Договор мены

[alex03091976]

Добрый день. Подскажите пожалуйста наиболее выгодный и безопасный с юридической точки зрения вариант по обмену жильем и учесть действующее законодательство в сфере налогообложения. А ситуация следующая: сыну на праве собственности принадлежит квартира А, в которой прописан он сам, его мать и отец – инвалид 1 группы. Матери на праве собственности принадлежит квартира Б, в которой никто не прописан. Нужно сделать так, чтобы сыну стала принадлежать квартира Б, а матери квартира А. Обе квартиры принадлежат собственникам более 5 лет. Наше видение ситуации – переход права собственности путем договора мены. Какие нюансы в данной ситуации нужно учесть? Какие документы, кроме непосредственно договора, мены и актов нужно подать в Росреестр? Нужно ли в договоре отражать, что в одной из квартир зарегистрирован инвалид 1 группы?

[AlexeySPb]

10 минут назад, alex03091976 сказал:

Какие нюансы в данной ситуации нужно учесть?

каким образом были приобретены квартиры в собственность?

 брачный статус сторон на время приобретения квартир и на сейчас?

 

[alex03091976]

квартира А принадлежит сыну на основании приватизации, квартира Б принадлежит матери по наследству. Брачный статус сторон не менялся.

[*Аннушка*]

17 часов назад, alex03091976 сказал:

Наше видение ситуации – переход права собственности путем договора мены.

Меняйтесь. 

18 часов назад, alex03091976 сказал:

Нужно ли в договоре отражать, что в одной из квартир зарегистрирован инвалид 1 группы?

Нет. Зачем?

18 часов назад, alex03091976 сказал:

Какие документы, кроме непосредственно договора, мены и актов нужно подать в Росреестр?

Это зависит о того, внесены ли после 31.01.1998 объекты в ЕГРН или собственники приобрели их ранее. Если нет - сначала нужно в установленном порядке зарегистрировать ранее возникшие права.

В любом случае, всю информацию можно найти на официальном сайте Росреестра, а при необходимости - позвонить на их Горячую линию для консультации.

17 часов назад, alex03091976 сказал:

Брачный статус сторон не менялся.

Это что значит? Вас о конкретике спросили.

[alex03091976]

Брачный статус участников сделки: сын на сегодня в браке более 20 лет, мать в браке более 40 лет.

Участники сделки: сын - получил квартиру в собственность в результате приватизации (на момент приватизации в браке не состоял); мать получила квартиру в собственность в результате наследования (на момент принятия наследства состояла в браке). Как быть в данном случае?

Может быть у кого есть хорошая рыба на договор мены между близкими родственниками?

И еще вопрос: нужно ли согласие супруга, в частности отца-инвалида на эту сделку и как это оформляется?

[minos66]

Квартиры равноценны? Это единственное, что в дальнейшем может проблемы создать....

Если нет, например одна по кадастру 5 млн, а другая 15, то наверное лучше избрать иной способ смены собственника. Кстати здесь и интересы инвалиды могут всплыть, если его из четырёхкомнатной в однокомнатную переселят (хотя мена это может быть и только смена собственников без смены проживающих). Короче, обратите внимание на равноценность объектов мены.

[*Аннушка*]

41 минуту назад, alex03091976 сказал:

вопрос: нужно ли согласие супруга

Не нужно, если

18 часов назад, alex03091976 сказал:

квартира Б принадлежит матери по наследству

В состав общего имущества супругов такая квартира не входит.

42 минуты назад, alex03091976 сказал:

Может быть у кого есть хорошая рыба на договор мены между близкими родственниками?

Поисковые системы Интернета Вам обязательно помогут. Договор мены между родственниками и неродственниками отличий не имеет.

