По рассчету налога с доли квартиры сдаваемой в наем

[Люсик-80]

Всех приветствую!
Прошу подсказать в таких вопросах.
Была приобретена квартира с использованием материнского капиталла в долях: 30% на 2-х детей, 15% мужа, 55% жены.
Планируется сдача этой квартиры в наем.
Как должен уплачивать налоги муж - только от своих 15%, оформленных на него?
Или по 35% должны платить и муж и жена, т.к. в доли каждого есть совместно нажитая доля супруга?
Кто и как должен уплачивать налоги с аренды долей детей?
Может ли муж как-то отказаться от дохода с доли в пользу жены, чтобы только она занималась вопросом уплаты налогов?

Заранее спасибо за помощь!

[Ватсон]

2 часа назад, Люсик-80 сказал:

Кто и как должен уплачивать налоги

Тот, кто будет являться наймодателем по договору найма квартиры, получать доход по данному договору и декларировать его в ИФНС путём подачи декларации о своих доходах. Этим лицом может быть любой из сособственников- супругов, при наличии согласия второго супруга.

 

 

[rain77]

ИМХО Люсик-80 путает наследственное и налоговое право. Налог будет на мужа будет только соразмерно его доли, т.е от 15 %. Тема "совместно нажитого" тут не причем. Как я понимаю, мужу налоги платить придется независимо о того на кого именно оформлен договор аренды.

Насчет отказа от дохода. Думаю, стоит написать доверенность жене на управление долей квартиры и вписать туда формулировку, что жене доверяется получать и распоряжаться всем доходом от сдачи в наем квартиры, в том числе доходом от сдачи в наем частей этой квартиры, принадлежащих мужу и детям, без выделения им долей дохода в денежном выражении. по идее, так будет грамотнее и квартирант не задаст вопросов почему собственность нескольких человек, а в договоре всего один наймодатель.
Поправьте, если не прав.

 

 

 

[Coldplay]

А я вот, не касаясь всего остального, осмелюсь предположить, что для сдачи внаем такой квартиры необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства. 

Изменено 21 марта, 2019 пользователем Coldplay

[rain77]

А на основании чего Вы так думаете? Это же не отчуждение.

[*Аннушка*]

13 минут назад, rain77 сказал:

А на основании чего Вы так думаете?

Вероятно, на основании п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ и ст. 37 Гражданского кодекса РФ.

14 минут назад, rain77 сказал:

Это же не отчуждение

В кодексах речь идёт о распоряжении имуществом несовершеннолетних.

[Ватсон]

3 часа назад, rain77 сказал:

мужу налоги платить придется независимо о того на кого именно оформлен договор аренды.

Не придётся, если с согласия мужа весь доход будет получать другой собственник ( в данном случае жена), который и  заплатит налог в полном объёме.

Доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними (ст. 248 ГК).

1 час назад, Coldplay сказал:

необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства.

Если всё делать совсем по правилам, то - да. 

[Люсик-80]

Спасибо за полезную информацию!

Подскажите в какой форме заключить такое соглашение??? Нотариально обязательно удостоверять?
 

Еще просьба прокомментировать такое письмо. В соответствии с ним, как ни крути, перед налоговой должен отчитаться только сам. Но последние абзацы в нем я не понимаю.

Письмо УФНС РФ по г. Москве от 19.08.2010 № 20-14/2/087703

«Вопрос: Каков порядок налогообложения доходов от сдачи в аренду квартиры, находящейся в долевой собственности?

Ответ:

Статьей 244 ГК РФ предусмотрено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.*

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 Гражданского кодекса РФ.

Статьей 248 ГК РФ установлено, что плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Пунктом 1 ст. 182 Гражданского кодекса РФ определено, что сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

соответствии с п. 1 ст. 185 Гражданского кодекса РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.

Таким образом, доход от сдачи в аренду квартиры, находящейся в долевой собственности, возникает у собственников данной квартиры соразмерно их долям, а не у лица, уполномоченного одним из них на сдачу имущества в аренду.

Следовательно, налоги уплачиваются этими лицами в соответствии с получаемым доходом и применяемой системой налогообложения».*

[Ватсон]

33 минуты назад, Люсик-80 сказал:

как ни крути, перед налоговой должен отчитаться только сам. Но последние абзацы в нем я не понимаю.

Смысл разъяснений в том, что доходы от сдачи жилья получают собственники, а не доверенное лицо, которое уполномочено сдавать квартиру. Следовательно, налог обязаны уплачивать собственники, а не доверенное лицо.

Кто получает доход - тот и уплачивает налог на него. Если доход получает один из собственников (по соглашению с остальными), то он и обязан уплачивать налог.

