Принудительная продажа общей квартиры

[Гость АлекснадрЦ]

Скажите, пожалуйста, возможно ли через суд разрешить следующую ситуация: у бывших супругов после развода осталась общая квартира. Она хочет продать ее, он чинит всяческие препятствия на протяжении уже двух лет. Может ли суд принудительно заставить его как-то сдвинуть этот процесс: либо продавать, либо выкупить ее часть, может быть... Может быть возможно как-то давить на суд тем, что у нее маленький ребенок и нет средств к существованию? Может, какие-то еще варианты... Спасибо!

Да, оба не живут в квартире, квартира стоит пустая. Оба живут в другой стране.

[Sergey44]

Нет-суд не может заставить человека продать его собственность. На суд давить бессмысленно, ребенком в том числе.При таком раскладе я вижу только вариант-продать супруге свою долю.В деньгах она конечно потеряет, но зато сможет е продать и без согласия своего б.мужа и хоть что то получит. Сначала конечно надо предложить б.супругу долю выкупить...

[Семен Семеныч]

АлекснадрЦ,

Заставить собственника распорядиться принадлежащим ему имуществом не вправе даже суд.

Поэтому в данном случае возможен единственный вариант, предложенный Sergey44, - продать или подарить свою долю. При этом необходимо соблюсти требования ст.250 ГК РФ.

[правовед]

АлекснадрЦ,

Заставить собственника распорядиться принадлежащим ему имуществом не вправе даже суд.

Поэтому в данном случае возможен единственный вариант, предложенный Sergey44, - продать или подарить свою долю. При этом необходимо соблюсти требования ст.250 ГК РФ.

Уважаемые коллеги извените, но я не согласен с Вашими выводами.

Статья 445. Заключение договора в обязательном порядке

1. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

2. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

3. Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.

4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

[Sergey44]

Увы-это не подойдет.Здесь как раз тот случай , когда бывший муж не обязан заключат договор купли продажи всей квартиры. Для него нет такой обязаности. А вот б.жене никто не мешает распорядится своей долей по своему усмотрению.

[Семен Семеныч]

правовед,

Позвольте с Вами не согласиться. ИМХО, правило ст.445 неприменимо в случае решения вопросов, связанных с распоряжением личной собственностью.

Обращаю внимание на выделенные мной слова:

1. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно,

А в нашем случае - нет никакой обязанности заключения договора между совладельцами квартиры.

[vlada]

правовед,

Позвольте с Вами не согласиться. ИМХО, правило ст.445 неприменимо в случае решения вопросов, связанных с распоряжением личной собственностью.

Обращаю внимание на выделенные мной слова:

А в нашем случае - нет никакой обязанности заключения договора между совладельцами квартиры.

Речь идет обо мне и моем эксе. Все дело в том, что мы заключили письменный Договор о продаже квартиры ровно год назад в присутствии наших адвокатов. И даже записали там все наши денежные перерасчетыи условия продажи (например выписаться и сделать ремонт), которые я со своей стороны выполнила.

Экс все полномочия по продаже квартиры возложил на своего отца, подозреваю, что тот и выкупил у него долю. Бывший квартирой не интересуется уже живет за границей, а его отец издевается надо мной уже почти два года...Выкупать долю не хочет, продавать свою тоже, вместе квартиру продавать не желает, сдевать не хочет...

Замкнутый круг какой то...

Наличие письменного договора между собственниками может изменить ситуацию для меня к лучшему?

[Семен Семеныч]

vlada,

Наличие письменного договора между собственниками может изменить ситуацию для меня к лучшему?

Так это же существенный момент! По сути, здесь идет разговор о неисполнении обязательства.

Уточните, каким образом в договоре была прописана обязанность продать квартиру и предусмотрены ли какие-нибудь санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора?

[vlada]

Семен Семенович, во первых, спасибо за отклик.

По существу. Договор содержит след. вещи:

Продаем совместно обе доли, я гашу задолженность по ком. платежам, выписываюсь из квартиры вместе с ребенком, деньги делим пополам, стоимость квартиры ориентировочно такая то..., стороны пришли к соглашению о продаже квартиры со всем имуществом ( список прилагается).

Дополнительные условия: прописано кто кому чего должен в суммах. ( Я все выполнила, а меня надули...),

Расходы по содержанию квартиры с момента подписания договора и до момента продажи ( коммунальные, телефон, охрана, а также иные документально подтвержденнные расходы ) пополам.

Все. Число, подписи. ( Бывшие супруги и два адвоката обеих сторон).

Не написано в течение какого времени продать квартиру. Год прошел.

Завязли в судах, а воз и ныне там...

[Sergey44]

цены на квартиры вообще то существенно за год выросли... Даже не знаю, как можно обязать собственника продать квартиру по такому договору. По сути это декларация о намерениях.

