Налог на доход при продаже единственного жилья

[ksenias]

СИТУАЦИЯ:

В 2011 году приобретен участок ИЖС. С 2012 года начали строить дом (на какие-то расходы имеются чеки; но много и таких, которые оплачивались без подтверждающих документов).

У собственника/продавца юридически это ЕДИНСТВЕННОЕ ЖИЛЬЕ. В 2021 вынуждены дом продать. Есть покупатель с ипотекой. В феврале в Росреестр подали документы на регистрацию дома в качестве жилого, тк для ипотеки нужен жилой дом.

Получается, что собственник  получает документы на дом  и тут же его продает. То есть юридически он владеет этой недвижимостью меньше месяца.

ВОПРОС:

1.      Возникает ли в данной ситуации налог на доход от продажи такой недвижимости (единственного жилья)?

2.      От какой стоимости будет считаться налог:  кадастровая или по договору?

3.      Как именно рассчитывается сумма налога на доход? Отнимается ли от стоимости необлагаемый миллион?

4.      И главное, есть ли законная возможность не платить налог на доход, ведь фактически это не доход. Дом продается за сумму, которая была потрачена на его строительство. Чеки имеются. Но, конечно, было много расходов без документов. Кроме того, вроде бы не все расходы могут считаться строительными.

Буду искренне признательна за подробную честную консультацию, ссылки на конкретные законодательные акты, статьи. Надежда на этот форум, т.к. доверия чудо-юристам, с ходу сулящим золотые горы за баснословные гонорары, нет.

Еще раз заранее СПАСИБО.

[Ватсон]

8 часов назад, ksenias сказал:

1.      Возникает ли в данной ситуации налог на доход от продажи такой недвижимости (единственного жилья)?

Да, поскольку срок владения домом менее минимального. На доходы от продажи ЗУ налога не будет.

8 часов назад, ksenias сказал:

2.      От какой стоимости будет считаться налог:  кадастровая или по договору?

Если цена дома по договору больше 70% кадастровой стоимости, то налог начисляется от цены по договору. Если цена в договоре менее 70% кадастровой стоимости, то налог начисляется на 70% кадастровой стоимости. 

8 часов назад, ksenias сказал:

Как именно рассчитывается сумма налога на доход? Отнимается ли от стоимости необлагаемый миллион?

Налог - 13% от дохода. От налогооблагаемой базы отнимается:  или млн. руб., или сумма понесённых и подтверждённых доходов.

 

 

[ksenias]

Спасибо

А есть реальная возможность сумму налога свести к нулю? Например, приложить чеков на строительство на сумму, превышающую налогооблагаемую базу? Купить другую недвижимость взамен проданной по бОльшей стоимости.

Изменено 12 февраля, 2021 пользователем ksenias

[Ватсон]

41 минуту назад, ksenias сказал:

приложить чеков на строительство

Если подтвердите расходы на строительство надлежащим образом, то сможете уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов.

Изучите Письмо Минфина от 20 декабря 2013 г. N 03-04-07/56452 о документах, подтверждающих расходы физического лица на строительство дома.

41 минуту назад, ksenias сказал:

Купить другую недвижимость взамен проданной

Если в этом же календарном году приобретёте жилое помещение, то сможете зачесть налоговый вычет на покупку жилья в размере 2 млн. руб. (налог - 260 тыс. руб.) в счёт начисленного к уплате налога на продажу дома. Если налог на продажу дома будет меньше, чем 260 тыс. руб., то в результате взаимозачёта налог к уплате будет - 0. Если, конечно, право на получение налогового вычета на покупку жилья ещё не использовано.

Изменено 12 февраля, 2021 пользователем Ватсон