Продажа "проблемного" участка и 461.1 ГК

[Nick2020]

Ситуация: есть земельный участок в Крыму, приобретался по документам РФ у лица, получившего его бесплатно от сельсовета в 2008 году. Недавно выяснилось, что в январе 2014 по всему земельному массиву было решение суда о том, что сельсовет не имел права распоряжаться этими участками. По факту решение это исполнено не было, тут случился переход Крыма в РФ, и в общем-то эти участки покупаются, продаются, застраиваются - все это регистрируется в гос органах и т.д.

Тем не менее, никак нельзя исключить, что это решение 2014 года будет когда-то исполнено и участки изъяты (в Крыму с землей вообще такое творится, что...).

Вопрос, можно ли при продаже участка как-то обезопасить себя от возможных исков от покупателя (у которого этот участок могут когда-то в будущем изъять)?

На ум приходит статья 461 ГК РФ пункт 1-й:

"При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований."

Покупатель в курсе всей ситуации, понимает возможные риски (за что и получает скидку от рыночной стоимости).

[minos66]

6 часов назад, Nick2020 сказал:

Вопрос, можно ли при продаже участка как-то обезопасить себя от возможных исков от покупателя

Так вы сами указали как - не пишите в договоре, что передаете участок свободным от претензий третьих лиц, пропишите в договоре, что проинформировали покупателя о наличии обстоятельств, которые вас беспокоят.

[Nick2020]

Да я вот просто сомневаюсь, это верный способ, на это можно будет сослаться в случае возможных претензий в будущем?

 

[minos66]

Если по простому, то вы продали товар с оговоренным недостатком. Покупатель знал, что покупает, посему все претензии, что ему продали не то, на что он рассчитывал в части этого недостатка будут беспочвены.

Другой вопрос - а имели ли вы право продавать товар с таким недостатком? В вашем случае наверное имели. Участок на момент продажи принадлежал вам. Ну а то, что на счет участка могли быть какие то обременения или они могли в будущем возникнуть - ну так вы покупателя об этом предупредили и, будучи проинформированным, тот на сделку согласился. Просто надо как то в ДКП указать, что покупатель в курсе о решении суда таком то....

тем паче речь о решении суда иностранного государства....

с которым мы ближайшие 16 лет вряд ли дружить станем... а уж заглядывать далее этого горизонта...

я вот уже не доживу, наверное, до тех времен.?

[Аист Юк]

В данном случае Вы оба знаете, что сделка ничтожная (посягает на публичные интересы). Решение суда не исполнено, но и не отменено. Предоставление участка было незаконным, следовательно, участок остался в публичной собственности. Правовой путь - возобновлять дело по каким-либо причинам (ищите вновь открывшиеся обстоятельства, поговорите с местными юристами, возможно, есть практика отмены решений украинских судов). Бытовой путь - продать и бояться. Еще как вариант - попробуйте покупателю застраховать титул, продавцу - гражданскую ответственность, но тут надо быть очень внимательными при заключении договора страхования, чтобы впоследствии страховая компания не соскочила (чтобы Ваш случай был реально страховым). 

[minos66]

1 минуту назад, Аист Юк сказал:

Предоставление участка было незаконным, следовательно, участок остался в публичной собственности.

Чьей? Украины? Да вас, батенька сажать надо, за покушения на Конституцию давеча принятую... соловьева на вас нет, он бы вас назвал нужными словами, обтекали бы.... По российским законам

 

9 часов назад, Nick2020 сказал:

земельный участок в Крыму, приобретался по документам РФ

з/у собственнсоть продавца....

[Nick2020]

Мм... по поводу ничтожности - а для чего же тогда РосРеестр?

Я сам об этом судебном решении узнал недавно (когда покупал - не знал).

Я напомню, участки в собственности, они продаются и покупаются (и проходят государственную регистрацию права собственности), на них выдаются разрешения на строительство (сейчас разрешение заменили уведомление, но суть не поменялась).

Если мы должны считать сделку ничтожной - получается государственная регистрация права собственности вообще ничего не значит и не подтверждает?

[Аист Юк]

После присоединения Крыма вся публичная собственность на территории Крыма перешла в собственность субъектов - Республики Крым или города Севастополя. Так что я бы не надеялась, что данных участников сделки потом кто-то пожалеет как героев, отнявших земли Украины. 

Вы рискуете деньгами, покупатель - участком, это однозначно. 

