Nick2020 Опубликовано 2 июля, 2020 Жалоба Поделиться Опубликовано 2 июля, 2020 Ситуация: есть земельный участок в Крыму, приобретался по документам РФ у лица, получившего его бесплатно от сельсовета в 2008 году. Недавно выяснилось, что в январе 2014 по всему земельному массиву было решение суда о том, что сельсовет не имел права распоряжаться этими участками. По факту решение это исполнено не было, тут случился переход Крыма в РФ, и в общем-то эти участки покупаются, продаются, застраиваются - все это регистрируется в гос органах и т.д. Тем не менее, никак нельзя исключить, что это решение 2014 года будет когда-то исполнено и участки изъяты (в Крыму с землей вообще такое творится, что...). Вопрос, можно ли при продаже участка как-то обезопасить себя от возможных исков от покупателя (у которого этот участок могут когда-то в будущем изъять)? На ум приходит статья 461 ГК РФ пункт 1-й: "При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований." Покупатель в курсе всей ситуации, понимает возможные риски (за что и получает скидку от рыночной стоимости). Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на другие сайты Поделиться
minos66 Опубликовано 3 июля, 2020 Жалоба Поделиться Опубликовано 3 июля, 2020 6 часов назад, Nick2020 сказал: Вопрос, можно ли при продаже участка как-то обезопасить себя от возможных исков от покупателя Так вы сами указали как - не пишите в договоре, что передаете участок свободным от претензий третьих лиц, пропишите в договоре, что проинформировали покупателя о наличии обстоятельств, которые вас беспокоят. Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на другие сайты Поделиться
Nick2020 Опубликовано 3 июля, 2020 Автор Жалоба Поделиться Опубликовано 3 июля, 2020 Да я вот просто сомневаюсь, это верный способ, на это можно будет сослаться в случае возможных претензий в будущем? Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на другие сайты Поделиться
minos66 Опубликовано 3 июля, 2020 Жалоба Поделиться Опубликовано 3 июля, 2020 Если по простому, то вы продали товар с оговоренным недостатком. Покупатель знал, что покупает, посему все претензии, что ему продали не то, на что он рассчитывал в части этого недостатка будут беспочвены. Другой вопрос - а имели ли вы право продавать товар с таким недостатком? В вашем случае наверное имели. Участок на момент продажи принадлежал вам. Ну а то, что на счет участка могли быть какие то обременения или они могли в будущем возникнуть - ну так вы покупателя об этом предупредили и, будучи проинформированным, тот на сделку согласился. Просто надо как то в ДКП указать, что покупатель в курсе о решении суда таком то.... тем паче речь о решении суда иностранного государства.... с которым мы ближайшие 16 лет вряд ли дружить станем... а уж заглядывать далее этого горизонта... я вот уже не доживу, наверное, до тех времен.? Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на другие сайты Поделиться
Аист Юк Опубликовано 3 июля, 2020 Жалоба Поделиться Опубликовано 3 июля, 2020 В данном случае Вы оба знаете, что сделка ничтожная (посягает на публичные интересы). Решение суда не исполнено, но и не отменено. Предоставление участка было незаконным, следовательно, участок остался в публичной собственности. Правовой путь - возобновлять дело по каким-либо причинам (ищите вновь открывшиеся обстоятельства, поговорите с местными юристами, возможно, есть практика отмены решений украинских судов). Бытовой путь - продать и бояться. Еще как вариант - попробуйте покупателю застраховать титул, продавцу - гражданскую ответственность, но тут надо быть очень внимательными при заключении договора страхования, чтобы впоследствии страховая компания не соскочила (чтобы Ваш случай был реально страховым). Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на другие сайты Поделиться
minos66 Опубликовано 3 июля, 2020 Жалоба Поделиться Опубликовано 3 июля, 2020 1 минуту назад, Аист Юк сказал: Предоставление участка было незаконным, следовательно, участок остался в публичной собственности. Чьей? Украины? Да вас, батенька сажать надо, за покушения на Конституцию давеча принятую... соловьева на вас нет, он бы вас назвал нужными словами, обтекали бы.... По российским законам 9 часов назад, Nick2020 сказал: земельный участок в Крыму, приобретался по документам РФ з/у собственнсоть продавца.... Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на другие сайты Поделиться
