статья 31. Выселение из жилых помещений кооператива. 1. При прекращении членства в кооперативе, за исключением случая внесения членом кооператива паевого взноса в полном размере, член кооператива, которому кооператив передал в пользование жилое помещение, и проживающие совместно с ним лица утрачивают право пользования жилым помещением и обязаны его освободить в течение двух месяцев со дня прекращения членства в кооперативе, а в случае ликвидации кооператива - со дня принятия решения о ликвидации кооператива.
Статья 32. Выплата действительной стоимости пая при прекращении членства в кооперативе. 1. При прекращении членства в кооперативе по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 части 1 статьи 9 настоящего Федерального закона, кооператив обязан выплатить выбывшему члену кооператива действительную стоимость пая в соответствии с требованиями настоящей статьи.
Статья 33. Органы кооператива. 1. Органами кооператива являются:
Статья 34. Общее собрание членов кооператива. 1. Высшим органом кооператива является общее собрание членов кооператива.
Статья 35. Внеочередное общее собрание членов кооператива. 1. Внеочередное общее собрание членов кооператива созывается по инициативе правления кооператива, по требованию ревизионной комиссии (ревизора) кооператива, исполнительных органов кооператива или по требованию членов кооператива, составляющих не менее десяти процентов от общего числа членов кооператива на день предъявления требования о созыве внеочередного общего собрания членов кооператива. Уставом кооператива может быть предусмотрено меньшее число членов кооператива, имеющих право на созыв внеочередного общего собрания членов кооператива.
Статья 36. Общее собрание членов кооператива в форме заочного голосования. 1. Решение общего собрания членов кооператива может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия членов кооператива для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) посредством проведения заочного голосования.
Статья 37. Информация о проведении общего собрания членов кооператива. 1. Сообщение о проведении общего собрания членов кооператива должно быть сделано не позднее чем за двадцать дней до дня его проведения, сообщение о проведении общего собрания членов кооператива, повестка дня которого содержит вопрос о реорганизации или ликвидации кооператива, - не позднее чем за тридцать дней до дня его проведения. В указанные сроки сообщение в письменной форме о проведении общего собрания членов кооператива должно быть направлено каждому члену кооператива заказным письмом по указанному членом кооператива почтовому адресу или вручено под роспись либо, если это предусмотрено уставом кооператива, опубликовано в средствах массовой информации, определенных уставом кооператива. Уставом кооператива может быть предусмотрен иной способ направления сообщения в письменной форме о проведении общего собрания членов кооператива.
Статья 38. Кворум общего собрания членов кооператива. 1. Общее собрание членов кооператива является правомочным принимать решения (имеет кворум), если в нем принимают участие члены кооператива, которые составляют не менее пятидесяти процентов от общего числа членов кооператива, или их представители.
Статья 39. Счетная комиссия. 1. Для определения кворума общего собрания членов кооператива и подсчета голосов при голосовании из числа членов кооператива создается счетная комиссия, количественный и персональный составы которой утверждаются общим собранием членов кооператива, а в случае проведения общего собрания членов кооператива в форме заочного голосования - правлением кооператива.
Статья 40. Подсчет голосов при голосовании. 1. Подсчет голосов при голосовании осуществляется счетной комиссией отдельно по каждому поставленному на голосование вопросу.
Статья 41. Общее собрание членов кооператива в форме собрания уполномоченных. 1. В кооперативе, число членов которого превышает пятьсот человек, общее собрание членов кооператива в соответствии с уставом кооператива может проводиться в форме собрания уполномоченных.
Статья 42. Правление кооператива. 1. Правление кооператива осуществляет руководство деятельностью кооператива в периоды между общими собраниями членов кооператива. Количественный состав правления кооператива определяется уставом кооператива или решением общего собрания членов кооператива, но не может быть менее трех человек. Лица, избранные в состав правления кооператива, могут переизбираться неограниченное число раз, если иное не предусмотрено уставом кооператива. Члены правления кооператива избирают из своего состава председателя правления кооператива, если иной порядок избрания председателя правления кооператива не предусмотрен уставом кооператива.
Статья 43. Ревизионная комиссия (ревизор) кооператива. 1. Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью кооператива общим собранием членов кооператива в соответствии с уставом кооператива избирается ревизионная комиссия (ревизор) кооператива. Уставом кооператива должны быть определены компетенция и срок полномочий ревизионной комиссии (ревизора) кооператива, а также количественный состав ревизионной комиссии кооператива. Порядок деятельности ревизионной комиссии (ревизора) кооператива определяется решением общего собрания членов кооператива.
