Продажа "проблемного" участка и 461.1 ГК

[Coldplay]

2 часа назад, Аист Юк сказал:

Ну здесь действие закона во времени и пространстве, разве нет?

Кого вы спрашиваете? Зачем вы вообще ему отвечаете? 

И да, 

2 часа назад, minos66 сказал:

договор о признании судебных актов Украины на территории России

все еще действует. Пока. Но гуглоовощ этого, ес-но, не знает. 

 

1 час назад, Аист Юк сказал:

предоставление участка первому правообладателю было признано незаконным

Ага, но у публичного образования проблемы со сроками.

Изменено 3 июля, 2020 пользователем Coldplay

[Nick2020]

Скорее всего входит, 100% уверенности нет, но давайте будем считать что точно входит. Как поведет себя суд моем примере

---------------

Участок через 10 лет изымают.

Покупатель: пусть продавец вернет мне деньги, участок изъяли

Продавец: а я предупреждал, что такое может быть. Согласно ст 461 п.1 ничего возвращать не должен

Судья:

вариант а) покупатель знал, что покупал, значит все риски взял на себя

вариант б) сделка притворная, стороны знали что участок не в собственности (??? как же он не в собственности, если документ государственный есть и налоги государство начисляет???), деньги нужно вернуть

---------------

[minos66]

1 час назад, Coldplay сказал:

все еще действует.

Ну действует. Конвенция от 1993 года. По ней судебное решение украинского суда еще должно пройти процедуру признания на территории России. Иных соглашений с Украиной по котором бы " Судебные акты компетентных судов Сторон не нуждаются в специальной процедуре признания и исполняются в таком же порядке, что и судебные акты судов своего государства на основании исполнительных документов судов, принявших решения." вроде как нет. Так что пока процедура признания не пройдена обсуждаемое решение суда Украины ничем от решения суда Гондураса не отличается.

Еще есть статьи 413-415 ГПК РФ.... не гугл, яндекс подсказал....?

 

33 минуты назад, Nick2020 сказал:

сделка притворная, стороны знали что участок не в собственности

Это откуда проистекает? И какую сделку прикрывала ваша притворная сделка?

Изменено 3 июля, 2020 пользователем minos66

[Coldplay]

Гуглоовощ, речь шла не о порядке признания и исполнения, а том, что ты хреново погуглил. 

59 минут назад, Nick2020 сказал:

Участок через 10 лет изымают.

Так что препятствует заявлению о пропуске срока исковой давности? Религия?

[Nick2020]

5 минут назад, Coldplay сказал:

Так что препятствует заявлению о пропуске срока исковой давности? Религия?

Практика. Кучу участков поизымали, по причине "неправильных" документов, принятых 10-15-20 и даже 40 лет назад при СССР. И все норм, все сроки исковой давности восстановлены судом, все инстанции решения утвердили.

45 минут назад, minos66 сказал:

Это откуда проистекает? И какую сделку прикрывала ваша притворная сделка?

Это Аист предполагает, что сделка ничтожная. Мне это кажется абсолютно нелогичным, но ....  я всегда рад услышать любые мнения, поэтому и пытаюсь понять. Факт возможных проблем и решений суда, которые участок затрагивают косвенно - _пока косвенно_, мне кажется никак не делает сделку притворной.

Но судя по всему, она считает, что я уже должен считать свое право собственности утерянным (???)

[Coldplay]

7 минут назад, Nick2020 сказал:

Практика.

Пример приведите. Именно с физическими лицами.

[Аист Юк]

ст. 208 ГК РФ. Защита права собственности не имеет исковой давности. Собственность государственная, кто ж ее защиту ограничит каким-то сроком. 

[minos66]

11 минут назад, Coldplay сказал:

Пример приведите. Именно с физическими лицами.

Т.е. вы не в курсе (даже в Крым ходить не надо) как изымались квартиры у конечного покупателя, который купил ее продавца, который купил ее у другого продавца и т.д., которые первоначально были неправильно приватизированы? Сейчас вроде есть какие то подвижки в сторону покупателя (то что он добросовестный и ранее никто не сомневался), но еще совсем недавно квартиру просто возвращали государству/ муниципалитету, последнего покупателя на улицу и оставляли за ним право взыскивать потраченную на покупку сумму... нет, не с государства!, а конечно же с продавца... Никаких сроков давности по приватизации и по последующим ДКП не применяли. Мол только что спохватились. Людей и через 15 лет спокойного проживания в "своей" квартире выселяли.