[vlada]

Ну, а допустим, заставить выплатить его коммунальные услуги за этот год можно?

[Sergey44]

Теоретически-да.Но договор подписывал ваш бывший муж, его долей сейчас владеет отец(как вы предполагаете) Как практически получить деньги?

Установите для начала кто владелец второй доли.Сходите в ЕГРП, за 100 руб. получите информацию.

Отец его мог только по дарственной получить, иначе бы вам предложили ее(долю) выкупить сначала.

[vlada]

Ну, фактически -владелец экс, но он от папы получил деньги и самоустранился...

[Семен Семеныч]

vlada,

Для начала узнайте в органах госрегистрации, кто является владельцем второй половины квартиры (1/2 доли) - БМ или его отец.

Сорри, не заметил, что такой совет уже дан. Тем более - надо начинать с этого, для того чтобы знать, кто будет ответчиком.

[vlada]

Экс владелец. БМ, как Вы его назвали. 100%.

[Шнапс]

vlada,

Я полагаю, что этот договор попросту ничтожен, увы...

А если даже и не так (что маловероятно), то наверняка утратил свою силу.

Если только рассматривать его как соглашение о разделе имущества....тоже натянуто

Но все же, если перепишете текст и опубликуете, может что-нибудь и придумаем.

[Семен Семеныч]

АлекснадрЦ,

у бывших супругов после развода осталась общая квартира. Она хочет продать ее, он чинит всяческие препятствия на протяжении уже двух лет. Может ли суд принудительно заставить его как-то сдвинуть этот процесс: либо продавать, либо выкупить ее часть, может быть...

Как вариант - начать действовать в направлении продажи квартиры. Предложить БМ купить Вашу долю (письменно, с указанием рыночной цены). В предложении проинформировать его о том, что в случае его отказа Ваша доля будет продана постороннему лицу в соответствии ГК РФ.

Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

И посмотреть - как он на это отреагирует? Возможно, это подтолкнет его к активным действиям.

Если будут еще какие мысли - выложу.

[vlada]

АлекснадрЦ,

Как вариант - начать действовать в направлении продажи квартиры. Предложить БМ купить Вашу долю (письменно, с указанием рыночной цены). В предложении проинформировать его о том, что в случае его отказа Ваша доля будет продана постороннему лицу в соответствии ГК РФ.

И посмотреть - как он на это отреагирует? Возможно, это подтолкнет его к активным действиям.

Если будут еще какие мысли - выложу.

Делала. Не подтолкнуло. Квартира стоИт и разрушается. Топит нижний этаж и отец экса только шлет мне счета за ремонты, на компенсацию своего " рабочего времени", потраченного на устранение аварии и т.д. и т.п. Замки в квартире сменены, доступа нет. Я живу в другой стране... Правда я сделала квартиру невозможной для аренды, так как они ее еще и сдавали без моего ведома. Ну, выселили жильцов по суду... Зато и эксы нажились неплохо...Никакой управы...

[Семен Семеныч]

vlada,

Квартира стоИт и разрушается. Топит нижний этаж

А если подумать в этом напрвлении?

Статья 293. Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение

Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Правда, в любом случае Вам потребуется опытный юрист для представления Ваших интересов.

А почему Вы не хотите продать долю?

[Мальта]

Здравствуйте, уважаемые коллеги!

Такая ситуация: М подарил Ж квартиру, приобретенную им до брака.

Ж продает эту квартиру и оформляет договор на участие в долевом строительстве.Оплата производится за счет проданной квартиры (1млн400т.руб) + 200 тыс.руб. кредит, на ее имя).

М задним числом осознал, что все действия Ж с корыстной целью-стать единоличным собственником имущества. В браке они 3,6 г. Он по статусу пенсионер. Работает. Она проявляла излишнюю настойчивость и давление, а он по натуре мягкий человек, попал под влияние. Этим он объясняет факт дарения Ж квартиры. Готов на расторжение брака, с целью спасти свою ситуацию. Не верит своей Ж.

Перспективно ли применить в данном случае ст.27 СК РФ?

Применимо ли в данном случае сравнение с брачной аферой?

Или пытаться определить доли в имуществе через суд?

[vlada]

vlada,

А если подумать в этом напрвлении?

Правда, в любом случае Вам потребуется опытный юрист для представления Ваших интересов.

А почему Вы не хотите продать долю?

Да экс ( от его лица папа ) предложил смехотворную цену. А так идиотов нет... Заморозить кучу денег на милость невменяемого старика ?

[Семен Семеныч]

vlada,

Приведя текст ст.293, я предложил Вам подумать о возможности лишения БМ права собственности на квартиру по этому основанию.