Предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка

[ser]

Я 30.05.2007 г. от своего имени и от имени отца (по доверенности) заключил с покупателем ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР с соглашением об авансе на продажу частного дома и земельного участка под ним. Предварительный договор был заключен по тому, что на дату его подписания у продавцов дом был в собственности, а договор на покупку земли находился на утверждение в Администрации города, а у покупателя не было всей суммы для его покупки и он собирался взять ипотечный кредит. На следующий день 1.06.2007 г. , идя навстречу просьбе покупателя, мы ему передали по передаточному акту, который оформлялся без участия нотариуса, в пользование дом и земельный участок. А 30.11.2007 г., т.е. в день, который являлся крайним сроком подписания основного договора, выяснилось, что у покупателя опять нет всей суммы необходимой по договору (у продавцов все документы были в порядке) и он попросил еще на 3 недели, т.е. до 22 декабря, отсрочить подписание основного договора. Мы с этим согласились, т.к. не хочется затевать бодягу с его выселением и поиском денег для возвращения аванса (который мы естественно уже потратили), но сейчас у меня возникли некоторые сомнения в правильности наших действий, т.к. выяснилось, что нотариус, оформлявший предварительный договор и дополнительное соглашение к нему, является хорошим другом покупателя.

В связи с этим у меня просьба к юристам, исходя из прилагаемых документов, сделать пессимистический прогноз развития событий, т.е. в том случае если у покупателя и через 3 недели опять не окажется всей суммы на покупку дома и с ним придется расстаться, а также предложить возможные варианты действий с нашей стороны, чтобы минимизировать наши потери в данной сделке.

С наилучшими пожеланиями Ser

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР с соглашением об авансе.

Город Волгоград, тридцатого мая две тысячи седьмого года.

Мы, нижеподписавшиеся:

гражданин Российской Федерации- Иванов Иван Иванович ..., действующий за себя лично и от имени гражданина Иванова ... по доверенности, удостоверенной нотариусом города Волгограда ..., с одной стороны, и

гражданин Российской Федерации- Петров Петр Петрович ... , с другой стороны,

заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Граждане Иванов и Иванов ... обязуются продать гражданину Петрову, а гражданин Петров обязуется купить у граждан Иванова и Иванова ... жилой дом и земельный участок, находящиеся в городе Волгограде, по улице ...

2. Сторонами устанавливается продажная цена указанных жилого дома и земельного участка в размере ... рублей.

Договор купли-продажи данных жилого дома и земельного участка (основной договор), по которому гражданин Петров обязан уплатить всю сумму денег полностью гражданину Иванову, действующему за себя лично и от имени гр. Иванова, при его подписании наличными деньгами, должен быть заключен нами в срок не позднее 30 ноября 2007 года.

3. Отчуждаемый жилой дом принадлежит гражданам Иванову и Иванову, в равных долях каждому, на праве собственности на основании Свидетельства о праве на наследство по завещанию, удостоверенного нотариусом города Волгограда ... 26 июля 2005 года. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество за номером ...

Отчуждаемый земельный участок принадлежит гражданам Иванову и Иванову, в равных долях каждому, на праве собственности на основании Постановления Администрации Советского района города Волгограда № ...

4. В счет установленной нами продажной цены гражданин Петров передает гражданину Иванову, действующему за себя лично и от имени гр.Иванова аванс в размере ... рублей наличными деньгами.

Я, Иванов, действующий за себя лично и от имени гр.Иванова получил аванс в сумме ... рублей при подписании настоящего договора.

5 . При подписании настоящего договора нотариусом обращено внимание сторон на следующие положения закона:

- недействительность сделки с момента ее совершения в случае, если стороны имели целью прикрыть другую сделку (статья 170 Гражданского Кодекса);

- право на обращение в суд с требованием о понуждении заключить основной договор, в случае уклонения любой из сторон от его заключения (статья 445 Гражданского Кодекса);

- прекращение обязательств по настоящему договору без истребования убытков в случае добровольного отказа обеих сторон от заключения основного договора (статья 429 Гражданского Кодекса).

