Как принудить соседа продать комнату в коммуналке?

[Иринa]

Здравствуйте.

Вопрос у меня очень объемный и не менее сложный. Ситуация следующая: мы проживаем в коммунальном доме. Дом когда-то был разделен на шесть коммунальных квартир. Соседей почти не осталось, кроме одного человека (все остальные соседи свои комнаты нам продали). Он сам давно проживает в другом городе с семьей (а здесь, в нашем доме, жила его сестра и оставила ему эту комнату в наследство как единственному наследнику). После вступления в права наследника он не проживал в этой комнате вообще (а времени прошло очень много, порядка 15 лет). Дом деревянный, построенный до 1905 года, их часть комнаты находится в теневой стороне, солнце туда почти не попадает. Из-за этих условий там всегда сыро (в результате таких условий прогнили пол, оконные рамы, двери и даже общий коридор в той части дома). Условия в комнате отсутствуют: туалет деревянный во дворе, воды нет, отопление печное, электропроводка требует серьезного ремонта. Естественно, никто помещение не отапливал много лет. Ремонта так же не производили (кроме того, что мы делали за свой счет - перекрывали крышу). Капитальных стен в этой комнате так же нет (за исключением одной внешней стены). Содержание двора, вывоз мусора так же производится за наш счет все это время. Сегодня этот гражданин приехал и наконец-то изъявил желание продать эту комнатку. Мы, естественно, хотим ее приобрести, что бы объединить уже дом полностью, провести ремонт, заменить фундамент, обложить дом кирпичом, заменить окна. В общем, провести полный капитальный ремонт, который так необходим дому (хотя бы даже по той причине, что из-за их комнаты угол дома уже почти полностью просел, фундамент сгнил и требует немедленного ремонта, иначе разрушение угрожает всему дому). Однако заявленная им цена превосходит всякие разумные пределы в сотни раз (старик совсем древний, не очень ориентируется в ценах и условиях, и до денег жадный. И единственное обоснование такой завышенной цены - "я продаю свою родину!") и от проведения оценки он категорически отказывается.

В связи со всем вышеописанным у нас есть вопрос:

1) существуют ли какие-то рычаги воздействия на соседей по коммунальной квартире в части - принудить их к заключению договора купли-продажи (у них комната так же приватизирована)?

2) Можем ли мы через суд его привлечь к заключению сделки и какие документы для этого необходимы (заключение экспертов о состоянии комнаты/дома, какие-то другие бумаги, подтверждающие, что помещению необходим капитальный ремонт и его отсутствие ухудшает состояние дома в целом?

Большое спасибо.

[илья1968]

1) существуют ли какие-то рычаги воздействия на соседей по коммунальной квартире в части - принудить их к заключению договора купли-продажи (у них комната так же приватизирована)? 2) Можем ли мы через суд его привлечь к заключению сделки и какие документы для этого необходимы (заключение экспертов о состоянии комнаты/дома, какие-то другие бумаги, подтверждающие, что помещению необходим капитальный ремонт и его отсутствие ухудшает состояние дома в целом?

1. вы не можете его заставить

2. вы- нет....только администрация в судебном порядке, если дом будет установленным порядком признан аварийным и непригодным для жилья.......

[Иринa]

1. вы не можете его заставить

2. вы- нет....только администрация в судебном порядке, если дом будет установленным порядком признан аварийным и непригодным для жилья.......

дом уже лет тридцать как признан непригодным для жилья. все стояли на очереди на получение жилья, но городок маленький, стройка не ведется, а жить где-то надо. поэтому и улучшали свои жилищные условия таким образом.

а вы уверены что это должна делать администрация? а вот, скажем, отдел капитального строительства или жилищные инспекции - они не несут такие функции?

[NeSpec]

а вот, скажем, отдел капитального строительства

А отдел капитального строительства он сам по себе что ли? Я так думаю что полностью она называется "отдел капитального строительства Администрации муниципального образования" или что то в этом роде.

