Коммунальные услуги в новостройке

[Гость marusique]

В 2006 г. по договору соинвестирования в строительство нами была приобретена квартира в новостройке. Дом был сдан в декабре 2006 г. С марта 2007 компания-застройщик назначила свою управляющую компанию и вынудила подписать с ней договор, без которого не выдавались ключи и не было возможности осмотреть квартиру на предмет строительных недостатков. Был подписан акт о вступлении во владение и начали начисляться коммунальные платежи, которые, как легко догадаться, оказались сильно завышенными по статьям «тех. обслуживание дома» (42р за м2) и «охрана» (13р за м2), что ставит дом на один уровень с элитными комплексами типа «Алые Паруса» и «Триумф-Палас». На наш взгляд, тарифы назначались произвольно.

Мы в квартиру не въезжали, ремонта не производили, коммунальные услуги не потребляли. Квартира стоит в первозданном виде, без внутренних стен, труб и других коммуникаций. Однако коммунальные платежи нам начислялись полностью и регулярно повышались.

Свидетельства о собственности должен был оформлять застройщик, но оформление затягивалось, и в конечном итоге жильцы вынуждены были получали их через суд(мы получили в ноябре 2008 г.). Примерно тогда же, в октябре 2008 г., было зарегистрировано ТСЖ. В декабре 2008 на общем собрании было принято решение о расторжении договора с УК от застройщика и о выборе новой управляющей компании, которая приступает к работе с 1 марта. Было также объявлено, что жильцы должны решить свои проблемы по долгам с бывшей УК. Поскольку мы задолжность полностью не погасили и считаем расценки завышенными, у меня есть несколько вопросов:

- Все-таки, с какого момента возникает обязанность по оплате коммунальных платежей: с момента подписания акта о вступлении во владение или получения свидетельства о собственности?

- Является ли договор с назначенной застройщиком УК правомерным?

- Можно ли оспорить завышение коммунальных платежей, ссылаясь на средние нормы по г. Москве?

- Стоит ли идти в суд? Есть ли шансы на выигрыш?

Прошу прощения за «многа букафф»

[loginru]

- Все-таки, с какого момента возникает обязанность по оплате коммунальных платежей: с момента подписания акта о вступлении во владение или получения свидетельства о собственности?

с момента получения свидетельства.

- Является ли договор с назначенной застройщиком УК правомерным?

ЖК четко указывает, как выбирается УК в доме. Варианта навязывания УК застройщиком не существует.

- Можно ли оспорить завышение коммунальных платежей, ссылаясь на средние нормы по г. Москве?

Можно. Увеличивать городские ставки в одностороннем порядке, без согласия собственников не возможно.

Это может делать только ТСЖ.

- Стоит ли идти в суд? Есть ли шансы на выигрыш?

Я бы предложил Вам быть ответчиком. Пусть в суд подает УК. Скорее всего этого не произойдет.

[Aliska]

Стандартная схема "заселения" дома-новостройки...

Всеобщая проблема новоселов вновь выстроенных жилых домов...

У меня тоже квартира в доме-новостройке. Тоже договор требовали подписать для получения доступа в дом. И право собственности "получено по суду". И УК с дикими тарифами на ЖКУ...

Так везде сейчас.

С марта 2007 компания-застройщик назначила свою управляющую компанию

Дом полностью частный? Муниципальных квартир нет?

Застройщик точно назначил УК? Или он сначала зарегистрировал ТСЖ, а потом ТСЖ заключило договор с УК? Это важно для Вашего спора.

Потому что в частном МКД единственный более-менее законный способ вхождения управляющей организации в процесс управления домом это:

1) Создание "будущими собственниками" ТСЖ до ввода дома в эксплуатацию

2) Заключение между ТСЖ и управляющей организацией договора на управление домом.

Чтобы избежать таких вот революций, как у Вас, застройщик обычно объявив себя "будущим собственником" квартир в доме втихаря создает ТСЖ... И это ТСЖ подписывает с УО договор на управление домом.

Таким образом, застройщик "ставит палки в колеса" новоселам в создании своего ТСЖ. Ведь для управления МКД ТСЖ может быть создано только одно.

Соответственно, если у УО не было договора с ТСЖ, то можно брыкаться по поводу того, что старая УО вообще полномочиями по управлению домом не обладала.

и вынудила подписать с ней договор, без которого не выдавались ключи и не было возможности осмотреть квартиру на предмет строительных недостатков.

Фигово... Лучше было бы было с протоколом разногласий подписать...

Был подписан акт о вступлении во владение и начали начисляться коммунальные платежи

С кем подписан акт "о вступлении во владение"? С инвестором или с управляющей компанией? На практике бывает, что такая бумашка до "открытия адреса по дому в ФРС" подписывается УК и представляет собой филькину грамоту... Дабы граждане, не дай бог, заполучив акт, не попытались сделать че-нить, чтобы самостоятельно зарегистрировать право или "прописаться" в квартире.

- Все-таки, с какого момента возникает обязанность по оплате коммунальных платежей: с момента подписания акта о вступлении во владение или получения свидетельства о собственности?

