Досрочное расторжение договора аренды

[Василий35]

Здравствуйте, есть договор аренды нежилых помещений, по которому Арендатор должен в течении 3 (трех) дней после подписания обратится в снабжающие организации для заключения коммунальных договоров(вода, отопление, мусор и тд).
Так же договором предусмотрено следующее:

6.1 Договор может быть расторгнут по соглашению сторон до окончания его срока
6.2 Договор аренды подлежит досрочному расторжению, а Арендатор выселению по требованию Арендодателя в случаях:
6.7 если Арендатор в месячный срок с момента подписания договора аренды не заключил какого-либо из договоров с предприятиями либо с иной организацией оказывающие услуги по теплоснабжению, водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, аварийному обслуживанию, вывозке мусора, и другими услугами.

Арендатор не заключил данных договоров в установленный месячный срок, в частности по причинам, что у здания отсутствуют необходимые коммуникации, только договор на электричество был заключен в срок.

Далее через 6 месяцев аренды у здания меняется владелец, заключается доп.соглашение о замене стороны в договоре, новый владелец направляет претензию с просьбой предоставить договора с коммунальными службами.

В установленный срок на рассмотрение претензии 1 месяц, Арендатор все необходимые договора заключил, а в случае невозможности заключения договора получил соответствующие отказы от компаний и предоставил их Арендодателю.
Арендодатель заявил, что договора заключены с нарушением установленных договором аренды сроков и договор аренды полежит расторжению на основании п2.ч2.ст450ГК РФ и обратился в суд.

Вроде как Арендатором устранены нарушения в разумный срок согласно ст 619 ГК РФ 

Цитата

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

 

Каковы шансы на расторжение договора по этой причине через суд?

[Assol66]

14 часов назад, Василий35 сказал:

Каковы шансы на расторжение договора по этой причине через суд?

Все зависит от нескольких нюансов. Отюридической  грамотности самих представителей сторон. 

Поясните, кто, в конечном итоге оплачивал коммунальные услуги? Как производилась оплата, кому выставлялись счета. Сможет ли арендатор доказать такой-либо ущерб, причиненный ему в результате нарушения условий договора. Имелись ли реальные препятствия для заключения обусловленных договором аренды договоров. Что помешало заключению таких договоров, есть ли вина самого арендодателя в заключении данных договоров, почему возникли данные обстоятельства и т.д. 

 

[Василий35]

3 часа назад, Assol66 сказал:

Поясните, кто, в конечном итоге оплачивал коммунальные услуги? Как производилась оплата, кому выставлялись счета. Сможет ли арендатор доказать такой-либо ущерб, причиненный ему в результате нарушения условий договора.

Оплату производит Арендатор, так же и обязанность заключить данные договора возложена по договору аренды на нем и Арендодатель предъявляет претензию Арендатору незаконченности во время данных договоров.

 

3 часа назад, Assol66 сказал:

Сможет ли арендатор доказать такой-либо ущерб, причиненный ему в результате нарушения условий договора.

Ущерба не какого Арендодателю не наносилось отсутствием договоров с коммунальными службами, так как Арендатор на себя оформляет договора и оплачивает данные услуги коммунальным службам которые ему выставляют счета, а пользоваться услугами без этого технически не возможно.

 

3 часа назад, Assol66 сказал:

Имелись ли реальные препятствия для заключения обусловленных договором аренды договоров.

Да, у здания отсутствуют коммуникации, то есть, нет водопровода, нет канализации, нет теплоснабжения, нет газоснабжения. В связи с чем заключить договора не представлялось возможны, но в тоже время и небыли получены письменные отказы в отведенное время на заключения договоров, как бы нет доказательств что в течении месяца Арендатор обращался в соответствующие службы и получил отказ, договор на вывоз мусора тоже устно было отказано в установке мусорного бака около здания и в заключении договора. Во время договор был заключен только на электроснабжение, уже после предъявления претензии с просьбой предоставить данные договора, Арендатор получил частично отказы, частично заключили договоры следующие, на мусор заключили договор сказав можете выносить в любые контейнеры города, договор на воду заключили на забор воды ведрами с общественной колонки которая находится через три дома, то есть воду к зданию не подключили.

3 часа назад, Assol66 сказал:

Что помешало заключению таких договоров, есть ли вина самого арендодателя в заключении данных договоров, почему возникли данные обстоятельства и т.д. 

В принципе не чего не мешало заключить данные договора и получить отказы ранее, просто халатность Арендатора который посчитал, что если нет у здания коммуникации то и договора заключать нет возможности, да и предыдущий Арендодатель не предъявлял по этому поводу каких либо претензий.