43 минуты назад, alex03091976 сказал:

сын - получил квартиру в собственность в результате приватизации; мать получила квартиру в собственность в результате наследования

Даты получения? Важно,

46 минут назад, *Аннушка* сказал:

внесены ли после 31.01.1998 объекты в ЕГРН или собственники приобрели их ранее

 

[alex03091976]

42 минуты назад, minos66 сказал:

Квартиры равноценны? Это единственное, что в дальнейшем может проблемы создать....

Если нет, например одна по кадастру 5 млн, а другая 15, то наверное лучше избрать иной способ смены собственника. Кстати здесь и интересы инвалиды могут всплыть, если его из четырёхкомнатной в однокомнатную переселят (хотя мена это может быть и только смена собственников без смены проживающих). Короче, обратите внимание на равноценность объектов мены.

квартира А, принадлежащая сыну: двухкомнатная квартира 50  кв.м. стоимость примерно 2,5 млн.; квартира Б, принадлежащая матери: двухкомнатная квартира 40 кв.м. стоимость примерно 2 млн.; мать, отец и сын на момент сделки прописаны в квартире А, также и остаются прописаны там после сделки. Как в этом случае?

14 минут назад, *Аннушка* сказал:

Не нужно, если

В состав общего имущества супругов такая квартира не входит.

Поисковые системы Интернета Вам обязательно помогут. Договор мены между родственниками и неродственниками отличий не имеет.

Даты получения? Важно,

 

внесены после 1998 

[minos66]

Думается равноценны. Прямой нормы нет, но уже то, что двушка на двушку наверное говорит о некой равноЗНАЧНОСТИ жилья (как жилого помещения) в качестве именно ЖИЛЬЯ.

57 минут назад, alex03091976 сказал:

прописаны в квартире А, также и остаются прописаны там после сделки.

Нее, про интересы инвалида это в случае его принудительно выписки. Если его никто выписывать не собирается принудительно, то можно и не брать в расчет.

[*Аннушка*]

Электронный журнал "Азбука права" | Актуально на 16.12.2021
Как обменять жилье, находящееся в собственности?
Собственнику имущества принадлежат права владения, пользования и распоряжения данным имуществом. Одним из способов распоряжения является передача права собственности другому лицу на основании договора мены (п. 1 ст. 209, п. 2 ст. 218 ГК РФ).
Договор мены жилых помещений - это соглашение, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое (ст. 567 ГК РФ).
Чтобы обменять жилье, находящееся в собственности гражданина, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подберите вариант обмена жилого помещения
Если подходящий вариант обмена с другим гражданином - собственником жилого помещения вы не нашли, можно обратиться к организации или физическому лицу, оказывающим услуги по подбору вариантов обмена жилого помещения.

Шаг 2. Составьте и подпишите договор и акт приема-передачи обмениваемых квартир
В договоре мены жилых помещений необходимо указать (п. 1 ст. 432, ст. ст. 558, 568 ГК РФ):
•    обязанность сторон передать обмениваемое жилое помещение и одновременно принять от другой стороны жилое помещение, передаваемое в обмен;
•    стоимость жилых помещений, а также размер доплаты, которую должен внести собственник меньшего по стоимости жилого помещения (при обмене неравноценных жилых помещений);
•    идентифицирующие признаки обмениваемых жилых помещений: наименование (например, квартира или комната), количество комнат, адрес квартиры, общая и жилая площади;
•    данные правоустанавливающих документов на каждый объект недвижимости;
•    перечень лиц, имеющих право пользования жилыми помещениями (арендаторы; наниматели и постоянно проживающие с ними граждане; поднаниматели жилого помещения в пределах срока действия договора поднайма; получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание их в данном жилом помещении, и др.);
•    порядок освобождения обмениваемых жилых помещений.
В акте приема-передачи помимо описания обмениваемых квартир желательно предусмотреть также список всего имущества и оборудования, приобретаемых с каждой квартирой и находящихся в них в момент передачи (например, предметов мебели, сантехники), а также отметить все недочеты в состоянии объектов недвижимости (например, состояние ремонта, оборудования и т.п.) и описать имеющиеся дефекты (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
Договор мены составляется в простой письменной форме и подписывается сторонами (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434 ГК РФ).
Нотариальное удостоверение договора не обязательно. Исключение составляют, в частности (пп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ; ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):
•    сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
•    сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (кроме, в частности, договоров, заключенных в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве, а также сделок при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке).
Удостоверение сделки возможно двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. В этом случае хотя бы один из нотариусов должен осуществлять свою деятельность в субъекте РФ по месту нахождения объекта недвижимости (ст. 53.1, ч. 3 ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате).

