Покупка квартиры в долевую собственность с мужем

[crowd]

Здравствуйте.

Собираюсь покупать квартиру на собственные деньги, супруг согласен написать отказ от доли у нотариуса.

У меня возникают следующие вопросы:

1. Во-первых, мне потребуется нотариальное согласие супруга на покупку квартиры. Может ли он вместо согласия сразу оформить отказ? Или сначала согласие на покупку, потом отказ? И в любом случае, это делается, когда уже известен адрес покупаемой квартиры, чтобы прописать в отказе и ДКП, так?

2. Правильно ли я понимаю, что нотариальный отказ супруга от доли - это единственный документ, подтверждающий это? Нигде больше не будет зафиксировано, что я единственный собственник (ну, кроме нотариуса). То есть в случае раздела или наследства эта бумага - единственная возможность доказать мою полную собственность? Если этот отказ не показывать, то будет считаться, что квартира приобретена в браке в совместной собственности, так? Что будет, например, в случае моей смерти, если мои родители захотят вступить в наследство, а супруг этот отказ не покажет?

[Малыгин Олег]

,составьте брачный контракт

[crowd]

Если я правильно понимаю, нотариальный отказ от конкретного объекта недвижимости является частным случаем брачного контракта и по сути мало чем отличается. Мы хотим фиксировать конкретно каждый объект. Тем более, с брачным контрактом та же история - если его не предъявить в нужной ситуации, то о нем никто и не узнает, так?

[minos66]

11 часов назад, crowd сказал:

Если я правильно понимаю, нотариальный отказ от конкретного объекта недвижимости

А что такое "нотариальный отказ от конкретного объекта". Как он должен выглядеть? Я что то такого специального в законодательстве не припомню.... И какую то нотариальную форму "покупки за свои деньги" я не знаю. Да, озаботиться доказательствами, что квартира куплена за счет личных средств вы можете, но вряд ли нотариус вам это в какой то форме фиксировать будет. Вы у самого то нотариуса спрашивали, что вы хотите оформить? Они абы что не оформляют. Наверное как брачный контракт будет выглядеть.... Да, закон не запрещает составить несколько брачных контрактов (по каждому объекту).... но стоит ли оригинальничать?

А в общем и целом муж может отказаться от части совместно нажитого имущества (ибо априори все приобретенное в браке совместная собственность, иное требует доказывания) одним из способов:

подарить;

продать;

оформить соглашение о разделе имущества между супругами;

заключить брачный договор.

Выбирайте.

Да, и еще момент... если вы даже каким то образом оформите такой отказ (именно в форме отказа) у нотариуса, то у меня большие сомнения, что он будет иметь юридическую силу и суд примет его во внимание.... Ну если только не сочтет его брачным договором. Но брачный договор то ОБА супруга подписывают, а отказ как бы односторонняя сделка....  по распоряжению совместным имуществом... как то не гладко....  Но Малыгин наверное лучше пояснит - можно так делать или нет....

Изменено 20 ноября, 2023 пользователем minos66

[crowd]

3 часа назад, minos66 сказал:

А что такое "нотариальный отказ от конкретного объекта". Как он должен выглядеть? Я что то такого специального в законодательстве не припомню.... И какую то нотариальную форму "покупки за свои деньги" я не знаю. Да, озаботиться доказательствами, что квартира куплена за счет личных средств вы можете, но вряд ли нотариус вам это в какой то форме фиксировать будет. Вы у самого то нотариуса спрашивали, что вы хотите оформить? Они абы что не оформляют. Наверное как брачный контракт будет выглядеть.... Да, закон не запрещает составить несколько брачных контрактов (по каждому объекту).... но стоит ли оригинальничать?

А в общем и целом муж может отказаться от части совместно нажитого имущества (ибо априори все приобретенное в браке совместная собственность, иное требует доказывания) одним из способов:

подарить;

продать;

оформить соглашение о разделе имущества между супругами;

заключить брачный договор.

Выбирайте.

