Прошу оценить риск при покупке

[Покупатель]

Интересует ,можно ли каким либо образом обезопасить себя при покупке такой квартиры ,или стоит сразу отказаться: дом ЖСК ,пай выплачен в мае 2007 года(собственность меньше года),один собственник, кроме него прописаны бывшая жена и двое детей(младшему 18 в апреле 2008).Раздел имущества не производился.

Собственник хочет на деньги , полученные от продажи квартиры, купить себе квартиру в Москве(+ипотека),а БЖ и детям в подмосковье, разделив деньги от продажи пополам. Выписываться до сделки все четверо не собираются, закладывать под выписку согласны только 3тыс.$.По словам риэлтора продавца, совместить нашу сделку можно только с покупкой квартиры продавцу. Таким образом ,мы не будем знать ,получили ли жена и дети свою часть денег ,купили ли они квартиру и с высокой долей вероятности можем ожидать иска от жены или детей о признании сделки недействительной(во-первых,они могут сослаться на ухудшение условий проживания -из М в МО, во-вторых-бывший муж может вообще не отдать деньги и они не смогут купить квартиру). Вопросы следующие:

-можем ли мы убедиться ,что жена получила свою часть денег?

-имеют ли юридическую силу ,прописанные в договоре обязательства всех членов семьи выписаться из квартиры в течение определенного срока?

-Правильно ли я поняла из сообщений на форуме, что мы не сможем выселить прописанных жильцов без их согласия даже по суду?

-действительно ли нотариально заверенное согласие бывшей жены(если она бывшая, должен ли вообще хозяин квартиры его предоставлять?)и требуется ли согласие детей?

-в случае последующего иска со стороны жены о признании сделки недействительной, будет ли действительна для суда расписка хозяина квартиры на полную стоимость квартиры(договоре 1млн.)

- не слишком ли низкая сумма 3 тыс. $ , которая закладывается под выписку 4 человек?

-что мы можем сделать, чтобы уменьшить вероятность риска при такой покупке?

Эта квартира очень нравится, не хочется сразу отказываться. Буду благодарна за любые комментарии

[Sergey44]

Риски очень велики, можете получить большой гемор с покупкой такой кв-ры. Во первых, что сразу не нравится.Супруги в разводе а раздела не было.Те.е прописанная жена перед вами как покупателем этой квартиры никаких обязаннойстей не имеет и иметь не будет, т.к. она не собственник, а третье лицо.А там еще и двое детей. БМ как самый умный получает деньги все, 3 тыс. можете считать скидкой от цены кв-ры. То ли купит он жене и детям то ли нет, жена скажет а мне мало денег на то что я хочу, цены выросли в МО, надо еще 20 тыс или 40, кто добавит-без разницы хоть б.м хоть покупатель кв-ры, а до этого не выпишусь и т.д. А раз прописана -имеет право на проживание. Вобщем я бы при такой ситуации шел на покупкуэтой хаты:

1.по полной стоимости

2 до сделки, чтобы все были выписаны, а главное дети с матерью прописаны в другой квартире

2а мужика-владельца кв-ры можно оставить до сделки прописанным, это не критично

3 Лучше добавьте им 3 тыс. к цене, но чтобы они сделали все это, что я написал

В ином случае я бы не стал покупать такую квартиру.

[Покупатель]

ясно

то есть ,если даже эта жена и дети подпишут обязательство выселиться, их это ни к чему не обяжет?

1.по полной стоимости они отказываются ,т.к.в собственности меньше 3 лет,

2.выписываться сейчас им некуда ,пока не купят квартиру,он к себе их прописывать не собирается,но готов подписать такое обязательство,это тоже будет филькина грамота?

3.мы уже добавили 10 тыс. к объявленной(был конкурент -покупатель)

Нет смысла требовать увеличения суммы залога за выписку с3 до10 тыс$?