P.S. Иринa, флудить то зачем?

[Иринa]

А отдел капитального строительства он сам по себе что ли? Я так думаю что полностью она называется "отдел капитального строительства Администрации муниципального образования" или что то в этом роде.

P.S. Иринa, флудить то зачем?

не очень понимаю, где вы увидели флуд. я всего лишь уточняю. а вот вы просто копитан очевидность. к администрации много чего относится и все это администрация, куда ни плюнь. у нас же под администрацией понимается именно администрация города, а не ее всевозможные ответвления с приставкой "при".

я пока не очень понимаю. в целом, как это должно выглядеть? мы должны обратиться в суд? или же сначала с заявлением в органы администрации?

[илья1968]

я пока не очень понимаю. в целом, как это должно выглядеть? мы должны обратиться в суд? или же сначала с заявлением в органы администрации?

Иринa, для начала вам необходимо обратиться в органы районной администрации (управу района), чтобы была проведена экспертиза жилого помещения на его пригодность к проживанию.........

Дом деревянный, построенный до 1905 года,

это в Москве?

[Иринa]

это в Москве?

нет, это не в москве. это в рязанском районе. это я в москве живу (снимаю =) а родители с сестрами-братьями в рязанском районе.

экспертиза на пригодность проживания в этом доме уже была проведена. несколько лет назад. уже установлено, что дом аварийный, не пригоден для проживания. эти все документы уже есть.

вариант какой - обратиться с просьбой заставить его провести ремонт? так он не будет. да и нам это в принципе не надо. это только грязь от него будет во дворе, он сам не сделает. а мы бы это сделали в течение пары месяцев привлеченными силами специально обученных людей =)

все, что можно сделать через органы администрации - это обязать провести ремонт и бла-бла-бла. но нам это не надо. пытаюсь найти рычаги воздействия - заставить продать.

изъять комнату у него тоже будет нереально - она приватизирована (это опять к слову об администрации - если бы она была предоставлена по ордеру). а после приватизации с очереди на получение жилья снимают. так что подтверждать, что жилье ветхое, аварийное и непригодное для проживания - не имеет смысла.

вопрос остается прежним: что может заставить дольщика продать свою часть доли в коммунальной квартире?

я много прочитала, но не нашла что-то пока ничего. у нас все-таки как-то защищают собственность, как оказывается. и "выселить" соседа не так и просто.

[gals]

вопрос остается прежним: что может заставить дольщика продать свою часть доли в коммунальной квартире?

Только одно:

РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

6 июля 2010 года

Хорошевский районный суд г. Москвы

В составе председательствующего судьи Ланиной Л.Е.

При секретаре Ионовой О.В.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № Х-Х/10 по иску Сххххй Гххххх Хххххны к Кхххххву Хххххлию Хххххххчу о признании доли малозначительной, выплате компенсации, встречному иску Кххххва Хххххия Ххххххча к Сххххной Гхххх Хххххвне о признании договора дарения недействительным,

УСТАНОВИЛ;

Схххххха Г.П. обратилась в суд с иском к ответчику Кхххххеву В.П. о признании доли малозначительной, выплате компенсации, ссылаясь на то, что она является собственником 5/6 долей в праве собственности на двухкомнатную квартиру по адресу: г. Москва, бульвар Ххххххххх д. ХХ, корп. 4, кВ. ХХ. Ответчик является собственником 1/6 доли указанной квартиры. Разделить данную квартиру без несоразмерного ущерба невозможно, выделить долю в натуре также невозможно. На ответчика приходится около 5 кв.м. жилой площади, он не имеет существенного интереса в ее использовании. В связи с чем просит суд признать 1/6 доли в праве собственности, принадлежащую Кхххххву В.П. малозначительной, обязать ее, Сххххну Г.П., выплатить Кхххххву В.П. стоимость 1/6 доли в размере 5723O0 руб., прекратить право собственности Кххххева В.П на 1/6 долю, признать за Сххххной Г.П. право собственности на 1/6 доли в праве собственности на квартиру по адресу: г. Москва, бульвар Ххххххх д. ХХ. корп. 4. кВ. ХХ.

