Как создать "совет собственников жилья" в новостройке

[Sin_city]

Застройщик сдал новостройку. Все пошли делать ремонт.

В том числе устанавливать кондиционеры на фасад зданий. Тут возник вопрос о том, что решение о возможности кондиционеров должно быть принято собранием собственников жилья.

Статья 45 ЖК РФ говорит о 50% собственников.

Но, в доме 544 квартиры

Из них не продано половина (272).

Из проданной половины право собственности оформлено у 20% (примерно 50 квартир).

Все думаю, что нам нужно минимум 272 собственника.

А можно ли взять 50% только от тех, кто оформил собственность (от 50 квартир) ?

Совет дома нужен. Мы не виноваты, что застройщик не продал половину квартир....

 

[*Аннушка*]

5 минут назад, Sin_city сказал:

Совет дома нужен

См. п. 4 ст. 161.1 ЖК РФ.

6 минут назад, Sin_city сказал:

возник вопрос о том, что решение о возможности кондиционеров должно быть принято собранием собственников жилья

Всё так серьёзно? Дом в зоне исторического наследия? Каждый собственник сам для себя не может решить вопрос об установке в своей квартире кондиционера?

[Sin_city]

15 минут назад, *Аннушка* сказал:

См. п. 4 ст. 161.1 ЖК РФ.

 

Количество членов совета ....

Вопрос не количестве выбранных нами членов совета. Вопрос в легитимности общего собрания собственников жилья, где членов совета избирали 25 человек от 544.... А остальные не пришли, 50% то нет.

 

[*Аннушка*]

Голосовать должны собственники, а не квартиры.

Поэтому, вероятно, если

52 минуты назад, Sin_city сказал:

в доме 544 квартиры

Из них не продано половина (272)

то участвовать в голосовании должны собственники купленных квартир. На основании перечня собственников по состоянию на дату, предшествующую проведению собрания.

А вообще, надо искать практику по этому вопросу. Это же не первый МКД с подобной ситуацией.

Как вариант - связаться для консультации с органом государственного жилищного надзора. В Москве это Мосжилинспекция, отделы которой есть во всех административных округах.

[Sin_city]

30 минут назад, *Аннушка* сказал:

Голосовать должны собственники, а не квартиры.

Поэтому, вероятно, если

то участвовать в голосовании должны собственники купленных квартир. На основании перечня собственников по состоянию на дату, предшествующую проведению собрания.

А вообще, надо искать практику по этому вопросу. Это же не первый МКД с подобной ситуацией.

Как вариант - связаться для консультации с органом государственного жилищного надзора. В Москве это Мосжилинспекция, отделы которой есть во всех административных округах.

1. У нас Ленинградская область

2. А владельцев ДДУ (т.е. не оформили пока собственность) мы не учитываем?

3. Как получить (у Росреестра или у кого) количество собственников (кто оформил собственность) на дату ?

4. Если всеми остальными не проданными квартирами владеет застройщик - его нужно на собрание звать или нет?

 

 

Изменено 13 сентября, 2023 пользователем Sin_city

[minos66]

43 минуты назад, Sin_city сказал:

2. А владельцев ДДУ (т.е. не оформили пока собственность) мы не учитываем?

Если те приняли квартиры по передаточному акту, то вправе участвовать в ОСС вне зависимости от госрегистрации - ч. 1.1 ст. 44 ЖК. Застройщик имеет право голосовать только за непроданные квартиры. Не за не переданные, а именно за непроданные, которые за свои деньги построил. Те квартиры, которые имеют титульных владельцев (купленные), но еще не переданы получается "зависают" и в ОСС не участвуют. Но метраж этих квартир учитывается при подсчете кворума!

 

1 час назад, *Аннушка* сказал:

Голосовать должны собственники, а не квартиры.

Если быть более точным, то голосуют метры, находящиеся в собственности. Вес голоса отдельно взятого собственника пропорционален метрам, принадлежащим ему. Голос одного собственника 100-метровой трешки весит больше, чем два голоса двух собственников двух однушек по 40 метров или собственника или нескольких собственников (хоть их там 5 человек сособственников в долях) 70-метровой двушки.  Так что смотрите сколько у вас по паспорту ВСЯ жилая площадь дома и кворум будет, если больше половины этих метров примут участие в голосовании.

Изменено 13 сентября, 2023 пользователем minos66

[Sin_city]

4 минуты назад, minos66 сказал:

Если те приняли квартиры по передаточному акту, то вправе участвовать в ОСС вне зависимости от госрегистрации - ч. 1.1 ст. 44 ЖК. Застройщик имеет право голосовать только за непроданные квартиры. Не за не переданные, а именно за непроданные, которые за свои деньги построил. Те квартиры, которые имеют титульных владельцев (купленные), но еще не переданы получается "зависают" и в ОСС не участвуют.

 

Если быть более точным, то голосуют метры, находящиеся в собственности. Вес голоса отдельно взятого собственника пропорционален метрам, принадлежащим ему. Голос одного собственника 100-метровой трешки весит больше, чем два голоса двух собственников двух однушек по 40 метров или собственника или нескольких собственников (хоть их там 5 человек сособственников в долях) 70-метровой двушки.  Так что смотрите сколько у вас по паспорту ВСЯ жилая площадь дома и кворум будет, если больше половины этих метров примут участие в голосовании.