Да, и еще момент... если вы даже каким то образом оформите такой отказ (именно в форме отказа) у нотариуса, то у меня большие сомнения, что он будет иметь юридическую силу и суд примет его во внимание.... Ну если только не сочтет его брачным договором. Но брачный договор то ОБА супруга подписывают, а отказ как бы односторонняя сделка....  по распоряжению совместным имуществом... как то не гладко....  Но Малыгин наверное лучше пояснит - можно так делать или нет....

Большое спасибо за пояснение.

3 часа назад, minos66 сказал:

А что такое "нотариальный отказ от конкретного объекта". Как он должен выглядеть? Я что то такого специального в законодательстве не припомню.... И какую то нотариальную форму "покупки за свои деньги" я не знаю. Да, озаботиться доказательствами, что квартира куплена за счет личных средств вы можете, но вряд ли нотариус вам это в какой то форме фиксировать будет. Вы у самого то нотариуса спрашивали, что вы хотите оформить? Они абы что не оформляют. Наверное как брачный контракт будет выглядеть.... Да, закон не запрещает составить несколько брачных контрактов (по каждому объекту).... но стоит ли оригинальничать?

А в общем и целом муж может отказаться от части совместно нажитого имущества (ибо априори все приобретенное в браке совместная собственность, иное требует доказывания) одним из способов:

подарить;

продать;

оформить соглашение о разделе имущества между супругами;

заключить брачный договор.

Выбирайте.

Да, и еще момент... если вы даже каким то образом оформите такой отказ (именно в форме отказа) у нотариуса, то у меня большие сомнения, что он будет иметь юридическую силу и суд примет его во внимание.... Ну если только не сочтет его брачным договором. Но брачный договор то ОБА супруга подписывают, а отказ как бы односторонняя сделка....  по распоряжению совместным имуществом... как то не гладко....  Но Малыгин наверное лучше пояснит - можно так делать или нет....

Тогда не подскажете еще, что более надежно - заключить брачный контракт или разделить доли в новой квартире и мужу подарить жене свою долю?

[minos66]

46 минут назад, crowd сказал:

или разделить доли в новой квартире и мужу подарить жене свою долю?

Как по мне, если СЕЙЧАС мужу доверяете, то лучше подарить. Ибо кто знает что там в дальнейшем будет и не пойдет ли муж оспаривать брачный контракт. Да, его так просто не оспоришь (хотя один тезис "заключение брачного договора не должно ставить одного из супругов в крайне неблагоприятное положение" чего стоит... вроде взрослые люди, договорились...), но опять таки, как по мне дарственную оспорить сложнее.

[crowd]

1 час назад, minos66 сказал:

Как по мне, если СЕЙЧАС мужу доверяете, то лучше подарить. Ибо кто знает что там в дальнейшем будет и не пойдет ли муж оспаривать брачный контракт. Да, его так просто не оспоришь (хотя один тезис "заключение брачного договора не должно ставить одного из супругов в крайне неблагоприятное положение" чего стоит... вроде взрослые люди, договорились...), но опять таки, как по мне дарственную оспорить сложнее.

Большое вам спасибо, тоже склоняемся к этой схеме. Мужу доверяю на 100%. Правильно ли я понимаю, что квартиру сразу надо покупать на двоих с разделением долей, и после регистрации в Росреестре муж может сразу написать дарственную на свою долю?

[minos66]

22 минуты назад, crowd сказал:

что квартиру сразу надо покупать на двоих с разделением долей,

Ну, если вы все таки желаете подстраховаться доказательствами, что квартира куплена за счет личных средств, то наверное с этой точки зрения технически лучше делать все в одиночку, ДКП на одно лицо, в том числе и производить оплату единолично со своего личного счета (или где там у вас личные деньги). А если это не учитывать, то конечно проще купить в долях сразу, зарегистрировать сразу как долевую собственность, ну а далее ждать от мужа дарственную. Если денег не жалко, то нотариально заверить дарственную, нотариус же и передаст сведения в Росреестр, и даже оформит переход права за небольшую денежку.  Хотя нотариус не обязателен в вашем случае - дарение... можете вообще все через МФЦ провернуть за 2000 рублей.

