Сын сдает в аренду квартиру отца. Налогообложение

[capppslock]

Добрый день!

Подскажите пожалуйста, каким образом с точки зрения прозрачности схемы и ее налогообложения выстроить процесс сдачи в аренду квартиры при следующих параметрах:

- квартира в Москве

- собственник квартиры - отец, который живет не в Москве, по этой причине он не может заниматься вопросами, связанными с квартирой. У него есть свой отдельный бизнес в городе проживания, ИП на УСН

- его сын не является собственником квартиры, но проживает в Москве и может заниматься вопросами по квартире, готов заниматься сдачей ее в аренду. Сын работает по найму, не имеет бизнеса, не оформлен как ИП, самозанятый и т.п.

- отец выписал на сына доверенность, позволяющую сыну действуя от имени отца, сдавать в аренду квартиру

 

Доп параметры:

- Как понимаю, отец не может быть самозанятым, у которых величина налога за сдачу в аренду будет меньше чем у ИП, так как у отца сейчас есть ИП, которую закрывать не планируется

 

Вопросы такие:

1) кто при схеме «отец собственник, а сын сдает в аренду» должен платить налоги по данному мероприятию? Как понимаю, это отец?
 

2) Верно ли, что если отец заключит с сыном договор безвозмездного пользования квартирой с правом сдачи ее в аренду, то доход будет у сына? 
- может ли тогда сын оформить самозанятость и самостоятельно платить налог (меньше, чем у ИПшника отца)?

- нужно ли как-то официально регистрировать / заверять такой договор?

- не наложит ли на сына такая схема какие-то ограничения? Например, вычеты по ипотеке. Сын, при этом, работает в найме, белая ЗП, все официально. Продолжит работать.

3) как можно минимизировать величину налога за сдачу квартиры? Возможно, есть еще варианты. Переписать квартиру на сына - не вариант.

Изменено 27 августа, 2023 пользователем capppslock

[minos66]

7 часов назад, capppslock сказал:

1) кто при схеме «отец собственник, а сын сдает в аренду» должен платить налоги по данному мероприятию? Как понимаю, это отец?

Если сын будет действовать по доверенности, то да, отец. И с ИП вы все верно понимаете. Если вы реализуете схему с безвозмездным пользованием и сдачей квартиры от имени сына, то налогоплательщиком будет сын. Так что пусть оформляет статус самозанятого и вперед. Ограничений каких это накладывать не должно, ну кроме того, что доход увеличится и например это повлияет на статус малоимущего или еще что то в этом роде. 

 

7 часов назад, capppslock сказал:

- нужно ли как-то официально регистрировать / заверять такой договор?

Вообще то договора безвозмездного пользования квартирой регистрации не подлежат. А вот заверить у нотариуса такой договор не лишне думается в свете возможных разборок с налоговой. Да и сыну "бумага с печатью" не помешает.

7 часов назад, capppslock сказал:

3) как можно минимизировать величину налога за сдачу квартиры? Возможно, есть еще варианты.

Ниже 4%? На сегодня наверное это самый низкий из возможных "легальных" налогов.

Изменено 28 августа, 2023 пользователем minos66

[capppslock]

Спасибо за ответы!

подскажите еще пожалуйста, если сын оформит самозанятость и будет сдавать с налогом в 4%, при этом, продолжая работать по найму, не будет ли доход от квартиры влиять на ставку по НДФЛ? Если, например, общий доход сына (от найма и сдачи в аренду) превысит 5 млн и нужно будет что доплачивать по ставке 15%?

или же это будут две отдельные темы: найм 13% (доход там меньше 5 млн) и аренда самозанятый 4%?

[minos66]

8 минут назад, capppslock сказал:

Если, например, общий доход сына (от найма и сдачи в аренду) превысит 5 млн и нужно будет что доплачивать по ставке 15%?

или же это будут две отдельные темы: найм 13% (доход там меньше 5 млн) и аренда самозанятый 4%?

Доходы с которых уплачен налог физиком как самозанятого не учитываются при расчете "общего" НДФЛ физлицв.. Две отдельные темы. Есть ограничения для госслужащих, но, если речь только о сдаче жилья в найм, то и им можно сдавать жилье.

И еще.... Не про вас скорее всего, но самозанятый не может оказывать услуги как самозанятый своему работодателю, на которого работает по трудовому договору.

И еще. "Аренда" это когда вы сдаете квартиру юр. лицу. Налог 6%. "Найм" когда физику для проживания. Налог 4%.

Блин... Сдаю квартиры скоро как 25 лет.... Налоги не плачу. 5 лет все смотрю на предложение стать самозанятым, все не могу решиться.... Боюсь, что налог начнут повышать, а ты уже "на крючке".

[capppslock]

Спасибо вам большое за ответы! ))

 

[*Аннушка*]

Самозанятость к сдаче имущества в аренду не имеет никакого отношения. Основа, корень - это ЗАНЯТОСТЬ, т.е. получение дохода от выполнения работ и оказания услуг. А рента - пассивный доход. 

В 28.08.2023 в 12:01, minos66 сказал:

Сдаю квартиры скоро как 25 лет.... Налоги не плачу

Это не повод для гордости. Рано или поздно налоговые инспектора до вас доберутся.

[minos66]

22 минуты назад, *Аннушка* сказал:

Самозанятость к сдаче имущества в аренду не имеет никакого отношения.

Мне стыдно за вас как юриста. Разберитесь с этим вопросом прежде чем глупости писать. Нежилые и коммерческие самозанятый сдать не может. Жилые - сколько угодно и в наем, и в аренду, и в субаренду и  в поднаем. Ну если другие условия НПД выполнены.  И я написал об отличии аренды от найма. 

22 минуты назад, *Аннушка* сказал:

Рано или поздно налоговые инспектора до вас доберутся.

Не сомневаюсь! Причем давно уже внутренне готов оплатить и задолженность за последние 3 года и даже штраф 20%. Не доводя до суда. Просто припрут - я скажу, ваша взяла!

Изменено 7 сентября, 2023 пользователем minos66

[*Аннушка*]

23 часа назад, minos66 сказал:

Нежилые и коммерческие самозанятый сдать не может. Жилые - сколько угодно

А кто говорил о том, что он не может что-то сдать?

Вы сами сочиняете небылицы и сами их комментируете.

Читаем по слогам:

23 часа назад, *Аннушка* сказал:

Самозанятость к сдаче имущества в аренду не имеет никакого отношения

 

Вы бы ещё написали, что самозанятые вправе огурцы есть. Равно как и не являющиеся самозанятыми.