Изменено 3 июля, 2020 пользователем minos66

[Coldplay]

14 минут назад, Аист Юк сказал:

ст. 208 ГК РФ. Защита права собственности не имеет исковой давности. Собственность государственная, кто ж ее защиту ограничит каким-то сроком. 

Это, конечно, пипец...

Афтар, мне лень подбирать суд. практику под конкретный случай, тем более не зная всех обстоятельств... Поэтому не проводя никакой аналогии, но чтоб вы поняли, к чему я клоню.

 

Цитата

По настоящему делу, как это установлено судами, земельный участок из земель государственной собственности передан гражданину в результате решений и действий государственных органов, однако какой-либо оценки этому обстоятельству судебные инстанции не дали.
Из судебных постановлений следует, что на момент принятия города Севастополя в состав Российской Федерации собственником земельного участка (участков) являлся Моисеенко С.В., право которого было подтверждено документами, выданными официальными органами Украины и являющимися действительными в силу приведенных выше положений статьи 12 Федерального конституционного закона от 21 марта 2014 г. N 6-ФКЗ, а на момент совершения всех последующих сделок право продавцов было зарегистрировано в публичном государственном реестре, а земельные участки поставлены на государственный кадастровый учет по законодательству Российской Федерации.
Добросовестность заявителя, как приобретателя участка по возмездному договору, судами под сомнение не поставлена.
Суд не учел, что применительно к оценке действий публично-правового образования как участника гражданского оборота суду следовало разрешить вопрос о соответствии их требованиям разумности и осмотрительности при контроле над земельным участком после отмены распоряжения о его передаче в собственность частного лица, о своевременности мер по оспариванию правоустанавливающих документов данного лица и прежних правообладателей, по истребованию спорного земельного участка и надлежащему оформлению своих прав на данное имущество.
Кроме того, ссылаясь на выводы Хозяйственного суда города Киева и установленные им факты, судебные инстанции не учли, что Воробьев А.В. не являлся участком спора, рассмотренного этим судом.
Согласно статье 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица (часть 2).
При рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом (часть 3).
В пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что по смыслу частей 2, 3 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или частей 2, 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле.
Данные нормы закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации судами не учтены.
Отказывая в применении исковой давности, суд первой инстанции не привел никаких мотивов в обоснование вывода о том, что срок исковой давности не пропущен, а суд апелляционной инстанции сослался на то, что Правительство Севастополя является вновь созданным федеральным органом государственной власти и обратилось в суд в пределах установленного законом срока.
Между тем, в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока начинается в том числе, когда лицо должно было узнать о нарушении права.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", по смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации при обращении в суд органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций или граждан с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц в случаях, когда такое право им предоставлено законом (часть 1 статьи 45 и часть 1 статьи 46 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 52 и части 1 и 2 статьи 53, статья 53.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), начало течения срока исковой давности определяется исходя из того, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, узнало или должно было узнать лицо, в интересах которого подано такое заявление.
Тем же постановлением разъяснено, что срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например, земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 4).
При обращении в суд органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций или граждан с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц в случаях, когда такое право им предоставлено законом (часть 1 статьи 45 и часть 1 статьи 46 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 52 и части 1 и 2 статьи 53, статья 53.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, начало течения срока исковой давности определяется исходя из того, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, узнало или должно было узнать лицо, в интересах которого подано такое заявление (пункт 5).
По смыслу статьи 201 Гражданского кодекса Российской Федерации переход прав в порядке универсального или сингулярного правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица, переход права собственности на вещь, уступка права требования и пр.), а также передача полномочий одного органа публично-правового образования другому органу не влияют на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления.
В этом случае срок исковой давности начинает течь в порядке, установленном статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, со дня, когда первоначальный обладатель права узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 6).
Приведенные нормы закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации судами не учтены.
Судебные инстанции не учли, что в силу положений статей 124 и 125 Гражданского кодекса Российской Федерации субъектами государственной собственности являются публично-правовые образования, от имени которых выступают соответствующие органы. Таким образом, реорганизация публично-правовых образований и их уполномоченных органов по смыслу приведенных норм права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации не является основанием для исчисления срока исковой давности.
При таких обстоятельствах Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что решение суда постановлено с существенными нарушениями норм материального и процессуального права.
Согласно части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного Кодекса.
Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").
Приведенные выше требования закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела выполнены не были, решение суда, принятое с нарушением норм материального и процессуального права, оставлено без изменения, вследствие чего апелляционное определение подлежит отмене.
Принимая во внимание взаимосвязанность удовлетворенных судом исковых требований, неразрывность фактических обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения, взаимозависимость лиц, участвующих в деле в качестве ответчиков, а также характер допущенных судом нарушений, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что апелляционное определение подлежит отмене в полном объеме.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 23.04.2018 N 117-КГ18-11
 

