Раздел ипотечной квартиры

[Dion]

Здравствуйту, подскажите как может разрешиться ситуация.

В период брака мы с мужем приобрели квартиру по ипотеке, в марте 2006г., деньги на первоначальный взнос дала мама мужа, кредит оформлен полностью на мужа и собственником квартиры является он.

С авгучта 2006г., мы с мужем не живем вместе, живем в разных городах, он живет в этой квартире, а я с маленьким ребенком у своих родителей.

Все платежи по квартире осуществляет муж.

Сейчас я подала иск о разделе имущества, но мы еще не разведены.

Как может быть поделена эта квартира?

И еще я узнала, что в октябре муж продал машину, приобретенную в нами в браке, продал без моего ведома и без моего согласия, оформив фиктивную сделку. Могу ли я подать иск о признании продажи машины недействительной?

[Sergey44]

Dion- А как Вы сами хотели бы разделить эту квартиру?

Учитывая, что куплена она в кредит и делить по сути придется долг банку, кредит то взят в браке-значить и долги у вас общие . Вы готовы взять 50% долга на себя и выплачивать его , если Вам присудять 1\2 доли в этой квартире? Что Вы сами то хотите от суда просить, какого раздела?

И второй вопрос-(гипотетический) что Вы будете делать с этой 1\2 доли? Сейчас рынок встал , ничего не продается, продать такую долю практически нереально. А за кредит нужно платить ежемесячно.

[Dion]

Дело в том, что я хочу 1/2 долю в этой квартире и конечно же 50% долга тоже готова принять.

А 1/2 доля в квартире лучше, чем ничего, потом я думаю, что все равно смогу ее продать, продаются же даже 1/6 доли.

[Sergey44]

Ок, хорошо.Пойдем дальше. Муж сейчас живет в этой квартире вы у родителей. Вы и дальше будете продолжать жить у родителей, после получения 1\2 доли? И оплачивать половину стоимости кредита?

Если нет и переедите в эту же квартиру-то представляете какая у вас будет жизнь?

Доли на рынке пытаются продать.Так будет точнее.Их почти никто не покупает.Точнее готовы купить ,образно говоря за копейки. Второй момент, на который почему то никто не обращает внимание. Квартира в залоге у банка, до полной выплаты суммы кредита с процентами. Согласны?

Затем-банк выдавая кредит на покупку этой квартиры взял ее в залог целиком, всю. Таких случаев пока мало , но их становится все больше и больше (купили квартиру в кредит и разошлись и сейчас делят ее)-даже если суд и разделит квартиру пополам и у каждого будет 1\2 доли, не уверен, что что вам удасться зарегистрировать эту долю. На квартире же обременение, она в залоге. Банкам не нужны в залоге доли, они абсолютно неликвидны. Квартра будет в залоге целиком. Так что платить 50% от суммы долга придеться вам сразу, а продать свою долю вы не сможете, до погашения всего кредита.Не вашей доли кредита, а общей суммы кредита с процентами.

Причем вы с мужем созаемщики-если деньги в полном объеме поступать ежемесячно не будут , после двух пророчек банк имеет право обратить взыскание на предмет залога(продать квартиру). Вы все это должны иметь в виду решая вопросы раздела имущества при разводе.

[IGARA]

Dion, Ваша ситуация обсуждалась много раз... воспользуйтесь поиском и получите 99% ответов на свои вопросы.

Sergey44, что касается ликвидности или неликвидности доли, то это проблемы банка, а не Dion.

Dion, конечно долю свою Вы продадите и больших проблем не будет. Рынок не встал, а остановился подъём стоимости квадратного метра в Москве. В регионах ситуация пока иная, а уж тем более Нижневартовск....... .

И еще я узнала, что в октябре муж продал машину, приобретенную в нами в браке, продал без моего ведома и без моего согласия, оформив фиктивную сделку. Могу ли я подать иск о признании продажи машины недействительной?

скорее всего сможите. Только зачем Вам это. Вам нужна рыночная стоимость автомобиля и соответственно 50% её цены.

[Sergey44]

Sergey44, что касается ликвидности или неликвидности доли, то это проблемы банка, а не Dion.