Шаг 3. Подготовьте документы для регистрации права собственности
К ним относятся (ч. 3 ст. 35 СК РФ; ч. 1, 2 ст. 14, ч. 1, 4 ст. 18 Закона N 218-ФЗ):
а)    заявление о регистрации перехода прав собственности на старое недвижимое имущество и регистрации права собственности на новое недвижимое имущество;
б)    договор мены жилых помещений;
в)    нотариально заверенные заявления супругов о согласии на проведение обмена жилых помещений.
В зависимости от конкретной ситуации могут понадобиться и другие документы.
Например, если собственником (одним из собственников) помещения является несовершеннолетний, совершение сделки возможно только при наличии разрешения (согласия) органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ).
За государственную регистрацию права собственности необходимо уплатить госпошлину (ст. 17 Закона N 218-ФЗ).

Справка. Размер госпошлины
Если сторонами договора являются физические лица, то за регистрацию права собственности на объект недвижимости, приобретенный в результате сделки, каждая сторона уплачивает госпошлину в размере 2 000 руб. При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7 (пп. 22 п. 1 ст. 333.33, п. 4 ст. 333.35 НК РФ; Письмо Минэкономразвития России от 26.03.2019 N ОГ-Д23-2744).

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако, при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти рабочих дней с даты подачи заявления, если документ о ее уплате не был представлен заявителем, орган регистрации прав возвращает заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Шаг 4. Зарегистрируйте переход права в Росреестре
Если договор удостоверен нотариально, заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан представить в Росреестр нотариус, при условии что стороны сделки не возражают против этого и в ЕГРН отсутствует запись о заявлении о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия правообладателя (его законного представителя) (ч. 2 ст. 53.1, ч. 2 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате; Письмо Минэкономразвития России N ОГ-Д23-2744).
В остальных случаях вы можете представить документы на регистрацию самостоятельно.
Если договор удостоверен нотариально, то с заявлением о государственной регистрации может обратиться любая сторона сделки (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).
Заявление и необходимые документы представляются в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, п. 1 ч. 2 ст. 3.1, ч. 1, 1.1, 1.5, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; ч. 3 ст. 80 Основ законодательства РФ о нотариате; п. п. 1 - 3 Приложения N 1 к Приказу Росреестра от 30.12.2020 N П/0509; п. 1 Приказа Росреестра от 30.07.2021 N П/0327; п. 2 Приложения к Приказу Росреестра N П/0327):
•    непосредственно в ФГБУ "ФКП Росреестра" или МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений и МФЦ, размещенному на сайте Росреестра).
    В г. Москве прием документов на государственную регистрацию осуществляется только через МФЦ, кроме приёма по экстерриториальному принципу;
•    при выездном приёме;
•    почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении согласно перечню подразделений, размещенному на сайте Росреестра;
•    через нотариуса, если им засвидетельствована подлинность подписи на заявлении о государственной регистрации прав;
•    в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.
Следует учесть, что представление сторонами договора заявления и документов в электронной форме возможно при соблюдении, в частности, одного из следующих условий (ч. 1 ст. 3.1, ст. 36.2 Закона N 218-ФЗ; п. 1 Приказа Росреестра N П/0327; Письмо Минэкономразвития России от 13.08.2019 N 26558-ВА/Д23и):
•    если стороны договора заблаговременно направили в Росреестр заявления о возможности регистрации перехода (прекращения) права на принадлежащие им жилые помещения на основании электронных документов;
•    если квалифицированный сертификат ключа проверки электронной подписи, которой подписаны документы, выдан ФГБУ "ФКП Росреестра".
В противном случае заявление и прилагаемые к нему документы будут возвращены органом регистрации прав без рассмотрения (п. 1.1 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).
При отправке документов по почте подлинность подписей заявителей на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, сделка с жилыми помещениями должна быть нотариально удостоверена, к заявлению прилагаются копии документов, удостоверяющих личность (паспорта). В случае направления нотариусом заявления о государственной регистрации прав, подписи на котором им засвидетельствованы, нотариальное удостоверение сделки не требуется (ч. 1.5, 3, 4, 12 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; ч. 3 ст. 80 Основ законодательства РФ о нотариате).
При представлении документов лично необходимо предъявить документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт) (ч. 8 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).
Документы, представленные в электронной форме, должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) заявителя, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ч. 1 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 3 Приложения N 1 к Приказу Росреестра N П/0509).
Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (п. 6 Приложения N 1 к Приказу Росреестра N П/0509; Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017).
Уплатить госпошлину за государственную регистрацию можно в том числе через МФЦ (п. 7.1 ч. 1 ст. 16 Закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ; пп. "в" п. 3, п. п. 3(2), 3(3) Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 22.12.2012 N 1376).
Срок государственной регистрации прав не должен превышать семи рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов органом регистрации прав или девяти рабочих дней со дня приема заявления и документов в МФЦ. Если регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенных документов, ее срок составляет три рабочих дня, в случае поступления документов в электронной форме - один рабочий день, при обращении через МФЦ - пять рабочих дней (п. п. 1, 2, 9, 10 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ).
Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов. Однако если на момент представления заявления и необходимых документов в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах отсутствует информация об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию и документ о ее уплате не представлен вместе с указанным заявлением, то течение срока государственной регистрации начинается с даты получения Росреестром сведений об уплате госпошлины (ч. 7 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).
О ходе оказания услуги (например, поступлении информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).

