Варианты продать долю, а также компенсация за пользование долей

[Зими]

Добрый день! 

В собственности 2-хкомнатная квартира (комнаты смежные, проходные) досталась по наследству. Доли разделены между родными братом с сестрой, у сестры  большая часть доли 2/3, у брата соотвественно 1/3. С момента вступление в наследство ещё не прошло 3-х лет. Квартиру занял брат и на данный момент там проживает, сестра живет в другой стране, в квартире не прописана. Сестра хочет продать свою долю (предложение сделано в устной форме). Брат отказывается, надеется, раз сестра живет в другой стране, он может беспрепятственно занимать все помещение. Сейчас он требует от сестры оплачивать все коммунальные платежи в размере 2/3 доли сестры. Уточню, сестра не уклоняется от уплаты, но принципиально не намерена содержать брата, который ведёт асоциальный образ жизни и нигде никогда не работал. Оплачивая ему квартиру, он просто будет и дальше жить за чей-то счёт. В квартире остались вещи сестры, забрать не возможно, брат не пускает доверенное лицо.

Вопросы: 1. как сестре продать свою долю?  Фактически, ни покупатель, ни риэлтор не смогут зайти посмотреть, что продаётся. 2.  Как обязать брата оплачивать компенсацию за пользование ее долей в этой квартире? 

Изменено 25 июля, 2020 пользователем Зими

[minos66]

22 минуты назад, Зими сказал:

Фактически, ни покупатель, ни риэлтор не смогут зайти посмотреть, что продаётся.

Каких то вы не тех риэлтеров и покупателей ищите...В таких сделках покупатели весьма специфичны (ни один нормальный человек не будет долю покупать в такой квартире) и сами прекрасно знают что делать без каких либо риэлторов...

24 минуты назад, Зими сказал:

Как обязать брата оплачивать компенсацию за пользование ее долей в этой квартире? 

Пока никак. Сначала порядок пользования надо в суде определить. Заодно и потребовать не чинить препятствий в пользовании квартирой.

29 минут назад, Зими сказал:

(предложение сделано в устной форме).

Надо письменно... Впрочем вам по любому сделку через нотариуса оформлять (ибо доли), нотариус и соблюдет процедуру преимущественной покупки.

[Зими]

36 минут назад, minos66 сказал:

Сначала порядок пользования надо в суде определить.

Комнаты в квартире 16 кв.м и 17 кв.м. Почти равные.  Меньшую по площади суд определит для собственника с меньшей долей. Но у сестры ведь  большая часть квартиры. По сути, второй собственник займёт 1/2 квартиры.
 

[nebrit]

1 час назад, minos66 сказал:

Заодно и потребовать не чинить препятствий в пользовании квартирой.

Нафига, если сестра не желает там проживать вообще? Требовать надо

1 час назад, Зими сказал:

обязать брата оплачивать компенсацию за пользование ее долей в этой квартире

Вопросы:

1. Стоят ли в квартире счётчики и на что именно, и что потребляется без счётчиков? В каком состоянии счётчики? Не просрочена ли поверка? Передаются ли показания регулярно?

2. Прописан ли там брат сейчас?

От ответов на эти вопросы зависит распределение отплаты ком.ресурсов в случае непроживания сестры, установленного (подтверждённого) судебным постановлением по иску о порядке пользования. Прежде чем подавать такой иск, надо оценить последствия.

При любом раскладе сестра обязана оплачивать 1/3 от содержания (так называемые "жилищные услуги") плюс треть от отопления. А вот оплата коммунальных услуг (вода, свет, газ) зависит от ответов на вопросы.

[Coldplay]

Предъявлять иск об определении порядка пользования - не нужно. По очевидным причинам. 

Изменено 25 июля, 2020 пользователем Coldplay

[Зими]

39 минут назад, nebrit сказал:

1. Стоят ли в квартире счётчики и на что именно, и что потребляется без счётчиков? В каком состоянии счётчики? Не просрочена ли поверка? Передаются ли показания регулярно?