[minos66]

Только что, Nick2020 сказал:

а для чего же тогда РосРеестр?

ну честно говоря госрегистрация не является основанием для возникновения права собственности.

1 минуту назад, Аист Юк сказал:

Вы рискуете деньгами, покупатель - участком, это однозначно. 

вы ничего не перепутали? Какими это деньгами рискует ПРОДАВЕЦ? Деньгами покупателя что ли? ? Ну будет возвращать по мере возможности, лучше всего, чтобы кроме пенсии ничего и не было - пусть вычитают... А участком - так если все равно отберут, то какая разница у кого отберут?

[Аист Юк]

Да, Вы совершенно правы - ничего не значит. Государство на сегодняшний день возмещает по отмотанным назад зарегистрированным сделкам - стоимость квартиры, и то, если она единственная. Ни за какие другие зарегистрированные сделки государство ответственности не несет. 

Реальный случай судебной практики: Администрация участок предоставила, Кадастровая палата поставила на учет, Росреестр зарегистрировал право, потом переход права. И все отмотали назад и вернули участок в неразграниченные земли, и глазом никто не моргнул. А прокурор, выступающий с иском в защиту публичных интересов, вот на такие доводы как у Вас, куда же смотрел Росреестр, пояснил, что ответчик обязан был проявить должную предусмотрительность. Решение прошло инстанции до ВС РФ - все засилили. 

[minos66]

4 минуты назад, Аист Юк сказал:

Так что я бы не надеялась, что данных участников сделки потом кто-то пожалеет как героев, отнявших земли Украины. 

У нас есть договор о признании судебных актов Украины на территории России?

[Аист Юк]

4 минуты назад, minos66 сказал:

вы ничего не перепутали? Какими это деньгами рискует ПРОДАВЕЦ? Деньгами покупателя что ли? ? Ну будет возвращать по мере возможности, лучше всего, чтобы кроме пенсии ничего и не было - пусть вычитают... А участком - так если все равно отберут, то какая разница у кого отберут?

Здесь согласна. Если у продавца иного имущества нет, на которое можно взыскание обратить. 

[Nick2020]

7 минут назад, Аист Юк сказал:

Правовой путь - возобновлять дело по каким-либо причинам

Там спор межу СельРадой (сельсовет) и Массандрой. Сельсовет передал 300 га земли в бессрочное пользование Массандре, затем забрал обратно с согласия Массандры. А затем выяснилось, что у Массандры особый статус и она не могла просто так отказаться от пользования землей. Но вряд ли я как собственник одного из тысячи участков могу что-то оспаривать...  и главное что именно оспаривать, если на право собственности никто (пока) не претендует

 

4 минуты назад, minos66 сказал:

ну честно говоря госрегистрация не является основанием для возникновения права собственности.

Я вот уже начинаю прозревать, что гос. документы не стоят той бумаги на которой написаны ?

Аист Юк,  мне тогда получается непонятно. Пока я не знал о решении суда 6-ти летней давности - я мог себя собственником считать и продать участок. А если случайно узнал - то теперь уже сделка становится ничтожной/притворной?

[Аист Юк]

1 минуту назад, minos66 сказал:

У нас есть договор о признании судебных актов Украины на территории России?

Ну здесь действие закона во времени и пространстве, разве нет? Участок предоставлялся изначально по законодательству Украины, и предоставление было признано незаконным по законодательству Украины. А на данной территории именно оно действовало в тот период времени. 

Нет, безусловно, возможно, что дальше ничего и не произойдет, но эта надежда на авось. И вопрос опять же в ценности земли. если она вдруг кому-то понадобится, какому-то застройщику, например, который дружит с местной властью, то сметут всех. Как в Сочах было перед Олимпиадой - чтобы не выкупать изъятые участки, тупо признавали право отсутствующим. Люди до Европейского суда по правам человека дошли - и ничего. 

[Nick2020]

8 минут назад, minos66 сказал:

ну честно говоря госрегистрация не является основанием для возникновения права собственности.

вы ничего не перепутали? Какими это деньгами рискует ПРОДАВЕЦ? Деньгами покупателя что ли? ? Ну будет возвращать по мере возможности, лучше всего, чтобы кроме пенсии ничего и не было - пусть вычитают... А участком - так если все равно отберут, то какая разница у кого отберут?

