Сломить оборону Росреестра.

[nebrit]

Предстоит заключение договора купли-продажи доли в праве собственности на комнату.

Статья 554 ГК РФ "Определение предмета в договоре продажи недвижимости" гласит:
 

Цитата

 

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

 

Беру выписку из ЕГРН. В графе "Кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости" вижу: данные отсутствуют.

Росреестр это не смущает. Просто само здание поставлено на кадастровый учёт в другом кадастровом квартале, а именно в "нулевом". Хотя судя по кадастровой карте квартал там вполне себе конкретный, и ни здание, ни земельный участок под ним не вылезают за границы конкретного кадастрового квартала. Путаница сделана намеренно - в ЕРГН "двойная бухгалтерия", если кто не знает.

Итак, виноватых, понятное дело, не сыскать. Но что делать? Заключать договор на основании такой выписки? Но это же идиотизм - заключать договор, который закон априори обзывает назаключённым. Даже если Росреестр зарегистрирует переход права - то есть оставит всё как есть - комната висит в воздухе над земельным участком - меня это никак не устраивает. На обращения Росреестр не реагирует. Чтобы подать иск к Росреестру, надо сначала получить отказ в регистрации перехода права по мотивам незаключённости договора (несоблюдение требований ст. 554 ГК РФ). Но я сомневаюсь, что такой отказ последует.

Между тем "Консультант" выкидывает на страничку с Постановлением Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", где в пункте 2 сказано:

Цитата

Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Но я думаю, что Пленум ВАС погорячился, волюнтаристски истолковав статью 554 ГК РФ. ВАСа больше нет. Но постановление-то осталось!

Просто так подать иск к Росреестру не получится. Уж больно крепкая у них оборона.

Хотца услышать подсказку: чем мотивировать? как действовать?

[*Аннушка*]

15 часов назад, nebrit сказал:

подать иск к Росреестру не получится

Неправда.

15 часов назад, nebrit сказал:

я думаю, что Пленум ВАС погорячился, волюнтаристски истолковав статью

🤦‍♀️

15 часов назад, nebrit сказал:

как действовать?

Заключить договор возмездного оказания услуг со специалистом, который грамотно проведёт сделку "под ключ".

[nebrit]

22 часа назад, nebrit сказал:

Росреестр это не смущает.

Это смущает меня! Комната и дом находятся в разных кадастровых кварталах. Поэтому комната не находится в составе никакого строения. Данные в ЕГРН отсутствуют.

Чтобы подать иск к Росреестру, надо или добиться от него отказа в регистрации перехода права, или подать иной иск. Но в нём нужно указать, какое именно право собственника нарушено. А какое, я не знаю.

Росреестр запросто регистрирует в этом доме переход права по сделкам купли-продажи. При этом продавцы и покупатели в графы выписок не вникают.

У меня появился повод - с одной стороны на горизонте маячит право принудительного выкупа, а с другой я желаю упереться рогом и добиться под это дело постановки комнаты "внутрь здания". Сейчас там несколько "задвоенных" комнат. Те, что "внутри здания" - они бесправные вообще. Ибо фантомы. А которые "с правами", те вне стен здания. Там ещё и фантомные квартиры имеются. После того, как на приёме мне начальник местного Росреестра на голубом глазу сказал, что никаких квартир в этом здании нет, я пошёл в МФЦ, заплатил денежку, назвал заветный кадастровый номер квартиры и получил бумажную выписку с подписью и синей печатью на квартиру, которой не существует. О как!

Изменено 19 февраля пользователем nebrit

[Coldplay]

Мусье опять высосал из бог знает чего проблему. И теперь горит желанием сражаться с ветряными мельницами.

Изменено 19 февраля пользователем Coldplay

[nebrit]

Только вот из-за этой проблемки  управляшка не может обзавестись реестром собственников. Так что проблема-то есть, но кое-кому её выгодно замалчивать.

Там каждый этаж делится пополам, а между автономными половинками - холл. К техпаспорте здания никаких квартир нет. Две автономные половинки вместе с холлом объявить одной квартирой не позволяет Жилищный кодекс. В "параллельном росреестровском мире" на каждом этаже только одна квартира. А это противоречит ЖК РФ.

Если квартир нет, то всё бывшее общежитие секционного типа считается по Правилам 354 одной коммунальной квартирой. Если квартиры есть, то их должно быть на каждом этаже по две. Тогда холл - а он немаленький - нельзя включать в расчёт общей площади жилого помещения - ибо это общее имущество дома. Управляшка тупо разделила площадь всего этажа на количество одинаковых комнат и объявила эту циферку общей площадью комнаты. На эту циферку начисляется содержание и отопление. Весь первый этаж с пристройками в руках коммерсантов. (Это где-то 1/5 от всей квадратуры дома). При этом получается так, что они не платят за общее имущество почти ничего.

[Coldplay]

И? К чему этот очередной поток бессмысленного бреда, учитывая, что в первом сообщении речь идет о ДКП?

Изменено 19 февраля пользователем Coldplay

[nebrit]

Сделка купли-продажи как повод докопаться до Росреестра.

Согласитесь, что заключать договор, который закон обзывает незаключённым - идиотизм.

Причём не сомневаюсь, что Росреестр сочтёт его именно что заключённым. А это уже идиотизм в квадрате. Ну нельзя покупать и продавать помещение, висящее в воздухе. Это ж не дом. Это комната. А она где? А нигде!