Реально ли в принципе совместить все три сделки с покупкой квартиры ему и ей,чтобы мы были уверены,что у нее есть жилье?Риэлтор продавца уверяет что это практически невозможно..

[Sergey44]

Требовать увеличения суммы залога конечно можно, но что вы будете делать если они скажут, что тогда им не хватает денег купить вторую квартиру.

Совместить можно только так(как я вижу): в Москве подается на 30 -и дневную регистрацию, а в области надо постараться зарегистрировать за меньший срок. Но выписку жены и детей вы в любом случае контролировать не сможете-вы должны это понимать

[Покупатель]

а если эта сделка одобрена банком и выдается кредит на 70% стоимости квартиры, как ,в случае признания сделки недействительной,решается вопрос о возврате средств (1 млн.,указанного в договоре),пополам между банком и заемщиком или все банку ?Есть такая статистика, или в этом случае все решается индивидуально?Можно ли застраховать как то этот риск?

Если имеет значение-у продавца кредит в этом же банке

Дело в том,что наш риэлтор тоже настроен негативно ,но наши вопросы о последствиях и возможности их предотвращения точных ответов не дает: рискованно и все.Есть сомнения ,что хочет вникать

[Николай Тюленев]

А риэлторы кто?

Ваш и продавцов, из каких агентств?

[Покупатель]

Риэлтор продавца -частный маклер,сейчас вы спросили,я полезла искать его в интернете в черных списках ,и обнаружила,что он по совместительству пастором в какой-то религиозной общине подрабатывает,а может это полный тезка ?)Бывают же совпадения...

наш риэлтор в крупном агентстве работает ,но пока консультирует в частном порядке,просто друзья порекомендовали.

А что важно знать о риэлторе продавца?

[Николай Тюленев]

В наших кругах есть такая поговорка: " Скажи мне, кто твой риэлтор, и я скажу тебе кто ты" (с)

Я обратил внимание вот на эту фразу:

По словам риэлтора продавца, совместить нашу сделку можно только с покупкой квартиры продавцу.

... что не совсем соответствует действительности.

Одновременная продажа и покупка квартир в Москве и подмосковье - сделка не простая но, при желании, можно провести и её.

Правда, для этого понадобится больше времени.

Если никакая из сторон не торопится, то почему бы не попробовать сделать все грамотно и таким образом минимизировать риски?

[Покупатель]

Диапазон чувств от безысходности до надежды в течение недели уже

А можно в личку координаты специалистов,которые ,по вашему мнению, могли бы провести сделку грамотно?

И еще ,повторюсь,если банк одобряет такую заведомо рискованную сделку,как потом делятся обязательства по возврату денег продавцу между банком и заемщиком,это должно быть прописано в договоре между заемщиком и банком, или определяется судом?

[Николай Тюленев]

Правильно ли я понимаю, что Вы собираетесь приобретать эту квартиру с привлечением ипотечных средств, а продавец также для покупки своей берет кредит?

[Покупатель]

да ,правильно

[Покупатель]

НИКОМ-это было условием продавца

[Sergey44]

как потом делятся обязательства по возврату денег продавцу между банком и заемщиком,

После того как вы подпишите кредитный договор обязанносит по выплате денег будут только у вас.При чем тут банк? Он вам деньги дал-как их возвращать вам думать.Но вариантов только два-или вы сами или страховая компания. Банку все равно кто ему выплатит занятые у него деньги.

[Николай Тюленев]

да ,правильно

Два кредита в одной альтернативной сделке - это уже серьезно.

+ одна из квартир в Подмосковье...

Задачка для хороших профессионалов. Но решаема.

Если уж Ваши риэлторы не могут её разрулить в одно действие, я бы рекомендовал разбить сделку по другому.

Сначала покупаете Вы и БЖ с детьми. А вторым действием - муж-продавец.

Ведь, как я понимаю, кредитных средств на приобретение квартиры в Подмосковье не потребуется.