Ну я статью 45 ЖК РФ понимаю иначе. Учитывать не всю площадь, а только ту площадь, у которой хозяин есть. Хоть новый хозяин, хоть застройщик

 

[minos66]

Как вы понимаете мало кого интерисует. Я вам ссылку на какую статью дал? Там что написано?

Цитата

1.1. Лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

[*Аннушка*]

1 час назад, Sin_city сказал:

У нас Ленинградская область

Комитет государственного жилищного надзора и контроля Ленинградской области

38 минут назад, minos66 сказал:

голосуют метры, находящиеся в собственности

Нет. Голосуют собственники. Но количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в МКД на общем собрании собственников, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ). Эта доля пропорциональна размеру общей площади помещения собственника (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).

1 час назад, Sin_city сказал:

Если всеми остальными не проданными квартирами владеет застройщик - его нужно на собрание звать или нет?

Ну, он же собственник!

[minos66]

4 минуты назад, *Аннушка* сказал:

Нет. Голосуют собственники. Но количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в МКД на общем собрании собственников, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ). Эта доля пропорциональна размеру общей площади помещения собственника (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).

Ну ежу понятно, что метр площади не может изъявить свою волю. Так как считают "вес" голоса отдельно взятого собственника и что такое общее количество голосов собственников в МКД? И как, собственно, кворум определить?

[*Аннушка*]

24 минуты назад, minos66 сказал:

ежу понятно

Может, вам на другой форум перебраться и общаться с себе подобными?

25 минут назад, minos66 сказал:

метр площади не может изъявить свою волю

Ну вот и не надо глупости писать.

[minos66]

Только что, *Аннушка* сказал:

Ну вот и не надо глупости писать.

Ну как сказать.... Если человек пишет 

 

3 часа назад, Sin_city сказал:

татья 45 ЖК РФ говорит о 50% собственников.

Но, в доме 544 квартиры

Из них не продано половина (272).

Из проданной половины право собственности оформлено у 20% (примерно 50 квартир).

Все думаю, что нам нужно минимум 272 собственника.

то проще всего ему объяснить, что для определения кворума НЕ имеет никакого значения количество собственников, НЕ имеет никакого значения количество квартир. Имеет значение только общее количество метров в жилых и не жилых помещениях дома по данным техпаспорта (техпаспорт у дома появляется при принятии дома в эксплуатацию) и сколько из этих метров приняло участие в ОСС. Попробуйте это проще объяснить.

[Sin_city]

21 минуту назад, minos66 сказал:

то проще всего ему объяснить, что для определения кворума НЕ имеет никакого значения количество собственников, НЕ имеет никакого значения количество квартир. Имеет значение только общее количество метров в жилых и не жилых помещениях дома по данным техпаспорта (техпаспорт у дома появляется при принятии дома в эксплуатацию) и сколько из этих метров приняло участие в ОСС. Попробуйте это проще объяснить.

А если эти метры уведомлены, но не пришли на собрание. Оно полномочно или нет?

 

[minos66]

Нет, кворума нет, если в собрании НЕ ПРИМЕТ УЧАСТИЕ 50% + 1..... ну я опять скажу МЕТРОВ от общей площади жилых и нежилых помещений. При очном собрании кворум считают именно по явке, а при других формах (очно-заочное, заочное) по числу проголосовавших. И поймите - помещений без собственника не бывает. Если это не бесхозное имущество (что вряд ли может быть с новым домом), которое впрочем получит собственника в лице муниципалитета. И выморочное имущество собственника имеет. Нет госрегистрации - не беда, суды в подобных случаях оперируют понятием "номинальный собственник".

[Sin_city]

11 минут назад, minos66 сказал:

Нет, кворума нет, если в собрании НЕ ПРИМЕТ УЧАСТИЕ 50% + 1..... ну я опять скажу МЕТРОВ от общей площади жилых и нежилых помещений. При очном собрании кворум считают именно по явке, а при других формах (очно-заочное, заочное) по числу проголосовавших. И поймите - помещений без собственника не бывает. Если это не бесхозное имущество (что вряд ли может быть с новым домом), которое впрочем получит собственника в лице муниципалитета. И выморочное имущество собственника имеет. Нет госрегистрации - не беда, суды в подобных случаях оперируют понятием "номинальный собственник".

Допустим, что на заочно-очное собрание пришло 52% метров.

Ставится вопрос номер 1 - общее собрание дома. Выдвинуть Иванова И.И.

А сколько должно проголосовать за Иванова от общего количества метров - 50% или 26% (50% от тех, кто дошел до собрания)?

[minos66]

14 минут назад, Sin_city сказал:

А сколько должно проголосовать за Иванова от общего количества метров - 50% или 26% (50% от тех, кто дошел до собрания)?

50% + 1 метр от принявших участие в ОСС... метров....

[Sin_city]

16 часов назад, minos66 сказал:

50% + 1 метр от принявших участие в ОСС... метров....

Т.е. грубо 25%+1 от общего числа метров в доме. И тех кто дошел, и тех, кто не дошел...

 

[minos66]

Немного не так. Если в ОСС приняло участие 80% метров, то 40%+1, если 60, то 30%+1, если 50%, то 25%+1, если ниже 50%, то кворума нет и ОСС не состоялось.

[Sin_city]

Ладно, с этим разобрались. А как получить ФИО и телефоны даже тех собственников, которые в реестре есть.

Вроде как защита персональных данных и все такое. А как на собрание приглашать?