Шаг 5. Получите выписки из ЕГРН на жилые помещения
Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН, а также специальной регистрационной надписью на договоре мены (ст. 28 Закона N 218-ФЗ).
Регистрирующий орган может принять решение о приостановлении государственной регистрации права собственности и о последующем отказе в ней, о чем заявителю выдается (направляется) уведомление. В случае несогласия данное решение может быть обжаловано в судебном порядке (ч. 5, 6, 12 ст. 29 Закона N 218-ФЗ; п. п. 2, 3 Приложения N 1 к Приказу Минэкономразвития России от 25.03.2016 N 173).

    Обратите внимание! При обмене жилья разной стоимости без доплаты возможно возникновение облагаемого НДФЛ дохода. Налогоплательщик вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом (п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015; Письмо УФНС России по г. Москве от 19.11.2015 N 20-14/123852).

[minos66]

5 минут назад, *Аннушка* сказал:

Обратите внимание! При обмене жилья разной стоимости без доплаты возможно возникновение облагаемого НДФЛ дохода.

Да, хорошо, что этот вопрос затронули. Касаемо налогового вычета - при следках между взаимосвязанными лицами им в вычете откажут. Мвть и сын именно те лица.  Тоже надо в ввиду иметь, если на вычет глаз имеете.

[AlexeySPb]

2 часа назад, minos66 сказал:

Это единственное, что в дальнейшем может проблемы создать....

нет. Проблемы будут с 

 

2 часа назад, alex03091976 сказал:

сын на сегодня в браке

договор мены -  возмездная сделка. И если она совершена в браке, то в дальнейшем возможны претензии и супруги и ее наследников на часть квартиры. Даже с учетом того, что меняется приватизационная квартира. ИМХО, надо сделать брачный договор

[*Аннушка*]

1 минуту назад, AlexeySPb сказал:

в дальнейшем возможны претензии и супруги и ее наследников на часть квартиры

Какой квартиры? Наследники вправе претендовать после смерти наследодателя только на имущество, принадлежавшее ему на дату смерти!

