"Реанимация" ГСК и оформление всех гаражей в собственность одного человека

[Natal-NN]

Здравствуйте, уважаемые юристы!

Навешало на меня начальство такую задачку, конечным результатом которой должно быть переход права собственности одному конкретному дядечке на весь комплекс гаражей ГСК и земли.

ГСК этот был зарегистрирован в 1992 году местной администрацией. Из документов имеются только:

- Постановление главы администрации города о регистрации ГСК и об отводе земельного участка для строительства гаражей.

- Устав древнего исполнения.

- Список членов ГСК.

- Два первых протокола общего собрания (об организации ГСК, избрании председателя, заместителя и казначея).

Всё. Больше ничего не нашли.

Получается, что гаражи толком так и не достроены были, строительного паспорта нет, с правами на землю не ясно (на каком именно праве ГСК землю дали), половина членов ГСК нет (кто умер, кто уехал), сведений о внесении членами паёв тоже нет....

Дядя этот хочет стать единственным собственником этого гаражного комплекса. Члены ГСК (имеющиеся из списка) на всё согласны (избрать его председателем, уступить или продать ему пай или выйти с ГСК - тогда пай одному из членов... т.д. и т.п.).

Посоветуйте пожалуйста с чего начать и какие тут моменты.

Видимо все равно не избежать переоформления Устава, права на землю... Что с паями? Они вообще где в банке на счете ведь быть должны.. тогда и счет открывать? А как "догнать" старые сведения об этом, а то может никто и не вносил, а может все внесли но неизвестно куда.

Как быть с недостроем...

[Director]

на всё согласны (избрать его председателем,

Все же правление есть, а значит ГСК жив. На гаражи можно оформить право собственности, но только на гаражи. С землей сложнее, т.к. чтобы на нее оформить право собственности необходимо прежде знать, на каком основании она передана ГСК (либо бессрочное пользование, либо аренда).

Далее, Ваш человек, может выкупить все гаражи и оформить на них свое право собственности, но назначение (ГСК) от этого не измениться, а потому если это назначение (ГСК) не будет изменено, а по сути заняться, чем-то иным помимо ГСК, велика вероятность, что будет решение о ликвидации ГСК и изъятия земли.

[Natal-NN]

С землей сложнее, т.к. чтобы на нее оформить право собственности необходимо прежде знать, на каком основании она передана ГСК (либо бессрочное пользование, либо аренда).

Ладно... Если пойти "от обратного" - гаражи в собственность, а за ними и землю под гаражами хотя бы?

На гаражи можно оформить право собственности, но только на гаражи

Каким путем проще?

Ваш человек, может выкупить все гаражи и оформить на них свое право собственности, но назначение (ГСК) от этого не измениться, а потому если это назначение (ГСК) не будет изменено, а по сути заняться, чем-то иным помимо ГСК, велика вероятность, что будет решение о ликвидации ГСК и изъятия земли.

Как наш человек выкупит. Сейчас этот ГСК "завис" - все доки старые (Уста и т.д)... половина членов нет, сведений об уплате ими паев нет, сами боксы хоть были построены, но не зарегистрованы никак и нигде (БТИ даже как это тогда было..).

Если возрождать сначала ГСК как юрлицо.. то караул какой то будет - учредительные документы приводить в соответствие, регистрация юрлица, паи вносить, счет открывать...

А потом что? После уплаты всеми членами паев каждый член идет регистрировать свое право собственности на отдельный БОКС.. продают потом они все одному и он становится единственным членом этого ГСК?!

Тут вот что. Есть некоторые члены, есть "некоторые документы".. По сути ГСК заброшен во всех отношениях.

Все оставшиеся члены этого "ГСК" готовы передать (продать) этому дяде.. местная Администрация муниципалитета никак препятствовать не намерена и даже подыграет. Администрация даже предлагала обратиться дяде в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности, а они и с иском согласятся.

Но..

Цитата

..В соответствии с ч.3 ст. 218 ГК РФ лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по основаниям, предусмотренным законом.

Согласно ч.1 ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Также, согласно ч.3 ст. 234 ГК РФ лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Учитывая вышеизложенное, одним из требований п. 1 ст. 234 ГК РФ к владению является добросовестность, т.е. исполнение обязанностей, лежащих на владельце соответствующего имущества.