Так вот в том то и суть, чтобы застраховаться от возможного возврата (никакого обмана, покупатель в курсе всей ситуации и согласен)

[Аист Юк]

6 минут назад, Nick2020 сказал:

Там спор межу СельРадой (сельсовет) и Массандрой. Сельсовет передал 300 га земли в бессрочное пользование Массандре, затем забрал обратно с согласия Массандры. А затем выяснилось, что у Массандры особый статус и она не могла просто так отказаться от пользования землей. Но вряд ли я как собственник одного из тысячи участков могу что-то оспаривать...  и главное что именно оспаривать, если на право собственности никто (пока) не претендует

Вы можете идти в суд в защиту не только нарушенного права, но и когда есть угроза нарушения права. По поводу отмотать назад то злополучное решение суд - все-таки к юристам Крыма. ЗДесь однозначно нужно владеть местной правоприменительной практикой. Я не подскажу основания для иска. 

 

[minos66]

5 минут назад, Аист Юк сказал:

Если у продавца иного имущества нет, на которое можно взыскание обратить. 

Тоже не так. Если есть какой либо постоянный денежный доход, то взыскания на него наложат и никто не будет отбирать другое имущество, чтобы быстрее долг погасить...

7 минут назад, Nick2020 сказал:

если на право собственности никто (пока) не претендует

Но вы же знаете, что МОЖЕТ претендовать? Ну так поставьте об этом в известность покупателя. И зафиксируйте это. Лучше в самом ДКП.

2 минуты назад, Аист Юк сказал:

По поводу отмотать назад то злополучное решение суд

Решение суда Гондураса?

[Аист Юк]

11 минут назад, Nick2020 сказал:

мне тогда получается непонятно. Пока я не знал о решении суда 6-ти летней давности - я мог себя собственником считать и продать участок. А если случайно узнал - то теперь уже сделка становится ничтожной/притворной?

Вы не знали, когда приобретали, значит Вы добросовестный приобретатель (если конечно не могли знать). Также как Ваш покупатель будете иметь право вернуть деньги со своего продавца. 

 

[Nick2020]

Все таки еще раз давайте попробуем по полочкам разложить. То, что если захотят отобрать - то отберут, понимают все (и продавце и покупатель). Покупатель предупрежден о прошлых спорах за этот земельный массив (значит ст 461 п.1 применима).

При этом право собственности на з/у _на данный момент_ есть, его можно передать покупателю. Разве в этой ситуации сделку можно считать ничтожной? Мне кажется, это все таки из другой оперы... (ну например продажа по поддельным документам, когда и продавец и покупатель в курсе поддельности - вот здесь да, сделка притворная).

----------------------

Но вы же знаете, что МОЖЕТ претендовать? Ну так поставьте об этом в известность покупателя. И зафиксируйте это. Лучше в самом ДКП.

----------------------

Мы так и хотим сделать. Но Аист меня смутила, что раз мы знаем, что кто-то МОЖЕТ претендовать - то сделка ничтожная.

 

-----------------------

Также как Ваш покупатель будете иметь право вернуть деньги со своего продавца

------------------------------

Я - могу со своего продавца требовать, т.к. я не знал и не мог знать (правда сильно сомневаюсь, что реально смогу что-то назад получить).

А вот мой покупаель - знает о возможных проблемах. Он при этом добросовестный, просто не считает эти проблемы значимыми. И в этом случае применима(???) 461 п.1 - покупатель на момент сделки знает о возможности изъятия "товара" третьими лицами, значит в случае чего - продавец освобождается от возмещения (???)

Изменено 3 июля, 2020 пользователем Nick2020

[Аист Юк]

3 минуты назад, Nick2020 сказал:

Мы так и хотим сделать. Но Аист меня смутила, что раз мы знаем, что кто-то МОЖЕТ претендовать - то сделка ничтожная.

С точки зрения закона, дело не в том, что кто-то может претендовать, а в то, что как я поняла с Ваших слов, предоставление участка первому правообладателю было признано незаконным, значит он не мог продать участок следующему правообладателю, а тот следующему - а тот Вам. Вы не знаете, что кто-то МОЖЕТ ПРЕТЕНДОВАТЬ, Вы знаете, что это НЕ ВАШ УЧАСТОК. 