Nick2020 Опубликовано 3 июля, 2020 Автор Жалоба Поделиться Опубликовано 3 июля, 2020 Мм... по поводу ничтожности - а для чего же тогда РосРеестр? Я сам об этом судебном решении узнал недавно (когда покупал - не знал). Я напомню, участки в собственности, они продаются и покупаются (и проходят государственную регистрацию права собственности), на них выдаются разрешения на строительство (сейчас разрешение заменили уведомление, но суть не поменялась). Если мы должны считать сделку ничтожной - получается государственная регистрация права собственности вообще ничего не значит и не подтверждает? Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на другие сайты Поделиться
Аист Юк Опубликовано 3 июля, 2020 Жалоба Поделиться Опубликовано 3 июля, 2020 После присоединения Крыма вся публичная собственность на территории Крыма перешла в собственность субъектов - Республики Крым или города Севастополя. Так что я бы не надеялась, что данных участников сделки потом кто-то пожалеет как героев, отнявших земли Украины. Вы рискуете деньгами, покупатель - участком, это однозначно. Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на другие сайты Поделиться
minos66 Опубликовано 3 июля, 2020 Жалоба Поделиться Опубликовано 3 июля, 2020 Только что, Nick2020 сказал: а для чего же тогда РосРеестр? ну честно говоря госрегистрация не является основанием для возникновения права собственности. 1 минуту назад, Аист Юк сказал: Вы рискуете деньгами, покупатель - участком, это однозначно. вы ничего не перепутали? Какими это деньгами рискует ПРОДАВЕЦ? Деньгами покупателя что ли? ? Ну будет возвращать по мере возможности, лучше всего, чтобы кроме пенсии ничего и не было - пусть вычитают... А участком - так если все равно отберут, то какая разница у кого отберут? Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на другие сайты Поделиться
Аист Юк Опубликовано 3 июля, 2020 Жалоба Поделиться Опубликовано 3 июля, 2020 Да, Вы совершенно правы - ничего не значит. Государство на сегодняшний день возмещает по отмотанным назад зарегистрированным сделкам - стоимость квартиры, и то, если она единственная. Ни за какие другие зарегистрированные сделки государство ответственности не несет. Реальный случай судебной практики: Администрация участок предоставила, Кадастровая палата поставила на учет, Росреестр зарегистрировал право, потом переход права. И все отмотали назад и вернули участок в неразграниченные земли, и глазом никто не моргнул. А прокурор, выступающий с иском в защиту публичных интересов, вот на такие доводы как у Вас, куда же смотрел Росреестр, пояснил, что ответчик обязан был проявить должную предусмотрительность. Решение прошло инстанции до ВС РФ - все засилили. Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на другие сайты Поделиться
minos66 Опубликовано 3 июля, 2020 Жалоба Поделиться Опубликовано 3 июля, 2020 4 минуты назад, Аист Юк сказал: Так что я бы не надеялась, что данных участников сделки потом кто-то пожалеет как героев, отнявших земли Украины. У нас есть договор о признании судебных актов Украины на территории России? Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на другие сайты Поделиться
Аист Юк Опубликовано 3 июля, 2020 Жалоба Поделиться Опубликовано 3 июля, 2020 4 минуты назад, minos66 сказал: вы ничего не перепутали? Какими это деньгами рискует ПРОДАВЕЦ? Деньгами покупателя что ли? ? Ну будет возвращать по мере возможности, лучше всего, чтобы кроме пенсии ничего и не было - пусть вычитают... А участком - так если все равно отберут, то какая разница у кого отберут? Здесь согласна. Если у продавца иного имущества нет, на которое можно взыскание обратить. Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на другие сайты Поделиться