 

6 минут назад, minos66 сказал:

Т.е. вы не в курсе (даже в Крым ходить не надо) как изымались квартиры у конечного покупателя, который купил ее продавца, который купил ее у другого продавца и т.д., которые первоначально были неправильно приватизированы? Сейчас вроде есть какие то подвижки в сторону покупателя (то что он добросовестный и ранее никто не сомневался), но еще совсем недавно квартиру просто возвращали государству/ муниципалитету, последнего покупателя на улицу и оставляли за ним право взыскивать потраченную на покупку сумму... нет, не с государства!, а конечно же с продавца... Никаких сроков давности по приватизации и по последующим ДКП не применяли. Мол только что спохватились. Людей и через 15 лет спокойного проживания в "своей" квартире выселяли.

Тупое создание, шагай мимо. У меня в Крыму есть постоянные клиенты, чьи дела я сопровождаю не столько даже в СОЮ, сколько в ар. судах. И ты даже никогда не нагуглишь столько, о чем я в курсе.

Модеры, когда забанят этого тупорылого гуглоробота?

Изменено 3 июля, 2020 пользователем Coldplay

[Аист Юк]

И опять мы возвращаемся с чего начали: может быть так, а может быть и этак. В отношении той ситуации суд сказал одно, по другой ситуации может сказать иное. И не факт, что добросовестность будет признана судом и в этом случае. Изначально было сказано, и пока никем не опровергнуто (да и не может быть опровергнуто): никаких гарантий, что участок не отберут. И с самого начала я призывала просто это принять как факт. А еще лучше обсудить этот вопрос с земельным юристом, который работает на территории Крыма. А если нужны гарантии - то то решение суда нужно отменить, либо если прав тот, кто говорит, что оно не имеет юридической силы на территории российского Крыма (в чем я лично сильно сомневаюсь), подтвердить это каким бы то ни было судебным решением. В противном случае - это заложенная под право собственности на участок мина. А все наши рассуждения - гадание на кофейной гуще. 

[Coldplay]

Только что, Аист Юк сказал:

добросовестность

Вообще-то я говорю о СИДе.

[Аист Юк]

Так и по сроку может быть обратное решение. Что, ВС до этого ни разу не переобувался?

[Coldplay]

В случаях с публичными образованиями, предъявляющими виндикационные иски ФЛ, практика ВС РФ в последнее время, можно сказать, единообразна.

Если нет, конечно, каких-то исключительных обстоятельств.

То, что суд ПИ в Крыму может удовлетворить такой иск, я не отрицаю. Готов ли автор идти дальше, ему решать.

Изменено 3 июля, 2020 пользователем Coldplay

[minos66]

3 минуты назад, Coldplay сказал:

В случаях с публичными образованиями, предъявляющими виндикационные иски ФЛ, практика в последнее время, можно сказать, единообразна.

что не исключает изменение этой практики в будущем на прямо противоположную....  что не раз уже с ВС бывало?

Тема почему то свелась к вопросу отберут- не отберут. Причем то, что отберут разве что Аист считает? Хотя вопрос темы несколько иной был - как подстраховаться продавцу, если все таки отберут? Или никак не подстрахуешься? И, если участок у последнего покупателя все таки отберут, то он взыщет с продавца уплаченную сумму?

19 минут назад, Coldplay сказал:

Готов ли автор идти дальше, ему решать.

Автору по поводу чего дальше то идти? У него никто ничего пока не отбирает и наверное не отберут уже. Если и отберут землю, то у покупателя.