[minos66]

2 минуты назад, Nick2020 сказал:

Но Аист меня смутила,

Ну давайте смущаться, особенно после заявления путина, что при выходе из СССР нало все подарки земельные вернуть. Так и вижу, что житель какого нить северного Казахстана начинает опасаться продать свою землю в какой нить бывшей Павлодарской области, потому как земля российской была. У нас речь о чем? Как обезопасить продавца. Ответ один - не скрывать обстоятельств о недостатках товара (имеющихся или потенциальных), если продавец знает о них или должен был знать на момент продажи. Это добросовестное поведение. Тем паче сами пишите - все уже и так обо всем знают.

Ну так надо это документально зафиксировать.

По поводу

3 минуты назад, Аист Юк сказал:

Вы знаете, что это НЕ ВАШ УЧАСТОК. 

Да хрен на рыло! Где решение суда конкретно по вашим правоустанавливающим (ДКП) и правоподтверждающим (регистрация) о том, что у вас нет права собственности? нет такого решения - вы собственник. 

 

10 часов назад, Nick2020 сказал:

по документам РФ

? И шлите всех аистов по известному адресу....

[Nick2020]

13 минут назад, minos66 сказал:

. Это добросовестное поведение. Тем паче сами пишите - все уже и так обо всем знают.

Согласен, я тоже именно так вижу ситуацию.

 

---------------

Вы знаете, что это НЕ ВАШ УЧАСТОК

--------------

Скажите, это теоретические рассуждения или есть какие-то примеры из практики? Я таки уверен, что этой мой участок, пока во всяком случае. Государство тоже так считает, налоги присылает исправно ? Что будет в будущем - это один вопрос, но на данный момент государство считаем его моим (документ выдало, налоги берет).

То, что оспорено решение о передаче большого массива - еще не значит, что права собственности лишились все. Есть примеры, когда участки отбирали у первичных получателей, но не трогали вторых и последующих владельцев. Есть примеры когда отбирали часть больших участков, но оставляли в собственности построенное здание и землю под ним. Есть примеры, когда отбирали два участка, а третий посередине между ними - оставался в собственности. Я тут насмотрелся за последние несколько лет... Участок перестанет быть моим, когда будет решение суда по конкретно моему участку, разве нет?

Изменено 3 июля, 2020 пользователем Nick2020

[Аист Юк]

1 минуту назад, Nick2020 сказал:

Я тут насмотрелся за последние несколько лет...

Это ключевое во всей ситуации с землей в России. Вы совершенно правы, когда пишете, что может быть и так, и так. Может. И как пишу я тоже может, более того, было. Я писала здесь про судебную практику. Вы меня в чем хотите убедить? Я в первом сообщении написала, бытовой путь - продать и бояться. Правовой - он не всегда выгодный. Взворошив эту ситуацию, можете лишиться участка. А не будете поднимать вопрос - авось, проскочите. Но это АВОСЬ, и Вы должны это понимать. 

[Nick2020]

29 минут назад, Аист Юк сказал:

предоставление участка первому правообладателю было признано незаконным

Даже не так. Передача большого земельного массива от Массандры в земли запаса сельсовета было признано незаконным. А само предоставление конкретных участков в собственность физ лицам никем еще не оспаривалось. Т.е. это ПРЕДПОЛОЖИТЕЛЬНАЯ цепочка, что раз большой массив передали неверно, то и первичное выделение могут оспорить, а оспорив первичное - могут отобрать у текущего собственника.

10 минут назад, Аист Юк сказал:

Вы меня в чем хотите убедить?

Давайте продумаем ситуацию так. Участок через 10 лет изымают.

Покупатель: пусть продавец вернет мне деньги, участок изъяли

Продавец: а я предупреждал, что такое может быть. Согласно ст 461 п.1 ничего возвращать не должен

Судья:

вариант а) покупатель знал, что покупал, значит все риски взял на себя

вариант б) сделка притворная, стороны знали что участок не в собственности (??? как же он не в собственности, если документ государственный есть и налоги государство начисляет???), деньги нужно вернуть

Какой из вариантов более вероятен?

Изменено 3 июля, 2020 пользователем Nick2020

[Аист Юк]

1 час назад, Nick2020 сказал:

Даже не так. Передача большого земельного массива от Массандры в земли запаса сельсовета было признано незаконным. А само предоставление конкретных участков в собственность физ лицам никем еще не оспаривалось. Т.е. это ПРЕДПОЛОЖИТЕЛЬНАЯ цепочка, что раз большой массив передали неверно, то и первичное выделение могут оспорить, а оспорив первичное - могут отобрать у текущего собственника.

Ваш участок входит в границы этого большого массива?