Если собственник отказывается заключать договор с УК

Доброго времени суток! Подскажите, пожалуйста, как можно воздействовать на собственников, отказывающихся заключать договор управления с УК?

Подскажите, пожалуйста, как можно воздействовать на собственников, отказывающихся заключать договор управления с УК?

Направьте почтой с уведомлением и описью вложения каждому из них оферту - проект договора о предоставлении комунальных услуг и услуг по содержанию и текущему ремонту жилого помещения в двух экземплярах. Этот договор, будучи договором присоединения, в соответствии с п. 4 ППКУГ (ПП № 307), обязателен для подписания каждым собственником помещения в МКД, если УК является управляющей этим домом организацией и исполнителем коммунальных услуг. Проект должен быть подписан уполномоченным представителем УК и заверен её печатью.

О последствиях различных действий (бездействия) собственника, получившего оферту, читайте в ст.ст. 432, 433, 435, 440, 441, 445 ГК РФ.

Все зависит от того, кто пытается "заставить". Если сама УО, то она не имеет на это право и ничего сделать не может. Если же собственники, то выход один - суд, а основание - обязательность решения общего собрания о выборе способа управления.

Если сама УО, то она не имеет на это право и ничего сделать не может.

Об этом, если можно, поподробнее

Уважаемый alexandrAV,

Что касается сути вопроса, то внимательно прочтите ст. 162 ЖК РФ. Согласно ч. 1: "Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами". Согласно ч. 7:"Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания". О том же см. в письме Минрегионразвития от 20 декабря 2006 г. N 14314-РМ/07 "О сроках возникновения обязанности приступить к управлению многоквартирным домом". И внимательнейшим образом изучите главу 28 ГК "Заключение договора", тогда Вы измените свою, мягко говоря, неверную точку зрения.

Об этом, если можно, поподробнее

А что здесь подробнее? Собственник обязан исполнять решения общего собрания, но возникающая обязанность "принадлежит" правоотношениям между собственниками, а в отношениях между собственниками и УО такой обязанности нет, что можно считать законодательным пробелом. Ведь на данный момент УО остается безоружной против собственника, не заключающего договор. Единственный для нее выход - не обращать на этого собственника в том смысле, что УО обязана приступить к своим обязанностям после подписания первого договора, как это разъяснил Минрегионразвития. А раз так, то отказ одного собственника никак не мешает УО приступить к своим обязанностям. Но здесь появляется "закавырка" в вопросе об обязательствах незаключившего договор собственника. В любом случае выход один - суд. И здесь уже УО может обратиться с иском, скажем, о неосновательном обогащении и т.п. и т.д.

Несоблюдение ПИСЬМЕННОЙ формы договора только "на руку" самой УО. Ей вообще незачем "шевелиться" в этом случае.

Тогда на каком основании УО будет предоставлять коммунальные услуги (и, соответственно, требовать их оплату), если единственным должным основанием является именно письменный договор с собственником, а не решение ОСС МКД:

ППКУГ, ст. 4. Коммунальные услуги предоставляются потребителю в порядке, предусмотренном федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и настоящими Правилами, на основании договора, содержащего условия предоставления коммунальных услуг и заключаемого исполнителем с собственником жилого помещения в соответствии с законодательством Российской Федерации (далее - договор).?

С момента принятия РЕШЕНИЯ ОСС условия договора на управление МКД будут ОДИНАКОВЫ для всех потребителей ЖКУ (ст. 162 ЖК РФ).

И даже в том случае, когда эти условия противоречат нормам права, никто из собственников не вправе по отдельности претендовать на изменение условий этого договора?

Или, например, в условиях предоставления КУ значится, что некую услугу (пусть это будет холодное водоснабжение) все оплачивают в равных долях. Означает ли это, что индивидуальные водомерные счетчики ставить нет смысла?

ЗЫ. Я весьма доверяю Вам, alexandrAV, как юристу, но процитированные Ваши высказывания меня несколько озадачили.