В представленных документах усматривается, что владелец гаражного бокса, регулярно оплачивал взносы за объект данного спора, открыто и непрерывно владел им.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, решение по существу исковых требований оставляем на усмотрение суда.

Также следует учесть, что в силу ч.4 ст.234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 Гражданского Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. Аналогичное требование законодательства содержит п. 17 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 25.02.1998 г.

Итого получается надо доказать, что целых 18 лет непрерывно владел... чем то доказать..

Разве достаточно только того, что скажет истец и свидетели подтвердят, что он 18 лет следил за гаражами, пользовался, ремонтировал малость?..

А может на этот иск "подсадить" в качестве истца одного из действительных членов этого кооператива (имеющегося в официальных списках), а остальные члены подтвердят и скажут, что сами гаражи бросили, а от один он не бросал и т.д? Пройдет?

[Director]

Устав, у Вас есть. Если Вы хотите внести в него изменения, то обычно в ГСК такие изменения правомочно вносить только общее собрание членов ГСК. Т.е. для внесение изменений в Устав, Вам необходимо провести общее собрание. Чтобы быть пользователем гаража в ГСК нет необходимости, производить регистрацию гаража в ЕГРП, достаточно переоформить карточку члена на нового пользователя. Т.е. для того, чтобы считать гараж своим, достаточно подать заявление в правление и переоформить членскую карточку. Член ГСК вправе оформить право собственности на гараж, обычно это происходит в порядке приватизации. Если существует члены, которые не пользуются гаражом и не платят членские взносы, то возможно два пути, найти этого члена и договориться с ним о переоформлении гаража (скажем купля-продажа), т.е. произвести изменение в карточке на этот гараж, второй вариант, обычно, если член длительное время не платит членские взносы, то его лишают членства, а гараж ставят на торги. Лишение членства обычно также входит в полномочия общего собрания членов ГСК.

[Natal-NN]

Как то все упирается в реанимацию ГСК.. Но конечная цель всей этой затеи - весь комплекс гаражей в собственность одного человека. И никто не против (ни члены ГСК, ни власти..).

А может иначе..

Каковы шансы признания права собственности на комплекс гаражей ГСК в силу приобретательной давности или что тут возможно придумать..

Этот комплекс один многих, которые строили в 90-х и бросили.

В Администрации муниципалитета нашлись документы по ГСК:

1. Учредительные документы ГСК - протокол собрания о создании ГСК; У став ГСК; Список членов ГСК.

2. Постановление главы администрации от 27.03.1992 г. о регистрации ГСК и об отводе земельного участка для строительства коллективных гаражей по такому то адресу.

3. План земельного участка для размещения ГСК.

Строительной документации нет, технического паспорта нет.

Как следует из постановления главы администрации, глава постановил:

1. Зарегистрировать ГСК.

2. Отвести земельный участок для строительства.

3. Разрешить строительство.

4. Приступить к использованию участка после оформления права пользования землей в установленном законом порядке.

5. Отделу архитектуры и градостроительству выдать застройщику строительный паспорт.

Далее народ скинулся (никаких сведений о паях нигде нет), построили гаражи и эти гаражи так и "замерзли".

Из членов ГСК еще есть несколько человек живых, гаражи им эти никчему.

Есть человек, который хочет приобрести все эти гаражи в собственность. Никто - ни имеющиеся члены кооператива, ни местная администрация муниципалитета.. не станут в этом препятствовать.

Но вопрос о "реанимации" этого ГСК как юридического лица (менять устав, регистровать и т.д., приводить все в порядок с правами на землю, сдавать строительство, регистрировать сами гаражи для ГСК, потом еще куча мути чтобы всё это ГСК "умерло" и продало все одному лицу..). По моему суетно это... долго..

Как вариант администрация местная предложила обратиться в суд с иском о признании права собственности на постройку в силу приобретательской давности.

Но.. кто .. вернее кому лучше обратиться то - постороннему лицу или кому либо из списка в ГСК (член). Видел одно решение которым члену ГСК было отказано в признании права собственности по ст. 234 ГК РФ, суд указал на то, что он член ГСК и потому вопросы приобретения в собственность урегулированы ч. 4 ст. 218 ГК РФ (член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество).

