Упущенная выгода вследствие одностороннего расторжения договора аренды

Прошу помочь, у кого какие мысли, а может быть есть ценный опыт.

Заключен договор аренды торговых площадей на срок 7 лет. Односторонний отказ от договора не предусмотрен им. Сейчас арендатор хочет расторгнуть договор в одностороннем поядке. Можем ли мы взыскать хотя бы частично упущенную выгоду из-за того, что лишились ожидаемого от них дохода? Буду очень признательна за ответы и если кто-нибудь приложит судебные решения.

Сейчас арендатор хочет расторгнуть договор в одностороннем порядке.

существенные нарушения? чем мотивирует?

В случае неисполнения обязательств каждый арендодатель имеет право требовать от арендатора возмещения понесенных убытков, под которыми понимаются прямые (реальные) убытки и упущенная выгода арендодателя.

Под упущенной выгодой (ст. 15 ГК РФ) подразумевается в том числе и сумма арендной платы за весь срок договора, как если бы право арендодателя не было нарушено.

Справедливости ради стоит сказать: бывает, что представление договора аренды, который был досрочно расторгнут по вине ответчика, с указанием в нем размера ежемесячной арендной платы, не является для суда доказательством размера упущенной выгоды.

вины и нарушений нет ни с нашей стороны, ни пока с их стороны. мотивировать думаю будут убыточностью объекта. нарушений с нашей стороны нет совсем.

из-за того, что лишились ожидаемого от них дохода?

Причинно следственную связь и величину убытков докажете - сможете. Только вот как вы будете доказывать эту величину...

Возмещению подлежат убытки, а не доходы. С учетом того, что будущие выручки очень слабо поддаются определению и еще сложнее доказываются... в общем малоперспективное это занятие в условиях российского правосудия.

ок. предположим иной вариант развития событий. они перестают платить ар. пл., мы идем в суд расторгать договор по их вине. реально ли взыскать убытки:

1. ар. плату до даты нахождения нами другого арендатора на эти площади (мы представим доказательства того, что активно ищем)?

2. с учетом предварительного договора, по которому мы для того, чтобы они в будущем арендовали в течение 7 лет, сделали для них большую и затратную реконтрукцию здания, а по итогам они нас кидают через месяц с даты заключения основного договора, так вот, с учетом этого - МОЖЕМ ли мы взыскать убытки в виде РАЗНИЦЫ между установленной для этих первых арендаторов первоначальной арендной платой (то есть той, на которую мы рассчитывали как на стабильный 7летний доход, который поможет нам погасить кредиты на реконструкцию) и той, котрую фактически будут нам платить новые найденные нами арендаторы (если она окажется меньше)??? Круто я завернула?

существенные нарушения? чем мотивирует?

Под упущенной выгодой (ст. 15 ГК РФ) подразумевается в том числе и сумма арендной платы за весь срок договора, как если бы право арендодателя не было нарушено.

Вы это брали из конкретного судебного решения? Есть примеры?

мы идем в суд расторгать договор по их вине. реально ли взыскать убытки:

1. ар. плату до даты нахождения нами другого арендатора на эти площади (мы представим доказательства того, что активно ищем)?

2. с учетом предварительного договора, по которому мы для того, чтобы они в будущем арендовали в течение 7 лет, сделали для них большую и затратную реконтрукцию здания, а по итогам они нас кидают через месяц с даты заключения основного договора, так вот, с учетом этого - МОЖЕМ ли мы взыскать убытки в виде РАЗНИЦЫ между установленной для этих первых арендаторов первоначальной арендной платой (то есть той, на которую мы рассчитывали как на стабильный 7летний доход, который поможет нам погасить кредиты на реконструкцию) и той, котрую фактически будут нам платить новые найденные нами арендаторы (если она окажется меньше)??? Круто я завернула?

1. В теории - да. Но будет зависить от того, в каком порядке и как будет расторгаться договор аренды. В принципе, если не предусмотрен односторонний отказ, вам никто не мешает стоять в позе и требовать его надлежащего исполнения.

2. Вы сделали реконструкцию вашего собственного имущества. Опять же в принципе можено требовать возмещения, НО для этого вам необходимо доказать, что без перестройки вы его сдать третьим лицам не сможете. Соответственно взыскивать можно будет стоимость именно ее. Причем только если вы докажете, что реконструкция проводилась "под клиента". Что тоже не так уж просто.

Не сильно разбираясь в Вашей ситуации, прошу обратить внимание на следующий момент. Аренда недвижимого имущества на срок от 1 года подлежит обязательной регистрации в ФРС. Отсутствие регистрации влечет недействительность договора аренды (у Вас указано 7 лет). Прошу прощения, если я не о том.

он зарегистрирован

Под упущенной выгодой (ст. 15 ГК РФ) подразумевается в том числе и сумма арендной платы за весь срок договора, как если бы право арендодателя не было нарушено.

Пленум 6/8 об этом пишет. А в суде - как карта ляжет.

Если договор в одностороннем порядке расторгнуть низя, заинтересованная сторона - арендатор пойдёт в суд за расторжением. Пока суд рассмотрит, расторгнет, решение вступит в законную силу - договор действует и вносить арендную плату надо. Может ведь и не расторгнуть...

Другой вариант: арендатор прекращает деятельность, имущества на 10 тыр., на р/с дырка от бублика... Чо делать?

В большинстве случаев иски подаются о взыскании реального ущерба и достаточно редко - упущенной выгоды. Но даже если в иске и содержится такое требование, то далеко не всегда оно подкрепляется достаточными доказательствами. Поэтому, будут удовлетворены исковые требования в этой части или нет, зависит от того, как истец сможет их обосновать.

Реальный ущерб, как правило, очевиден, то есть доказательства его причинения содержатся в действиях истца или ответчика и закрепляются в письменной форме (договорах, переписке, накладных и т.п.), поэтому представить их в суд не представляет особого труда.

При доказывании же упущенной выгоды сложнее всего обосновать связь между нарушением ответчиком условий договора и возникновением убытков у истца. Кроме того, истец должен обосновать избранную им методику расчета упущенной выгоды и каждую цифру в расчетах, так как предположительные расчеты судами во внимание не принимаются. Более того, рассматривая такие требования, суды учитывают, какие конкретные действия предпринял истец для того, чтобы получить в будущем соответствующую выгоду. В частности, это могут быть договоры на поставку в обусловленные сроки продукции, предварительные договоры и т.п.

а если вот такая беда: незаконно расторгли с нами договор по обслуживанию помещений в торговом центре, в результате организация наша банкрот. На что можно рассчитывать в этом случае. Договор по сути должен был действовать еще 5 месяцев !

он зарегистрирован

если договор зарегистрирован и вы не хотите его расторгать, пусть они обращаются в суд сами.