Изменено 20 ноября, 2023 пользователем minos66

[crowd]

13 минут назад, minos66 сказал:

Ну, если вы все таки желаете подстраховаться доказательствами, что квартира куплена за счет личных средств, то наверное с этой точки зрения технически лучше делать все в одиночку, ДКП на одно лицо, в том числе и производить оплату единолично со своего личного счета (или где там у вас личные деньги). А если это не учитывать, то конечно проще купить в долях сразу, зарегистрировать сразу как долевую собственность, ну а далее ждать от мужа дарственную. Если денег не жалко, то нотариально заверить дарственную, нотариус же и передаст сведения в Росреестр, и даже оформит переход права за небольшую денежку.  Хотя нотариус не обязателен в вашем случае - дарение... можете вообще все через МФЦ провернуть за 2000 рублей.

Хочу подстраховаться. Но тогда после первоначальной покупки придется квартиру делить по долям все равно. Не сможет муж подарить то, чего фактически нет у него на балансе, я правильно понимаю?

[minos66]

12 минут назад, crowd сказал:

Но тогда после первоначальной покупки придется квартиру делить по долям все равно.

Придется. Понимаете правильно. Придется опять таки к нотариусу идти и удостоверять соглашение о выделении долей. Росреестр требует нотариального заверения такого соглашения.... Практичней идти к тому же нотариусу, который заверял согласие мужа на покупку квартиры..... Да и вообще можете всю схему сразу нотариусу описать... правда нотариусы разные бывают и могут вам насоветовать не совсем или совсем не то, что вы хотите, а не согласитесь, так просто пошлют вас.... Но, по крайней мере в Москве нотариусов как собак нерезанных, можно и вменяемого найти.

Изменено 20 ноября, 2023 пользователем minos66

[crowd]

4 часа назад, minos66 сказал:

Ну, если вы все таки желаете подстраховаться доказательствами, что квартира куплена за счет личных средств, то наверное с этой точки зрения технически лучше делать все в одиночку, ДКП на одно лицо, в том числе и производить оплату единолично со своего личного счета (или где там у вас личные деньги). А если это не учитывать, то конечно проще купить в долях сразу, зарегистрировать сразу как долевую собственность, ну а далее ждать от мужа дарственную. Если денег не жалко, то нотариально заверить дарственную, нотариус же и передаст сведения в Росреестр, и даже оформит переход права за небольшую денежку.  Хотя нотариус не обязателен в вашем случае - дарение... можете вообще все через МФЦ провернуть за 2000 рублей.

Спасибо вам огромное за такую подробную и дружелюбную консультацию! Подскажите, пожалуйста, я могу к вам обратиться платно частным порядком? 

Изменено 20 ноября, 2023 пользователем пион

[minos66]

7 часов назад, crowd сказал:

Подскажите, пожалуйста, я могу к вам обратиться платно частным порядком?

Зачем? Форум для меня развлечение. И разве не формат общения на форуме, когда приходят к решению коллективно, самый оптимальный формат решения вопроса... 

Изменено 20 ноября, 2023 пользователем gleb
нарушение правил

[crowd]

59 минут назад, minos66 сказал:

Ну, если вы все таки желаете подстраховаться доказательствами, что квартира куплена за счет личных средств, то наверное с этой точки зрения технически лучше делать все в одиночку, ДКП на одно лицо, в том числе и производить оплату единолично со своего личного счета (или где там у вас личные деньги). А если это не учитывать, то конечно проще купить в долях сразу, зарегистрировать сразу как долевую собственность, ну а далее ждать от мужа дарственную. Если денег не жалко, то нотариально заверить дарственную, нотариус же и передаст сведения в Росреестр, и даже оформит переход права за небольшую денежку.  Хотя нотариус не обязателен в вашем случае - дарение... можете вообще все через МФЦ провернуть за 2000 рублей.

Ну, вы так профессионально, не жадно и не высокомерно консультируете - это, сами понимаете, такая редкость в ваших кругах, что хочется зафиксироваться. Но я вас услышала, спасибо. Подписалась на вас, чтобы не потерять. Если совсем прижмет, буду упрашивать о персональной консультации. Спасибо еще раз!

[crowd]

Здравствуйте.

Мы с супругом планируем купить 1к кв. в долевую собственность с разделением долей в момент покупки. После оформления супруг планирует подарить мне свою долю, чтобы квартира принадлежала только мне и не считалась совместной собственностью.