Конечно и администрация и живые члены ГСК если надо в суде подыграют и скажут, что действительно все давно "забили" на этот гараж,а вот один дядя всё это время возился с ним..

Ну и если посторонний человек обратиться, то ведь 18 лет целых доказать надо, что:

При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

- давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

- давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

- давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается.

Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения.

Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);

владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

(Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав")

Что насчет добросовестности? А то попалось решение в котором суд ссылаясь ст. 56 ГПК требовал доказать как то например, что истец нес расходы, оплачивал налоги и т.д...

Но тут никто ничего такого не делал.

Как тут все таки лучше всего можно поступить и есть ли шансы признать право собственности на гаражи в силу приобретатльской давности (постороннему лицу или одному из списков членов ГСК)?

А может, если земля не оформлена надлежаще, если право на недвижимость не зарегана.. Может "сделать" землю на этом месте "свободной", взять её например в аренду под строительство гаражей тех же.. потом "построить"?

[Director]

В ГСК понятие "пай" чисто символическое. Его можно найти в членской карточке члена ГСК, а это сведения о гараже. Дело в том, что членом ГСК может стать лицо, которому в границах кооператива, выделена земля для строительства гаража, который он за тем и строит. Иным путем стать членом кооператива лицо может лишь стать в порядке следующих сделок:

- купля-продажа;

- дарение;

- наследство.

Гаражные кооперативы не регламентируются каким-либо законом. Применима только ст. 116 ГК РФ. При этом ГСК несет расходы, минимум оплата земли - это либо налог на землю либо аренда земли. А значит, если этого не происходит, то возникают убытки, если которые не будут погашены в течении 2-х месяцев с момента их предъявления кредитором, то может принято решение о ликвидации кооператива, ст. 116 ГК РФ. А раз Ваш кооператив еще не ликвидирован, то значит он еще действует.

Я уже писал, что потребительскую давность не применить. Все упирается в землю, она выделялась для ГСК, если потребительскую давность применять в том ключе, который Вы предлагаете, то есть шанс получить признание, прекращения деятельности ГСК, а значит если не сегодня, то завтра любое заинтересованное лицо может истребовать землю назад. За чем Вам такая мина?

Проще это сделать, путем признания потребительской давности правлением. Т.е. пр. давность - здесь символична. Суть правление сначала направляет пользователю гаража уведомление, что он обязан делать то-то и то-то, но он этого не делает, а все это уже имеет место продолжительное время, и если он до такой-то даты не устранит перечисленное, то кооператив передаст его гараж другому пользователю, который оплатит его долги. А дальше все согласно указанных в этом уведомлении сроков. Не много сложнее если на гараж оформлено право собственности. Но прежде, чем производить названное это должно быть предусмотрено уставом или одобрено общим собранием членов ГСК.

[Natal-NN]

а значит если не сегодня, то завтра любое заинтересованное лицо может истребовать землю назад. За чем Вам такая мина?

Никто землю не потребует. Тут засады не будет (администрация, земком.. и т.д... все сыграют на "одну руку").

Они за.. чтобы например я стала собственником (другой человек).

то возникают убытки, если которые не будут погашены в течении 2-х месяцев с момента их предъявления кредитором, то может принято решение о ликвидации кооператива

Вот стоит его начать "реанимировать" как юрлицо.. так сразу возникнет и этот вопрос. Поскольку ГСК никогда ничего не оплачивал.

[Director]

В ГСК понятие "пай" чисто символическое. Его можно найти в членской карточке члена ГСК, а это сведения о гараже. Дело в том, что членом ГСК может стать лицо, которому в границах кооператива, выделена земля для строительства гаража, который он за тем и строит. Иным путем стать членом кооператива лицо может лишь стать в порядке следующих сделок:

- купля-продажа;

- дарение;

- наследство.

Гаражные кооперативы не регламентируются каким-либо законом. Применима только ст. 116 ГК РФ. При этом ГСК несет расходы, минимум оплата земли - это либо налог на землю либо аренда земли. А значит, если этого не происходит, то возникают убытки, если которые не будут погашены в течении 2-х месяцев с момента их предъявления кредитором, то может принято решение о ликвидации кооператива, ст. 116 ГК РФ. А раз Ваш кооператив еще не ликвидирован, то значит он еще действует.

