Капитальный ремонт и арендатор.

[Василий35]

Заключили договор аренды нежилых помещений у муниципалитета на 5лет, в договоре аренды нет условий по проведению капитального ремонта здания,  далее через полгода муниципалитет продает здание другому лицу по конкурсу где условия конкурса проведение капитального ремонта здания до конца 20того года, то есть новый собственник должен провести кап ремонт до 12.2020г в противном случае может лишится здания, как в таком случае быть арендатору, если при заключении договора с ним не согласовывали ремонт и его сроки проведения? ведь на срок ремонта он лишается возможности вести бизнес и терпит убытки? какой в обще срок проведения кап.ремонта полгода? год? два? какое есть варианты для арендатора избежать этого?

Изменено 4 декабря, 2018 пользователем Василий35

[*Аннушка*]

Что за здание?

[Василий35]

Только что, *Аннушка* сказал:

Что за здание?

Объект культурного наследия

[*Аннушка*]

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

Остальное нужно смотреть в договоре и иных документах.

Если это предусмотрено договором аренды, то арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, предварительно направив арендатору соответствующее письменное уведомление. 

[Василий35]

5 минут назад, *Аннушка* сказал:

Если это предусмотрено договором аренды, то арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, предварительно направив арендатору соответствующее письменное уведомление. 

О расторжении и речи не идет, вопрос про капитальный ремонт который будет проводить новый арендодатель по договору купли продажи который он заключил с бывшим арендодателем, который в свою очередь  при заключении договора аренды не уведомил об этом арендатора, вот как быть арендатору? то есть в договоре аренде нет не слова про капремонт и его сроки проведения и что арендатор должен покинуть помещения на этот срок и тд.

[*Аннушка*]

11 минут назад, Василий35 сказал:

как быть арендатору?

Ждать уведомления от арендодателя.

23 минуты назад, *Аннушка* сказал:

Остальное нужно смотреть в договоре и иных документах.

 

[Василий35]

23 минуты назад, *Аннушка* сказал:

Ждать уведомления от арендодателя.

Это понятно, что ждать, ну вот принес он уведомление, что через месяц начинает ремонт продлится он ну скажем 6 месяцев из этого уведомления и просит выселится в течении этого месяца как быть арендатору? если договором аренды, это не предусмотрено? отказать он подаст в суд т.к со стороны арендатора будет как препятствие в проведении ремонта и исполнения обязательств арендодателя(владельца здания) перед государством по сохранению памятника культуры, как бы вроде не вариант препятствовать.

Так же арендодатель говорит, что он планирует в обще изменить планировку здания под себя и арендованных помещений не будет существовать, как в таком случае быть?

 

Изменено 9 декабря, 2018 пользователем Василий35

[*Аннушка*]

16 часов назад, Василий35 сказал:

ждать, ну вот принес он уведомление, что...

Вот когда поучите такое уведомление (с обоснованием) - выкладывайте в тему, продолжим обсуждение по существу.

16 часов назад, Василий35 сказал:

арендодатель говорит, что он планирует в обще изменить планировку здания под себя

И разрешение на это им уже получено? Там всё непросто.

17 часов назад, Василий35 сказал:

17 часов назад, *Аннушка* сказал:

Что за здание?

Объект культурного наследия

Есть даже специальное Положение о проведении проверки достоверности определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры)..., утверждённое Постановлением Правительства РФ от 18.05.2009 № 427 (в ред. от 22.10.2018).

Ну и нормы Федерального закона  от 25.06.2002 № 73-ФЗ (в ред. от 03.08.2018) "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".

Изменено 10 декабря, 2018 пользователем *Аннушка*

[Василий35]

10.12.2018 в 09:43, *Аннушка* сказал:

Вот когда поучите такое уведомление (с обоснованием) - выкладывайте в тему, продолжим обсуждение по существу.

Получили уведомление с просьбой заключить доп.соглашение с добавлением пункта в договор аренды про проведению работ, Арендодатель предлагает включить в договор пункт 6.15 который гласит: "Если Арендодатель уведомил арендатора о проведении ремонтно-восстановительных работ. Арендатор обязан освободить занимаемые помещения в течении 15 дней." Причем данный пункт Арендодатель предлагает включить в раздел договора 6 в котором перечислены причины по которым договор может быть расторгнут досрочно, то есть при добавлении этого пункта туда будет предполагать, что при получении уведомления о проведении работ, договор расторгается . То есть выглядит будет в договоре это так

Цитата

 

 6. Порядок изменения, досрочного прекращения и расторжения Договора

• 6.1 договор может быть расторгнут по соглашению сторон до окончания его срока.
• 6.2 договор аренды подлежит досрочному расторжению, а Арендатор выселения по требования Арендодателя в случаях:
• 6.3 если
• 6.4 если
• -
• -
• 6.15 если Арендодатель уведомил Арендатора о проведении ремонтно-восстановительных работ. Арендатор обязан освободить занимаемые помещения в течении 15 дней.

 

Вот как реагировать на такое предложение? причем не чем не мотивированное по какой причине он предлагает такие изменения в договор.

Нужно отвечать на такое предложение? отказом? в случае отказа каковы шансы у Арендодателя при отказе просить расторгнуть договор через суд или просить внести изменения так же через суд?

[*Аннушка*]

13 часов назад, Василий35 сказал:

Нужно отвечать на такое предложение?