Nick2020 Опубликовано 3 июля, 2020 Автор Жалоба Поделиться Опубликовано 3 июля, 2020 7 минут назад, Аист Юк сказал: Правовой путь - возобновлять дело по каким-либо причинам Там спор межу СельРадой (сельсовет) и Массандрой. Сельсовет передал 300 га земли в бессрочное пользование Массандре, затем забрал обратно с согласия Массандры. А затем выяснилось, что у Массандры особый статус и она не могла просто так отказаться от пользования землей. Но вряд ли я как собственник одного из тысячи участков могу что-то оспаривать... и главное что именно оспаривать, если на право собственности никто (пока) не претендует 4 минуты назад, minos66 сказал: ну честно говоря госрегистрация не является основанием для возникновения права собственности. Я вот уже начинаю прозревать, что гос. документы не стоят той бумаги на которой написаны ? Аист Юк, мне тогда получается непонятно. Пока я не знал о решении суда 6-ти летней давности - я мог себя собственником считать и продать участок. А если случайно узнал - то теперь уже сделка становится ничтожной/притворной? Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на другие сайты Поделиться
Аист Юк Опубликовано 3 июля, 2020 Жалоба Поделиться Опубликовано 3 июля, 2020 1 минуту назад, minos66 сказал: У нас есть договор о признании судебных актов Украины на территории России? Ну здесь действие закона во времени и пространстве, разве нет? Участок предоставлялся изначально по законодательству Украины, и предоставление было признано незаконным по законодательству Украины. А на данной территории именно оно действовало в тот период времени. Нет, безусловно, возможно, что дальше ничего и не произойдет, но эта надежда на авось. И вопрос опять же в ценности земли. если она вдруг кому-то понадобится, какому-то застройщику, например, который дружит с местной властью, то сметут всех. Как в Сочах было перед Олимпиадой - чтобы не выкупать изъятые участки, тупо признавали право отсутствующим. Люди до Европейского суда по правам человека дошли - и ничего. Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на другие сайты Поделиться
Nick2020 Опубликовано 3 июля, 2020 Автор Жалоба Поделиться Опубликовано 3 июля, 2020 8 минут назад, minos66 сказал: ну честно говоря госрегистрация не является основанием для возникновения права собственности. вы ничего не перепутали? Какими это деньгами рискует ПРОДАВЕЦ? Деньгами покупателя что ли? ? Ну будет возвращать по мере возможности, лучше всего, чтобы кроме пенсии ничего и не было - пусть вычитают... А участком - так если все равно отберут, то какая разница у кого отберут? Так вот в том то и суть, чтобы застраховаться от возможного возврата (никакого обмана, покупатель в курсе всей ситуации и согласен) Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на другие сайты Поделиться
Аист Юк Опубликовано 3 июля, 2020 Жалоба Поделиться Опубликовано 3 июля, 2020 6 минут назад, Nick2020 сказал: Там спор межу СельРадой (сельсовет) и Массандрой. Сельсовет передал 300 га земли в бессрочное пользование Массандре, затем забрал обратно с согласия Массандры. А затем выяснилось, что у Массандры особый статус и она не могла просто так отказаться от пользования землей. Но вряд ли я как собственник одного из тысячи участков могу что-то оспаривать... и главное что именно оспаривать, если на право собственности никто (пока) не претендует Вы можете идти в суд в защиту не только нарушенного права, но и когда есть угроза нарушения права. По поводу отмотать назад то злополучное решение суд - все-таки к юристам Крыма. ЗДесь однозначно нужно владеть местной правоприменительной практикой. Я не подскажу основания для иска. Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на другие сайты Поделиться
minos66 Опубликовано 3 июля, 2020 Жалоба Поделиться Опубликовано 3 июля, 2020 5 минут назад, Аист Юк сказал: Если у продавца иного имущества нет, на которое можно взыскание обратить. Тоже не так. Если есть какой либо постоянный денежный доход, то взыскания на него наложат и никто не будет отбирать другое имущество, чтобы быстрее долг погасить... 7 минут назад, Nick2020 сказал: если на право собственности никто (пока) не претендует Но вы же знаете, что МОЖЕТ претендовать? Ну так поставьте об этом в известность покупателя. И зафиксируйте это. Лучше в самом ДКП. 2 минуты назад, Аист Юк сказал: По поводу отмотать назад то злополучное решение суд Решение суда Гондураса? Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на другие сайты Поделиться