Вопрос - это рабочая схема для того, чтобы вывести квартиру из статуса совместно нажитого имущества? Брачный договор не хотим, хотим дарение. Вариантов купить на маму, чтобы потом подарила мне у нас нет.

[*Аннушка*]

Самое главное, что следует понимать при подобной схеме - любая сделка может быть впоследствии оспорена тем, кого Вы так боитесь.

А так - Вам же вчера объяснили:

В 20.11.2023 в 11:17, minos66 сказал:

проще купить в долях сразу, зарегистрировать сразу как долевую собственность, ну а далее ждать от мужа дарственную. Если денег не жалко, то нотариально заверить дарственную, нотариус же и передаст сведения в Росреестр, и даже оформит переход права за небольшую денежку.  Хотя нотариус не обязателен в вашем случае - дарение... можете вообще все через МФЦ провернуть за 2000 рублей

И не надо открывать новых тем, размазывая по разным разделам форума одну и ту же проблему.

Объединила.

[crowd]

1 час назад, *Аннушка* сказал:

Самое главное, что следует понимать при подобной схеме - любая сделка может быть впоследствии оспорена тем, кого Вы так боитесь.

А так - Вам же вчера объяснили:

И не надо открывать новых тем, размазывая по разным разделам форума одну и ту же проблему.

Объединила.

Спасибо, Анна.

Это точно рабочая схема?

Почему продублировала тему - мне сказали в другом месте, что вроде так делать нельзя (почему - не объяснили).

Почему хотим именно так - срок исковой давности по дарственной - 3 года, а брачный контракт можно легче оспорить, если доказать, что у одного из супругов по нему невыгодные условия.

Поэтому уточняю, рабочая ли это схема, через доли и дарственную.

 

Изменено 21 ноября, 2023 пользователем crowd

[minos66]

20 часов назад, crowd сказал:

что вроде так делать нельзя (почему - не объяснили).

Я могу объяснить. Если совсем коротко - часть совместной собственности супруги друг другу подарить не могут, но, если собственность общая долевая - ради бога. Я собственно понимаю на чем возражения основаны. Да, право на общее имущество, нажитое супругами в период брака, принадлежит обоим супругам независимо от того, кем из них и на чье имя оно приобретено. Ну, т.е доля в квартире мужа это совместное имущество и доля жены это совместное имущество, хотя бы потому, что каждая доля куплена на общие деньги (пока иного не доказано) со всеми вытекающими в части совместного имущества. Но, как по мне, попробуйте опровергнуть два аргумента. 

1) покупка обеими супругами в долях одно объекта (или последующее выделение долей из объекта совместной собственности) это разве не соглашение супругов о разделе имущества в отношении этого объекта? Брачный договор не единственный способ изменить режим совместной собственности. Это не я, это ВС

Цитата

Супруги вправе по своему усмотрению изменить режим общей совместной собственности нажитого в браке имущества или его части на основании брачного договора или любого иного соглашения, не противоречащего нормам действующего законодательства.

 2) если сделка в отношении совместного имущества проводится между супругами, то не значит ли это, что супруги распорядились совместным имуществом по взаимной договорённости?

Наткнулся вот на это

Цитата

Отменяя апелляционное определение и направляя дело на новое рассмотрение, кассационный суд общей юрисдикции пришел к выводу о том, что соглашением об изменении режима общей совместной собственности супругов является заключенный в период брака сторон договор купли-продажи квартиры от 3 июля 2018 г., которым стороны согласовали приобретение квартиры в долевую собственность с определением долей в праве собственности 5 на нее по 1/2 доли за каждым из супругов. Между тем данный вывод кассационного суда общей юрисдикции сделан без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29 декабря 2015 г. № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в статью 38 Семейного кодекса Российской Федерации. Согласно пункту 2 статьи 38 Семейного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 29 декабря 2015 г. № 391-ФЗ, вступившего в силу в части внесения изменений в статью 38 Семейного кодекса Российской Федерации с 29 декабря 2015 г. и действующего на момент заключения договора купли-продажи квартиры от 3 июля 2018 г.,) общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. Таким образом, после внесения изменений в статью 3 8 Семейного кодекса Российской Федерации Федеральным законом от 29 декабря 2015 г. № 391-ФЗ соглашение о разделе имущества супругов является основанием для возникновения, изменения и прекращения прав и обязанностей супругов в отношении их совместной собственности только при соблюдении нотариальной формы сделки, что не было учтено кассационным судом общей юрисдикции.

