смена управляющей организации

[Павел Журавлев]

30.07.2018 в 16:47, Малыгин Олег сказал:

 

 

статья 46

1.1. Управляющая организация, .. в течение пяти дней с момента получения указанных в части 1 настоящей статьи подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений обязаны .. направить подлинники указанных решений и протокола, в том числе с использованием системы, в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет.

 

 

Составители закона не до конца потрудились сделать закон однозначным. Я самостоятельно пытался уточнить данную статью, но так и не нашел этого уточнения. Вопрос:

Протокол общего собрания о смене УК, в какую УК надо отнести: в ту, в управлении которой был дом на момент собрания или в ту, куда собирались переходить? И, соответственно, какая УК должна этот протокол предоставить в Госжилинспекцию?

Группа "товарищей" подделали протокол с кучей ляпсусов и ошибок, а ГЖИ тут же сию бумажку зарегистрировала (как, это для россиян понятно). В суд уже подали. Хотелось бы уточнить, непредставление протокола собрания  управляющей на тот момент компании, является нарушением закона? И не приводит ли такое игнорирование закона к недействительности протокола? И действителен ли договор управления с УК, подписанный товарищем только с указанием своей фамилии и адреса, без данных паспорта и указания документа на право собственности? 

[Dmitr]

1. В ту, в которую собрались переходить, ведь им он нужен для подачи заявления на включение дома в реестр лицензий, без чего они не смогут начать управление домом на законных основаниях. Обязанность передавать оригинал протокола в действующую организацию согласно ч.1 ст 46 ЖК РФ формально тоже остаётся, но это практически никто не делает в таких случаях, наверное.Кроме того, пунктом 18 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (утв. постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. N 416) установлено, что  "в случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, истечения срока договора управления многоквартирным домом или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо, орган управления товарищества или кооператива в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, а также в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление регионального государственного жилищного надзора, орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление муниципального жилищного контроля (далее - орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля), уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения".

2.Пунктом 104 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", разъяснено, что правила главы 9.1 ГК РФ применяются к решениям собраний постольку, поскольку законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное (пункт 1 статьи 181.1 ГК РФ ).

Согласно статье 181.4 ГК РФ решение собрания может быть оспорено при нарушении требований закона, в том числе в случае, если допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2 ГК РФ ).

Аналогичная норма права содержится в части 6 статьи 46 ЖК РФ , согласно которой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований Жилищного кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и, если таким решением нарушены его права и законные интересы.Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Едва ли такое нарушение само по себе суд может счесть существенным, достаточным основанием для признания решения собрания недействительным. 

3. если у подписавшегося были полномочия на подписание такого договора, то неуказание номеров паспорта или квартиры в собственности ничего не меняют.

[*Аннушка*]

27.09.2018 в 00:38, Павел Журавлев сказал:

Протокол общего собрания о смене УК, в какую УК надо отнести: в ту, в управлении которой был дом на момент собрания или в ту, куда собирались переходить? И, соответственно, какая УК должна этот протокол предоставить в Госжилинспекцию?

Из личной практики. Меняли пару лет назад управляющую организацию. Инициатором собрания была первая УО. Протокол сделали в трёх экземплярах - для первой УО, для второй УО и для Мосжилинспекции. Экземпляр в МЖИ, а также уведомления в районную управу и другие органы о прекращении деятельности по управлению МКД представлял инициатор собрания, первая УО.

Сложнее и дольше всего тогда было перезаключить договоры ресурсоснабжения.

27.09.2018 в 00:38, Павел Журавлев сказал:

В суд уже подали

Кто и с какими требованиями?

[Павел Журавлев]

Протокол собрания был подделан. Собрание проводилось формально, никто на собрании не голосовал, собирались подписи на установку теплового счётчика. На собрании в большинстве присутствовали именно противники перехода в новую компанию. Всего на собрании было не более 30 человек ( в доме 108 квартир). Так как противники перехода посчитали, что собрание с успехом провалилось, то успокоились и забыли. Естественно, никто протоколы для ознакомления не вывешивали. Через полгода появился на подъездах приказ из Госжилинспекцию, что дом передан в другую компанию. Прежнюю компанию никто не извещал, договор не растрогал. Причем  ГЖИ в середине всех событий подтвердила пролонгацию договора на новый срок с прежней компанией.

И для кого и чего пишутся законы и различные приказы, если по Вашему мнению не указания номера паспорта и реквизитов документов не является обязательным? И какие тогда подтверждения полномочий могут быть у "самозванца", если он сам заявил, что старшим по дому его назначил директор новой УК?

 

[Dmitr]

Советую сконцентрировать внимание на решении и протоколе, признание договора незаключенным или недействительным вам мало что даст.

 Вам известна позиция прежней управляющей компании? Они собираются биться за дом?

[Павел Журавлев]

1 час назад, Dmitr сказал:

 

 Вам известна позиция прежней управляющей компании? Они собираются биться за дом?