Вы если подобные вещи пишете, вводя автора темы в заблуждение, извольте обосновать это нормами действующего законодательства!

alex03091976, а с какой целью Вам вообще понадобился этот родственный обмен и

20 часов назад, alex03091976 сказал:

вариант по обмену жильем

[minos66]

В 17.12.2021 в 12:42, AlexeySPb сказал:

Даже с учетом того, что меняется приватизационная квартира. ИМХО, надо сделать брачный договор

Поспорил бы.... да лень....Человек поменял СВОЕ имущество на другое. Он "оплатил" новое имущество СВОИМИ деньгами. И откуда здесь изменение режима собственности? Ну не меняли вы, продали свое и на вырученные деньги что то приобрели. Это разве супружеское? А при мене даже и доказывать не надо на какие средства приобрели... Так что вы здесь (при всем уважении без сарказма) как то не правы...

В 17.12.2021 в 12:42, AlexeySPb сказал:

сын на сегодня в браке

Так если квартира сыну по приватизации досталась, то причем здесь супруга?

[alex03091976]

1 час назад, minos66 сказал:

Да, хорошо, что этот вопрос затронули. Касаемо налогового вычета - при следках между взаимосвязанными лицами им в вычете откажут. Мвть и сын именно те лица.  Тоже надо в ввиду иметь, если на вычет глаз имеете.

Разница в стоимости квартир 500000 рублей, сын и мать близкие родственники, обе квартиры в собственности более 5 лет...какой налог? на налоговый вычет не претендуем, налоговая в любом случае не пропустит..

19 минут назад, *Аннушка* сказал:

Какой квартиры? Наследники вправе претендовать после смерти наследодателя только на имущество, принадлежавшее ему на дату смерти!

Вы если подобные вещи пишете, вводя автора темы в заблуждение, извольте обосновать это нормами действующего законодательства!

alex03091976, а с какой целью Вам вообще понадобился этот родственный обмен и

сын хочет жить и распоряжаться  своей квартирой, мать с отцом в своей..

[AlexeySPb]

19 минут назад, *Аннушка* сказал:

Какой квартиры?

которую супруг получит по договору мены

[alex03091976]

В 17.12.2021 в 11:46, *Аннушка* сказал:

Электронный журнал "Азбука права" | Актуально на 16.12.2021
Как обменять жилье, находящееся в собственности?

<...>

Спасибо большое, хороший алгоритм.

У меня еще один вопрос. Если в данном случае использовать договор мены, то разница в стоимости квартир составляет примерно 500000 рублей. Скажите а налоговая может начислить налог на этом основании и какова будет сумма этого налога?

[*Аннушка*]

В 17.12.2021 в 13:06, alex03091976 сказал:

налоговая может начислить налог?

В статье, которую Вы назвали "алгоритмом", всё написано. Дочитайте внимательно до конца.

[alex03091976]

5 минут назад, *Аннушка* сказал:

В статье, которую Вы назвали "алгоритмом", всё написано. Дочитайте внимательно до конца.

А как определить возможно или нет, в каком случае возможно, а в каком нет? Это интересно захочу начислю, а захочу нет, должны же быть какие то критерии, тем более участники сделки мать и сын, налоговый вычет которым не светит.

[*Аннушка*]

2 минуты назад, alex03091976 сказал:

в каком случае возможно, а в каком нет?

Этот вопрос Вы можете задать по телефону горячей линии ФНС РФ: +7 (495) 222-22-22.

Здесь не раздел финансового или налогового права.

3 минуты назад, alex03091976 сказал:

должны же быть какие то критерии

В статье указана ссылка. Найдите, откройте, прочитайте. Или за Вас всё нужно делать?!

[alex03091976]

Спасибо.