Варианты отчуждения. Налоги

[Radagest]

Всем доброго дня. Подскажите, пожалуйста. Немного нестандартный вопрос.

Вводная:

Есть трешка (2 собственника: теща и её родной брат)

Конечная цель оформить квартиру на жену (т.е. на дочь тещи) таким образом, чтобы сократить 5-летний срок по уплате налога до 3-х летнего.

Т.е. есть вариант №1:

Теща оформляет договор дарения на жену (1/2 доли)

Её брат составляет договор купли продажи с моей женой и продает свою долю (1/2). 

При таком раскладе если мы продаем квартиру ранее чем через 5 лет, мы попадаем на налог.

 

Вариант №2.

Брат дарит своей родной сестре (т.е. моей теще) свою долю по договору дарения.

Теща полностью дарит квартиру своей родной дочери.

И в таком раскладе мы можем продавать квартиру уже через 3 года.

 

Верна ли моя логика и есть ли какие-то подводные камни у данной схемы?

 

[*Аннушка*]

29 минут назад, Radagest сказал:

мы продаем квартиру

А тёщу с её братом куда денете?

В общем случае минимальный предельный срок владения налоговым резидентом РФ недвижимым имуществом, приобретённым после 01.01.2016, составляет пять лет.

Согласно ст. 217.1 НК РФ предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
4) в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).

Близкие родственники - родственники по прямой восходящей и нисходящей линии (родители и дети, дедушка, бабушка и внуки), полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сёстры.

Учитывая изложенное, предпочтительнее

37 минут назад, Radagest сказал:

Вариант №2.

Брат дарит своей родной сестре (т.е. моей теще) свою долю по договору дарения.

Теща полностью дарит квартиру своей родной дочери.

И в таком раскладе мы можем продавать квартиру уже через 3 года.

Собственно, продавать квартиру можно в любое время. Вопрос в уплате налога с дохода.

[Radagest]

19 минут назад, *Аннушка* сказал:

А тёщу с её братом куда денете?

 

В этой квартире живем мы с женой и детьми  Теперь мы хотим выкупить половину брата тещи, а половину теща нам дарит. 

20 минут назад, *Аннушка* сказал:

В общем случае минимальный предельный срок владения налоговым резидентом РФ недвижимым имуществом, приобретённым после 01.01.2016, составляет пять лет.

Я в курсе. Поэтому и возник вопрос.

Если мы покупаем у брата тещи, то мы не прямые родственники и попадаем на 5 лет ожидания (чтобы продать без налогов)

А если сначала брат дарит сестре (т.е. теще), а потом теща всё дарит нам, то выходит, что это договор дарения между близкими родственниками (мать и дочь) и срок ожидания составит 3 года.

Вопрос с оплатой и тд. не стоит. Все друг другу доверяют, вопрос именно в юридической корректности.

Не возникнет ли вопросов если будут 2 договора дарения подряд (сначала брат дарит долю сестре (моей теще), а потом она сразу же дарит все своей дочери)?

[*Аннушка*]

К Вашей жене вопросов не возникнет. А вот по тёще у меня есть сомнения, она же не будет владеть три года подаренной братом долей.

Лучше проконсультироваться на Горячей линии ФНС России.

Мне вообще непонятно, зачем нужны такие сложные схемы. Не проще ли - если есть намерение продать квартиру и есть покупатель - напрямую оформить сделку купли-продажи, где продавцами выступят тёща и её брат?

[Radagest]

35 минут назад, *Аннушка* сказал:

К Вашей жене вопросов не возникнет. А вот по тёще у меня есть сомнения, она же не будет владеть три года подаренной братом долей.

 

Здесь вопросов нет. НК довольно прозрачно об этом говорит. У тещи право собственности возникло 100 лет назад. Просто доля была одна, а сейчас станет другая.  Так же и у её брата.

Далее, договоры дарения между близкими родственниками налогами не облагаются.

37 минут назад, *Аннушка* сказал:

Не проще ли - если есть намерение продать квартиру и есть покупатель - напрямую оформить сделку купли-продажи, где продавцами выступят тёща и её брат?

Проще, но в этом случае нам надо ждать 5 лет чтобы продать эту квартиру без налога. А мы хотим сократить этот срок до 3 лет.

 

Может я криво как-то объясняю...

Квартира, 1/2 доля у тещи, 1/2 у её родного брата.

