Соседка препятствует продаже комнат

[Гость Macbeth]

Извините, пожалуйста, если повторюсь. Ситуация следующая: наша семья (три человека) владеет тремя приватизированными комнатами в 4-х комнатной коммунальной квартире (Питер). В четвертой комнате, тоже приватизированной, прописаны и живут соседка с совершеннолетней внучкой. Так как соседка (имею в виду, старшую, так как решает все она) ни в какую не хочет расселения, мы решили продать свои комнаты чтобы, наконец, выбраться из этой коммуналки. Послали соседям официальные письма с предложением преимущественной покупки. Все письма получила соседка-старшая, на квиточках, которые пришли к нотариусу стоит только ее подпись. Потом она явилась к нотариусу, заявила, что хочет выкупить только одну из наших комнат, но...потом, может, в сентябре, когда у нее будут деньги... Отказ же от комнат она писать отказывается наотрез, и, зная ее уже много лет, я абсолютно уверена, что она его не подпишит никогда. Ведь по идее, от двух других комнат она должна написать отказ?

Абсолютно не понимаю, что делать в такой ситуации. Ведь по ГК РФ: "Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки ИЛИ не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу"...

Что делать? Нотариус и агенты сказали, что наше дело - труба

[chigrishonok]

Macbeth, а на что ссылались агенты и нотариус?

У вас у каждого члена семьи - по комнате в собственности, или по доле в каждой комнате?

[sanny]

Непонятно в чем Ваша проблема? Вы сами ответили на свой вопрос сославшись на ст. 250 ГК РФ. Как я понимаю, Ваша соседка отказ от покупки трех комнат не написала, и ни одну из этих комнат в течение месяца не приобрела, т.е. не подписала договор купли-продажи, не зарегистрировала указанный договор в ФРС (рег.палате), даже не подписала предварительный договор или соглашение о намерениях, поэтому у Вас троих согласно ст. 250 ГК РФ и ст. 42 ЖК РФ есть законное право продать три комнаты посторонним лицам или лицу (если в течение месяца со дня уведомления собственники других комнат в коммунальной квартире не приобретут продаваемые комнаты, продавец (цы) вправе продать свои комнаты любому другому лицу). Таким образом, Вы втроем на совершенно законных основаниях продаете три комнаты одному или разным гражданам, которые захотят их купить, а в подтверждение того, что преимущественное право покупки не нарушено, в ФРС представите, нотариально заверенные предложения о покупке комнат, которые посылали соседке, вместе с почтовыми уведомлениями о вручении. Не знаю как в Питере, а в Москве эта схема работает без сбоев. Если Ваши агенты говорят, что Ваше дело труба, значит у Вас плохие агенты, смените их.

[Гость Macbeth]

Спасибо

Большое спасибо за отклики. Соседка действительно отказ от комнат не подписала, но заявила о своем желании купить одну комнату. По поводу того, был ли оформлен предварительный договор или соглашение о намерениях, я уточню (я живу в другой стране и, к сожалению, информацией владею только со слов моих родителей).

Нотариус утверждает, что без отказа соседки от двух других комнат, который она подписывать ни в какую не желает, мы все равно не можем выставить их на продажу. Агенты же вторят, ссылаясь на какой-то закон города Петербурга, из-за которого вроде как эта схема, которая благополучно действует в Москве, у нас не функционирует. То есть, то, что можно сделать в Москве, у нас не проходит. Пока я не могу понять о чем речь, ведь такие вещи, на мой профанский взгляд, должны регулироваться федеральным законодательством?

[Гость Macbeth]

У вас у каждого члена семьи - по комнате в собственности, или по доле в каждой комнате?

Собственность в долях, но количество долей, приходящихся на человека, соответствует занимаемой комнате. Вроде так. Это важно? Тогда я могла бы уточнить.

[sanny]

Уточните, это очень важно. Если в ваших свидетельствах о праве собственности, в каждом из них указано, что Иванов И.И. является собственником комнаты в квартире, то соседка может соглашаться купить эту комнату. Если в свидетельстве написано, что Иванов И.И. является собственником 1/3 доли в праве собственности на квартиру, то соседка может согласиться купить эту долю, при про комнату не может быть и речи.

Если соседка написала у нотариуса письменное согласие на приобретение комнаты (или доли), то без нотариуса вышлите ей по почте ценным письмом с описью вложения договор купли-продажи этой доли или комнаты (3 экз.) и письмо в котором укажите, что в соответствие с ее согласием, заявленным у нотариуса, предлагаете ей подписать договор купли-продажи и в течение ___ дней с момента получения договора явиться в рег.палату по адресу для регистрации договора купли продажи и его оплаты. (В почтовой описи укажите договор купли-продажи и предложение, т.е. 2 пункта).

Если она не явится на регистрацию, не откажется письменно, выждите несколько дней и подайте на нее в суд негаторный иск (ст. 304 ГК РФ защита прав собственника от нарушений, не мвязанных с лишением владения). Соседка будет ответчицей. Предварительно заберите все документы у нотариуса, которого, кстати, как и агентов можно вызвать в суд в качестве свидетелей. Ваши требования в иске (предупреждаю это очень приблизительно) могут быть такими: Признать, что ответчик (соседка) своими действиями отказалась от преимущественного права покупки долей... или Признать за мной (нами) истцами право отчуждать доли .... посторонним лицам без согласия и отказа ответчика.

Таким образом, Ваш вопрос можно решить через суд. Кстати никакие акты властей С.-Петерб. не могут противоречить ГК РФ и ФЗ "О гос. рег. прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

[Гость Macbeth]

Уважаемые юристы! Ситуация немного прояснилась. Оказывается, соседка не подписывала у нотариуса ни предварительный договор о намерениях, ни какие-либо другие документы. Все было высказано ею вербально (нотариус до сих пор в шоке. Казалось бы у нас развязаны руки, но смущает эта подпись: она одна на всех квиточках, несмотря на то, что письма должны были вручить и соседке-старшей, и ее внучке. И это мало на подпись похоже: загогулина какая-то. Ведь при таком раскладе, если продадим свои комнаты, она потом может подать в суд и заявить, например, что никаких писем она не получала. Мы-то доказать сможем, что мы отправляли, а вот как доказать, что она их получила???

Что делать? Агенты говорят, что можно самим подать в суд, но при этом утверждают, что дело это хлопотное, может тянуться годами, и не советовали нам. У меня сложилось впечатление, что им вообще больше не хочется связываться с нами, раз дело такое сложное. Но это не проблема, агентов можно других найти, а вот что с этой подписью делать? То, что соседка потом может подать в суд - это большая вероятность (она судиться обожает, и по всяким инстанциям ходить).

[Гость Macbeth]

Собственность в долях, но количество долей, приходящихся на человека, соответствует занимаемой комнате. Вроде так. Это важно? Тогда я могла бы уточнить.

Уточнила, все именно так, собственность в долях, которые соответствуют метражам комнат.