Извините-банк дал кредит под квартиру, и в залоге у банка квартира. Вся , целиком, а не две доли -по 1\2 каждая. Внутренние разборки и развод в этой семье -банк не волнуют. И банк не будет переоформлять залог с квартры на доли. Доли -это потеря ликвидности залога. Поэтому продать именно эту долю, что получит при разводе DION -нереально.Ее никто не купить в данной ситуации.Ну разве что второй владелец доли(муж).Но с очень хорошим дисконтом...А вот свою часть долга-она будет обязана вернуть банку и без всякого дисконта. Прошу это иметь в виду.

[IGARA]

Извините-банк дал кредит под квартиру, и в залоге у банка квартира. Вся , целиком, а не две доли -по 1\2 каждая. Внутренние разборки и развод в этой семье -банк не волнуют. И банк не будет переоформлять залог с квартры на доли. Доли -это потеря ликвидности залога. Поэтому продать именно эту долю, что получит при разводе DION -нереально.Ее никто не купить в данной ситуации.Ну разве что второй владелец доли(муж).Но с очень хорошим дисконтом...А вот свою часть долга-она будет обязана вернуть банку и без всякого дисконта. Прошу это иметь в виду.

Ещё раз: это проблемы БАНКА!!!

Раздел имущества нажитого в период брака будет производится в равных долях. Правда, как Вы точно заметили, помимо жилплощади, Dion получит и 50% обязанностей по выплате ипотечного кредита.

Как сообщила Dion раздел имущества будет производится через суд, следовательно леквидность квартиры для банка - это вопрос 25-тый. Конечно в судебном заседании представитель банка будет бороться, но по ст. 256 ГК РФ и ст.ст. 34,38,39 СК РФ

Статья 256. Общая собственность супругов

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

2. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью.

Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные во время брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался.

Имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Настоящее правило не применяется, если договором между супругами предусмотрено иное.

3. По обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на имущество, находящееся в его собственности, а также на его долю в общем имуществе супругов, которая причиталась бы ему при разделе этого имущества.

4. Правила определения долей супругов в общем имуществе при его разделе и порядок такого раздела устанавливаются законодательством о браке и семье.

Статья 34. Совместная собственность супругов

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

Статья 38. Раздел общего имущества супругов

1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов.

2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. По желанию супругов их соглашение о разделе общего имущества может быть нотариально удостоверено.

3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке.

При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.

4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них.

5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети.

Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов.

6. В случае раздела общего имущества супругов в период брака та часть общего имущества супругов, которая не была разделена, а также имущество, нажитое супругами в период брака в дальнейшем, составляют их совместную собственность.

7. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.

Статья 39. Определение долей при разделе общего имущества супругов

1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.

2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и(или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи.

3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.

Т.е. мнение что квартира не подлежит разделу из-за того, что она будет неликвидна для банка абсолютно несостоятельно!!! Суд разделит данное имущество.

[Sergey44]

Для банка будет неликвидна не квартира, как залог, а доли в квартире. Ок, допускаю что так и может быть, как вы написали, убедили.

Тогда последует следущее (точнее может последовать с большой долей вероятности):в кредитном договоре обычно прописываются случаи, когда банк может потребовать досрочного погашения кредита . Поднял сейчас один из кредитных договоров одного из моих клиента. Один из пунктов гласит

"...Кредитор имеет право:

-Досрочно истребовать задолженность Заемщика по Договору в следующих случаях:

....

.....

- При наступления любого из нижеследующих обстоятельств:

к Заемщику будет предъявлен иск об истребовании имущества, размер которого Кредитор признает значительным;

- передачи значительной части или всего имущества Заемщика в собственность, владение, пользование или залог третьим лицам без согласования с Кредитором (при этом значительность переданного имущества определяется Кредитором самостоятельно);

...

В случае наступления любого из обстоятельств,

предусмотренных п..... настоящего Договора, Кредитор имеет право потребовать в письменной форме досрочного исполнения обязательства в части обязанностей Заемщика перед Кредитором по настоящему Договору в полном объеме и объявить все выданные по настоящему Договору суммы вместе с начисленными на них процентами, подлежащими возврату в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты выставления требования Кредитором. В этом случае Датой погашения кредита считается последний день установленного настоящим пунктом срока для погашения задолженности."

Короче- банк потребует от заемщика(мужа) и созаемщика(жены) погасить кредит досрочно в течении 5-и рабочих дней. Это следует из кредитного договора.

Поэтому ссорится с банком я думаю смысла нет, у него эта дубина всегда наготове и он может пустить ее в ход.

[IGARA]

Короче- банк потребует от заемщика(мужа) и созаемщика(жены) погасить кредит досрочно в течении 5-и рабочих дней.

