Поиск

В своей статье я решил порассуждать о правоотношениях участников долевой собственности, которых можно условно разделить на две категории: участников долевой собственности в многоквартирных (жилых) домах и участников долевой собственности в нежилых зданиях ( в качестве примера можно назвать административные здания в которых расположены офисные помещения, принадлежащие нескольким лицам). Правоотношения собственников помещений, расположенных в многоквартирных (жилых) зданиях достаточно всесторонне регламентируются нормами Жилищного кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ, иными нормами права, подробно разъяснены высшими судебными инстанциями, что позволяет участникам рассматриваемых правоотношений сравнительно ясно представлять свои права и обязанности и применять эти нормы в практической деятельности, поскольку с названными нормативными актами можно без труда ознакомиться в бумажном и электронном виде, а в случае необходимости получить разъяснения специалистов. В свою очередь, законодательство, регулирующее правоотношения собственников помещений, расположенных в нежилых зданиях (в основном это коммерческая недвижимость) ограничивается несколькими общими словами ,изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», и в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», т.е. в документах доступных узкому кругу специалистов (судьи, адвокаты, юристы). В частности в названных постановлениях отмечается что «к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ, применяются нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и 44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации.» Казалось бы, что все ясно, права и обязанности участников долевой собственности в нежилых зданиях такие же, как у участников долевой собственности в жилых зданиях. То, что это в действительности не так, я хотел бы проиллюстрировать на примере порядка согласования реконструкции общего имущества, находящегося в нежилых зданиях, находящихся в долевой собственности. В настоящее время порядок реконструкции многоквартирного дома регулируется ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, из которых следует, что для проведения реконструкции многоквартирного дома необходимо одобрение 2/3 собственников дома, а в случае уменьшения общего имущества необходимо одобрение всех собственников дома. Для получения разрешения на строительство (реконструкцию), т.е. документа необходимого для проведения соответствующих работ, согласно подпункта 6.2. п. 6 ч. 7 ст. 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации, также необходимо представить одобрение 2/3 собственников дома (оформленного в виде решения общего собрания), а в случае уменьшения общего имущества одобрение всех собственников дома, оформленного в виде решения общего собрания. Если я правильно понимаю вышеизложенное разъяснение постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» и постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» реконструкция нежилого здания тоже должна регулироваться ч.3 ст. 36, ч.2 ст. 40, п.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, в которых, как было сказано выше законодательно закреплено, что для проведения реконструкции дома требуется решение общего собрания собственников помещений ( 2/3 голосов собственников), а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений. В то же самое время согласно п. 6 ч. 7 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ для получения разрешения на строительство, т.е. документа необходимого для осуществления реконструкции нежилого здания, в любом случае (как в случае уменьшения так и в случае увеличения общего имущества) требуется согласие всех собственников объекта капитального строительства. Существующий порядок реконструкции нежилых зданий, вызывает целый ряд вопросов не только у меня, но наверное у всех кто хоть немного сталкивался с этим вопросом. Мне например непонятно почему перечень общего имущества собственников нежилого здания (лифты, крыша, лестницы и др.) аналогичен перечню общего имущества собственников жилого здания, а порядок реконструкции этого имущества имеет существенные отличия ? Почему вопросы, которые необходимо согласовать и при эксплуатации жилого здания, и при эксплуатации нежилого здания (управление, текущий и капитальный ремонт, использование земельного участка и др.), одни и те же, а вот порядок согласования этих вопросов, по непонятным причинам, различный ? О «балансе интересов» большинства и меньшинства и говорить не приходится. А там где не предусматривается «баланс интересов» большинства и меньшинства неизбежно создаются благоприятные условия для злоупотребления правами. Поскольку я считаю, что законодательства, регламентирующего правоотношения собственников помещений, находящихся в нежилых зданиях практически не существует, что порождает противоречивую судебную практику и другие негативные последствия, я обратился с соответствующей инициативой на сайт «Российская общественная инициатива». Если кто-то согласен со мной и также как и я считает, что текущее состояние рассматриваемого вопроса иначе как «странным» назвать нельзя и вызывает по меньшей мере недоумение предлагаю проголосовать по прилагаемой ниже ссылке. Заранее благодарен всем, кто останется неравнодушным. 04 июня 2019 в 13:24 Здравствуйте, Ваша инициатива Усовершенствовать законодательство, регламентирующее правоотношения собственников помещений, расположенных в нежилых зданиях, и в частности порядок согласования реконструкции нежилых зданий, № 46Ф53374 размещена на голосование на сайте РОИ (www.roi.ru). Ссылка - https://www.roi.ru/53374. Поделитесь ссылкой на инициативу с друзьями в социальных сетях. Будьте в курсе новых инициатив – подпишитесь на ежедневную рассылку в личном кабинете на сайте РОИ.

Доброго времени суток! Уважаемые юристы, я прошу Вас о помощи! Мы живем в маленьком городе и чует мое сердце что местные юристы не разберутся в нашем запутанном деле. Мы облазили весь интернет в поисках хотя бы одного подобного случая, но увы, в практике судов общей юрисдикции ничего даже близко похожего не смогли найти. Мы попали в очень не приятную историю, пожалуйста помогите нам. В 2013 году между физ.лицами был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества в с рассрочкой платежа. Соответственно возникла ипотека в силу закона. В соответствии с п.3.1. договора цена недвижимого имущества(нежилое здание и земельный участок) составляет 20 млн. рублей. В п.3.2. договора также указано, что Ежемесячно продавец производит начисление инфляционного процента, который определяется по справке Статистике об индексе потребительских цен по городу Н, на сумму остатка задолженности по настоящему договору. Уплата начисленного инфляционного процента производится покупателем по окончанию платежей по настоящему договору. Сумму долга в размере 15 млн. выплатил покупатель, сумму инфляционного процента в размере 3 млн. выплатило юридическое лицо, за покупателя. Однако, продавец, не принял исполнение от третьего лица и подал в суд на покупателя указав при этом что инфляционный процент не был выплачен. Денежные средства по договору выплачивались в рассрочку, с опережением графика платежей, то есть за весь период у покупателя не было не единой просрочки. Суд проиндексировал сумму долга по правилам ст. 208 ГПК РФ, естественно в решении суда об этом нет ни одного слова, так же как и ссылок на нормы материального права. Так случилось, что третье лицо не смогло вовремя предоставить необходимые документы (платежные поручения), которые свидетельствовали об уплате инфляции. Таким образом, суд первой инстанции взыскал с покупателя сумму в размере 4 млн рублей. Наряду с этим покупатель обратился в суд с исковым заявлением о снятии обременения с объекта недвижимости, в виду полной уплаты всех обязательств по договору. Таким образом в данный момент у суда первой инстанции по делу о снятии обременения имеются доказательства полной уплаты всех обязательств по договору и наряду с этим решение суда по другому делу, о том что покупатель должен 3 млн рублей. В свою очередь продавец на суде сначала говорит что денег от юр.лица он не получал, затем, он начал давать показания что в денежные средства полученные им по расписке от физ. Лица (20 млн) входят денежные средства полученные от юр.лица (4 млн), хотя в расписках черным по белому написано что денежные средства получены в наличной форме от физ. Лица. Скажите пожалуйста на сколько законно решение суда о взыскании инфляционного процента и какие действия теперь необходимо предпринять в деле по снятию обременения, при условии что покупатель машет решением суда где указано что покупатель должен продавцу 4 млн. Благодарю заранее за Ваши ответы.