 

То есть нарушение договора Арендатором есть и из ходя из совокупности приведенных выше пунктов договора данное нарушение звучит следующим образом: если Арендатор в месячный срок с момента подписания договора аренды не заключил какого-либо из договоров с предприятиями либо с иной организацией оказывающие услуги, Договор аренды подлежит досрочному расторжению, а Арендатор выселению по требованию Арендодателя.  То есть у Арендодателя возникло право расторгнуть договор аренды и выселить Арендатора

Но тут и возникает вопрос, если данные нарушения устранёны Арендатором в разумный срок отведенный претензией это повод для суда в отказе в удовлетворении иска?

Так например

в информационном письме Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г. N 14 указал Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Изменено 10 января, 2019 пользователем Василий35

[Assol66]

В принципе, по Вашим ответам следует, что договор может быть оставлен в силе. 

[Василий35]

10.01.2019 в 19:41, Assol66 сказал:

В принципе, по Вашим ответам следует, что договор может быть оставлен в силе.  

Да я тоже так считаю, но как тогда быть со свободой договора? то есть стороны при заключении договора согласовали дополнительное условие его расторжения со сроком его исполнения, данное условие не было выполнено в этот срок, но в тоже время принцип до судебного урегулирования с разумным сроком для исправления ставит под сомнение тогда свободу договора в этом плане нет смысла устанавливать срок исполнения условия этого, если его вполне законно можно исполнить при предъявлении претензии.

Как считаете к этой ситуации можно применить ст 416ГК РФ???

Цитата

2. В случае невозможности исполнения должником обязательства, вызванной виновными действиями кредитора, последний не вправе требовать возвращения исполненного им по обязательству.

[Coldplay]

У автора вроде как договоры не зарегистрированы... поэтому каким образом он заключил договоры с третьими лицами, очень интересна. 

[Василий35]

1 минуту назад, Coldplay сказал:

У автора вроде как договоры не зарегистрированы... поэтому каким образом он заключил договоры с третьими лицами, очень интересна. 

Каким образом отсутствие гос.регистрации договора аренды, препятствует заключению договоров с коммунальными службами?

[Coldplay]

Обыкновенным. 

В отсутствие регистрации договоров, ху из ю? Нихуаю.

Подтвердить-то свое право вам нечем перед этими лицами...

[*Аннушка*]

4 часа назад, Coldplay сказал:

У автора вроде как договоры не зарегистрированы...

А каков срок аренды?

[Coldplay]

5 лет вроде как.

[Василий35]

1 час назад, *Аннушка* сказал:

А каков срок аренды?

 

17 минут назад, Coldplay сказал:

5 лет вроде как.

Да, договор 5 лет, не кто не оспаривает законность заключения, отсутствие регистрации, да и вопрос бы не в этом.

Вопрос в том, является ли основание для удовлетворения иска если данные нарушения были устранены в разумный срок претензии?

Должны ли быть данные основания нарушения существенными согласно ст450 то есть те  которые влекут для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того на что могла рассчитывать? или в данном случае существенность не важна, а достаточно просто факта нарушения?

[*Аннушка*]

19 часов назад, Василий35 сказал:

не кто не оспаривает законность заключения, отсутствие регистраци

Такой договор считается незаключенным в силу закона.

И, соответственно, не порождает правовых последствий (включая обязанности) для сторон по условиям договора.

[Василий35]

2 часа назад, *Аннушка* сказал:

Такой договор считается незаключенным в силу закона.

И, соответственно, не порождает правовых последствий (включая обязанности) для сторон по условиям договора. 

С чего бы это? Более того даже если сменился владелец здания при незарегистрированном договоре арены, это все равно не повод считать его не заключенным, если при покупке о договоре было известно, да и 651ст вроде как про здания и сооружения, а не про аренду помещений!

Цитата

ВАС РФ в Постановлении Пленума (пункт 14) от 17 ноября 2011 года №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление) указал, что, если Стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды (индивидуально определенный предмет, размер арендной платы), собственник передал и арендатор принял имущество в пользование, то существующие отношения не могут быть произвольно изменены одной из сторон, а должны осуществляться и оплачиваться в соответствии с условиями договора. Такое соглашение связывает стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из них (ст. 310 ГК РФ). 


Цитата

     Высший Арбитражный Суд РФ в Информационном письме №165 от 25 февраля 2014г указал, что заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (статья 10 ГК РФ). ВАС РФ указал, что согласившись приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, покупатель фактически выразил согласие и на сохранение обязательственных отношений, возникших из договора аренды. Поэтому договор аренды сохраняет силу по правилам статьи 617 ГК РФ.

 

Но опять же вопрос про регистрации не стоит, претензия к срокам заключения договоров которое указано в первом сообщении.

[Coldplay]

12.01.2019 в 20:11, Василий35 сказал:

да и вопрос бы не в этом.

Это я понимаю. Но что интересно мне, я обозначил.