Вообще то с момента регистрации права собственности.

Но есть гадкая судебная практика. Суд может легко наплевать на закон. И принять решение, что обязанность по оплате ЖКУ возникла у Вас с момента подписания акта приема-передачи помещения.

Пример подобного решения: http://pavshino.info/index.php?option=com_content&task=view&id=286&Itemid=1

Самое неприятное, что "срисовано" это решение с имеющегося в СПС "Консультант плюс" постановления по делу N Ф03-А04/07-2/376.

- Является ли договор с назначенной застройщиком УК правомерным?

Смотря как он составлен. Скорей всего, в нем найдется что-нибудь, из-за чего можно будет говорить, что договор являлся ничтожной сделкой.

- Можно ли оспорить завышение коммунальных платежей, ссылаясь на средние нормы по г. Москве?

Вам ведь не нравятся графы "техобслуживание" и "охрана"?

Но "охрана" - это точно не коммунальный платеж...

А что есть "техобслуживание" - это в договоре Вашем надо смотреть.

Вполне возможно, что оно тоже под определение коммунальных платежей не попадает.

- Стоит ли идти в суд? Есть ли шансы на выигрыш?

А с каким иском Вы собираетесь в суд?

[Aliska]

Я бы предложил Вам быть ответчиком. Пусть в суд подает УК. Скорее всего этого не произойдет.

Не разделяю оптимизма по поводу того, что скорей всего это не произойдет. УК вполне может "протоптать дорогу" к мировому судье и пойти войной на "должников".

В нашей "деревне" тоже все думали, что УК не рискнет с корявыми договорами взыскивать "задолженности по ЖКУ" с граждан, право собственности которых на квартиры не было зарегистрировано. А они рискнули... И пока выигрывают. Потому что мировой суд явно симпатизирует УК... Ну что еще подумаешь, когда судья ухитряется за полдня работы принять несколько исков, решить вопрос о подсудности дел, вынести определения, написать повестки, снарядить курьера с повестками к ответчикам да сделать все так быстро, что курьер успевает до 14 часов дня разнести все повестки?

Что касается кем лучше быть в таком деле - истцом или ответчиком, даже не знаю, что сказать.

С одной стороны, вроде ответчиком быть лучше...

С вероятностью 99,99% можно прогнозировать, что даже если суд первой инстанции вынесет решение в пользу организации-истца, то сильно налажает в решении (см. приведенный выше пример). И будет много поводов решение обжаловать.

Опять же, судиться они должны будут по месту жительства ответчика. А если самим в суд с иском идти, то в зависимости от исковых требований может получиться так, что иск придется подавать по месту регистрации УК...

При этом хитрые застройщики часто регистрируют свои УК либо в каких-нить "черных дырах" географии, либо где-нить, где есть хорошие контакты с судом...

С другой стороны, нападение - лучший способ защиты. А проигрыш УК в СОЮ в первой инстанции может привести к проигрышу всего дела...

[tatiana2-8]

Вообще то с момента регистрации права собственности.

Но есть гадкая судебная практика. Суд может легко наплевать на закон. И принять решение, что обязанность по оплате ЖКУ возникла у Вас с момента подписания акта приема-передачи помещения.

Пример подобного решения: http://pavshino.info/index.php?option=com_content&task=view&id=286&Itemid=1

Самое неприятное, что "срисовано" это решение с имеющегося в СПС "Консультант плюс" постановления по делу N Ф03-А04/07-2/376.

Смотря как он составлен. Скорей всего, в нем найдется что-нибудь, из-за чего можно будет говорить, что договор являлся ничтожной сделкой.

Я так понимаю, что в указанном Вами судебном решении немаловажную роль сыграло то, что у неплательщика был заключен Договор на тех.обслуживание с УК. А если такого договора нет? То есть ТСЖ присылает будущ. собственнику квитанции, не имея с ним Договора на тех.обслуживание. Как реагировать? Можно ли оплатить КУ и как провести платеж, если в квитанциях на оплату указаны в перемешку КУ, ЖУ и доп услуги (охрата, АХР и т.д)? Спасибо

[Aliska]

Я так понимаю, что в указанном Вами судебном решении немаловажную роль сыграло то, что у неплательщика был заключен Договор на тех.обслуживание с УК.

Ой, там неизвестно что сыграло немаловажную роль...

Возможно даже, что не наличие договора между УК и соинвестором, а наличие "договора" между УК и судьей...

А если такого договора нет? То есть ТСЖ присылает будущ. собственнику квитанции, не имея с ним Договора на тех.обслуживание. Как реагировать? Можно ли оплатить КУ и как провести платеж, если в квитанциях на оплату указаны в перемешку КУ, ЖУ и доп услуги (охрата, АХР и т.д)? Спасибо

Если такого договора нет, но будут оплачены квитанции, то ТСЖ может утверждать, что договор с Вами все-таки был заключен.

А оплатив выставленные квитанции, соинвестор согласился с предложением заключить с ним договор.

Довод этот спорный, но он вполне возможен.