Банк судебных решений (tinkoffjournal.ru)

Опять получается, что даже, купив квартиру в долях, без нотариуса для вывода квартиры из режима совместной собственности не обойтись.... Короче, покупаем квартиру (что в долях, что только на вас), идем к нотариусу заключать соглашение о разделе квартиры,  после этого муж дарит вам свою половину. Так будет юридически надежно. Хотя заметьте, целый кассационный суд думал как я.😆 Хотя, справедливости ради дело не о дарении, и технически дарение через Росреестр пройдет без труда, но зачем давать хоть какой то довод, который может помочь оспорить договор дарения в будущем....

[*Аннушка*]

20 часов назад, crowd сказал:

мне сказали в другом месте, что вроде так делать нельзя (почему - не объяснили)

Так уточните в том месте, почему.

[crowd]

12 часов назад, minos66 сказал:

Опять получается, что даже, купив квартиру в долях, без нотариуса для вывода квартиры из режима совместной собственности не обойтись.... Короче, покупаем квартиру (что в долях, что только на вас), идем к нотариусу заключать соглашение о разделе квартиры,  после этого муж дарит вам свою половину. Так будет юридически надежно. Хотя заметьте, целый кассационный суд думал как я.😆 Хотя, справедливости ради дело не о дарении, и технически дарение через Росреестр пройдет без труда, но зачем давать хоть какой то довод, который может помочь оспорить договор дарения в будущем....

Большое спасибо. В другом месте мне так и объяснили, что даже если изначально покупать в долях, то каждый имеет половину в доле супруга, так что вывести в единоличную собственность долями и подарком - не получится. Половина моей изначальной доли (четверть всей кв.) - так или иначе - его.

Рекомендуют брачный договор, но его тоже можно оспорить как заведомо невыгодный одной из сторон.

Кроме того мне сказали, что есть практика оспаривать и брачный договор, и договор дарения как притворные сделки, прикрывающие раздел имущества. Типа - схема, нельзя. Но тут не понятно - если ОБА супруга в здравом уме ХОТЯТ разделить имущество, оставаясь в браке, то в чем проблема?

Может, не знаю, сперва написать брачный договор, что доля каждого - только его, а потом он мне долю дарит, чтоб наверняка?

20 минут назад, *Аннушка* сказал:

Так уточните в том месте, почему.

сказали, что есть практика оспаривать и брачный договор, и договор дарения как притворные сделки, прикрывающие раздел имущества. Типа - схема, так нельзя.

Но тут непонятно - если ОБА супруга в здравом уме ХОТЯТ разделить имущество, оставаясь в браке, то в чем проблема? Не прикрываем, а открыто этого добиваемся

[*Аннушка*]

2 минуты назад, crowd сказал:

есть практика оспаривать и брачный договор, и договор дарения

Конечно, есть. Поэтому я и написала выше:

22 часа назад, *Аннушка* сказал:

Самое главное, что следует понимать при подобной схеме - любая сделка может быть впоследствии оспорена тем, кого Вы так боитесь.

А так как это не форум экстрасенсов, здесь никто и никогда не предскажет Вам дальнейшего развития событий.

Единственное, что можно сделать - минимизировать риски. Но исключить их полностью невозможно.

Вам для чего вообще всё это нужно-то?

[crowd]

49 минут назад, *Аннушка* сказал:

Вам для чего вообще всё это нужно-то?

То есть как для чего, при нынешнем проценте разводов? А также, чтобы обезопаситься от возможной обязательной доли в наследстве его родителей. А также, если он вдруг захочет написать завещание не на меня. Для упорядочивания дел и отсутствия проблем в будущем. Деньги - внебрачные, но доказательств никаких нет, поэтому хотим так.