У автора деньги отбирать будут.... какой там сид и откуда считать??

[Nick2020]

Давайте вернемся к сути вопроса. Обсуждаем не "отберут-не отберут, как сделать чтобы не отобрали", а к вопросу "как продавцу защититься, если у нового собственника отберут".

Ковыряю ГК РФ. Со статьей 461 понятно

При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

Покупатель предупрежден о возможных проблемах. Сделка реальная, никаких признаков мнимой или ничтожной сделки я не вижу.

НО! Как я понимаю, в случае изъятия покупатель будет просить суд признать сделку купли-продажи недействительной (на основании того, что право собственности не существовало начиная с первого получателя участка).

А по недействительной сделке все должно вернуться в исходный вид.

Применима ли в этой ситуации 461 ГК РФ или нет?

[Малыгин Олег]

19 минут назад, Nick2020 сказал:

Как я понимаю, в случае изъятия..

какого изъятия? просто 3е лицо придет и охрану объекта выставит? )

21 минуту назад, Nick2020 сказал:

Покупатель предупрежден о возможных проблемах.

и по-вашему кто-то в здравом уме приобретет возмезным образом вещь, у т.н. владеющего несобственника ? еще и по рыночной цене? )

[Nick2020]

Вы видимо не читали тему сначала. Есть решение по большому земельному массиву украинского еще суда, что сельсовет незаконно перевел этот массив в земли запаса.Соответственно есть некий риск изъятия этих участков в будущем.

С той поры прошло уже больше 6 лет, массив активно застраивается, участки продаются и покупаются, выдаются разрешения на строительство и т.д. И с достаточно высокой степенью вероятности никакого изъятия не будет. Во всяком случае я продаю лишь часть участка, а часть оставляю (т.к. считаю проблемы возможными, но маловероятными). Так же и покупатель, в курсе всей ситуации, и не возражает прописать свою осведомленность в договоре.

Земля в южных регионах имеет свою специфику... ее тут в принципе беспроблемной нет ?  Так что да, есть уже такой покупатель.

Поэтому все же вопрос не про здравый смысл. Вопрос абсолютно конкретный - возможно ли с помощью статьи 461 ГК РФ обезопасить себя от иска со стороны покупателя о возврате уплаченных средств, в случае если проблемы таки возникнут.

К сожалению все скатываются в обсуждение "здравого смысла" и пр. и пр., но только не по теме заданного вопроса.

[Малыгин Олег]

18 минут назад, Nick2020 сказал:

Вы видимо не читали тему сначала.

читал

19 минут назад, Nick2020 сказал:

есть некий риск изъятия этих участков в будущем.

поэтому и пишу:

37 минут назад, Малыгин Олег сказал:

кто-то в здравом уме приобретет возмезным образом вещь, у т.н. владеющего несобственника ?

 

20 минут назад, Nick2020 сказал:

И с достаточно высокой степенью вероятности никакого изъятия не будет.

осталось убедить в этом покупателя.

21 минуту назад, Nick2020 сказал:

не возражает прописать свою осведомленность в договоре.

ну и дурак

21 минуту назад, Nick2020 сказал:

в южных регионах имеет свою специфику..

про бардак, взятки и хапуг со всех сторон на фоне ласкового моря и солнца мы, северяне, фкурсе ))

22 минуты назад, Nick2020 сказал:

возможно ли с помощью статьи 461 ГК РФ обезопасить себя от иска со стороны покупателя о возврате уплаченных средств, в случае если проблемы таки возникнут.

с дураком покупателем - возможно.

но, если он крепкий орешек, то миндальничать не станет, народ на юге горячий, хату могут спалить

[Nick2020]

1 минуту назад, Малыгин Олег сказал:

читал

Дык!!! ? Если можете по существу ответить - буду благодарен.

Вот наступил тот случай, на который "стелили соломку".

Покупатель: да, я все знал, я в договоре даже прописал свою осведомленность, но все равно хочу денег взад.

Продавец: ну есть же статья 461 ГК

Применима она в данной ситуации? Защитит продавца от возможного иска о признании сделки недействительной и возврате денежных средств?

[Малыгин Олег]

24 минуты назад, Nick2020 сказал:

но только не по теме заданного вопроса.

се ля ви