Кххххвым В.П заявлены встречные исковые требования к Схххххной Г.П. о признании договора дарения доли квартиры недействительным. В обосновании заявленных исковых требований ссылается на то. что его сестре Сххххной Г.П. отец 16 марта 2007 года подарил 4/6 доли в праве собственности на квартиру по адресу: г. Москва, бульвар Ххххххх д. ХХ, корп 4, кВ. ХХ. Полагает, что ею отец Кхххххь П.Л. будучи престарелых человеком, страдал также рядом заболеваний, находился на стационарном лечении в госпиталях при заключении договора дарения не отдавал отчет своим действиям и не мот ими руководить.

Сххххна Г.П. - в судебное заседание явилась, исковые требования поддерживает, просит их удовлетворить. Со встречными исковыми требованиями не согласна.

Представитель истца - адвокат Федоровская Н. Р. - исковые требования поддерживает, в удовлетворении встречного иска просит отказать, просит применить срок исковой давности по встречному иску.

Ответчик Кххххев В.П. - е судебное заседание явился, с иском не согласен, поскольку имеет существенный интеоес в использовании доли, ему нравится район, но проживать в квартире он не собирается.

Представитель ответчика Кхххххва В.П. по доверенности Капитан А.А иском не согласен, встречные исковые требования поддерживает……

……..Оценивая собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу что исковые требования Сххххххой Г.П. подлежат удовлетворению. В удовлетворении встречных исковых требований, Кхххххва В.П. надлежит отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ

РЕШИЛ:

Прекратить право собственности Кхххххева Ххххх Ххххх в виде 1/6 доли собственности в квартире по адресу: г. Москва, бульвар Ххххххх. Кор 4. кВ. ХХ и взыскать с Схххххой Гхххх Хххххы в пользу Кхххххва денежную компенсацию за 1/6 долю в квартире в размере 572300 руб. Пятьсот семьдесят две тысячи триста руб.), признав право собственности за Схххххной Хххххх Хххххх на 1/6 доли квартиры по адресу по адресу: г. Москва, бульвар Ххххххх д. ХХ, корп. 4, кВ. ХХ после выплаты денежной компенсации

Взыскать с ХХХ ХХХ ХХХ пользу ХХХ ХХХ ХХХХ расходы за проведение оценки 5000 руб., расходы на оказание помощи представителя 30000 руб., а всего 35000 руб., в остальной части взыскания расходов отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований Кххххва В.П. к Сххххой Г.П. о признании договора дарения недействительным отказать.

Судья Л.Е. Ланина.

[Иринa]

спасибо. конечно, несколько иная ситуация в части возможности или невозможности выделения доли в натуре, в нашем случае доля в натуре выделена - это комната и она не настолько малозначительна, как хотелось бы - немногим больше 20ти метров. но может послужить отправной точкой - по сути так же и есть: некогда цельным дом в результате расселения и уплотнения жильцов был разделен на шесть частей, шесть отдельных комнат, у нас 5/6 всего дома, у него 1/6. но все выделены в натуре...

я думаю, что все-таки придется приглашать оценщика - оценивать дом, а не его комнату, затем... а вот затем надо как-то уже через суд решать вопрос...

хорошо бы еще и комнату его оценить, но для начала хватит и дома вполне. с этим заключением, в случае чего, можно будет в судебном порядке оспорить стоимость, если он пожелает ее нам озвучить снова, а потом предложить третьему лицу. это один из вариантов.

но это если он пожелает. а если опять будет затягивать... думаю, надо искать ответ в части обязанностей по содержанию долевой собственности и ответственность за неисполнение такой обязанности, а вот отсюда уже думать о законном изъятии из права собственности ...