Не могу согласится.

То что касается с "мужем" - ДА!

Но вот что касается "жены" - НЕТ!

Объясню почему. Кредитный договор заключен между банком и "мужем", а "жена" получает свою долю по суду и соответственно она эти условия не подписывала.

Жена не является созаёмщиком!!!!!!!

[Sergey44]

Не стоит так категорично утверждать подобное. И объясню почему-супруга всегда выступает созаемщиком по ипотечному кредиту.И подписывает кредитный договор вместе с мужем -заемщиком. Даже если жена не работает. И ответственность по кредиту у них солидарная. По крайней мере в Москве-только так.

[IGARA]

Sergey44 согласен, но в данном случае судом будет произведён раздел имущества, в частности квартиры. Условия договора на которые будет ссылаться представитель банка совершенно ничто посравнению с законом. Если статьи договора начнут противоречить закону, то суд признает их ничтожными.

Изначально, по договору ипотечного кредитования предметом договора была конкретная квартира, имеющая определённое количество квадратных метров. После раздела имущества квартира остаётся и остаётся тоже количество метров.

Ликвидность, в данном конкретном случае - это реализация квартиры банком третьим лицам, тем более что реализация в будущем. Но для этого банк должен получить право на реализацию квартиры, а для этого должно произойти неисполнение условий договора ипотеки, а точнее определённое время не вносится выплата по кредиту.

[Sergey44]

Ок, раздел будет произведен. Но сама ситуация и то , что хочет делать Dion по моему глупо.Брать на себя половину долга, выплачивать его, получив в собственность 1\2 доли квартиры, заявляя, что продаст эту 1\2 доли. По сравнению с 50% стоимости всей квартиры\1\2 доля будет стоить совсем мало и продать ее сложно...за "смешные деньги".

В таких ситуациях (на мой взгляд) надо продавать квартиру , выплачивать взятый кредит, а оставшиесмя деньги уже делить согласно долям , полученным при разделе.

[Dion]

В таких ситуациях (на мой взгляд) надо продавать квартиру , выплачивать взятый кредит, а оставшиесмя деньги уже делить согласно долям , полученным при разделе.

Именно этот вариант я и предлагала мужу, но он его не принял, он не хочет ничего со мной делить.

Сейчас вообще, они с матерью оформили задним числом расписку и договор займа, о том, что его мать дала ему деньги на покупку квартиры.

И требует теперь через суд возврата этих денег. Но я-то знаю, что расписка фиктивна, как я могу это оспорить?

[Dion]

В таких ситуациях (на мой взгляд) надо продавать квартиру , выплачивать взятый кредит, а оставшиесмя деньги уже делить согласно долям , полученным при разделе.

Именно этот вариант я и предлагала мужу, но он его не принял, он не хочет ничего со мной делить.

Сейчас вообще, они с матерью оформили задним числом расписку и договор займа, о том, что его мать дала ему деньги на покупку квартиры.

И требует теперь через суд возврата этих денег. Но я-то знаю, что расписка фиктивна, как я могу это оспорить?

[Гость Never Mind]

Уважемые возможно несколько похожая тема с Dion, поэтому решил написать здесь.

Ситуация похожа. Брак с 1998 года. Разводимся.

Дочь 6 лет. Остается с мамой.

Живем раздельно с августа 2006 года.

В ноябре 2005 года был оформлен ипотечный кредит на 2-х комнатную квартиру. Строй вариант! Дом сдан месяц назад. Собственность через год.

Кредит в полном объеме оформлен на меня.

Жена выступает поручителем.

Рассматривался совокупный доход.

Первоначальные средства мои в полном объеме. Часть – мои родители, брат. Часть – оформленный кредит на моей работе.

Все платежи за кредиты и долги выплачиваются мной.

Во время проживания с момента получения кредита до момента разъезда – платежи за съем квартиры проводились женой.

В квартире будут прописаны 3 человека. Я, жена и дочь. На другие варианты она не соглашается.

Вопрос:

На какую часть фактически может претендовать моя жена? Только 50/50? Или есть варианты?

Я заинтересован что бы мой ребенок гарантированно получил данную квартиру и готов все 100% оформить на дочь. Жена против. Настаивает на своей части.

При таком подходе я хочу разделить в долях - 20 жене, 50 - дочери и 30 себе. Она естественно против. Только 50/50.

Возможно ли такое разделение?

До суда дело доводить не хочу. Просто нужны веские аргументы.