Почтовый адрес - это всего лишь адрес. В статье 554 про адрес ничего не говорится.

Изменено 19 февраля пользователем nebrit

[Coldplay]

14 часов назад, nebrit сказал:

В статье 554 про адрес ничего не говорится.

Мусье, в случае спора между сторонами по поводу заключенности договора суд применяет и иные нормы права. Вы же, как обычно, демонстрируете свою узколобость.

14 часов назад, nebrit сказал:

Причём не сомневаюсь, что Росреестр сочтёт его именно что заключённым.

Дык, изложенное вами само по себе основанием для признания ДКП незаключенным не является.

14 часов назад, nebrit сказал:

Сделка купли-продажи как повод докопаться до Росреестра.

Ну и при чем тут ДКП...

[nebrit]

1 час назад, Coldplay сказал:

в случае спора между сторонами по поводу заключенности договора

Да всё не так!

Будет суд. Будет решение о принудительной продаже доли сособственнику. И понуждении продавца к заключению договора на условиях покупателя. (Ну, я надеюсь, что у меня так получится). В суд придётся притащить свежие выписки из ЕГРН. Судья, понятное дело, в упор не заметит, что жилое помещение парит в воздухе над земельным участком. Но я-то могу попросить суд обратиться в Росреестр за разъяснениями такой фигни - ибо статья 554 не позволит исполнить решение суда до тех пор, пока в графе выписки (и реестра, разумеется)

В 18.02.2024 в 21:46, nebrit сказал:

"Кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости"

не появятся данные, которые на сегодняшний день в реестре отсутствуют. Суд же не может принять заведомо неисполнимое решение. (Ну как если бы я, скажем просил продать мне объект недвижимости, не поставленный на кадастровый учёт и не могущий быть  определённо установленным. Сам по себе кадастровый номер это ещё не всё. Это просто номер, который должен быть привязан к чему-то. Номер комнаты должен быть привязан к квартире или дому, но не к земельному участку).

Ну а как я на случай неисполнения решения о принудительной продаже ответчиком  у суда астрент попрошу? И бедненький ответчик будет мне вечно выплачивать денежку, пока не появятся в реестре данные о здании? А он разве виноват в косяках Росреестра?

[Coldplay]

20 минут назад, nebrit сказал:

Будет решение о принудительной продаже доли сособственнику.

И на каком таком основании суд примет такое решение?

[nebrit]

Сейчас у пристава есть ИП о взыскании с наследницы должника денежек. Она пенсионерка. Я подам иск об обращении взыскания на унаследованную долю. После решения суда собственник другой доли заявит приставу о желании приобрести вторую долю у должника. Закон позволяет такое отчeбучить. Тонкостей покамест не изучал. Не до этого.

Договор купли-продажи будет трёхсторонний. Если наследница заартачится, то пойду в суд за понуждением к заключению договора. Суд условия утвердит (допустим). Осталось дело за малым - получить документик о заключении договора и в Росреестр. А заключить-то договор нельзя! По причинам, описанным в самом начале. Сколько ты его ни подписывай, он всё равно будет считаться незаключённым. Хорошо ещё если нотариус заупрямится его удостоверять. Это упростит дело. А вот если заупрямлюсь я, это дело усложнит.

1 час назад, Coldplay сказал:

И на каком таком основании суд примет такое решение?

Где-то осенью что ли мы уже беседовали на эту тему. Сейчас лень отыскивать.  Тема про иск к наследственному имуществу. Там в самом конце всё разжёвано. Короче - это возможно и баста!

И это намного реальнее, нежели просто заставить Росреестр исправить косяки, которые в ЕГРН появились не просто так, а потому что так было надо.

Вчерась прочитал, как Навальный выиграл пару судов - хотел взглянуть на протоколы собраний Роснефти. Но так их и не увидел. Поэтому просто лезть напролом не получится.

Изменено 20 февраля пользователем nebrit

[*Аннушка*]

17 часов назад, nebrit сказал:

повод докопаться до Росреестра

Это надо с психологом обсуждать, а лучше с психиатром.

Кверулянтство чистой воды. 

[nebrit]

А вот что делать с выпиской из ЕГРН на квартиру, которой не существует? В рамочку и на стенку повесить?

[Coldplay]

7 часов назад, nebrit сказал:

Договор купли-продажи будет трёхсторонний.

 

7 часов назад, nebrit сказал:

пойду в суд за понуждением к заключению договора.

Медицина тут бессильна.

[nebrit]

https://kadastr.ru/about/

Виды деятельности: ...Ведение Единого государственного реестра недвижимости...

https://rosreestr.gov.ru/activity/okazanie-gosudarstvennykh-uslug/

Государственные услуги и функции: ...Ведение ЕГРН...

Я чёта не врубаюсь, которая из этих двух контор сегодня ведёт ЕГРН и как они умудряются не поссориться?

На кой ляд нужно чуть ли не каждый год реорганизовываться,  передавать фукции, отнимать взад, передавать снова и так до бесконечности. Сколько ж они одной бумаги изводят! И тонера!

Изменено 21 февраля пользователем nebrit

[Любовь Викторовна]

Подать заявление об исправлении тех ошибки не думали?