Ведь на данный момент УО остается безоружной против собственника, не заключающего договор.

Так разве договор о предоставлении КУ не является обязательным для подписания собственником помещения договором присоединения (с возможностью его изменения и приведения в соответствие с законодательством путем предъявления протокола разногласий в ответ на оферту)?

Но здесь появляется "закавырка" в вопросе об обязательствах незаключившего договор собственника. В любом случае выход один - суд. И здесь уже УО может обратиться с иском, скажем, о неосновательном обогащении и т.п. и т.д.

А как Закон смотрит на ситуацию, когда не собственник, а сама УО уклоняется от заключения договора о предоставлении КУ (с учетом единственного надлежащего основания для их предоставления и, соотвтетственно, оплаты - договора с собственником)?

Наличие ПИСЬМЕННОГО договора между УО и Потребителем ЖКУ желательно, но не ОБЯЗАТЕЛЬНО.

Однако читаем:

О разъяснении Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. N307, в части заключения договоров между ресурсоснабжающими организациями, исполнителями коммунальных услуг и собственниками жилых домов и помещений в многоквартирных домах

МИНИСТЕРСТВО РЕГИОНАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 03.05.2007

N 8326-РМ/07

...

В соответствии с пунктом 4 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. № 307, (далее - Правила) коммунальные услуги предоставляются гражданам, проживающим в жилых или многоквартирных домах, на основании договора, содержащего условия предоставления коммунальных услуг и заключаемого исполнителем с собственником соответствующего жилого помещения. В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) таким договором являются:

• договор управления многоквартирным домом, заключаемый каждым отдельным собственником помещения в многоквартирном доме с управляющей организацией (часть 5 статьи 161 и статья 162 Жилищного кодекса)...

ЖК РФ, статья 162. Договор управления многоквартирным домом

1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

То есть, получается, что простая письменная форма такого договора ОБЯЗАТЕЛЬНА.

Более того, в соответствии со ст. 445 ГК РФ, обязательство подписать такой договор возникает у собственника-потребителя КУ по получении им оферты от УО:

Статья 445 ГК РФ. Заключение договора в обязательном порядке

1. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Вот я и пытаюсь докопаться: каковы юридические последствия уклонения УО от направления такой оферты.

А приняв решение, то есть одобрив такой проект, ОСС уже дает акцеп

ОСС не является стороной в договоре управления между УО и каждым конкретным собственником и потому акцепт совершить не может. В праве оно лишь согласиться с условиями предоставления КУ, внесенными даже не в договор, а в проект договора. Далее именно этот проект договора должен стать офертой, направляемой УО каждому собственнику. А каждый собственник обязан его (договор) акцептировать без изменений или написать протокол разногласий к нему, если считает, что его права и Закон нарушены.

Не ответил ничего собственник - договор вступает в силу. Ответил, вернул подписанным без протокола разногласий - тоже. Состряпал протокол разногласий - третейский или федеральный суд.

Не направила УО оферту, не заключила по этой причине (т.е. по своей вине) с собственником договор управления - значит предоставляет КУ не в соответствии с действующими правовыми нормами, т.е. формально предоставляет не КУ, а нечто иное. Например, образцы услуг.

Нет?

ЗЫ. Это я рассуждаю, а не утверждаю.

ЗЗЫ. Юристов бы сюда в тему...

ЗЗЗЫ. Кстати, в моем случае дело усложняется (или упрощается?) тем, что ОСС у нас не было вообще. УО назначена муниципалитетом, а содержание договора управления никто вообще не согласовывал.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений

Уважаемый alexandrAV, посмотрите, каково многообразие значений предлого "при": Толковый словарь русского языка Ушакова

Вы почему-то вдохновились лишь одним его значением: "одновременно с каким-либо событием", утверждая, что именно одновременно с выбором УО заключаются индивидуальные договоры с собственниками.