Я уже писал, что потребительскую давность не применить. Все упирается в землю, она выделялась для ГСК, если потребительскую давность применять в том ключе, который Вы предлагаете, то есть шанс получить признание, прекращения деятельности ГСК, а значит если не сегодня, то завтра любое заинтересованное лицо может истребовать землю назад. За чем Вам такая мина?

Проще это сделать, путем признания потребительской давности правлением. Т.е. пр. давность - здесь символична. Суть правление сначала направляет пользователю гаража уведомление, что он обязан делать то-то и то-то, но он этого не делает, а все это уже имеет место продолжительное время, и если он до такой-то даты не устранит перечисленное, то кооператив передаст его гараж другому пользователю, который оплатит его долги. А дальше все согласно указанных в этом уведомлении сроков. Не много сложнее если на гараж оформлено право собственности. Но прежде, чем производить названное это должно быть предусмотрено уставом или одобрено общим собранием членов ГСК.

[Natal-NN]

Сегодня была в отделе архитектуры и "земкоме" .

Архитектура говорит вот что.

Есть только то, что есть:

1. Учредительные документы ГСК - протокол собрания о создании ГСК; У став ГСК; Список членов ГСК.

2. Постановление главы администрации от 27.03.1992 г. о регистрации ГСК и об отводе земельного участка для строительства коллективных гаражей по такому то адресу.

3. План земельного участка для размещения ГСК.

Строительной документации нет, технического паспорта нет.

Как следует из постановления главы администрации, глава постановил:

1. Зарегистрировать ГСК.

2. Отвести земельный участок для строительства.

3. Разрешить строительство.

4. Приступить к использованию участка после оформления права пользования землей в установленном законом порядке.

5. Отделу архитектуры и градостроительству выдать застройщику строительный паспорт.

Но разрешения на строительства нет, не выдавалось и соответственно данных о строительстве нигде нет вообще и о том, что на этой земле есть объект построенный... земля пустая числится!

В земкоме толком пока не сказали.. в понедльник найдут данные.. примерно сказали что земля предоставлялась на праве постоянного бессрочного пользования.

Согласно п. 2 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001 № 137-ФЗ юридические лица обязаны теперь переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами ст. 36 Земельного кодекса РФ.

Дак вот.. А может, если сейчас в земкоме всё выяснится и земля так и висит за ГСК на указанном праве... то привести в соответствие все учр. документы ГСК, переоформить эту землю в собственность ГСК как пустую, а потом продать от ГСК эту землю гражданину и потом ликвидировать ГСК.

А потом этот гражданин - собственник новый этой земле, вдруг возьмет и "построит" как положено на этой земле тот самый гаражный комплекс который там сейчас и стоит оформит его в свою собственность?!

Как такой вариант? Архитектура поддержала такую идею... остался только вопрос по земле...

[Director]

Вы пишите, что все началось в 1992г., потом переключаетесь на 2001г. "Земельный кодекс". В 1992г. не требовалось ни разрешений на строительство, ни проектов. Построили и пользуетесь. Далее, ближе к концу 90-х администрация должна была озадачиться, чтобы ГСК пользовался этой землей либо "по бессрочному пользованию" либо "аренде", скорее все же первый вариант. Далее, если вариант первый - ГСК, начиная с 2002г. обязан платить налог на землю, ему от этого не уйти и не забыть - напомнит налоговая.

Если вариант второй - арендная плата, про которую также не забыть - напомнит администрация, которую периодически проверяет КРУ, если администрация забыла взимать с ГСК плату за аренду земли, КРУ напомнит.

А так как продолжительное время по платежам за эту землю вопросов нет, то с землей все нормально - и скорее первый вариант "бессрочное пользование".

Один классик сказал, что на всякого мудреца достаточно простоты. Это я к тому, что Вы как все пытаетесь усложнить. А решения они обычно просты. Вы напишите просто, какое решение Вам необходимо (можете писать в личку), возможно и найдется простое способ, снять Вашу головную боль. Хотя на сколько я Вас понял, ответ на это я уже дал выше.