Да, счетчики есть (газ, вода, свет). Счетчики на воду требуют замены. Остальные норм. Отопление центральное. Передаются ли показания регулярно, неизвестно. Лицевые счета не разделены. На данный момент висит общий неоплаченный долг с момента вступления в наследство.

 

47 минут назад, nebrit сказал:

2. Прописан ли там брат сейчас?

Ранее брат был прописан по другому адресу,  где тоже является собственником доли. Где прописан сейчас, сестре неизвестно. 

 

16 минут назад, Coldplay сказал:

Предъявлять иск об определении порядка пользования - не нужно.

А как действовать? Сестра не собирается проживать в этой квартире. Получается, только продажа ее 2/3 доли как идеальной доли без определения порядка пользования? Компенсация за пользование всей квартирой представляется возможной? 

[AlexeySPb]

24 минуты назад, nebrit сказал:

обязать брата оплачивать компенсацию за пользование ее долей в этой квартире

нет оснований.

только продавать

Можно продать часть доли, достаточную для вселения нового сособственника. о есть ли в этом финансовый смысл для сестры- не знаю

 

[nebrit]

17 минут назад, Зими сказал:

А как действовать?

1. Поделить долг, имевшийся на момент вступления в наследство.

2. Теперь надо думать. Если никто не прописан, а показания счётчиков не передаются, то начисляют по количеству собственников -- как будто счётчиков там нет вовсе (но это надо посмотреть в Правилах 354, так ли это). Если так -- или если это в Правилах не написано прямо, но суды если трактуют именно так подобные ситуации, то коммуналка будет фифти-фифти.

У сестры 2/3? (Я почему-то думал, что 1/3). Тогда 2/3 отопления и содержания оплачивает сестра.

3 часа назад, Зими сказал:

Вопросы: 1. как сестре продать свою долю?

2 часа назад, minos66 сказал:

В таких сделках покупатели весьма специфичны...  и сами прекрасно знают, что делать, без каких либо риэлторов...

Чего не понятно-то?

Такие покупатели возникают не на пустом месте, а потому, что ситуации, подобные вашей -- не редкость. Не было бы таких ситуаций, не было бы и таких покупателей, про которых говорят в криминальных новостях.

 

Изменено 25 июля, 2020 пользователем nebrit

[AlexeySPb]

Только что, Зими сказал:

Получается, только продажа ее 2/3 доли как идеальной доли без определения порядка пользования?

порядок пользования определяется для конкретных сособственников.  Для продажи его нет смысла определять

Но можете определить и закрыть определенную судом в пользование комнату на большой замок. Но вряд ли он провисит долго, раз Вас там нет

[minos66]

1 час назад, nebrit сказал:

Нафига, если сестра не желает там проживать вообще?

Ну не желает и не желает... но пользоваться то своим имуществом она может? ТС волнует 

 

3 часа назад, Зими сказал:

брат не пускает доверенное лицо.

Бумага нужна, дабы самоуправства со стороны сестры/ доверенного лица не было...

 

1 час назад, Coldplay сказал:

об определении порядка пользования - не нужно. По очевидным причинам.

Ну коль скоро задается вопросом

 

3 часа назад, Зими сказал:

Как обязать брата оплачивать компенсацию за пользование ее долей в этой квартире? 

и

2 часа назад, Зими сказал:

По сути, второй собственник займёт 1/2 квартиры.

то никак не обойтись без этого.

Очевидно другое, что  подобную квартиру да еще и при обстоятельствах, что один собственник живет за границей, а второй собственник жить в ней собирается и помирать не собирается надо не продавать с риэлтерами и показами, а избавляться от нее.

7 минут назад, AlexeySPb сказал:

и закрыть определенную судом в пользование комнату на большой замок.

Большая наверное проходная как раз.😁

[AlexeySPb]

Только что, minos66 сказал:

надо не продавать с риэлтерами и показами, а избавляться от нее.