Вообще, я удивлена такой сложности в таком однозначном деле - оба же хотят одного и того же. Мне казалось, это частый случай и должен бы решаться одной бумажкой у нотариуса.

 

52 минуты назад, *Аннушка* сказал:

динственное, что можно сделать - минимизировать риски. Но исключить их полностью невозможно.

А как бы вы поступили в такой ситуации для себя? Какой алгоритм бы выбрали, чтобы сделать объект в браке 100% вашим? Купить маме и подарить мне (как многие делают) - не вариант, к сожалению.

[*Аннушка*]

5 минут назад, crowd сказал:

как бы вы поступили в такой ситуации для себя?

Никак. Мне бы в голову не пришло защищаться от притязаний свёкров, потому что отношения иного уровня.

 

Дети-то у вас есть в семье? Сделайте собственниками новой квартиры их. Это самый оптимальный вариант.

[crowd]

7 минут назад, *Аннушка* сказал:

Дети-то у вас есть в семье? Сделайте собственниками новой квартиры их. Это самый оптимальный вариант.

Я понимаю вашу позицию и рада за вашу уверенность. Просто мне эта задача казалась простой и распространенной. Два человека хотят одного и того же. И при чем здесь дети, если мы оба хотим, чтобы квартира принадлежала мне, а не кому-то еще.

В общем, если у кого-то из уважаемых форумчан есть варианты решения, буду рада услышать.

[*Аннушка*]

Все варианты и риски озвучены выше. Смысла переливать из пустого в порожнее нет.

[minos66]

19 часов назад, *Аннушка* сказал:

Смысла переливать из пустого в порожнее нет.

Наверное можно подвести коль какие итоги.

20 часов назад, crowd сказал:

если ОБА супруга в здравом уме ХОТЯТ разделить имущество, оставаясь в браке, то в чем проблема?

Проблемы нет. Надо лишь нотариально удостоверить такое соглашение, как выяснилось нотариуса лучше не игнорировать - отсутствие нотариального заверенного документа в виде брачного договора или соглашения о разделе имущества может в дальнейшем сыграть плохую службу, если дело до суда дойдет.

20 часов назад, crowd сказал:

Кроме того мне сказали, что есть практика оспаривать и брачный договор, и договор дарения как притворные сделки, прикрывающие раздел имущества. Типа - схема, нельзя.

Здесь скорее всего речь идет о случае вывода должником своего имущества из под взыскания кредиторов.

Короче, варианты.

1) Брачный договор с выводом 100% квартиры в пользу ТС. Самый простой и дешевый (вряд ли дороже 15000) способ разрешения вопроса. Минус один - муж может передумать и в любое время оспорить договор. В "любое", ибо позиция ВС РФ: Срок исковой давности при оспаривании брачного договора по причине создания крайне неблагоприятного положения для истца может исчисляться с момента раздела имущества. Оно понятно, оспорит или нет еще тот вопрос, но примеры наверное все знают.... Примерно тоже самое думается и при разделе квартиры путем соглашения о разделе имущества (подороже, тыш 30-35 может обойтись в зависимости от стоимости квартиры), разве что мне почему то кажется, что соглашение оспорить несколько сложнее будет, чем брачный договор... просто кажется....

2) Все как в варианте 1), но делим по 1/2, а не выводим всю квартиру в пользу ТС и после дарение. Думается оспаривать раздел имущества по причине "неблагоприятного положения" станет крайне затруднительно - подели пополам в полном соответствии с законом. Ну а дарение, как выше писал, оспорить весьма непросто. 

Да, и еще.... 

19 часов назад, crowd сказал:

Деньги - внебрачные, но доказательств никаких нет, поэтому хотим так.

Когда эти деньги потратите на покупку квартиры доказательств станет еще меньше. Так что для подстраховки (если вам это нужно, конечно... вдруг муж дарить передумает) постарайтесь сохранить хоть какие то доказательства, пока эти деньги в виде денег.... понятно, что порой это весьма затруднительно, если только деньги все время не лежали на отдельном счету и на нем не было существенных движений - как трат, так и пополнений, но ведь откуда то эти деньги в семью пришли....

Изменено 23 ноября, 2023 пользователем minos66