Выкуп 1/2 доли и регистрация

[Ekaterina21]

Добрый день!

Подскажите как будет верно посупить в такой ситуации:

Заемщик хочет выкупить 1/2 долю в квартиру (вторая доля у него в собственности)

В кредитном договоре так и прописывается что цель - выкуп доли. При этом заключается договор выкупа этой доли.

Можно ли прописывать в кредитном договоре что "Обеспечением исполнения обязательств ЗАЕМЩИКА по настоящему Договору является ипотека КВАРТИРЫ в силу закона"?

Или нужно ли в таком случае заключать договор ипотеки на уже принадлежащую заемщику 1/2 долю?

Что в таком случае будет написано в выписке из ЕГРП?

[Skorpio]

Как они планируют оформлять право залога по закладной или по договору ипотеки?

Банк настаивает на записи в договоре ипотеки всей квартиры, в связи с тем, что в нижеуказанном законе предусмотрено, что в залог может быть предоставлены жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, а не доли!!!

Однако, учтите, что в соответствии с п.1 ст. 5 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поэтому на квартиру в целом сразу соответствующего свидетельства у покупателя не будет, а в выписке будут указаны - «объект права»: ½ доли квартиры и ½ доли квартиры, поэтому позиция Банка ошибочна???!!!

В последующем собственник долей может написать заявление в Государственную Регистрационную службу о внесении изменений в единый реестр…., с целью объединения долей в единое целое и получит взамен 2-х свидетельств на доли – единое на всю квартиру.

В настоящее время, возможен только вариант с последующей ипотекой, после оформления квартиры в собственность в целом. До этого можно оформлять другие обеспечительные меры (поручительство, залог другого личного имущества или имущества третьих лиц).

[Ekaterina21]

скажем так по подробнее:

Есть 2 ситуации:

1. Выкуп 1/2 доли квртиры, 1/2 -в собственности. Заключается договор купли-продажи 1/2 доли, оформляется закладная в которой указано - Предмет ипотеки: Квартира по такому-то адресу. В Кредитном договоре написано что "Обеспечением исполнения обязательств ЗАЕМЩИКА по настоящему Договору является ипотека КВАРТИРЫ в силу закона"

2. Выкуп 1/4 доли, 3/4 - в собственности заемщика. Заключается "Договор купли-продажи ипотеки в силу закона" (где прописывается что покупается 1/4 доля), отдельно Заключается Договор ипотеки на 3/4 доли, Есть Кредитный договор где написано что «Обеспечением исполнения обязательств является: 1) Ипотека в силу закона ¼ доли.. И 2) Ипотека в силу договора ¾ доли..» . Также есть Закладная где написано что предметом ипотеки является: ¼ доля квартиры по адресу… И ¾ доли квартиры по этому же адресу.

Вопрос - что из этого верно , оформление сделки по 1 варианту или 2-му (если не противоречит законодательству и пр.), а что нет?

[Skorpio]

Ekaerina21

Дело в том, то ипотека в силу закона может возникнуть у банка только на то имущество, на которое выделяются кредитные средства – в Вашем случае ½ доли квартиры.

А как я уже указывала выше в соответствии с Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон) ипотека допускается в отношении: (п.1. ст.5)

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; - доля этого не предполагает !!!

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

В гражданском обороте предусмотрены сделки с долями права…, а вот Закон этого не предусматривает, т.к. в случае обращения взыскания на предмет ипотеки у залогодержателя возникают проблемы ее фактического выдела при реализации.

Поэтому, вариант 2 – не имеет значение.

Регистрационная палата зарегистрирует ипотеку только на единое целое (квартиры), после получения соответствующего свидетельства (оформляйте последующую ипотеку в силу договора). Или пусть оформляют другие обеспечительные меры (см. выше).

Если будут нарушены обязательства об оформлении обеспечительных обязательств, банк будет вправе потребовать от должника досрочного погашения задолженности по кредиту.