Однако здесь - и это проистекает из последовательности действий (выбор УО -> рассмотрение ОСС предложенного ею варианта договора присоединения -> согласовние и принятие ОСС условий такого договора в качестве условий договора присоединения -> заключение договоров между УО и каждым собственником) этот предлог явно указывает не на одновременность заключения договоров и выбора УО, а на наличие свершившегося ранее выбора как обязательного условия для последующего заключения договоров с собственниками посредством направления оферт каждому из них.

И чем быстрее УО разошлет такие оферты, тем раньше она, коммерческая организация, станет получать плату за свои услуги на законных основаниях.

Слушайте, давайте не будем находить проблему там, где ее нет. Щас нет времени отвечать, позже выложу всю картину отношений между УО и собственниками. А пока призываю Вас не усложнять и не мудрить. Что касаетсятся 162 ГК ст. и т.п., то лучше посмотрите на ст. о ничтожности договора в том случае, если он не соответствует закону.

Вот каков порядок заключения договора с УО. Общее собрание избирает способ управления – управление УО. Затем выбирается УО и решается вопрос о существенных условиях договора. Именно такое решение, оформленное как договор, является офертой. Согласно абз. 2 ч. 1 ст. 435 ГК РФ оферта должна содержать все существенные условия договора. Такие условия определены в ч. 3 ст. 162 ЖК РФ. Поэтому любой проект договора от УО, который направлен собственникам до общего собрания офертой являться не может, так как не содержит существенных условий. Именно общее собрание направляет УО проект договора. По действующему законодательству УО не обязана заключать подобный договор и принудить ее к этому невозможно. Если же УО согласна с договором, то есть если она акцептировала оферту, то УО обязана приступить к управлению домом после подписания первого договора.

Что касается письменной формы договора и ст. 162 ГК РФ. Не надо путать нарушение порядка заключения договора и форму договора. Если нарушается порядок, то договор ничтожен в силу ст. 168 ГК. То есть, если договор не будет заключен в порядке, указанном выше, то он не будет действительным. Нарушение формы договора это всего лишь нарушение одного из элементов договора и действительно влечет последствия, предусмотренные ст. 162 ГК РФ. Однако, вся соль именно в том, что УО может приступить к своим обязанностям после подписания договора. Закон связывает возникновение договорных правоотношений с таким действием, как подписание. Поэтому, если договор не будет подписан, то и правоотношения не возникнут, но не потому что не соблюдена письменная форма сделки, а потому, что не соблюден порядок заключения договора. Конечно, если собственник и УО согласны сотрудничать без всякого договора, то все в порядке, но что если хоть один из собственников подаст в суд? Он укажет на ничтожность договора, на незаконность отношений между УО и собственниками и суд согласиться с ним.

alexandrAV, вообще-то управление МКД - это бизнес для УО. Причем он должен строиться, в соответствии с законодательством, на договорных (в письменной форме) отношениях. Т.е. заключение письменных договоров с каждым собственником - необходимое условие для УО, чтобы у неё возникло право на получение выгоды в виде платежей этих собственников за её услуги. Закон отводит на эту стадию - заключение договоров - 1 месяц со дня выбора общим собранием собственников способа управления домом и УО, а также утверждения им основных условий договора управления. Вполне достаточно, чтобы направить оферты. Тем более что в течение этого периода приступать к работам по управлению домом УО не обязана.

Дом, разумеется, не может оставаться без коммунальных услуг и текущего обслуживания, пока будут рассылаться оферты и заключаться договоры.

Но кто сказал, что жизнь начинается лишь с момента проведения общего собрания? Кто-то ведь домом до этого управлял! Он и продолжает это делать, пока к этим обязанностям не приступит новая УО. Договор со старой УО расторгается с момента, указанного в договоре с новой в качестве начала её работы. А не с момента проведения ОСС. Именно прописыванием в договоре этого временного люфта должна озаботиться новая УО, чтобы не пришлось ей работать бесплатно.