6. Расходы по заключению настоящего договора несет гр.Петров.

7. Настоящий договор составлен и подписан сторонами в трех экземплярах, один из которых остается у нотариуса города Волгограда Сидоровой ..., а два других выдаются сторонам.

Текст договора прочитан сторонам нотариусом вслух.

ПОДПИСИ:

ПЕРЕДАТОЧНЫЙ АКТ

город Волгоград « 1 » июня 2007 года

Мы, нижеподписавшиеся:

гражданин Иванов , действующий за себя лично и за гражданина Иванова на основании доверенности ..., именуемые в дальнейшем «ПРОДАВЦЫ» и «ПРЕДСТАВИТЕЛЬ ПРОДАВЦА», с одной стороны, и

гражданин Петров , именуемый в дальнейшем «ПОКУПАТЕЛЬ», с другой стороны,

в соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса РФ, составили настоящий акт о нижеследующем:

1.«ПРОДАВЦЫ» на основании предварительного договора с соглашением об авансе от 30.05.2007 года, удостоверенного нотариусом города Волгограда Сидоровой , получили аванс в счет предстоящей купли-продажи от «ПОКУПАТЕЛЯ» жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: город Волгоград, ... .

2.В соответствии с настоящим актом «ПРОДАВЦЫ» передали «ПОКУПАТЕЛЮ» жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу: город Волгоград ..., а «ПОКУПАТЕЛЬ» принял указанное имущество в пользование с гарантией сохранности данного имущества от «ПРОДАВЦОВ» полностью в таком виде, в котором оно было на момент подписания договора с соглашением об авансе от 30.05.2007 года, удостоверенного нотариусом города Волгограда Сидоровой . Претензий у «ПОКУПАТЕЛЯ» к «ПРОДАВЦУ» по передаваемой недвижимости не имеется.

3.Денежный расчет по договору с соглашением об авансе от 30.05.2007 года, удостоверенного нотариусом города Волгограда Сидоровой произведен и имущество передано.

4. Настоящий передаточный акт составлен и подписан в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.

ПОДПИСИ:

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ к ПРЕДВАРИТЕЛЬНОМУ ДОГОВОРУ

с соглашением об авансе.

Город Волгоград, тридцатого ноября две тысячи седьмого года.

Мы, нижеподписавшиеся:

гражданин Российской Федерации Иванов ... с одной стороны, и

гражданин Российской Федерации Петров .. . с другой стороны,

заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

1. Внести в п.2 Предварительного договора с соглашением об авансе, заключенного гр.Ивановым .. . и гр.Петровым следующее изменение:

"Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, находящихся в городе Волгограде, .. . (основной договор), по которому гражданин Петров обязан уплатить всю сумму денег полностью гражданам Иванову .. . при его подписании наличными деньгами, должен быть заключен нами в срок не позднее 22 декабря 2007 года."

2. Остальные пункты указанного Предварительного договора оставить без изменения.

3. При подписании настоящего соглашения нотариусом обращено внимание сторон на следующие положения закона:

- недействительность сделки с момента ее совершения в случае, если стороны имели целью прикрыть другую сделку (статья 170 Гражданского Кодекса);

- право на обращение в суд с требованием о понуждении заключить основной договор, в случае уклонения любой из сторон от его заключения (статья 445 Гражданского Кодекса);

- прекращение обязательств по настоящему договору без истребования убытков в случае добровольного отказа обеих сторон от заключения основного договора (статья 429 Гражданского Кодекса).

4. Расходы по заключению настоящего соглашения несет гр.Петров

5. Настоящее соглашение составлено и подписано сторонами в трех экземплярах .. .

Текст соглашения прочитано сторонам нотариусом вслух.

ПОДПИСИ:

[Николай Тюленев]

Если покупатель не найдет всю сумму, Вам придется возвращать деньги.