ох и дед...

Спасибо большое всем, кто помог!

[Хочу все знать!]

По закону собственник несет бремя содержания жилого помещения, а также бремя содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (квартире). Нельзя ли с этой стороны подкопаться?

Заставить его сделать ремонт... Вряд ли он будет делать ремонт, скорее всего не захочет вкладываться, приехал деньжат срубить по-быстрому.

Проще упереться самим, сказать или столько, или нисколько. Жить он там, судя по всему не собирается, так что согласится...

[Хочу все знать!]

а сосед ваш коммунальные платежи платит?

[AlexeySPb]

Иринa, имеет смысл задуматься, а что если сосед в результате Вашего нежелания с ним договориться, "договорится " с рейдерами? Тогда у вас проблемы будут гораздо серьезнее, потому что те люди будут уже нацелены по-максимуму - заставить Вас продать им свои доли. Скупой платит дважды

хорошо бы еще и комнату его оценить, но для начала хватит и дома вполне. с этим заключением, в случае чего, можно будет в судебном порядке оспорить стоимость, если он пожелает ее нам озвучить снова, а потом предложить третьему лицу. это один из вариантов.

А какая разница, сколько даст оценщик. Дед хочет столько, сколько хочет. Это его право, его "рыночная" цена, а Ваше право- соглашаться или нет, но потом не сетовать на то, что доля ушла "на сторону"

Вы пришли на рынок купить мясо для шашлыка, если считаете, что дорого - не покупаете, но и не возмущаетесь, что купил кто-то другой...

[Хочу все знать!]

По практике, последняя комната в коммунальной квартире обходится гораздо дороже остальных. Ваш сосед понимает, что Вы самые заинтересованные лица, вот и предлагает вам купить задорого.

[Mundir]

"Принудить" нельзя.

Купите ему новую квартиру.

[Иринa]

AlexeySPb,

Хочу все знать!, спасибо за участие

коммунальные платежи он платит (там сущие гроши, учитывая, что в комнате нет абсолютно ничего). ремонт он в любом случае делать не будет. он сделал только косметику, так сказать, навел лоск перед продажей. нехорошо смеяться над стариками, но весь его крутой ремонт, по его мнению, это побелка стен известью =))

сам он не живет в нашем городе уже очень много лет, тридцать лет уже точно, а насколько реальность превышает эту цифру - я не могу сказать. в наследство он вступил более 10ти лет назад. был всего лишь несколько раз - вывозил из комнаты мусор, за вывоз которого опять-таки хлопотали мы и оплачивали, соответственно, тоже мы (вытащил-то он его просто во двор >_< )

упереться - это итак понятно. он ее просто вообще никому не сможет продать. единственная заковыка - кто-то может ему подсказать оформить дарение (как вариант, без нашего согласия), но комната абсолютна непригодна для жилья и в случае появления таких вот "внезаподных" соседей план "В" тоже имеется - это оспаривание сделки и право пользования в суде. это все безусловно. но жить-то нам сейчас, а не потом. жить-то уже сейчас хочется) да и реально ремонт поджимает - часть дома сделана, а часть сыплется и продолжает множить всякую плесень и прочих подвальных гадов.

рейдерский захват исключен заведомо по многим причинам. не хочется сейчас вдаваться во все подробности, но это нет однозначно

Иринa,

А какая разница, сколько даст оценщик. Дед хочет столько, сколько хочет. Это его право, его "рыночная" цена,

я уже объяснила, да и выс ами понимаете, что есть пределы всякому разумному. его цена и настоящая цена на комнату рознятся, как, скажем, 10к и 500к. причем 500к - это его желание, а 10к - это реальная стоимость комнаты (и то исключительно за ее местоположение и долю земельного участка во дворе - под подсобными постройками). так что речь тут идет не за то, что бы скинуть стоимость на 10-20к, а за реально бОльшую разницу.