Заметим, что ранее существовавшие договоры со старой УО, определявшие обязанности собственников по оплате ЖКУ, никак не могут распространяться на правоотношениЯ с новой УО. Разве нихьт?

И фокусы отдельных собственников или фокусы УО с отдельными собственниками после решения ОСС принципиального значения не имеют.

"Фокусы" отдельных собственников, выражающиеся в попытке уклониться от заключения договора управления с УО, выбранной ОСС, действительно значения не имеют. Молчание в ответ на оферту от УО или письменный отказ от заключения договора управления ведут к тому же результату, что и возвращение договора подписанным. Рыпаться тут действительно бесполезно.

Соглашусь с Вами и в том, что спорить относительно существенных условий договора надо не с УО, а с решением ОСС, утвердившим эти условия. Собственно, с этим никто и не спорил.

Однако "фокусы" самой УО, не озаботившейся направлением оферт собственникам и уклоняющейся таким образом от заключения договоров, или направляющей собственникам в качестве оферт не согласованные с ОСС проекты договоров, не могут не нести для неё последствий в виде отсутствия у собственников обязательств по оплате ЖКУ именно этой УО. 1-ю часть статьи 425 ГК РФ пока не отменили.

проблема - в плохо работающих механизмах принуждения к качественному оказанию услуг и наказания за нарушения.

Или в отсутстви этих механизмов. Это да.

штрафы от Госжилинспекции, нагоняи от местных властей, если всего этого добиться - помогают.

Если бы... Когда жилинспеция далеко, а местные власти в доле - Ваш механизм тоже не работает.

Обязанность нести бремя содержания ОИ и оплачивать коммунальные услуги определяется не наличием письменной формы договора с УО. Еще раз перечитайте ст. 153 ЖК.

Если буквально понимать ч.5 этой статьи, то оплачивать собственник должен с момента возникновения прав на помещение только коммунальные услуги. А как быть с содержанием жилого помещения и текущим ремонтом? Платить нет обязанности?

Никак не получается из 153-й статьи норма прямого действия.

Вот и выходит, что для возникновения обязанности собственников оплачивать ЖКУ конкретному их исполнителю (УО) и его (исполнителя) права требовать оплату последнему необходимо соблюсти договорную процедуру.

Хотя, конечно, всё зависит от административных установок, из которых исходит суд, игнорируя нормы права.

Позвольте задать вопрос дилетанту.

А 540-я статья ГК, укзывающая, что если абонентом по договору энергоснобжения выступает гражданин, то договор считается заключённым с момента присоединения к сети разве не порождает в данном случае для гражданина обязанности оплачивать КУ вне зависимости от отсутствия письменной формы договора?

В многоквартирном доме НЕ ВЫСТУПАЕТ!

И с РСО у него НЕТ договорных отношений (если нет в доме НУ).

Как это "не выступает"? Па-а-азвольте!

Очень даже выступает.

Разумеется, если Вы не полагаете, что законодательство применяется последовательно: сначала письмо Минрегионразвития, а потом - положения Гражданского Кодекса.

Пунктом 4 статьи 539 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что "к отношениям по договору снабжения электрической энергией правила настоящего параграфа применяются, если законом или иными правовыми актами не установлено иное". Указанной нормой Гражданского кодекса Российской Федерации установлен приоритет норм иных федеральных законов или иных правовых актов при регулировании отношений ресурсоснабжения. Таким образом, на отношения ресурсоснабжения распространяется действие Правил.

Вывод ложный. На отношения по договору снабжения электроэнергией не распространяется, согласен. А в остальном на ресурсоснабжение распространяется.