Позиция компании известна, её поддерживает большинство собственников, если отбросить непроживающих и тех, кто не платит. Дело в том, что эта "новая" , не такая уж и новая, мы 4 года назад ушли от неё, а теперь периодически отбиваем её нападки. Уже была куча судов, которые , за исключением самого первого, были в нашу пользу. Просто раздражает наглость подделки протокола. 

И самый главный вопрос:

Можно ли заключить договор управления домом, не расторгнув прежний? Может не совсем корректное сравнение, но это ведь чем-то схоже с браком, прежде чем заводить новую жену, надо развестись с прежней. 

28.09.2018 в 10:49, *Аннушка* сказал:

Из личной практики. Меняли пару лет назад управляющую организацию. Инициатором собрания была первая УО. Протокол сделали в трёх экземплярах - для первой УО, для второй УО и для Мосжилинспекции. 

Кто и с какими требованиями?

Старую УК не извещали и она благополучно продолжает обслуживание дома.

В суд подала УК и собственники на неправомерность приказа Госжилинспекцию.

 

Собственно вопрос не так прост, город маленький, переплетение знакомств, кумавства и старых обид между администрацией, хозяевами УК и жителями города. Хотелось бы, не влезая во все дрязги, решить всё с помощью законодательства.

[Dmitr]

Договор следует расторгать. Обычно в протоколе собрания о смене управляющей компании указывают одним из пунктов решение собственников о расторжении договора с предыдущей компанией. Вы знакомились с протоколом? В нем 99% такое должно присутствовать.

[Павел Журавлев]

9 часов назад, Dmitr сказал:

Договор следует расторгать. Обычно в протоколе собрания о смене управляющей компании указывают одним из пунктов решение собственников о расторжении договора с предыдущей компанией. Вы знакомились с протоколом? В нем 99% такое должно присутствовать.

Пункт такой есть, а вот действий по расторжению никаких не было. Давайте, я по договору займу у Вас деньги, а потом дома в подушку скажу, что договор расторгаю, и денег никому отдавать не буду. В ГК РФ говорится , что каким образом договор заключался, точно так же должен и расторгаться. Кстати, в договоре с прежней компанией очень чётко описана эта процедура.

[Dmitr]

Ваши доводы резонны, но сложившаяся практика не предполагает отдельных телодвижений по расторжению договора управления, кроме как принятия собранием решения о расторжении договора.

 

[Павел Журавлев]

6 часов назад, Dmitr сказал:

Ваши доводы резонны, но сложившаяся практика не предполагает отдельных телодвижений по расторжению договора управления, кроме как принятия собранием решения о расторжении договора.

 

Я не знаю какая практика сложилась, но есть постановление президиума ВАС РФ от 15.07.2010   ВАС-1027/10 , в котором ясно сказано, что суды при решении подобных вопросов должны руководствоваться этим постановлением. 

Дарю тем, кто не знал.

То есть расторжение договора обязательно, причём даже процедура расторжения имеет значение.

[Павел Журавлев]

Скоро суд, хотелось бы получить хорошие советы.

В повестке собрания было только два вопроса: 1. Выборы управляющей компании. 2 Установка теплового счётчика. На самом собрании уже 7 вопросов. Придираться к выборам председателя и секретаря собрания не хочется, третий вопрос - расторжение договора понятен, как же тогда новый  подписывать. А вот выборы совета дома и его председателя, а также лица, уполномоченного осуществлять все юридические действия по исполнению принятых решений общего собрания (что, собственно , соответствует полномочиям председателя совета дома) - это уже незаконно? И обязательно ли всё что незаконно опротестовывать в суде или это является недействительным уже по определению?

Если признают выборы совета дома на этом собрании недействительными, то ведь тогда получится, что право подписания договора, согласно ,ЖК РФ есть только у старого председателя совета дома?

Третий вопрос: Принято решение. Расторгнуть договор с ООО ЖСК в связи с окончанием срока его действия. За месяц до окончания договора уведомить ООО ЖСК

Так вот, никто не уведомлял и даже не пытался. Практически расторжение договора произошло через Госжилинспекцию приказом об изменении в реестре, т.е. Госжилинспекция выступила инициатором расторжения договора. И ещё. Сроки были пропущены, срок окончания договора 8 марта, 27 июня проводится областной Госжилинспекцией проверка ЖСК как она управляет домом, а с 1июля дом передается другой компании. А тут ещё в договоре с ООО ЖСК есть пункт, что если расторжение договора происходит не во время окончания срока, а в другое время, то дом должен выплатить неустойку в размере оплаты за 6 месяцев. Я понимаю, что условие грабительское, но оно есть, вот как с этим быть? Кто эту неустойку должен выплатить: жильцы? совет дома? председатель? Госжилинспекция ? И, вообще, насколько реален подобный иск? Надеюсь, что до такого иска дело не дойдет, но перспективы перед инициаторами авантюры хотелось бы обрисовать.

И личный вопрос. Квартира оформлена на жену, покупали в гражданском браке, зарегистрировались позже. Жене надоело за правду воевать, сейчас сделали на меня доверенность. Как я уже понял, выбираться в совет дома я не могу, но голосовать и выступать я право имею? И как можно с наименьшими затратами стать собственником? Договор дарения, или есть ещё какие-нибудь варианты? 

 

[*Аннушка*]

10.11.2018 в 01:38, Павел Журавлев сказал:

И как можно с наименьшими затратами стать собственником? Договор дарения

Да.

10.11.2018 в 01:38, Павел Журавлев сказал:

сделали на меня доверенность. Как я уже понял, выбираться в совет дома я не могу, но голосовать и выступать я право имею?

Если в доверенности указаны такие полномочия, то можете.

10.11.2018 в 01:38, Павел Журавлев сказал:

В повестке собрания было только два вопроса: 1. Выборы управляющей компании. 2 Установка теплового счётчика. На самом собрании уже 7 вопросов

Это нарушение. На голосование должны ставиться вопросы, включенные в повестку дня, заблаговременно доведённую до сведения собственников перед общим собранием.

02.10.2018 в 18:04, Павел Журавлев сказал:

есть постановление президиума ВАС РФ от 15.07.2010   ВАС-1027/10 , в котором ясно сказано, что суды при решении подобных вопросов должны руководствоваться этим постановлением

При чём здесь судьи, если в теме речь идёт о собрании собственников помещений в МКД?

02.10.2018 в 18:04, Павел Журавлев сказал:

расторжение договора обязательно, причём даже процедура расторжения имеет значение

Вот именно, что процедура и даже способ значения не имеют. Договор может быть расторгнут, в том числе, путём отказа от его исполнения. Или, как написали выше,

01.10.2018 в 09:39, Dmitr сказал:

в протоколе собрания о смене управляющей компании указывают одним из пунктов решение собственников о расторжении договора с предыдущей компанией

 

[Павел Журавлев]

10 часов назад, *Аннушка* сказал:

 

Вот именно, что процедура и даже способ значения не имеют. Договор может быть расторгнут, в том числе, путём отказа от его исполнения. Или, как написали выше,

 

Я не спорю, что договор можно и не исполнять. Можно и деньги занять и не отдавать. Так значит вся эта писанина о неустойках, о правилах расторжения, о том, что известить надо не стоит ничего? 

Пункт в протоколе : расторгнуть - подразумевает расторжение, т.е. какое-то действие, также как и заключить - почему-то там договор подписали.

[*Аннушка*]

13 часов назад, Павел Журавлев сказал:

Можно и деньги занять и не отдавать

Неуместное сравнение. Похоже на диалог автопилота с автооветчиком.

13 часов назад, Павел Журавлев сказал:

Пункт в протоколе : расторгнуть

Так вы знакомы с протоколом?

Следует видеть его.

[Павел Журавлев]

[Павел Журавлев]

Протоколы у меня есть. Этот получен в прокуратуре. Есть ещё один вариант полученный от "УК", он отличается от этого отсутствием 7 пункта, но подписи там есть все. Возможно, есть и другой вариант для Госжилинспекции. Все бумаги мной переданы в ООО "Жилкоммунсервис". Но это мною, а вот инициаторы авантюры никаких действий не предпринимали. Правда, приходила одна женщина, и расторгла договор лично для себя, в конторе посмеялись, но, как оказывается, зря.

Я не хотел грузить лишними подробностями, но раз уж пошло...

Хроника событий:

Договор заканчивался по 8 марта. 9 марта председатель совета дома пролонгировать договор на следующий срок, о чём есть приказ от Госжилинспекции от 26 марта. Есть ответ на запрос жителей от той же Госжилинспекции от 16 апреля, что дом управляется ООО "ЖКС". 27 июня Госжилинспекция проверяла "ЖКС" как она управляет нашим домом и проверяющая , на вопрос жителей, подтвердила , что единственной управляющей компанией является "ЖКС". Тут надо отметить, что некоторое количество собственников упорно игнорировало состоявшийся 4года назад переход дома от "УК" в "ЖКС" и продолжало носить деньги в компанию, которой дом уже не принадлежал. 

А вот и сам приказ Госжилинспекции. Как видите, с момента собрания до передачи документов прошло 5 месяцев, вместо положенных 10+5 дней. Я ещё покопался в ГИС ЖКХ, там есть сведения, что там 26.04.2018 появился договор N1 от 08.03.2018 между нашим домом и "УК".

Если бы инициаторов собрания действительно поддерживало большинство собственников, всех этих неувязок не было. Ну а так, получилось как получилось. Хотя, даже мошенничать, можно было хоть как-нибудь придерживаться рамок закона.

Изменено 13 ноября, 2018 пользователем Павел Журавлев