Нужно было брать задаток.

[ser]

Если покупатель не найдет всю сумму, Вам придется возвращать деньги.

Нужно было брать задаток.

Я так и хотел оформить договор с задатком, но нотариус сказала, что этого делать нельзя. Правда так толком и не объяснила почему. Только позже я узнал, что так действительно делать было нельзя по тому, что продавался и дом и земля, а на дату подписания предварительного договора полностью в собственности был только дом, а земля еще не была зарегистрирована в ВОРУ и договор купли продажи земли у Администрации был еще не подписан. Хотя можно было бы оформить договор с задатком только на дом, но нотариус, естественно, мне об этом не сказала.

Но меня в этой ситуации беспокоит совершенно другое, т.к. даже если бы и был оформлен договор с залогом, то быстрее всего я бы его все равно вернул (на чужом горе своего счастья не построишь, да и теперь я бы продал дом уже дороже другому покупателю). Меня больше беспокоит ситуация с выселением несостоявшегося покупателя, которого я по доброте душевной пустил жить в дом, хотя и не обязан был этого делать. Ведь нечестный человек, совершив одну подлость, может сделать и другую и вот (после того как личина покупателя стала прорисовываться) меня и интересует чего мне еще можно ожидать от этого покупателя.

С наилучшими пожеланиями Ser

[Николай Тюленев]

... у покупателя не было всей суммы для его покупки и он собирался взять ипотечный кредит.

Под какое обеспечение он собирался брать кредит? Под Ваш дом?

Только позже я узнал, что так действительно делать было нельзя

Это сделать было можно. И нужно.

Тот факт, что право собственности на землю еще не было оформлено, не играет никакой роли. Не успели бы оформить, это была бы Ваша проблема - вернули бы деньги покупателю в двойном размере.

Меня больше беспокоит ситуация с выселением несостоявшегося покупателя, которого я по доброте душевной пустил жить в дом, хотя и не обязан был этого делать

Дождитесь 22-го. Не долго осталось.

Зачем заранее переживать?

[ser]

Под какое обеспечение он собирался брать кредит? Под Ваш дом?

Насколько я понял – да, но, как объяснил покупатель, ни один банк ему не дал ипотечный кредит под этот дом, т.к. он деревянный и довоенной постройки (1939 года). Но сейчас он заявляет, что ему все таки дают ипотечный кредит (только один банк в городе), но не под дом, а под земельный участок. Естественно, я так думаю, что дают под мой земельный участок, но он особенно не распространяется на эту тему. И тут у меня опять возникает масса подозрений и опасений, т.к. мой адвокат сказал, что ему под мою землю (или мой дом) кредит не дадут, а нотариус сказала, что так может быть. И даже если рассмотреть самый оптимистичный прогноз, что ему банк даст ипотечный кредит под мою землю, то, как я понимаю, сумму этого кредита банк будет должен перечислить безналичными деньгами на мой счет, но в предварительном договоре написано, что покупатель должен мне отдать деньги наличными при подписание договора. Таким образом. идя в очередной раз навстречу покупателю, получится, что я и останусь виновным, т.к. нарушу условия договора и все будет зависеть от позиции нотариуса, а она уже известна – не в мою пользу.

Это сделать было можно. И нужно.

Тот факт, что право собственности на землю еще не было оформлено, не играет никакой роли. Не успели бы оформить, это была бы Ваша проблема - вернули бы деньги покупателю в двойном размере.

Про двойной размер козе понятно, но имела ли право нотариус оформлять предварительное соглашение на таких условиях (ведь ей надо было записать в договоре на основание чего этот земельный участок принадлежит нам, а у нас на руках было только постановление Администрации района, которое легко можно отменить, т.е. это очень зыбкое право).

Дождитесь 22-го. Не долго осталось.

Зачем заранее переживать?