Статья 44. Исполнительные органы кооператива. 1. Руководство текущей деятельностью кооператива осуществляют единоличный исполнительный орган кооператива (директор) или единоличный исполнительный орган кооператива (директор) и коллегиальный исполнительный орган кооператива (дирекция). Исполнительные органы кооператива подотчетны правлению кооператива и общему собранию членов кооператива. В кооперативе, число членов которого превышает пятьсот человек, образование коллегиального исполнительного органа кооператива является обязательным.
Статья 45. Требования к должностным лицам кооператива. 1. Членом правления кооператива, единоличным исполнительным органом кооператива, членом коллегиального исполнительного органа кооператива, членом ревизионной комиссии (ревизором) кооператива не может быть:
Статья 46. Ответственность должностных лиц кооператива. 1. Члены правления кооператива, единоличный исполнительный орган кооператива, члены коллегиального исполнительного органа кооператива, члены ревизионной комиссии (ревизор) кооператива при осуществлении своих прав и исполнении своих обязанностей должны действовать в интересах кооператива, осуществлять свои права и исполнять свои обязанности в отношении кооператива добросовестно и разумно.
Статья 47. Основные требования к обеспечению финансовой устойчивости деятельности кооператива. 1. Размер части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для передачи его в пользование члену кооператива, устанавливается уставом кооператива, но не может быть менее тридцати процентов от размера паевого взноса члена кооператива.
Статья 48. Ограничения совершения кооперативом сделок. 1. Кооператив без предварительного решения общего собрания членов кооператива не вправе совершать сделки по отчуждению находящихся в собственности кооператива жилых помещений, в том числе по обмену жилых помещений, переданных в пользование членам кооператива, другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества кооператива, а также сделки по сдаче жилых помещений внаем или в аренду либо в залог (ипотеку).
Статья 49. Нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности кооператива. 1. Оценка финансовой устойчивости деятельности кооператива проводится федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков, его территориальными органами в соответствии с установленными нормативами оценки финансовой устойчивости деятельности кооператива.
Статья 50. Контроль за деятельностью кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений. Контроль за деятельностью кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, а также за соблюдением кооперативом требований настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации осуществляется федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков, и его территориальными органами.
Статья 51. Права федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков, при осуществлении контроля за деятельностью кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений. 1. Федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков, при осуществлении контроля за деятельностью кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, соблюдением требований настоящего Федерального закона и соответствием кооператива установленным требованиям к обеспечению финансовой устойчивости деятельности кооператива вправе:
Статья 52. Полномочия федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков, при осуществлении контроля за деятельностью кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений. 1. В случае нарушения кооперативом требований настоящего Федерального закона, неисполнения предписаний федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков, отказа от предоставления информации или предоставления членам кооператива и другим гражданам неполной или недостоверной либо заведомо ложной информации федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков, вправе:
Статья 53. Резервный фонд и иные фонды кооператива. 1. Кооператив за счет взносов членов кооператива обязан формировать резервный фонд в порядке и в размерах, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом и (или) уставом кооператива. Размер резервного фонда кооператива определяется уставом кооператива, но не может быть менее полутора процентов от размера паевого фонда кооператива. Средства резервного фонда могут использоваться только для обеспечения непредвиденных расходов и покрытия убытков кооператива.
Статья 54. Аудиторская проверка ведения бухгалтерского учета и бухгалтерской (финансовой) отчетности кооператива. 1. Ведение кооперативом бухгалтерского учета и бухгалтерская (финансовая) отчетность кооператива подлежат обязательной ежегодной проверке аудиторской организацией (аудитором). Уставом кооператива может быть предусмотрено проведение аудиторской проверки один раз в два года, если сумма активов баланса кооператива не превышает на конец отчетного года шесть миллионов рублей.
Статья 55. Ответственность за нарушение правил осуществления деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений. За нарушение правил осуществления деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений устанавливается ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Статья 56. Саморегулируемые организации жилищных накопительных кооперативов. 1. Саморегулирование деятельности жилищных накопительных кооперативов осуществляется на условиях их добровольного объединения в саморегулируемые организации жилищных накопительных кооперативов.
Статья 57. Переходные положения. 1. Со дня вступления в силу настоящего Федерального закона нормативные правовые акты, регулирующие деятельность кооперативов по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, за исключением нормативных правовых актов, регулирующих деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов, до приведения их в соответствие с настоящим Федеральным законом применяются в части, не противоречащей настоящему Федеральному закону.
Статья 58. Вступление в силу настоящего Федерального закона. 1. Настоящий Федеральный закон вступает в силу по истечении девяноста дней после дня его официального опубликования, за исключением положений статьи 51 в отношении саморегулируемых организаций жилищных накопительных кооперативов и статьи 56 настоящего Федерального закона.