это верно

Только что, minos66 сказал:

Большая наверное проходная как раз

определить в пользование можно себе и меньшую. Суд не будет упираться в метраж, если сторона сама готова согласится на меньшую. Это замок там вешать придется большой, чтобы пилить долго

но, конечно, надо долю сливать хоть за что-то. Хотя лучший вариант - продать квартиру целиком и разделить деньги.  Возможно, если сестра согласится не на 2\3 а меньше, то брат , имея в перспективе смену сособственника на крайне нелояных типов, и согласится на продажу

[Зими]

6 минут назад, minos66 сказал:

Большая наверное проходная как раз

Верно, с балконом. 

 

6 минут назад, AlexeySPb сказал:

Суд не будет упираться в метраж, если сторона сама готова согласится на меньшую.

Имеет ли смысл судиться по метражу, если все равно на продажу? 
Брат долю сестры вряд ли выкупит. Нет средств. Да и зачем, как он думает, можно же почти бесплатно здесь жить, сестра платит. 

[nebrit]

14 минут назад, AlexeySPb сказал:

Возможно, если сестра согласится не на 2\3 а меньше, то брат , имея в перспективе смену сособственника на крайне нелояных типов, и согласится на продажу

4 часа назад, Зими сказал:

Квартиру занял брат и на данный момент там проживает

48 минут назад, Зими сказал:

Ранее брат был прописан по другому адресу,  где тоже является собственником доли. Где прописан сейчас, сестре неизвестно. 

Достаточно брата уведомить о том, что сестра намерена избавиться от свалившегося на её голову наследства, продав всю свою долю тем, кто специализируется на покупке долей. И уж брат будет кумекать, что ему сделать, чтобы остаться в квартире... (если от прежней квартиры он уже избавился). Либо кумекать, как нажиться на продаже всей квартиры, получив 1/3 от цены и вернувшись жить в старую квартиру (если такая возможность ещё осталась). Причём кумекать братцу придётся быстро.

 

 

Изменено 25 июля, 2020 пользователем nebrit

[minos66]

2 минуты назад, Зими сказал:

Да и зачем, как он думает, можно же почти бесплатно здесь жить, сестра платит. 

Ну так он верно думает.🤣

3 минуты назад, Зими сказал:

если все равно на продажу? 

Потому наверное ваши беспокойства по поводу того, что покупатель войти не может, кому и как коммуналку оплачивать и о возможности получения с брата компенсации пустые хлопоты. Не хочет брат по хорошему продать квартиру и поделить деньги, у вас один вариант - искать "специфического" покупателя. Ну не на многое не рассчитывать... касательно денег... Это "на многое не рассчитывать" иметь ввиду при торге с братом в аспекте

 

16 минут назад, AlexeySPb сказал:

если сестра согласится не на 2\3 а меньше,

 

[Зими]

3 минуты назад, minos66 сказал:

при торге с братом в аспекте

Подскажите, Изначально покупателя найти, а потом уведомить брата о продаже через нотариуса?  Неизвестно ведь по какой цене договоримся, чтобы каждый раз не оповещать по новой из-за стоимости... и ждать снова  месяц 

25 минут назад, AlexeySPb сказал:

если сестра согласится не на 2\3 а меньше

Попробую и этот вариант. Спасибо. 

10 минут назад, minos66 сказал:

кому и как коммуналку оплачивать

А лицевые счета есть смысл разделять? 

[minos66]

Только что, Зими сказал:

Изначально покупателя найти,

Да. Покупатель все и сделает... они в этих делах профи.😎 Только вначале попытайтесь брату все это растолковать... ну и будьте пощедрее в своих предложениях брату... от "специфического" покупателя щедрости ждать не стоит и по любому продажа квартиры целиком и раздел денег даже 50/50 наверное вам больше денег принесет, чем продажа 2/3 как доли.

Ах, да... по поводу компенсации... Если и добьетесь, то скорее всего в размере оплаты вашей части ЖКУ... причем, не факт, что брат будет исполнять решение суда.😂 Короче, от этого счастья надо избавляться побыстрее... а то ЖКУ и налоги будут съедать ваши деньги... Ну а реально брат все это время будет пользоваться квартирой....