Аист Юк Опубликовано 3 июля, 2020 Жалоба Поделиться Опубликовано 3 июля, 2020 11 минут назад, Nick2020 сказал: мне тогда получается непонятно. Пока я не знал о решении суда 6-ти летней давности - я мог себя собственником считать и продать участок. А если случайно узнал - то теперь уже сделка становится ничтожной/притворной? Вы не знали, когда приобретали, значит Вы добросовестный приобретатель (если конечно не могли знать). Также как Ваш покупатель будете иметь право вернуть деньги со своего продавца. Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на другие сайты Поделиться
Nick2020 Опубликовано 3 июля, 2020 Автор Жалоба Поделиться Опубликовано 3 июля, 2020 (изменено) Все таки еще раз давайте попробуем по полочкам разложить. То, что если захотят отобрать - то отберут, понимают все (и продавце и покупатель). Покупатель предупрежден о прошлых спорах за этот земельный массив (значит ст 461 п.1 применима). При этом право собственности на з/у _на данный момент_ есть, его можно передать покупателю. Разве в этой ситуации сделку можно считать ничтожной? Мне кажется, это все таки из другой оперы... (ну например продажа по поддельным документам, когда и продавец и покупатель в курсе поддельности - вот здесь да, сделка притворная). ---------------------- Но вы же знаете, что МОЖЕТ претендовать? Ну так поставьте об этом в известность покупателя. И зафиксируйте это. Лучше в самом ДКП. ---------------------- Мы так и хотим сделать. Но Аист меня смутила, что раз мы знаем, что кто-то МОЖЕТ претендовать - то сделка ничтожная. ----------------------- Также как Ваш покупатель будете иметь право вернуть деньги со своего продавца ------------------------------ Я - могу со своего продавца требовать, т.к. я не знал и не мог знать (правда сильно сомневаюсь, что реально смогу что-то назад получить). А вот мой покупаель - знает о возможных проблемах. Он при этом добросовестный, просто не считает эти проблемы значимыми. И в этом случае применима(???) 461 п.1 - покупатель на момент сделки знает о возможности изъятия "товара" третьими лицами, значит в случае чего - продавец освобождается от возмещения (???) Изменено 3 июля, 2020 пользователем Nick2020 Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на другие сайты Поделиться
Аист Юк Опубликовано 3 июля, 2020 Жалоба Поделиться Опубликовано 3 июля, 2020 3 минуты назад, Nick2020 сказал: Мы так и хотим сделать. Но Аист меня смутила, что раз мы знаем, что кто-то МОЖЕТ претендовать - то сделка ничтожная. С точки зрения закона, дело не в том, что кто-то может претендовать, а в то, что как я поняла с Ваших слов, предоставление участка первому правообладателю было признано незаконным, значит он не мог продать участок следующему правообладателю, а тот следующему - а тот Вам. Вы не знаете, что кто-то МОЖЕТ ПРЕТЕНДОВАТЬ, Вы знаете, что это НЕ ВАШ УЧАСТОК. Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на другие сайты Поделиться
minos66 Опубликовано 3 июля, 2020 Жалоба Поделиться Опубликовано 3 июля, 2020 2 минуты назад, Nick2020 сказал: Но Аист меня смутила, Ну давайте смущаться, особенно после заявления путина, что при выходе из СССР нало все подарки земельные вернуть. Так и вижу, что житель какого нить северного Казахстана начинает опасаться продать свою землю в какой нить бывшей Павлодарской области, потому как земля российской была. У нас речь о чем? Как обезопасить продавца. Ответ один - не скрывать обстоятельств о недостатках товара (имеющихся или потенциальных), если продавец знает о них или должен был знать на момент продажи. Это добросовестное поведение. Тем паче сами пишите - все уже и так обо всем знают. Ну так надо это документально зафиксировать. По поводу 3 минуты назад, Аист Юк сказал: Вы знаете, что это НЕ ВАШ УЧАСТОК. Да хрен на рыло! Где решение суда конкретно по вашим правоустанавливающим (ДКП) и правоподтверждающим (регистрация) о том, что у вас нет права собственности? нет такого решения - вы собственник. 10 часов назад, Nick2020 сказал: по документам РФ ? И шлите всех аистов по известному адресу.... Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на другие сайты Поделиться
