Компенсация за снос дома на неприватизированном земельном участке (ЗУ) или как получить компенсацию за ЗУ?

[AOLA]

Здравствуйте! Имеется дом, который расположен на не приватизированном земельном участке (ИЖС) в черте города. Дом приватизирован, ЗУ нет. ЗУ не приватизирован, потому что содольщики домовладения не договорились о долях при приватизации в собственность ЗУ, так как не желают приватизировать его в соответствии с их долями в домовладении. И видимо не договорятся, так как при приватизации придется выкупать у государства ЗУ из-за превышения его размеров над установленным в городе максимумом в 6 соток. Сам ЗУ с определенными границами стоит на кадастровом учете.

Соседские дома и данное домовладение интересны частному застройщику многоквартирных домов. Однако менеджер застройщика заявил нам, что компенсация при сносе нашего домовладения полагается лишь за дом и постройки на ЗУ, но не за земельный участок, так как он не в собственности содольщиков домовладения. (Содольщикам домовладения не хотелось бы упираться, оставаясь жить в своем домовладении при сносе всех соседских домов в окружении многоэтажек.)

Обязан ли застройщик компенсировать содольщикам домовладения стоимость земельного участка, который стоит на кадастровом учете, но не приватизирован в их собственность на тех же основаниях, как если бы он был приватизирован?

[*Аннушка*]

26.10.2021 в 11:02, AOLA сказал:

Содольщикам домовладения

следует вскладчину оплатить услуги реального специалиста и обратиться к нему за консультацией со всеми имеющимися документами.

26.10.2021 в 11:02, AOLA сказал:

менеджер застройщика заявил нам, что...

Как вариант - начните с коллективного письменного обращения к застройщику. Будет мотивированный ответ - можно будет вернуться к обсуждению вопроса в теме форума.

26.10.2021 в 11:02, AOLA сказал:

ЗУ с определенными границами стоит на кадастровом учете

Непонятно, кому он принадлежит.

[AOLA]

27.10.2021 в 14:21, *Аннушка* сказал:

следует вскладчину оплатить услуги реального специалиста и обратиться к нему за консультацией со всеми имеющимися документами.

Как вариант - начните с коллективного письменного обращения к застройщику. Будет мотивированный ответ - можно будет вернуться к обсуждению вопроса в теме форума.

Непонятно, кому он принадлежит.

Спасибо!

Земельный участок (ЗУ) пока принадлежит государству, так как не приватизирован нами - содольщиками домовладения. Ведь приватизация ЗУ является правом, а не обязанностью, и заставить содольщиков его приватизировать не получится. (Объективные трудности - одна содольщица здесь не проживает, и нет ее контактов для связи.) Другое дело, что постановка ЗУ на кадастровый учет является обязанностью любого владельца дома, расположенного на данном ЗУ, поэтому на данный ЗУ мы в 2008 г. оформили все документы за свой счет: кадастровый номер есть, границы определены. Кроме того в 2011 г. был суд с соседями по правой меже, и по мировому соглашению утверждена та граница ЗУ, со стороны правой межи, с какой и оформлялись документы изначально (то есть границы ЗУ после суда не изменились). Однако если не получится приватизировать ЗУ с сособственниками по домовладению, то и реальный раздел дома и ЗУ можно было бы по суду провести, однако, это приведет к тому, что соседи по правой меже вновь не согласятся с общей границей вновь образованного земельного участка, и вновь будет судебный процесс по определению границ вновь образованного ЗУ. И с неясным мне исходом - вдруг, не взирая на подписанное нами в 2011 г мировое соглашение по определению местоположения границы изначального ЗУ, примет другое решение и изменит местоположение границы нового ЗУ?  

Менеджер застройщика пока только на словах с нами общается, письменных предложений не поступало и поэтому пока данная ситуация заставила меня задумалась, как быть с приватизацией ЗУ.

[*Аннушка*]

31.10.2021 в 11:14, AOLA сказал:

Земельный участок (ЗУ) пока принадлежит государству

В лице кого? Что указано в кадастровой выписке из ЕГРН?

31.10.2021 в 11:14, AOLA сказал:

Менеджер застройщика пока только на словах с нами общается, письменных предложений не поступало

Будут официальные письменные обращения от вас - появятся письменные ответы и предложения от застройщика.

[AOLA]

Здравствуйте! В городе Воронеж участок площадью 997 кв. метров под приватизированным в долях домовладением со сформированными границами. Участок до сих пор не приватизирован, так как на земельный участок нет первоотводных документов - эта старая застройка пригорода, которую поглотил город расширяясь. Сособственников домовладения несколько. Моя семья в 2012 г. получила разрешение на пристройку. Когда в 2022 г. встал вопрос об изменении идеальных долей в домовладении, одна из сособственников отказалась приходить подписывать документы о введении пристройки в эксплуатацию. Теперь собираюсь через суд вводить пристройку в эксплуатацию. Но как быть с земельным участком - его ведь не получается приватизировать из-за несогласия это сделать одной сособственницы?