[nebrit]

6 минут назад, minos66 сказал:

продажа квартиры целиком и раздел денег даже 50/50 наверное вам больше денег принесет, чем продажа 2/3 как доли.

50/50 -- это чисто из человеколюбия. Ибо и 33% от продажи всей квартиры братцу -- это намного больше, чем ничего при вселении покупателей доли сестры.

10 минут назад, minos66 сказал:

Только вначале попытайтесь брату все это растолковать

И уже в зависимости от позиции братца то ли искать покупателя на всю квартиру, то ли искать покупателя на долю, то ли договориться об оплате коммуналки. Причём соглашение об оплате коммуналки можно утвердить в управляющей компании или в суде и после этого уже не париться -- будет брат оплачивать на самом деле или не будет. Брат, сообразив, что ему маячит перспектива переселиться на улицу, должен задуматься и из всех зол выбрать наименьшее.

[Зими]

9 минут назад, minos66 сказал:

будьте пощедрее в своих предложениях брату...

Благодарю! Попробую и так 😉.  

26 минут назад, nebrit сказал:

соглашение об оплате коммуналки

Имеется ввиду оплата пропорционально долям? Или это какое-то иное соглашение? 

[nebrit]

51 минуту назад, Зими сказал:

52 минуты назад, nebrit сказал:

соглашение об оплате коммуналки

Имеется ввиду оплата пропорционально долям? Или это какое-то иное соглашение? 

Как я понял, свалившееся на вашу голову наследство тяготит вас не только долгом, но и будущими оплатами содержания и коммуналки, которые будут на вас вешать как на сособственника. Если по справедливости, то коль вы не пользуетесь квартирой и даже не имеете такой возможности, то пусть и содержание, и коммуналку оплачивает тот, кто пользуется квартирой. Пусть оплачивает все 100%. Вот такое соглашение и надо заключить с братом. Его надо утвердить в управляющей компании. Понятное дело, что она утверждать откажется. После чего подаёте иск в суд и пусть утверждает соглашение суд. После утверждения этого соглашения управляшка по недоимкам сможет судиться только с вашим братом, а вас тревожить не посмеет.

Сейчас брату выгодно, чтобы кто-то хоть что-то периодически оплачивал, чтобы управляшка его не беспокоила. Или он надеется, что сможет оплачивать треть. Вам это не выгодно.

Если перед братом замаячит перспектива оказаться на улице, то он вынужден будет выбрать: или подписать соглашение, или согласиться на продажу всей квартиры. Если брат ведёт маргинальный образ жизни, то подписание соглашения с вами на оплату им 100% всех ежемесячных платежей ничем ему не грозит. Ибо с него нечего будет взять. Именно поэтому управляшка утверждать такое соглашение откажется. Однако суд утвердить его сможет. Было бы желание брата. В соглашении и пропишите, что вы договорились, что брат проживает один, а оплата 2/3 от содержания = компенсация вам с его стороны за единоличное пользование квартирой.

Со временем будете решать вопрос, что делать с вашим наследством дальше. Однако у вас не будет накапливаться долгов, связанных с этой квартирой.

(Единственное: надо покумекать, не запрещает ли закон "перевести стрелки" за содержание, падающее на вашу долю, на брата по такому соглашению. То есть не будет ли оно противоречить закону. Иначе у управляшки останется возможность требовать от вас оплаты 2/3 содержания и отопления, несмотря на такое соглашение. Впрочем, вы это узнаете из судебного решения. Но лучше узнать до того).

Соглашение -- самый безболезненный вариант. Однако надо братца к этому подтолкнуть шантажом продажи своей доли безбашенным чучмекам. Иначе не получится.

Изменено 25 июля, 2020 пользователем nebrit

[Зими]

16 минут назад, nebrit сказал:

оплатами содержания и коммуналки, которые будут на вас вешать как на сособственника.

Совершено верно. Сейчас брат грозится подачей в суд из-за моей неуплаты, а также на разделение лицевых счетов.