Nick2020 Опубликовано 3 июля, 2020 Автор Жалоба Поделиться Опубликовано 3 июля, 2020 (изменено) 13 минут назад, minos66 сказал: . Это добросовестное поведение. Тем паче сами пишите - все уже и так обо всем знают. Согласен, я тоже именно так вижу ситуацию. --------------- Вы знаете, что это НЕ ВАШ УЧАСТОК -------------- Скажите, это теоретические рассуждения или есть какие-то примеры из практики? Я таки уверен, что этой мой участок, пока во всяком случае. Государство тоже так считает, налоги присылает исправно ? Что будет в будущем - это один вопрос, но на данный момент государство считаем его моим (документ выдало, налоги берет). То, что оспорено решение о передаче большого массива - еще не значит, что права собственности лишились все. Есть примеры, когда участки отбирали у первичных получателей, но не трогали вторых и последующих владельцев. Есть примеры когда отбирали часть больших участков, но оставляли в собственности построенное здание и землю под ним. Есть примеры, когда отбирали два участка, а третий посередине между ними - оставался в собственности. Я тут насмотрелся за последние несколько лет... Участок перестанет быть моим, когда будет решение суда по конкретно моему участку, разве нет? Изменено 3 июля, 2020 пользователем Nick2020 Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на другие сайты Поделиться
Аист Юк Опубликовано 3 июля, 2020 Жалоба Поделиться Опубликовано 3 июля, 2020 1 минуту назад, Nick2020 сказал: Я тут насмотрелся за последние несколько лет... Это ключевое во всей ситуации с землей в России. Вы совершенно правы, когда пишете, что может быть и так, и так. Может. И как пишу я тоже может, более того, было. Я писала здесь про судебную практику. Вы меня в чем хотите убедить? Я в первом сообщении написала, бытовой путь - продать и бояться. Правовой - он не всегда выгодный. Взворошив эту ситуацию, можете лишиться участка. А не будете поднимать вопрос - авось, проскочите. Но это АВОСЬ, и Вы должны это понимать. Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на другие сайты Поделиться
Nick2020 Опубликовано 3 июля, 2020 Автор Жалоба Поделиться Опубликовано 3 июля, 2020 (изменено) 29 минут назад, Аист Юк сказал: предоставление участка первому правообладателю было признано незаконным Даже не так. Передача большого земельного массива от Массандры в земли запаса сельсовета было признано незаконным. А само предоставление конкретных участков в собственность физ лицам никем еще не оспаривалось. Т.е. это ПРЕДПОЛОЖИТЕЛЬНАЯ цепочка, что раз большой массив передали неверно, то и первичное выделение могут оспорить, а оспорив первичное - могут отобрать у текущего собственника. 10 минут назад, Аист Юк сказал: Вы меня в чем хотите убедить? Давайте продумаем ситуацию так. Участок через 10 лет изымают. Покупатель: пусть продавец вернет мне деньги, участок изъяли Продавец: а я предупреждал, что такое может быть. Согласно ст 461 п.1 ничего возвращать не должен Судья: вариант а) покупатель знал, что покупал, значит все риски взял на себя вариант б) сделка притворная, стороны знали что участок не в собственности (??? как же он не в собственности, если документ государственный есть и налоги государство начисляет???), деньги нужно вернуть Какой из вариантов более вероятен? Изменено 3 июля, 2020 пользователем Nick2020 Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на другие сайты Поделиться
Аист Юк Опубликовано 3 июля, 2020 Жалоба Поделиться Опубликовано 3 июля, 2020 1 час назад, Nick2020 сказал: Даже не так. Передача большого земельного массива от Массандры в земли запаса сельсовета было признано незаконным. А само предоставление конкретных участков в собственность физ лицам никем еще не оспаривалось. Т.е. это ПРЕДПОЛОЖИТЕЛЬНАЯ цепочка, что раз большой массив передали неверно, то и первичное выделение могут оспорить, а оспорив первичное - могут отобрать у текущего собственника. Ваш участок входит в границы этого большого массива? Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на другие сайты Поделиться
Рекомендуемые сообщения
Присоединяйтесь к обсуждению
Вы можете написать сейчас и зарегистрироваться позже. Если у вас есть аккаунт, авторизуйтесь, чтобы опубликовать от имени своего аккаунта.
Примечание: Ваш пост будет проверен модератором, прежде чем станет видимым.