Процент износа панельного дома

[ЕленаА]

Здравствуйте, уважаемые юристы!

Прошу Вас выразить свое мнение о том, как определяется процент износа многоквартирного дома? Наш дом панельный, 5-ти этажный, постройка 1988 года. Капитального ремонта ни разу не было. Крыша латана-перелатана, панельные швы текут, в подвале нет вентилей, трубы гнилые, на первых этажах из подвалов вонь. Для вступления в федеральную программу у управляющей компании затребовали справку из БТИ о проценте износа. Из БТИ справку предоставили с указанием износа в размере 6%. Насколько нам известно, раньше срок службы панельных домов составлял 30 лет. Как можно 22-х летнему дому указать процент износа 6%?

[Ingvar Ku]

Как можно 22-х летнему дому указать процент износа 6%?

Крисиз в стране...

панельные швы текут...в подвале нет вентилей...на первых этажах из подвалов вонь.

Некоторые моменты совсем не капитального характера.

у управляющей компании затребовали справку из БТИ

Кто/что ВАШИМ домом "управляет" и как давно ?

Плохо "вопитываете" свою УК !

При малейшей возможности именно УК (если у вас выбран способ управления через УО) должна быть инициатором проведения кап.ремонта.

Пока дают...

[ЕленаА]

Крисиз в стране...

Хорошо, пусть кризис. А если без его учета 6% может быть за 22 года? И как можно опротестовать эти данные?

[Ingvar Ku]

И как можно опротестовать эти данные

Что опротестовать ?

БТИ - они по бумажкам считают.

Вам надо заказывать/проводить строительную экспертизу в специализированной организации с комплексным исследованием всех конструкций дома.

Может его действительно "капиталить" рановато ?

Просто запущен из-за ненадлежащего тех.обслуживания вашей УК.

Посмотрите на:

http://www.reformagkh.ru/scdp/page?als=2932089#p7

...

…мы, жильцы, хотим получить деньги на капремонт нашего дома?

1. Если в вашем доме еще нет ТСЖ, его необходимо создать, так как финансовую помощь получают дома, в которых есть товарищества собственников жилья, либо выбрана управляющая компания. Процедура следующая: решение о создании ТСЖ в многоквартирном доме принимается на общем собрании жильцов и избирается председатель ТСЖ. За помощью в создании ТСЖ обратитесь в ваш орган местного самоуправления. Литературу по созданию и управлению ТСЖ можно приобрести в книжных магазинах или найти в интернете.

2. Принять решение о софинансировании собственниками предстоящего ремонта в размере 5 процентов от общей стоимости.

3. Жильцам на общем собрании необходимо принять решение об участии в муниципальной адресной программе по проведению капитального ремонта многоквартирных домов.

4. Направить это решение в ваш муниципалитет.

5. Контролировать процесс включения вашего дома в программу через муниципалитет, исполнительные органы власти.

6. Муниципалитет формирует общую заявку, включает ваш многоквартирный дом в муниципальную программу по проведению капитального ремонта и отправляет её главе исполнительной власти вашего региона.

7. Руководство субъекта Федерации направляет в Фонд содействия реформированию ЖКХ оформленную в соответствии с требованиями законодательства заявку на предоставление финансовой помощи за счет средств Фонда.

8. Специалисты Фонда проверяют поступившую заявку на предмет её соответствия условиям, предусмотренным Федеральным законом № 185-ФЗ и, в случае положительного решения, передают заявку на рассмотрение правления Фонда.

9. Правление Фонда принимает решение о предоставлении региону финансовой поддержки за счет средств Фонда, в пределах утвержденного для данного субъекта Российской Федерации лимита финансирования (лимиты для регионов – на сайте www.fondgkh.ru).

[ЕленаА]

Что опротестовать ?

БТИ - они по бумажкам считают.

Вам надо заказывать/проводить строительную экспертизу в специализированной организации с комплексным исследованием всех конструкций дома.

Может его действительно "капиталить" рановато ?

Просто запущен из-за ненадлежащего тех.обслуживания вашей УК.