Как лучше произвести оплату общего долга, который накопился с момента смерти прежнего собственника, чтобы не было проблем в будущем? Чтобы было зафиксировано, что мною, как сособственником, оплата была произведена? Брат требует денег за погашение долга. 

[Малыгин Олег]

6 часов назад, Зими сказал:

1. как сестре продать свою долю?

в общих чертах: в судебном порядке взыскать с брата компенсацию в размере рыночной стоимости доли сестры, там же прекратить право собственности сестры и признать право на всю хатку за братом. в качестве меры обеспечения иска пусть суд применит арест квартиры.

[nebrit]

1. А три года ещё не прошли с просрочки первого платежа?

2. Брат хоть что-нибудь платит?

19 минут назад, Зими сказал:

Сейчас брат грозится подачей в суд из-за моей неуплаты

У него нет оснований. Или вам с братом суд присудил солидарное взыскание, а брат его оплатил единолично? Других оснований у брата нет. Он же вам коммунальные услуги не оказывает.

19 минут назад, Зими сказал:

Брат требует денег за погашение долга.

"За" или "на"? Он его погасил уже что ли? Учитывая, что он

6 часов назад, Зими сказал:

ведёт асоциальный образ жизни и нигде никогда не работал

верится в это с трудом.

 

19 минут назад, Зими сказал:

Как лучше произвести оплату общего долга

сначала ответьте на вопросы. Потом покумекаем.

11 минут назад, Малыгин Олег сказал:

в общих чертах: в судебном порядке взыскать с брата компенсацию в размере рыночной стоимости доли сестры, там же прекратить право собственности сестры и признать право на всю хатку за братом.

2. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

4. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (ст. 1 ГК РФ).

Каким макаром вы собираетесь понудить брата приобрести  2/3 доли в праве собственности, если он не захочет? Скажет в суде:  пусть сестра приезжает и живёт. Мне её доля как собаке пятая нога. И напомнит об обеих частях ст. 9 ГК РФ, а также об абз. 2 ст. 236 ГК РФ.

Изменено 25 июля, 2020 пользователем nebrit

[minos66]

23 минуты назад, Малыгин Олег сказал:

в судебном порядке взыскать с брата компенсацию в размере рыночной стоимости доли сестры, там же прекратить право собственности сестры

Это как????🥵 Речь ведь не о незначительной доле. Десятки тыщ, а мож миллионы сособтвенников желают продать свою долю по рыночной цене, но утыкаются в несогласие другого сособственника. Отсюда и возник класс "специфических" покупателей. Поделитесь ноу хау как заставить другого сособственника насильно вашу долю купить (как это вообще возможно? Это же не дележка совместно нажитого имущества супругами....)? ...  и квартира не автомобиль... ну в смысле неделимости...

23 минуты назад, Малыгин Олег сказал:

в качестве меры обеспечения иска пусть суд применит арест квартиры.

Дверь что ли заколотят и запретят брату проживать в его собственности?🤣 А запрет на регидейсвия брату как то фиолетов - он то как раз ничего делать с квартирой не намерен....

Изменено 25 июля, 2020 пользователем minos66

[nebrit]

7 минут назад, minos66 сказал:

он то как раз ничего делать с квартирой не намерен...

Я бы на его месте, будучи на 100% уверенным в том, что сестра не намерена избавляться от квартиры и не имеет возможности в ней проживать, подарил бы ей бОльшую часть от своей доли, оставив себе 1/40 (один квадратный метр), предварительно туда прописавшись. Шутка, конечно, но со смыслом.

[Зими]

25 минут назад, nebrit сказал:

Брат хоть что-нибудь платит?

Долг, по его словам,  полностью оплачен (я ранее полагала, что оплаты не производились).  Подтверждений платежей у меня нет. 

Получается, мне надо вернуть ему 2/3 суммы за отопление и жил. услуги. 

7 минут назад, nebrit сказал:

подарил бы ей бОльшую часть от своей доли, оставив себе 1/40

Вот уж действительно! Но такой дар я не приму! 😂