1. Смогу ли я продать свою часть дома на неприватизированном земельном участке?

2. Можно ли сначала сделать межевание пополам данного участка (участок поставлен на кадастровый учет со своими границами), а потом приватизировать свою половину участка? Мне мой адвокат уверенно сказал. что сначала надо приватизировать весь участок, а уже потом размежёвываться. Так ли это?

[*Аннушка*]

50 минут назад, AOLA сказал:

Мне мой адвокат уверенно сказал. что сначала надо

Очевидно, что если у Вас есть адвокат - следует прислушаться к его рекомендациям. Ведь он видел документы, в отличии от юристов форума.

Дополнительно рекомендую сходить с документами на консультацию в МФЦ или Росреестр.

Обращаю внимание на пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, где установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов. Все "прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков", за исключением случаев, установленных федеральным законом.

[Coldplay]

18 часов назад, AOLA сказал:

Мне мой адвокат уверенно сказал. что сначала надо приватизировать весь участок, а уже потом размежёвываться.

Без раздела в натуре самого дома? Хороший у вас адвокат. 

[AOLA]

Здравствуйте! В городе на участке 997 кв.м. приватизирован в долях частный дом. Участок не приватизирован, но границы определены. Через мировое соглашение в суде был определен порядок пользования ЗУ. Дом поделен на 2 квартиры. Одна из них принадлежит моей семье. К ней, по разрешению на строительство, произвели пристройку, в эксплуатацию ввести не успели. Другая квартира (часть дома) принадлежит двум другим содольщикам. Сегодня ночью часть дома содольщиков сгорела вместе с одним из них - он погиб. Вторая содольщица в доме не проживает и не хочет заниматься оформлением документов: вступать в наследство (у неё родство с погибшим), давать согласие на ввод нашей пристройки в эксплуатацию, заниматься приватизацией ЗУ. 

Вопрос после пожара в части дома:

1. В связи с тем, что часть дома сгорела изменится ли общая площадь домовладения по документам? Надо ли её менять?

2. Какие грамотные юридические действия я должна сейчас произвести, чтобы потом избежать проблем с вводом в эксплуатацию своей пристройки через суд?

3. При пожаре повредилась общая стена со сгоревшей частью дома в нашей части квартиры. Как её отремонтировать не спрашивая согласия соседки? там надо стену укрепить кирпичной кладкой, а для этого разобрать часть оставшегося остова стены сгоревшей части дома. Или стену можно только штукатурить?

4. Если содольщица сгоревшей части дома там не проживала, то имею ли я право требовать с неё компенсацию за причинение ущерба имуществу при пожаре?  

 

[minos66]

Все зависит от того, как ваш дом оформлен. Если как дом блокированной застройки, то для вас все хорошо. Если как МКД, то для вас все плохо

4. Ущерб будет возмещать виновник пожара. Виновника будет устанавливать Отдел дознания и административной практики УНДПР ГУ МЧС России. Так что ждите выводов пожарно-технической экспертизы и заключение дознователя МЧС.

[AOLA]

Добрый день. Появились новые обстоятельства у моей проблемы: в ночь на 9 марта сгорела часть дома принадлежавшая сособственникам по общему домавладению вместе с одним из них (погиб человек). Оставшая сособственница, видимо, будет вступать в наследство. А быть может и не станет, но точно захоронит сособственника.

Как быть со сгоревшей частью дома - меняется ли площадь домовладения после пожара? И если да, то чем тогда владеть остается сособственница, у которой 9/10 доли домовладения, если по факту он сгорел? Как же юридически будет делится земельный участок?

Если никто не вступит в наследство 1/10 доли погибшего на пожаре сосбственника и его доля отойдет государству, то возможно ли тогда будет приватизировать земельный участок под домом?

[minos66]

1 час назад, AOLA сказал:

видимо, будет вступать в наследство.

Юридически после пожара права на дом не утрачены. Пока по собственник не снимет его с учета как утраченный (прекративший существование) объект недвижимости. Тогда и право собственности прекратится. А пока при желании восстановить можно.

Более отвечать нечего, пока вы на мой вопрос не ответите. Ибо в зависимости от ответа и советы кардинально разные, порой противоположные будут.