У нас ситуация такая. В 2008году ок 500 домов в городе "выбрали" себе УК, про которую никто не слышал. Собраний не проводилось, протоколы жильцы не подписывали. Стали обращаться в прокуратуру, Жил инспекцию и др. инстанции. "Дошли" до Москвы. В рез-те возбудили уголовное дело по ч. 1 ст. 327 УК РФ (подделка официального документа), информация была как на брянских сайтах, так и федеральной прессе и сайтах (http://www.omsk.rn.ru/news/2008-10-20/po-faktu-poddelki-protokolov-sobranij-sobstvennikov-zhilja-v-otnoshenii-ooo-zhilkoms). Многим жителям домов, находящихся в "управлении" ООО Жилкомсервис, периодически отключали горячую воду, тк данная УК просто не расплачивалась с поставщиками теплоэнергии. Инициативная группа нашего дома в апреле 2009 года решила собрать подписи за переход в новую УК. Подписи собрали только в июле, сдали копии документов в старую УК и вновь выбранную. Наши документы не хотели из старой УК отдавать, передали лишь в октябре месяце с условием начала работы новой УК с ноября. Весь октябрь нас никто не обслуживал, в старой УК говорили, что все документы (только поквартирные карточки) переданы в новую УК, а новая УК не могла приступить без обслуживания тех документации и договор с поставщиками услуг у новой УК был заключен с ноября 2009 года. Сейчас проблем с обслуживанием нет, новая УК предложила собрать подписи за вступление в программу, что мы и делаем. Но сегодня на собрании представитель УК сказал, что в горадминистрации для оценки домов о необходимости включения в программу нужна справка из БТИ, в противном случае дом в программу не войдет. Справку заказали 4 февраля, а 5 её уже получили с процентом износа 6%. Вот и возникает вопрос - как за день могли оценить состояние дома в целом и общего имущества - подвалы, стояки, находящиеся в квартире до вентиля и др. имущество? Вопрос - можно ли нам опротестовать этот износ, так как он явно выше. Даже исходя из той информации, что каждый год существования дома прибавляет как минимум 1%? Судя по данным БТИ, наш дом совершенно не нуждается в ремонте, но жильцы засыпают жалобами относительно протекания крыши, панельных швов, промерзания стен в угловых квартирах, гнилых стояков и т.д. Боимся, что наш дом не попадет в программу и с 2012 года нам придется за 100% оплаты ставить счетчики на отопление, водопотребление и т.д., плюс ремонтировать кровлю и все остальное.

[МУРОМЛЯНКА]

как определяется процент износа многоквартирного дома?

% износа вычисляется по количеству лет с года постройки.

У Вас дому 22 года. Коэффициент износа: 0,8%*22=17,6 %

Чтобы выяснить % износа нужно полностью обследовать полностью дом, все конструктивные элементы, БТИ этим заниматься не будет.

Есть документ: "Рекомендации по ТИ и регистрации зданий гражданского назначения" http://www.consultant.ru/online/base/?req=doc;base=LAW;n=89145;p=1

6.1. Техническое состояние инвентарного объекта определяется техническим состоянием конструктивных элементов строений и сооружений, входящих в его состав (техническим состоянием фундаментов, стен, перекрытий и т.д.).

6.11. Расчет физического износа "И" строений, сооружений и передаточных устройств, входящих в состав инвентарного объекта, производится одним из следующих методов:

а) расчетом затрат на ремонт объекта до первоначального состояния (путем составления сметы в тех же ценах, в каких определена восстановительная стоимость). Процент физического износа рассчитывается из соотношения затрат на ремонт к восстановительной стоимости;

б) расчетом стоимости материалов, требуемых для ремонта, до первоначального состояния к стоимости материалов, затраченных на первоначальное строительство (в сопоставимых ценах). Процент физического износа рассчитывается из соотношения стоимости материалов;

в) отнесением физического срока эксплуатации объекта "Тф" к общему сроку эксплуатации "То";

общий срок эксплуатации определяется как сумма фактического и предполагаемого срока эксплуатации "Тп" (до перехода объекта в непригодное состояние), определяемого экспертным путем:

Тф Тф

И = -- = -------;

То Тф + Тп

г) экспертным путем. Физический износ в этом случае определяется как среднеарифметическая величина (среднеарифметическое оценок экспертов);

д) средневзвешенным (по стоимости) суммированием износа конструктивных частей, образующих объем. При этом износ части определяется по одному из вышеназванных методов, а ее вес - как доля в стоимости объекта.

6.12. Выбор того или иного метода расчета физического износа определяется навыками и опытом исполнителей.

Все остальные методы кроме выделенного очень затратные, а без оплаты собственниками нереальны.

Также используется ВСН-53-86(р).

Для целей налогообложения, т.е при исчислении инвентаризационной стоимости жилья БТИ обязаны использовать ежегодный норматив износа 0,8% (ПП 1072 от 22.10.92г. "О Единых нормах амортизационных отчислений...")

Заявлениям БТИ вкупе с УО можно противопоставить только независимую экспертизу. Она дорогая.

[ЕленаА]

% износа вычисляется по количеству лет с года постройки.