Вы случайно не родственник моего адвоката, а то он мне всю дорогу и туда и обратно твердил то же самое. Правда при подписание дополнительного соглашения выяснилось, что он не знал даже о том, что в дополнительном соглашении можно изменить только те пункты, которые уже записаны в предварительном договоре, по тому что всю дорогу туда убеждал меня, что мы сейчас запишем в дополнительном соглашение о том, что если 22 декабря у покупателя опять не будет денг, то он обязуется в течение месяца освободить занимаемое помещение со штрафными санкциями, а когда я не увидел этого пункта в дополнительном соглашение (при обсуждение изменений я его озвучивал) и спросил почему в тексте нет этого пункта, то нотариус сказала мне, что это требование не вписывается ни в один пункт предварительного соглашения. А мой адвокат заговорщески махнул мне рукой, мол подписывай и не беспокойся – у меня все под контролем. Но когда вышли из конторы оказалось, что у него под контролем только сумма его гонорара.

Таким образом, если бы я был без адвоката, то очень вероятно, что я бы настоял на придание пункту 5.3 более симметричного вида, т.е. кроме // прекращения обязательств по настоящему договору без истребования убытков в случае добровольного отказа обеих сторон от заключения основного договора (статья 429 Гражданского Кодекса)// я бы все таки настоял, чтобы этот пункт был добавлен и ссылкой на ст. 405 ГК (просрочка должника) или на статьи 450-452 ГК. Кроме этого можно было бы дополнить этот пункт и прямым требованием о возмещение убытков при нарушение одной из сторон своих обязательств, т.к. до того как я пустил в дом несостоявшегося покупателя, у меня там стояли квартиранты, которые платили реальные деньги, и по этому не переживать за исход дела, как это Вы советуете, слушая наших сегодняшних юристов, я никак не могу. Более того, я никак не пойму как нотариус рискнула составить такой договор, где отсутствует ответственность сторон за его нарушение (насколько я помню такой договор признается ничтожным).

Хотя, конечно же, основная беда во мне, по тому, что копать землю я начинаю только после того, как влипну в очередную неприятность, но тут я с собой ничего поделать не могу, т.к. привык всегда думать о людях гораздо лучше, чем они выглядят в действительности (тот кто знаком с законами функционирования мозга меня поймет). И по этому конечно же основная вина в этой сделке лежит на мне, а не на адвокате, но слышать от юристов в очередной раз //Зачем заранее переживать?// ( даже не учитывая их квалификации) я просто органически не могу, т.к. я привык переживать за все что меня окружает и даже за этого не состоявшегося покупателя (даже если он хочет меня надуть вследствие своего плохого воспитания).

С наилучшими пожеланиями Ser

[Николай Тюленев]

Для того, чтобы получить кредит под Вашу земю, покупатель должен был предоставить в банк правоустанавливающие документы на неё (копии).

Это было сделано?

Деньги при кредитовании выдаются в форме, удобной клиенту.

Иногда за обналичивание с него берут процент.

Повторю: если бы основание возникновения права, постановление Администрации, отменили, то Вам бы это ничем не грозило. Форс мажор.

Нотариус фантазирует.

В Волгограде у меня родственников нет.

Пойдете 24-ого (23-е воскресение) в отделение милиции, покажите документы о собственности, напишите заявление о самозахвате дома.

Они разберутся.

Но, думаю, до того покупатель даст о себе знать. Придумает ещё что-нибудь. Кому охота Новый год на улице встречать?

[ser]

Для того, чтобы получить кредит под Вашу земю, покупатель должен был предоставить в банк правоустанавливающие документы на неё (копии).

Это было сделано?

Нет, и разговора об этом не было. Хотя, за день до 30 ноября, когда, после месяца гробового молчания с его стороны, я позвонил ему и попросил его сказать, в котором часу он сможет прибыть к нотариусу для подписания основного договора, он разразился гневной тирадой в мой адрес, обозвав меня скандалистом, т.к. я не захотел подписывать основной договор у его нотариуса, который является его личным другом, а предложил выбрать любого другого в городе. И после этого, обвинив меня попутно во всех смертных грехах и в том числе в том, что ему не дают деньги, он спросил – есть ли у меня свидетельство на землю. Я показал ему это свидетельство и после этого мы расстались врагами, но не желая лишних проблем я все таки согласился потом поехать к его нотариусу, где мы и внесли изменения в предварительный договор. А теперь вот начал думать, что еще можно ожидать от такого клиента.