Изменено 10 марта пользователем minos66

[AOLA]

В 09.03.2024 в 22:33, minos66 сказал:

Все зависит от того, как ваш дом оформлен. Если как дом блокированной застройки, то для вас все хорошо. Если как МКД, то для вас все плохо

Частный дом у нас. Земля ИЖС. Два входа и поделен на две изолированные части. Одна часть сгорела. Хозяева имеют идеальные доли в общем домовладении.

Уважаемые модераторы, разлейте, пожалуйста, две темы - они о совершенно разном. Два года назад я интересовалась темой, которая уже не актуальна. Сейчас спрашиваю о последствиях пожара, а название темы о застройщиках. 

 

Изменено 11 марта пользователем Малыгин Олег

[Малыгин Олег]

59 минут назад, AOLA сказал:

разлейте, пожалуйста, две темы - они о совершенно разном

Общее - права на дом и земельный участок, делить темы нецелесообразно 

[minos66]

1 час назад, AOLA сказал:

Частный дом у нас.

В Росреестре у вас что написано? "Жилой дом"? Тогда видимо еще написано "Общая долевая собственность". Тогда неизвестно что хуже - МКД или дом в идеальных долях, но все равно для вас очень плохо. Кстати, если так написано, то сгорела и ваша собственность. Короче вы бы выложили сюда вписку из Росреестра. Кадастровый номер можете скрыть.

Теперь внимание - ответьте четко. Вы выдел долей дома в натуре не производили? Вспоминайте. Не обязательно через суд. Может когда то давно заключили соглашение между собственниками? Разрешение на пристройку от погибшего-сособственника и его сестры-сособственницы имеется? Касательно земли. Пока вы з/у даже не приватизируете без согласия сестры. Там еще и наследники брата маячат. Впрочем точно не помню, там еще наследники такие же права получат, что и вы в части з/у. Если никто наследство не примет, то оно отойдет муниципалам. Я про долю в доме и права на землю. Чем это грозит( сособственник муниципалы) - не знаю. Кстати брат-покойник имел право пользоваться вашей долей в доме. Как и сестра имеет сейчас, если не было каких то письменных договоренностей между вами, братом и его сестрой по поводу пользования домом. Ну или суд не определил порядок пользования не землей, а домом.

Изменено 11 марта пользователем minos66

[AOLA]

В 11.03.2024 в 11:18, minos66 сказал:

Теперь внимание - ответьте четко. Вы выдел долей дома в натуре не производили? Вспоминайте. Не обязательно через суд. Может когда то давно заключили соглашение между собственниками? Разрешение на пристройку от погибшего-сособственника и его сестры-сособственницы имеется? Касательно земли. Пока вы з/у даже не приватизируете без согласия сестры. Там еще и наследники брата маячат. Впрочем точно не помню, там еще наследники такие же права получат, что и вы в части з/у. Если никто наследство не примет, то оно отойдет муниципалам. Я про долю в доме и права на землю. 

Здравствуйте! У нас общедолевая собственность на дом: у нас (я, мать, муж, дочь, сын) - 6/10, у погибшего "брата" - 1/10, у "сестры" - 3/10. Участок ИЖС со сформированными границами, 997 кв. м., но не приватизирован в собственность. Выдел в натуре не производили никогда. У нас через суд в 2009 году определялся с сособственниками ("братом и сестрой") порядок пользования земельным участком пополам и заборчик между нами установлен. В квартирах при этом были отдельные входы, кухни, сараи на участке. По факту на два участка домовладение было поделено, но стена в доме общая. По документам - долевая собственность. Разрешение на реконструкцию домовладения с увеличением площади в 2012 году " брат и сестра" нам дали, на его основании архитектура районная выдала разрешение на строительство. В 2022 году я пыталась ввести дом эксплуатацию, но "сестра" не стала подписывать соглашение об изменении идеальных долей, так как у нас они увеличивались, а у "брата с сестрой" уменьшались. Мне выдали отказ во вводе постройки в эксплуатацию из-за отсутствия согласия об изменении долей. Теперь сгорела часть дома, но остались стены - можно восстановить. Виновной в пожаре признали не погибшего "брата", а его сожительницу, которая проживала с ним в гражданском браке, она жива. "Сестра" решила вступить в наследство и продать: либо мне свои доли (4/10); либо, если я не соглашусь, сделать реальный раздел домовладения с выделом половины участка и продать по рыночной стоимости. Я заинтересована выкупить у неё доли, но рыночную стоимость половины участка не потяну.

Как я вижу свой план действий:

1. Через суд ввести в эксплуатацию свою пристройку и изменить идеальные доли в домовладении. Новые доли станут: у "сестры" - 1/5, у нас - 4/5.