Конечно. Это же оферта. Почитайте ГК РФ.

13 часов назад, Василий35 сказал:

как реагировать на такое предложение?

Вам виднее. Вы арендатор.

13 часов назад, Василий35 сказал:

в случае отказа каковы шансы у Арендодателя при отказе просить расторгнуть договор через суд или просить внести изменения так же через суд?

В зависимости от обстоятельств. Согласно ст. 451 ГК РФ.

[Василий35]

7 часов назад, *Аннушка* сказал:

В зависимости от обстоятельств. Согласно ст. 451 ГК РФ.

Ну 451 статья довольно сложная посмотрел судебную практику нашёл следующее. Статья применяется в исключительных случаях  при существенном изменении обстоятельств, под которыми понимаются: возникшие внезапно, после заключения договора, без участия, вины и вне контроля сторон непредвиденные и непреодолимые обстоятельства,которые не могли быть разумно учтены сторонами при заключении договора и риск наступления которых не был принят на себя сторонами.

В нашем случае, о необходимости проведения ремонта и старый арендодатель знал до заключения договора т.к ему бы вручен план, график проведения работ комитетом по охране объектов культуры и ни текущей арендодатель так же все условия и условия договора и условия проведения ремонта знал у него они прописаны в договоре купли-продажи. В общем как бы не каких существенных изменений не произошло после заключения договора аренды, как сюда 451 статью прикрутить не понятно.

7 часов назад, *Аннушка* сказал:

Конечно. Это же оферта. Почитайте ГК РФ.

Не должен ли, арендодатель объяснить по каким причинам он хочет внести изменения, тем более которые расторгают договор при начале ремонта?

7 часов назад, *Аннушка* сказал:

Вам виднее. Вы арендатор.

Ну у нас как бы ориентировочный ответ есть, мы не собираемся категорично отказываться, просто хотим предложить внести условия, что мы выезжаем из помещений только на время проведения ремонта и что арендодатель должен согласовать время проведения и неотложную необходимость т.к согласно статье 616ГК ремонт проводится или в сроки согласованные договором или при неотложной необходимости.

[*Аннушка*]

22 часа назад, Василий35 сказал:

Не должен ли, арендодатель объяснить по каким причинам он хочет внести изменения, тем более которые расторгают договор при начале ремонта?

Нет. Но Вы вправе поинтересоваться этим.

22 часа назад, Василий35 сказал:

хотим предложить внести условия, что...

Как вариант.

22 часа назад, Василий35 сказал:

существенных изменений не произошло после заключения договора аренды, как сюда 451 статью прикрутить не понятно

Мне не известна позиция арендодателя.

[Assol66]

24.12.2018 в 17:57, Василий35 сказал:

старый арендодатель знал до заключения договора т.к ему бы вручен план, график проведения работ комитетом по охране объектов культуры

Вам откуда это стало известно? Вы были предупреждены об этом бывшим арендодателем или могли об этом достоверно знать до заключения договора?

Вполне возможно, что за прошедшие полгода с момента заключения договора обстоятельства изменились настолько, что отсрочка капитального ремонта стала невозможна. В силу ст.210 ГК РФ, на собственнике лежит ответственность за содержание имущества. 

24.12.2018 в 17:57, Василий35 сказал:

Статья применяется в исключительных случаях  при существенном изменении обстоятельств

Так обстоятельства как раз и изменились. 

 

05.12.2018 в 01:05, Василий35 сказал:

муниципалитет продает здание другому лицу по конкурсу где условия конкурса проведение капитального ремонта здания до конца 20того года

 

[Василий35]

3 часа назад, Assol66 сказал:

Вам откуда это стало известно? Вы были предупреждены об этом бывшим арендодателем или могли об этом достоверно знать до заключения договора?

Есть утвержденный комитетом по охране объектов культурного наследия график проведения работ, который был получен арендодателем в 2016г, а договор аренды заключен в 2017г известно это из аукционной документации которая передана новому арендодателю, которая есть в открытом доступе.

 

3 часа назад, Assol66 сказал:

Вполне возможно, что за прошедшие полгода с момента заключения договора обстоятельства изменились настолько, что отсрочка капитального ремонта стала невозможна. В силу ст.210 ГК РФ, на собственнике лежит ответственность за содержание имущества.

Такое не может быть в связи стем, что согласно утвержденному графику проведения восстановительных работ они должны быть проведены в срок до 31.12.2020, а договор аренды до 2022г то есть арендодатель не мог откладывать проведение работ до 2022г пологая что работы не придется проводить во время аренды , согласно статьи 451 обстоятельства должны изменится вне контроля сторон непредвиденные и непреодолимые обстоятельства, тут явно такого нет.

 

3 часа назад, Assol66 сказал:

Так обстоятельства как раз и изменились. 

Какие обстоятельства изменились? условия конкурса это соблюдение уже утвержденного  до заключения договора аренды плана, графика работ который должен быть выполнен не позднее конца 2020

Более того новый арендодатель при покупке здания знал, что есть договор аренды с его содержимым, есть график проведения работ, более того все это отражено у него в договоре купли продажи если его что то не устраивало он мог отказаться от покупки, не каких обстоятельств непредвиденных тут нет

Изменено 26 декабря, 2018 пользователем Василий35

[Assol66]

Из того. что вы указали, оснований для применения ст.451 для одностороннего расторжения договора нет.