Цель - получить в нашу собственность эту квартиру, оформив её полностью на мою жену;

Теща и моя жена - прямы родственники, по договору дарения срок 3 года и можно продавать (ст. 217.1, п.3)

Т.е. теща дарит жене свою половину и через 3 года можно продавать.

Если вторую половину мы выкупаем у её брата, мы не прямые родственники, и действует п.4 ст. 217.1, и мы ждем 5 лет.

Поэтому возникла логичная идея. Родной брат дарит теще свою 1/2 долю, у тещи не возникает необходимости ожидания 3х лет, т.к. она уже собственник этой квартиры много лет.

Сразу после этого она оформляет договор дарения на свою дочь, налог с этого не платится, а вот дочь уже ждет 3 года, т.к. собственником этой квартиры никогда не была.

 

Вопрос конкретно в 2х почти одновременных договорах дарения. 

 

 

[*Аннушка*]

С какой целью Вы объясняете это многократно?

24 минуты назад, Radagest сказал:

дочь уже ждет 3 года

Ну, пусть ждёт.

1 час назад, *Аннушка* сказал:

продавать квартиру можно в любое время. Вопрос в уплате налога с дохода.

 

[Radagest]

14 минут назад, *Аннушка* сказал:

С какой целью Вы объясняете это многократно?

39 минут назад, Radagest сказал:

Потому что не получаю ответа на вопрос и складывается впечатление, что я криво его формулирую

Мы хотим ждать 3 года, а не 5 лет. Вот и всё. Понятно, что продавать можно в любое время. Вопрос именно в уплате налога. Мы хотим продать через 3 и не платить налог.

[Ватсон]

2 часа назад, Radagest сказал:

Верна ли моя логика

Верна.

У вашей жены есть на данный момент ещё какое-то жильё  собственности, или это будет её единственная квартира?

[Radagest]

Спасибо! Да, есть еще жилье в собственности. И у меня и у жены.

Изменено 9 февраля, 2021 пользователем Radagest

[*Аннушка*]

7 минут назад, Radagest сказал:

Мы хотим ждать 3 года, а не 5 лет.

... не получаю ответа на вопрос

Разве?!

В своём первом ответе я разложила Вам всё по полочкам и резюмировала:

2 часа назад, *Аннушка* сказал:

Учитывая изложенное, предпочтительнее

2 часа назад, Radagest сказал:

Вариант №2.

Брат дарит своей родной сестре (т.е. моей теще) свою долю по договору дарения.

Теща полностью дарит квартиру своей родной дочери.

И в таком раскладе мы можем продавать квартиру уже через 3 года.

 

Какого ещё ответа Вы ждёте?

[Ватсон]

49 минут назад, Radagest сказал:

Если вторую половину мы выкупаем у её брата, мы не прямые родственники, и действует п.4 ст. 217.1, и мы ждем 5 лет.

Даже если дочь покупает у своей матери, минимальный срок владения - 5 лет. Близкое родство имеет значение при наследовании и дарении.

 

51 минуту назад, Radagest сказал:

Вопрос конкретно в 2х почти одновременных договорах дарения. 

Хоть три одновременно.. За оформление первого придётся заплатить нотариусу, второй, на всю квартиру можете сами составить в простой письменной форме.

[Radagest]

1 минуту назад, Ватсон сказал:

Даже если дочь покупает у своей матери, минимальный срок владения - 5 лет. Близкое родство имеет значение при наследовании и дарении.

 

Именно такой план.

Мать (теща) передает квартиру дочери (моей жене) по договору дарения.

 

Мы даже можем еще проще сделать.

1. Брат тещи продаёт свою долю ей (по ДКП). 

2. Теща сразу дарит всю квартиру своей дочери;

В этих пунктах налогом ничего не облагается, т.к. они собственники долей уже очень много лет.

А мы, т.к. получаем квартиру по договору дарения от матери к дочери, ждем не 5 лет, а 3.

Вроде бы так всё сходится

 

[Ватсон]

2 минуты назад, Radagest сказал:

можем еще проще сделать.

1. Брат тещи продаёт свою долю ей (по ДКП). 

Упрощается по сравнению с договором дарения только тем, что сестре не нужно подтверждать для ИФНС родство с братом для освобождения от уплаты налога на доходы.

[*Аннушка*]

27 минут назад, Ватсон сказал:

Даже если дочь покупает у своей матери, минимальный срок владения - 5 лет. Близкое родство имеет значение при наследовании и дарении.

Так они и собираются оформить дарение мать --> дочь.

2 часа назад, *Аннушка* сказал:

Согласно ст. 217.1 НК РФ предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации