Частная vs. общая долевая собственность в браке, налоговый вычет, права собственников

[-username-]

Добрый день,

Хотел бы обратиться к Вашему сообществу со следующим вопросом.

Есть квартира, купленная в браке женой на наши общие деньги по паевому договору в качестве вложения средств. Договор с застройщиком предположительно не включает в себя государственную регистрацию, т.к. на момент покупки доверенность от мужа не требовалась. Квартира от застройщика получена в конце 2016г, есть акт приёмки-передачи выписанный застройщиком на имя жены. Хотим оформить квартиру в собственность. Из существующих видов собственности нас интересует либо (A) частная на жену или (Б) общая совместная без выделения долей. Вопросы следующие:

(1) Можем ли мы оформить общую совместную собственость имея на руках документы (паевый договор, акт приёмки-передачи от застройщика, и т.п.) оформленные на имя жены? Или мы без вариантов можем оформить только частную собственность на жену?

Если второе, то можем ли мы впоследствии переоформить квартиру в общую совместную собственность, например заключением соглашения между супругами?

Если да, то в какой минимальный срок с момента подачи документов о регистрации в МФЦ?

(2) Как распределяется налоговый вычет в приведённых случаях?

Правильно ли мы понимаем следующее:

  (а) Для недвижимости, приобретённой до января 2014 г.,

  – лимит налогового вычета составлял 2 млн. и применялся к стоимости квартиры в целом,
  – эти 2 млн. делились между супругами в зависимости от вида собственности

  (б) Для недвижимости приобретённой после января 2014г. (наш случай)

   – лимит вычета составляет 2 млн. на каждого супруга в отдельности (т.е. 2 + 2 = 4 млн. в сумме),
   – вычет делится между супругами по их желанию независимо от вида собственности, и
   – вычет можно добирать последовательно до 2 млн. на человека на последующих покупках.

То есть, на абстрактном примере, если бы квартира стоила более 4 млн., то можно было бы независимо от вида собственности получить по 2 млн. вычета на каждого из супругов, а, скажем, с абстрактной квартиры стоимостью 3 млн. можно было бы получить 2 млн. на одного, 1 млн. на второго, и добрать ещё 1 млн. на второго супруга при покупке следующей квартиры. 

Такое понимание вопроса правильно, или всё ещё сложнее?

Налоги можно вернуть начиная с года покупки квартиры или с года подачи документов на вычет? Конкретно - если квартира получена в 2016, оформлена в собственность в 2017, и документы на вычет подаются также в 2017, то вернут ли уплаченный налог за 2016г.?

(3) Какие действия может совершить с квартирой супруг, на которого в браке оформлена частная собственность, без согласия и уведомления второго супруга?

Полагаю, что продать или подарить квартиру купленную в браке без согласия второго супруга нельзя. Также скорее всего нельзя выделить долю третьему лицу.

   (a) А можно ли без согласия супруга прописать в ней третье лицо?

   (б) Можно ли без согласия супруга сдать квартиру в аренду третьему лицу (предполагется, что оба супруга в этой квартире не проживают, но рассматривают её как долгосрочное вложение средств)?

   (в) При возможном последующем разделении долей в квартире (не в случае конфликта, но в типичной бытовой ситуации, например при выделении доли ребёнку), считается ли, что первому супругу по умолчанию принадлежит 100% квартиры, и второй должен явно оспаривать это разделение, чтобы получить свою долю? Или же квартира по умолчанию сначала делится на равные доли (50% / 50%), и дальнейшее выделение долей производится начиная от этого состояния?

   (г) Есть ли ещё подводные камни, на которые имеет смысл обратить внимание мужу при  оформлении квартиры на жену?

С уважением,
-username-

Изменено 8 апреля, 2017 пользователем -username-
поправил пару опечаток :)

[Курилко Лариса Ивановна]

В 8 апреля 2017 г. в 17:50, -username- сказал:

(1) Можем ли мы оформить общую совместную собственость имея на руках документы (паевый договор, акт приёмки-передачи от застройщика, и т.п.) оформленные на имя жены? Или мы без вариантов можем оформить только частную собственность на жену?

Если второе, то можем ли мы впоследствии переоформить квартиру в общую совместную собственность, например заключением соглашения между супругами?

Если да, то в какой минимальный срок с момента подачи документов о регистрации в МФЦ?

Здравствуйте! Так как Вы писали про паевой взнос, я понимаю, что Вы купили через жилищный кооператив недвижимость. Вы выплачиваете паевой взнос, получаете справку о выплате пая и , если все хорошо, получаете собственность на квартиру. Пайщик один, в данном случае жена.  Вы можете оформить собственность на жену( это кооператив), но Ваша доля  присутствует незримо в квартире. То есть, она титульный собственник, вы нетитульный собственник. Без Вашего согласия она не может продать недвижимость, закон требует, пока Вы в браке, согласия от Вас на отчуждение. Брак прекращается, тогда, Ваше согласие презюмируется, то есть предполагается. 

Чтобы изменить режим собственности, нужно пойти к нотариусу и составить брачный договор( соглашение о разделе имущества между супругами).  Как предусмотрите в договоре, так и будет. Решите- сделаете в общую совместную  собственность- будете два усастника общей совместной собственности. Решите, что  хотите иметь по 1/2 доле в квартире, можно  и это предусмотреть брачным договорм( соглашением о разделе имущества). Если по брачному договору будет переход права, то его надо сдать в Росреестр.

Изменено 10 апреля, 2017 пользователем Курилко Лариса Ивановна

[Курилко Лариса Ивановна]

В 8 апреля 2017 г. в 17:50, -username- сказал:

   (б) Можно ли без согласия супруга сдать квартиру в аренду третьему лицу (предполагется, что оба супруга в этой квартире не проживают, но рассматривают её к

 

6 минут назад, Курилко Лариса Ивановна сказал:

Здравствуйте! Так как Вы писали про паевой взнос, я понимаю, что Вы купили через жилищный кооператив недвижимость. Вы выплачиваете паевой взнос, получаете справку о выплате пая и , если все хорошо, получаете собственность на квартиру. Пайщик один, в данном случае жена.  Вы можете оформить собственность на жену( это кооператив), но Ваша доля  присутствует незримо в квартире. То есть, она титульный собственник, вы нетитульный собственник. Без Вашего согласия она не может продать недвижимость, закон требует, пока Вы в браке, согласия от Вас на отчуждение. Брак прекращается, тогда, Ваше согласие презюмируется, то есть предполагается. 

Чтобы изменить режим собственности, нужно пойти к нотариусу и составить брачный договор( соглашение о разделе имущества между супругами).  Как предусмотрите в договоре, так и будет. Решите- сделаете в общую совместную  собственность- будете два усастника общей совместной собственности. Решите, что  хотите иметь по 1/2 доле в квартире, можно  и это предусмотреть брачным договорм( соглашением о разделе имущества). Если по брачному договору будет переход права, то его надо сдать в Росреестр.

Сдать в найм( аренда только для юрлиц)  Ваша жена сможет только потому, что никто из нанимателей не интересуется Вашим правом как супруга. Чтобы не переживать за имущество, см выше, то есть, сходите к нотариусу, подпишите брачный догоаор и имейте свою часть собственности титульно , Вы будете присутствовать в выписке из егрн( единого государственного реестра недвижимости)  и без Вас никто ничего не сделает. Удачи!