3 часа назад, Люсик-80 сказал:

в какой форме заключить такое соглашение?

Для кого? Если для налоговой, то им ваше соглашение не нужно. При получении всего дохода от сдачи квартиры женой и уплате ею налога в полном объёме со всей суммы дохода, у налоговой вопросов не возникнет, т.к. наличие согласия между собственниками квартиры на распоряжение доходами презюмируется.

Если соглашение нужно жене с целью избежать возможных претензий с вашей стороны о не полученном вами доходе, то согласно СК эти доходы всё равно относятся к общим. 

Нанимателям квартиры достаточно вашего письменного согласия на договоре найма.

Соглашение нужно вам, чтобы избежать последствий в случае, если жена не заплатит налог с дохода? 

[Люсик-80]

Кажется понятно,- письмо как бы две ситуации разбирает: а) распределение дохода между собственниками и б) между собственником и доверенным лицом (не собственником).  Т.е. вообще между мужем и женой ничего писать не надо? В договоре найма сделаем приложение - письменное согласие мужа на получение всего дохода женой. Верно?

>>>> Соглашение нужно вам, чтобы избежать последствий в случае, если жена не заплатит налог с дохода? 

Представьте, жена уплачивает всю сумму налога с всего дохода от сдачи. А налоговая спрашивает с мужа как с совладельца - отчитайся за себя сам. Не отчитался вовремя - заплати штраф. Не хотелось бы такой ситуации. 

Если опеку не уведомлять, ничего серьезного не выйдет, если вдруг как-то где-то такой договор всплывет? Как это карается?

 

Изменено 22 марта, 2019 пользователем Люсик-80

[Ватсон]

4 часа назад, Люсик-80 сказал:

жена уплачивает всю сумму налога с всего дохода от сдачи. А налоговая спрашивает с мужа как с совладельца

На каком основании налоговая будет спрашивать с мужа, если налог уплачен в полном объёме? Получили за год 300 тыс., заплатила жена 39 тыс. налога,  и что ещё может спрашивать налоговая? 

4 часа назад, Люсик-80 сказал:

В договоре найма сделаем приложение - письменное согласие мужа на получение всего дохода женой.

 В договоре найма должно быть прописано ваше согласие с договором.   Получение платы женой  можете прописать в разделе договора о порядке и условиях расчёта.

[rain77]

а не проще ли сделать арендный договор только на долю супруги? Тогда , если "чего", удастся избежать лишних вопросов и от налоговой, и от опеки.

Если квартирант попросит, то муж пропишет свое согласие только на то, что жена сдает свою долю.

Разве так  не проще?

Изменено 22 марта, 2019 пользователем rain77

[Ватсон]

32 минуты назад, rain77 сказал:

договор только на долю супруги?

Предметом договора найма может быть только жилое помещение. 

[rain77]

подскажите, а где такое сказано?

или, так скажем, какая норма закона запрещает сдачу невыделенной доли?

[Ватсон]

12 часов назад, rain77 сказал:

где такое сказано?

ГК РФ ст.671.

[rain77]

понятно. А чем чревато нарушение такой нормы и заключение договора аренды на долю?

Изменено 23 марта, 2019 пользователем rain77

[Ватсон]

 Такой договор ничтожен.

[rain77]

А к каким подследствиям может привести такой ничтожный договор?Т.е.,  в случае чего с квартирой случись, квартирант окажется не при чем? Типа никто никому ничего и не сдавал.

[*Аннушка*]

12 часов назад, rain77 сказал:

к каким подследствиям может привести такой ничтожный договор?

К недействительности сделки. Смотрите ГК РФ.

[rain77]

можете как-то пояснить, в какие траблы может вылиться такой договор?

Например, соседи вызвали полицию (или налоговую), квартирант показал договор на аренду доли и ...? Что-то произойдет неприятное?

[Ватсон]

5 минут назад, rain77 сказал:

квартирант показал договор на аренду доли

Умный наниматель просто не будет снимать квартиру по такому договору.

[pushistiy]

например, приехала полиция по  наводке соседей, нашли запрещенные вещества. по ничтожному договору, если я правильно понимаю, вещества эти можно равновероятно приписать как арендодателю, так и квартиранту.

ведь основной смысл договора - передать всю ответственность за квартиру квартиранту. за все, что происходит в квартире и с кватрирой несет ответственность квартирант. поправьте меня пожалуйста, если что-то я не правильно разумею.

[*Аннушка*]

24.03.2019 в 22:34, pushistiy сказал:

за все, что происходит в квартире и с кватрирой несет ответственность квартирант. поправьте меня пожалуйста, если что-то я не правильно разумею

Всё зависит от условий договора.