И в связи с этим у меня возникает новый вопрос. Если он под мою землю возьмет ипотечный кредит, то на нее наверное будет наложено обременение, а нотариус сказала, чтобы я взял новую выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним максимум за неделю до 22 декабря (новая дата подписания основного договора), т.к. ее 22 декабря не устроит моя выписка от 22 ноября (хотя сказала, что справку из БТИ от 28.11.2007 г. можно не обновлять, а на справке ясно написано, что она действительна 10 дней). Таким образом, если на дату, когда я буду брать выписку из Единого государственного реестра на землю, на нее будет обременение, то смогу ли я ее тогда продавать. Особенно, если он после этого откажется от покупки, и мне надо будет продать дом с землей другому покупателю.

Деньги при кредитовании выдаются в форме, удобной клиенту.

Иногда за обналичивание с него берут процент.

Очень интересно получается. Он берет под мою землю кредит. Потом отказывается от покупки дома и отказывается возвращать кредит банку, а последний изымает у меня землю в счет погашения кредита. Они что там в банке белины объелись.

Пойдете 24-ого (23-е воскресение) в отделение милиции, покажите документы о собственности, напишите заявление о самозахвате дома.

Они разберутся.

А вот здесь поподробнее. Как я понимаю, если не будет явных признаков уголовно наказуемых деяний, то милиция заявит, что это хозяйственный спор и порекомендует обратиться в суд. А вот подходящей статьи в Уголовном кодексе я найти не могу, т.к. у нас там есть только ст. 166 (Неправомерное завладение автомобилем или иным транспортным средством без цели хищения), а про дома там ничего нет. И ст. 139 (Нарушение неприкосновенности жилища) тоже не подходит, т.к. она звучит так // Незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица //, а проживает там с 1 июня как раз несостоявшийся покупатель. И, если я сейчас туда проникну без его согласия, то обвинят именно меня, да еще могут и припаять мне кражу (ст. 158 УК РФ).

С наилучшими пожеланиями Ser

[Николай Тюленев]

Поподробнее лучше с начала.

Ипотечный кредит действительно выдается под залог недвижимого имущества. Но только после перехода права на него к покупателю-заемщику.

Вы подписываете договор купли-продажи, получаете деньги, отдаете договор на регистрацию. Вместе с регистрацией договора и перехода права регистрируется и обременение - залог дома (земли) у банка.

И, если я сейчас туда проникну без его согласия, то обвинят именно меня, да еще могут и припаять мне кражу

Проникните куда? В свой собственный дом?

Давайте не будем торопить события и импровизировать на тему: "а если ..." До момента истины осталось три недели.

P.S. Скажите, а Вы слышали когда-нибудь о риэлторах? Или в ваших краях они не водятся?

[ser]

Проникните куда? В свой собственный дом?

Статью 139 УК РФ я привел просто как конкретный пример, того, что такая статья, которая является основанием для обращения в милицию там есть, а вот на какую статью я буду ссылаться, когда пойду с заявлением в милицию, как Вы рекомендовали, я не понял, т.к., как я писал, в данном случае эта статья не применима.

Давайте не будем торопить события и импровизировать на тему: "а если ..." До момента истины осталось три недели.

Правильно. А когда жареный петух уже окончательно клюнет в одно место начнем спешно соображать, что делать. А я бы хотел хоть сейчас не спеша проиграть возможные сценарии развития событий.

P.S. Скажите, а Вы слышали когда-нибудь о риэлторах? Или в ваших краях они не водятся?