2. Так как участок не приватизирован, и на долю в доме "сестре" останется 1/5, то и право на землю у неё станет на 1/5, то есть на две сотки из десяти. У нас в Воронежской области минимальная площадь земельного участка для ИЖС три сотки. Поэтому в натуре выделить свой участок "сестра не сможет". Полагаю, что я обращусь в суд с требованием выкупа незначительной доли и суд присудит эту долю мне продать. 

Самое интересное в том, что я не знаю стоит ли судиться:

1. Назначит ли суд строительную экспертизу, при условии, что есть разрешение на строительство и по площади мы от него не отступили ( по квадрату застройки и этажности?

2. Правильно ли я считаю, что у меня после изменения идеальных долей домовладения прирастёт и площадь земельного участка в праве на землю?

3. По какой цене суд, при реальном разделе или выделе в натуре, обяжет нас или "сестру" выкупать землю, превышающую размер доли в домовладении? Стоимость кадастровая всего земельного участка 997 кв. м. составляет 2560000,00 руб. Рыночная в 2-3 раза дороже.  Или не приватизированная земля ничего не стоит? Если сестра запросит свои пять соток выделить в натуре, по определённому ранее нами порядку пользования земельным участком, то суд обяжет её выплатить нам компенсацию площадь, превышающую её идеальному долю в домовладении? То есть за лишние три сотки? 

5. Может сестра попросить суд произвести реальный раздел по документам на домовладение до моей реконструкции? То есть по прежним долям. 

6. И как тут обыграть, то что эта квартира вообще сгорела? Она же есть по документам, её не сносят.

Помогите, пжлст, разобраться.

 

Нет возможности добавить.

Изменено 9 апреля пользователем AOLA

[AOLA]

Видимо я задала слишком много вопросов, да и длинный текст читать никому не хотелось. Может быть у кого-нибудь из уважаемых юристов будет возможность разъяснить хотя бы вот что: как производят реальный раздел земельного участка или выдел доли в натуре в том случае, если была реконструкция домовладения с увеличением площади дома. Например, изначально дом пополам поделили. Скажем по договору дарения отец сыну подарил. Потом кто-то что-то пристроил и идеальные доли поменялись. Земельный участок в этом случае можно разделить не по новым идеальным долям, а по первоначальным? А что при этом с компенсацией за ту площадь земельного участка, который превышает новые доли в домовладении - за него компенсацию запросят? В каком размере?

Решила написать здесь свой ответ на некоторые свои вопросы, передав сюда ту информацию, которую до меня донёс юрист по земельным вопросам, консультацию которого я оплатила: 

1. При общедолевой собственности на домовладение, земельный участок не делиться по долям в домовладении с учетём произведённой кем-либо из содольщиков реконструкции с увеличением площади общего домовладения. Суды принимают решения по разделу земельного участка только с учетом первоотводных документов.

В моём случае за первоотводной документ будет принят договор дарения от прадеда моему деду 1/2 домовладения. Поэтому увеличивали мы свою жилплощадь на своей половине участка.

2. При реальном разделе домовладения (как и выдела в натуре) при неприватизированном земельном участке, сам земельный участок разделить невозможно. Это станет возможным после его приватизации (быть может также взятии его в аренду, но тут пусть меня поправят юристы, если сочтут нужным).

3. Приватизировать общий с сособственниками земельный участок возможно по соглашению об определении долей, который могут быть какими угодно, как договоримся.

4. Реальный раздел домовладения или выдел в натуре сгоревшей квартиры сособственников, произвести в суде скорее всего не получится, так как будет назначена строительно-техническая экспертиза. А она, в свою очередь, может не признать сгоревшую квартиру пригодной для проживания. 

В целом, в моём случае, мне нужно либо договариваться с содольщиками и производить реальный раздел без суда, либо обращаться в суд, чтобы ввести в эксплуатацию свою пристройку, изменить идеальные доли дома и произвести реальный раздел дома. Только последнее сделать вряд ли получится, из-за его сгоревшей части. Если не договоримся, то слсобственники будут продавать свои доли дома, с неприватизированным земельным участком.

Вот так как-то. Спасибо за внимание. Надеюсь, если где-то написала "дичь", то местные юристы поправят, чтобы других пользователей не вводить в заблуждение.

[*Аннушка*]

В 15.04.2024 в 01:45, AOLA сказал:

в моём случае, мне нужно либо договариваться с содольщиками и производить реальный раздел без суда, либо обращаться в суд, чтобы ввести в эксплуатацию свою пристройку, изменить идеальные доли дома и произвести реальный раздел дома

Безусловно, договориться и заключить соглашение сторон, прописав все необходимые условия, было бы наилучшим вариантом.