Для целей налогообложения, т.е при исчислении инвентаризационной стоимости жилья БТИ обязаны использовать ежегодный норматив износа 0,8% (ПП 1072 от 22.10.92г. "О Единых нормах амортизационных отчислений...")

Уважаемая МУРОМЛЯНКА! Спасибо за исчерпывающий ответ, теперь что-то начинаяет проясняться. Исходя из Вашего ответа получается, что БТИ не взяты нормативы износа 0,8%, а их износ 6% высчитан другим путем. Большое спасибо еще раз, будем пытаться доказать своё мнение на основании приведенных Вами нормативов.

[Trud]

ЕленаА, износ дома расчитывается оценщиками недвижимости затратным подходом. Т.е. анализируя каждый конструктивный элемент здания.

Общий износ здания будет расчитываться следующим образом:

d1 * (y1 / N1) + d2 * (y2 / N2) + ..... + dk * (yk / Nk)

где

d - доля конструктивного элемента в здании

y - время эксплуатации КЭ

N - нормативное время "жизни" КЭ

k - вид конструктивного элемента: фундамент, кровля и т.д.

6% износа для не разу не ремонтировавшегося дома 22 летней давности постройки - это вполне реально, т.к. срок эксплуатации большинства КЭ здания обычно достигает 100 лет(фундамент и мн.др), в среднем - 50 лет(по-моему сроки эксплуатации перечислены в ВСН).

[NeSpec]

срок эксплуатации большинства КЭ здания обычно достигает 100 лет

Если срок службы 100 лет, то получатся что ежегодный % амортизации 1.

Тогда не понятно почему

6% износа для не разу не ремонтировавшегося дома 22 летней давности постройки - это вполне реально

Ведь речь идет не об оценке оценщиками, а об износе в БТИ.

[Гость English Coach]

Здравствуйте!

А вот если без экспертизы?...

Наша ситуация - несколько другая.. г. Барнаул, типичная панельная пятиэтажка, год ввода в эксплуатацию - 1966 о_О...))) Процент указанного износа (2,5 года назад) - около 34%... Это, мягко говоря, не похоже на правду... Вчера ходили в подвал.... Трубы бегут, от протечки просел пол и т.д. Зафиксировали все фотографиями....

Тоже самое - с внешними панелями, крышей и остальными инженерными системами...

Экспертиза - вариант идеальный, НО среди собственников жилых помещений обсуждаемого многоквартирного дома высока доля:

1) пенсионеров;

2) квартиросъемщиков...

Финансово, в общем, эксперитзу не потянем..

Вопрос: что делать?

Заранее благодарен за ответ/совет/рекомендацию,

Андрей

[Trud]

Вопрос: что делать?

Найдите документы на здание, ВСН, методики расчета износа(затратный подход в оценке недвижимости) и подсчитайте сами.

Если срок службы 100 лет, то получатся что ежегодный % амортизации 1.

Извиняюсь, ошибся.

[ЕленаА]

Найдите документы на здание, ВСН, методики расчета износа(затратный подход в оценке недвижимости) и подсчитайте сами.

Найти документы не так-то просто, как методики расчета. Этого-то добра в интернете хватает. Всеми подсчетами, которыми пользовались ранее, как ни крути - выходит 1% за год, но БТИ у нас считает по-другому. После того, как представитель УК сходил в БТИ, справку немного изменили - износ теперь уже составляет 13%. Видимо, придется сходить еще жильцам и повозмущаться, чтобы сумма износа была похожей на реальную. Даже если брать с учетом коэффициента 0,8%, как указала МУРОМЛЯНКА, то все равно получается больше 13%. Так что будем воевать дальше, от суммы износа зависит наш шанс попасть в программу кап.ремонта.

Всем спасибо за ответы.

[Ingvar Ku]

наш шанс попасть в программу кап.ремонта.

сокрее всего зависит от лояльности вашей УК в отношениях...

М.б. поэтому и включили первый "стоп-сигнал" в виде экспресс-"оценки" БТИ...

[ЕленаА]

Добрый вечер всем. Сегодня получили пока устный ответ из БТИ (жильцы писали о том, что не согласны с 13% износа, указанными в справке для УК, просили предоставить все расчеты), письменный вышлют почтой. Суть ответа такова:

1. Износ 1% в год рассчитывается только по домам, построенным до 1976 гола.

2. Износ с коэффициентом 0.8 рассчитывается только по кирпичным домам (наш дом панельный).

3. Как правило, чаще применяется износ 0.7%, но к нашему дому он не подходит, поэтому оставляют 13%, как указали в справке.

Уважаемые юристы, правы ли представители БТИ, действительно ли есть такая градация по коэффициентам в зависимости от дома, его года постройки и т.д???