Не только слышал, но и неоднократно обращался. Правда, чаще для оценки имущества. А этот покупатель уже пол года ходил за мной, а я все никак не мог дооформить документы на землю. И потом, он сразу согласился с суммой оценки риэлтера и эта сделка мне показалась настолько тривиальной, что я даже не проконсультировался у юриста, после того, как нотариус очень сильно видоизменила договор. А зря, т.к. я не учел того обстоятельства, что нотариус играет на его стороне (с чем я столкнулся впервые).

С наилучшими пожеланиями Ser

[Николай Тюленев]

... а вот на какую статью я буду ссылаться, когда пойду с заявлением в милицию, как Вы рекомендовали, я не понял,

Это при подаче искового заявления в суд Вам нужно будет ссылаться на статьи. А в милиции скажете просто: самозахват.

Намекните, что не знаете чем они там в доме занимаются. Может, гексоген хранят, а милиция на сигнал не хочет реагировать и все такое ...

А я бы хотел хоть сейчас не спеша проиграть возможные сценарии развития событий.

Да это невозможно. Их слишком много.

Все равно события пойдут по тому сценарию, который Вы не просчитывали.

Наиболее вероятно, что Вам предложат опять продлить договор: типа, деньги будут вот-вот.

С уважением.

[ser]

Все равно события пойдут по тому сценарию, который Вы не просчитывали.

Наиболее вероятно, что Вам предложат опять продлить договор: типа, деньги будут вот-вот.

Ну, что же. Спасибо и на этом. Успокоили.

Хотя конечно же хотелось бы ознакомится хотя бы с несколькими примерами облапошивания продавцов недвижимости, а то про облапошенных покупателей в соседней теме приведена масса примеров, а про облапошенных продавцов что то ничего.

С наилучшими пожеланиями Ser

[Николай Тюленев]

Облапошивание продавцов в основном сводится к указанию под благовидным предлогом в договоре цены мЕньшей, чем реально стоит недвижимость (например, по стоимости БТИ) и дальнейшим публичным вручением этой суммы.

Типа, договор со стороны покупателя исполнен - будьте добры передать нам обьект.

[ser]

Облапошивание продавцов в основном сводится к указанию под благовидным предлогом в договоре цены мЕньшей, чем реально стоит недвижимость (например, по стоимости БТИ) и дальнейшим публичным вручением этой суммы.

Типа, договор со стороны покупателя исполнен - будьте добры передать нам обьект.

Здесь исход дела ясен, а меня больше беспокоит неясность при наиболее вероятном сценарии развития событий, когда 22 декабря у покупателя опять не окажется денег и я откажусь продлять предварительный договор, а он откажется его расторгнуть. Тогда я обращусь в суд с просьбой о расторжение предварительного договора, а он подаст встречный иск о понуждение меня заключить основной договор, т.к. в условиях предварительного соглашения прописан только такой пункт для развития событий в спорной ситуации. Конечно же это не отменяет моего права требовать расторжения предварительного договора, но волокита эта может затянуться надолго, а в доме сейчас (бесплатно) проживает именно он и выселение его оттуда может оказаться очень склочной историей. А возможен и такой вариант, что он пока будет идти разбирательство, перечислит по почте оставшуюся сумму мне через пол года или вообще через год, когда это будут уже совсем другие деньги. Вот как лучше поступить в такой ситуации - это вопрос.

С наилучшими пожеланиями Ser

[Николай Тюленев]

1. Соберите информацию о стоимости аренды аналогичных домов в Вашем районе. Посчитайте упущенную выгоду за прошедшие с их заселения месяцы.

2. Готовьте иск о рсторжении предварительного договора в связи с неисполнением Покупателем своих обязательств + компенсация упущенной выгоды + моральный ущерб ...

3. Соглашайтесь на продление предварительного договора на тех же условиях лишь после освобождения дома и обратной передачи его Вам.

Если клюнут - будет полегче.

[ser]

Спасибо еще раз. Это уже ближе к телу.

С наилучшими пожеланиями Ser