По закону собственник несет бремя содержания жилого помещения, а также бремя содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (квартире). Нельзя ли с этой стороны подкопаться?

уверена, что с этой стороны можно и скорее всего с этой стороны и будем начинать, но это дольше и затратнее. сами понимаете - хочется быстро и максимально бесплатно =))) максимально бесплатно - это через суд - сто процентов =))) но для суда надо справочки-бумажки, а это уже не так быстро, как мы предполагали...

[Иринa]

Купите ему новую квартиру.

это смешно, но у него, скорее всего такое же мнение он неоднократно упоминал, что на Рублевке квартиры гораздо дороже - по nдцать миллионов!

[AlexeySPb]

он ее просто вообще никому не сможет продать. единственная заковыка - кто-то может ему подсказать оформить дарение (как вариант, без нашего согласия),

Ст. 250 ГК не требует согласия остальных сособственников для продажи своей доли. Если у Вас там, вообще, доли...

[Иринa]

Ст. 250 ГК не требует согласия остальных сособственников для продажи своей доли. Если у Вас там, вообще, доли...

в корне не согласна. Статья 42 ЖК РФ, пункт 6: при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Указанная же вами статья 250 ГК РФ вообще имеет название "Преимущественное право покупки", что уже указывает на права участников долевой собственности. Кроме того, она же устанавливает возможность восстановить право преимущественной покупки в случае его нарушения.

[gals]

в корне не согласна.

Не соглашайтесь.

Там ни слова про согласие. О чем выше и написано

[Иринa]

собственно, я не очень понимаю, при чем тут согласие на продажу, если речь идет даже не об этом? да и согласие в данном случае - не совсем уместное понятие.

[AlexeySPb]

при чем тут согласие на продажу, если речь идет даже не об этом?

Иринa, Вам просто пришлют уведомление о продаже и цене, а если вы в течение месяца не выкупите , то собственник может по цене не ниже указанной продавать кому угодно, без Вашего согласия. Доказать, что цена продажи в итоге окажется нижн, практически невозможно, если стороны сделки захртят ее скрыть и будут вести себя согласованно

А принудить собственника продать свое имущество - нереально. На жилье, в принципе, можно обратить взыскание за долги, но, во- первых, это должны быть соразмерные суммы, а во-вторых, на единственное жилье обратить взыскание нельзя. Только наложить арест

[Иринa]

про доказать - это я знаю, почитала уже... а вот заставить продать - очень гнала мысль, что нет таких рычагов, но в общем-то да - их нет... тут уже, скорее будет - не мытьем, так катаньем...

обратить взыскание за долги - хлопотное очень дело. учитывая, что все ремонты и содержание растянуты во времени, а производить переоценку вложенного с учетом коэффициентов удорожания - это все-таки действительно дорого и требует присутствия действительно квалифицированных специалистов.

эх... долгих лет жизни нашему соседу!

Еще раз спасибо за участие.

[AlexeySPb]

обратить взыскание за долги - хлопотное очень дело. учитывая, что все ремонты и содержание растянуты во времени, а производить переоценку вложенного с учетом коэффициентов удорожания - это все-таки действительно дорого и требует присутствия действительно квалифицированных специалистов.

Иринa, а Вы разве с соседом договаривались о том, что делали ремонт? Желательно, письменно и с указанием суммы или объема работ:-(. Если нет- то он Вам ничего и не должен, а теоретически, еще и потребовать все в исходное состояние вернуть, то, что его собственность затрагивает

[Иринa]

AlexeySPb, ну так у него-то мы ничего не ремонтировали. дом, за исключением его части. крышу, которую мы делали - мы приглашали человека из окс, который давал заключение о необходимости проведения ремонта. так что бумажка есть, на всякие безопасные

[AlexeySPb]

Иринa, молодцы.

Так, чисто из любопытства, у Вас долевая собственность на дом или у соседа объектом собственности его комната и является?