Поиск

В своей статье я решил порассуждать о правоотношениях участников долевой собственности, которых можно условно разделить на две категории: участников долевой собственности в многоквартирных (жилых) домах и участников долевой собственности в нежилых зданиях ( в качестве примера можно назвать административные здания в которых расположены офисные помещения, принадлежащие нескольким лицам). Правоотношения собственников помещений, расположенных в многоквартирных (жилых) зданиях достаточно всесторонне регламентируются нормами Жилищного кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ, иными нормами права, подробно разъяснены высшими судебными инстанциями, что позволяет участникам рассматриваемых правоотношений сравнительно ясно представлять свои права и обязанности и применять эти нормы в практической деятельности, поскольку с названными нормативными актами можно без труда ознакомиться в бумажном и электронном виде, а в случае необходимости получить разъяснения специалистов. В свою очередь, законодательство, регулирующее правоотношения собственников помещений, расположенных в нежилых зданиях (в основном это коммерческая недвижимость) ограничивается несколькими общими словами ,изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», и в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», т.е. в документах доступных узкому кругу специалистов (судьи, адвокаты, юристы). В частности в названных постановлениях отмечается что «к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ, применяются нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и 44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации.» Казалось бы, что все ясно, права и обязанности участников долевой собственности в нежилых зданиях такие же, как у участников долевой собственности в жилых зданиях. То, что это в действительности не так, я хотел бы проиллюстрировать на примере порядка согласования реконструкции общего имущества, находящегося в нежилых зданиях, находящихся в долевой собственности. В настоящее время порядок реконструкции многоквартирного дома регулируется ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, из которых следует, что для проведения реконструкции многоквартирного дома необходимо одобрение 2/3 собственников дома, а в случае уменьшения общего имущества необходимо одобрение всех собственников дома. Для получения разрешения на строительство (реконструкцию), т.е. документа необходимого для проведения соответствующих работ, согласно подпункта 6.2. п. 6 ч. 7 ст. 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации, также необходимо представить одобрение 2/3 собственников дома (оформленного в виде решения общего собрания), а в случае уменьшения общего имущества одобрение всех собственников дома, оформленного в виде решения общего собрания. Если я правильно понимаю вышеизложенное разъяснение постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» и постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» реконструкция нежилого здания тоже должна регулироваться ч.3 ст. 36, ч.2 ст. 40, п.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, в которых, как было сказано выше законодательно закреплено, что для проведения реконструкции дома требуется решение общего собрания собственников помещений ( 2/3 голосов собственников), а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений. В то же самое время согласно п. 6 ч. 7 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ для получения разрешения на строительство, т.е. документа необходимого для осуществления реконструкции нежилого здания, в любом случае (как в случае уменьшения так и в случае увеличения общего имущества) требуется согласие всех собственников объекта капитального строительства. Существующий порядок реконструкции нежилых зданий, вызывает целый ряд вопросов не только у меня, но наверное у всех кто хоть немного сталкивался с этим вопросом. Мне например непонятно почему перечень общего имущества собственников нежилого здания (лифты, крыша, лестницы и др.) аналогичен перечню общего имущества собственников жилого здания, а порядок реконструкции этого имущества имеет существенные отличия ? Почему вопросы, которые необходимо согласовать и при эксплуатации жилого здания, и при эксплуатации нежилого здания (управление, текущий и капитальный ремонт, использование земельного участка и др.), одни и те же, а вот порядок согласования этих вопросов, по непонятным причинам, различный ? О «балансе интересов» большинства и меньшинства и говорить не приходится. А там где не предусматривается «баланс интересов» большинства и меньшинства неизбежно создаются благоприятные условия для злоупотребления правами. Поскольку я считаю, что законодательства, регламентирующего правоотношения собственников помещений, находящихся в нежилых зданиях практически не существует, что порождает противоречивую судебную практику и другие негативные последствия, я обратился с соответствующей инициативой на сайт «Российская общественная инициатива». Если кто-то согласен со мной и также как и я считает, что текущее состояние рассматриваемого вопроса иначе как «странным» назвать нельзя и вызывает по меньшей мере недоумение предлагаю проголосовать по прилагаемой ниже ссылке. Заранее благодарен всем, кто останется неравнодушным. 04 июня 2019 в 13:24 Здравствуйте, Ваша инициатива Усовершенствовать законодательство, регламентирующее правоотношения собственников помещений, расположенных в нежилых зданиях, и в частности порядок согласования реконструкции нежилых зданий, № 46Ф53374 размещена на голосование на сайте РОИ (www.roi.ru). Ссылка - https://www.roi.ru/53374. Поделитесь ссылкой на инициативу с друзьями в социальных сетях. Будьте в курсе новых инициатив – подпишитесь на ежедневную рассылку в личном кабинете на сайте РОИ.