"Как правило, с исками о взыскании задолженности с жильцов в суд обращается управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив. В отдельных случаях истцами могут выступать поставщики электрической, тепловой энергии, воды и газа. Основанием для их обращения в суд могут служить договор с потребителем коммунальных ресурсов или фактически сложившиеся отношения по поставке. В силу п. 1 ст. 540 и ст. 548 ГК РФ договор поставки коммунальных ресурсов считается заключенным с момента первого фактического подключения потребителя в установленном порядке к присоединенной сети. Судебная практика в основном идет по пути признания таких договорных отношений состоявшимися, поскольку фактическое пользование жителями водой, электрической, тепловой энергией и прочими удобствами является акцептом в том смысле, который определен ст. 438 ГК РФ." (Ссылка тут).

Нет, СНАЧАЛА Гражданский кодекс, который самого же себя отсылает именно к Постановлению правительства. Такой вот "предусмотрительный" кодекс...

Ну так и объясните, куда Вы из ГК 540-ю статью дели? (только про договор электроснабжения больше не упоминайте, договорились?)

А никто и не предлагает вот так сразу "закрыть" все "старые" договора с РСО. Вот и у меня испокон веку с электриками - напрямую. А вот газ-вода всегда были через УО - через ГУЖА, сейчас через Жилкомсервис.

Насчёт "всегда были" - это знание или предположение?

Я говорю на своём примере. Мой дом не находится в ведении УК. И ГУЖА в нем отродясь не гужевалось. Тем не менее, ресурсы поставляются районной ТЭК.

Соответственно, поскольку имеется "абонент" и "РСО" (в понятии ГК) то договор считается заключённым. Несмотря на то, что в бумажном виде он отсутствует.

Сунулись газовики ко мне "напрямую" - получили отлуп через прокуратуру.

Давайте уточним. Вам газ поставляется? Вы его оплачиваете вовремя и в полном объёме? Договор с УК предусматривает поставку и оплату газа? Без ответов на эти вопросы обсуждать кто и куда сунулся и какой отлуп получил не имеет смысла.

А вот будут поводы ПЕРЕЗАКЛЮЧАТЬ такие договоры - так тогда уж УО не отвертеться! Будет ВСЕ коммунальные услуги оказывать, целиком.

Как раз-таки за исключением электроснабжения, поскольку существует процитированный Вами п.4 ст.539 ГК.

SAATIY. Вопрос? Постановление 315 от 21 мая 2005 года трактует предоставление квартиросъемщику муниципального жилья, пригодного для проживания по всем нормам, проведение ремонта перед вселением, либо проведения кап. ремонта. В соответствии с п. г ст.6 "требовать от Наймодателя своевременного проведения капитального ремонта... требовать...предоставления...коммунальных услуг надлежащего качества"

Власти не производят ремонта, УО требует оплаты КУ в полном объеме. В чем они не правы. И еще вопрос:

Как оплачиваются коммунальные услуги в жилье, признанном ветхим?

Пожалуйста, предоставляйте ответы со ссылкой на конкретные законодательные акты. Иначе это просто треп на межсобойчике. Всем спасибо заранее.

А этот договор управления обязателен?

С точки зрения УК.

Или всё-таки его может не быть?

Если по ЖК РФ, до должен.

По крайней мере УК следует иметь его в виде "рыбы", для любого обратившегося собственника.

Нет у собственников договоров на руках - это обычная ситуация (чаще) с назначенной УК (по конкурсу), а не избираемой на ОСС...

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в...

Обязательно подписывать договор с УК, если в договоре полно нарушений ЖК РФ, Конституции РФ, ПП №307, ПП №491 и др?

Например:

1. моя УК назначена муниципалитетом по конкурсу, а УК требует от нас подписания договора, в котором прописано, что ее выбрало ОСС, которого никогда не было с момента постройки нашего дома.

2. в договоре нет адреса моего дома ,что противоречит ЖК РФ.

3. УК в договоре приписывает себе полномочия миграционной службы и по договору имеет право проверять кто проживает и находиться в квартире собственника для дальнейшего привлечения к ответственности собственника за ущерб, причиненный управляющей компании.

и другие нарушения.

Подписывать такой договор необходимости нет. Более полный комментарий дам позже.