Здравствуйте! Возникла у нас такая ситуация: земельный участок сельскохозяйственного назначения находится в общей долевой собственности ( 63 сособственника). На общем собрании собственников было решено заключить договор аренды этого участка. Присутствовали на собрании не все, но необходимый кворум был. Договор аренды благополучно зарегистрировали. Однако через 2 года стало известно, что на момент проведения собрания 5 сособственников (из числа отсутствующих) на участок уже умерли, в выписке из ЕГРП собственниками долей указаны именно эти люди, в наследство никто не вступил. Подскажите, чем грозит такая ситуация Арендатору? Возможно есть какая-то сложившаяся практика по аналогичным вопросам?

Добрый день, Хотел бы обратиться к Вашему сообществу со следующим вопросом. Есть квартира, купленная в браке женой на наши общие деньги по паевому договору в качестве вложения средств. Договор с застройщиком предположительно не включает в себя государственную регистрацию, т.к. на момент покупки доверенность от мужа не требовалась. Квартира от застройщика получена в конце 2016г, есть акт приёмки-передачи выписанный застройщиком на имя жены. Хотим оформить квартиру в собственность. Из существующих видов собственности нас интересует либо (A) частная на жену или (Б) общая совместная без выделения долей. Вопросы следующие: (1) Можем ли мы оформить общую совместную собственость имея на руках документы (паевый договор, акт приёмки-передачи от застройщика, и т.п.) оформленные на имя жены? Или мы без вариантов можем оформить только частную собственность на жену? Если второе, то можем ли мы впоследствии переоформить квартиру в общую совместную собственность, например заключением соглашения между супругами? Если да, то в какой минимальный срок с момента подачи документов о регистрации в МФЦ? (2) Как распределяется налоговый вычет в приведённых случаях? Правильно ли мы понимаем следующее: (а) Для недвижимости, приобретённой до января 2014 г., – лимит налогового вычета составлял 2 млн. и применялся к стоимости квартиры в целом, – эти 2 млн. делились между супругами в зависимости от вида собственности (б) Для недвижимости приобретённой после января 2014г. (наш случай) – лимит вычета составляет 2 млн. на каждого супруга в отдельности (т.е. 2 + 2 = 4 млн. в сумме), – вычет делится между супругами по их желанию независимо от вида собственности, и – вычет можно добирать последовательно до 2 млн. на человека на последующих покупках. То есть, на абстрактном примере, если бы квартира стоила более 4 млн., то можно было бы независимо от вида собственности получить по 2 млн. вычета на каждого из супругов, а, скажем, с абстрактной квартиры стоимостью 3 млн. можно было бы получить 2 млн. на одного, 1 млн. на второго, и добрать ещё 1 млн. на второго супруга при покупке следующей квартиры. Такое понимание вопроса правильно, или всё ещё сложнее? Налоги можно вернуть начиная с года покупки квартиры или с года подачи документов на вычет? Конкретно - если квартира получена в 2016, оформлена в собственность в 2017, и документы на вычет подаются также в 2017, то вернут ли уплаченный налог за 2016г.? (3) Какие действия может совершить с квартирой супруг, на которого в браке оформлена частная собственность, без согласия и уведомления второго супруга? Полагаю, что продать или подарить квартиру купленную в браке без согласия второго супруга нельзя. Также скорее всего нельзя выделить долю третьему лицу. (a) А можно ли без согласия супруга прописать в ней третье лицо? (б) Можно ли без согласия супруга сдать квартиру в аренду третьему лицу (предполагется, что оба супруга в этой квартире не проживают, но рассматривают её как долгосрочное вложение средств)? (в) При возможном последующем разделении долей в квартире (не в случае конфликта, но в типичной бытовой ситуации, например при выделении доли ребёнку), считается ли, что первому супругу по умолчанию принадлежит 100% квартиры, и второй должен явно оспаривать это разделение, чтобы получить свою долю? Или же квартира по умолчанию сначала делится на равные доли (50% / 50%), и дальнейшее выделение долей производится начиная от этого состояния? (г) Есть ли ещё подводные камни, на которые имеет смысл обратить внимание мужу при оформлении квартиры на жену? С уважением, -username-