Квартира в новостройке - этапы

[russ]

Добрый день!

Какие этапы проходит новый дом и квартира в нем, прежде, чем на квартиру нормально оформляется собственность?

Где могут быть проблемы?

Просто заинтересовала нас квартира в новострйке, дом вроде как сдан (ключи выдают), но собственность оформят, говорят, только через полгода. Квартира выкуплена была на этапе строителства нынешним продавцом.

Где могут быть засады?

[Николай Тюленев]

Примерно так:

1.Строительство.

2.Сдача госкомиссии 1.

3.Устранение недоделок по акту.

4.Пересдача госкомиссии.

5.Обмеры БТИ.

6.Перерасчет с дольщиками\инвесторами по результатам обмеров.

7.Подписание актов приема квартир и выдача ключей.*

8.Сдача дома на баланс эксплуатирующей организации.*

9.Составление акта распределения площадей между будущими собственниками и подача его вместе с пакетом документов (разрешительные на строительство, решение госкомиссии, обмеры БТИ) в УФРС.

10.Начало оформления в собственность.

* - пункты могут меняться местами по усмотрению застройщика.

[Николай Тюленев]

Расположение "засад" завистит от этапа (см. выше), на котором находится оформление документов и от способа передачи права от продавца к покупателю.

С 9-го по 10-й этап длится так называемая "мертвая зона", когда впрямую переоформить квартиру нельзя. Только по предварительному договору с обязательством продать, как только будут документы о собственности.

[russ]

То есть, если известна конкретная квартира и выданы ключи - дом точно сдан ГК? И после этого полгода - идет оформление собственности?

[Николай Тюленев]

Если ключи выданы всем (или почти всем) - ГК пройден.

Если отдельным гражданам - просто договорились.

Уступку права могут оформить и после ГК путем банальной замены договора долевого участия задним числом. Но не все компании это практикуют.

Повторю. Дольщика нельзя поменять после сдачи акта распределения площадей в УФРС.

Срок полгода - условный. Может быть и месяц-два. А может быть год и более, если в УФРС возникнут вопросы по разрешительной документации, или, например, выявятся отступления от согласованного проекта и изменение назначения помещений.

[Lawww]

Вообще есть существенные риски?? Сейчас же постановления о долевом участии в строительстве есть! По ним можно пробивать - полноценный застройщик или нет! Правильно рассуждаю?? Как вообще проверить вкалдывать деньги именно в этого застройщика или нет?

[Николай Тюленев]

"Строительная история" = имя на рынке.

Если застройщик постороил пол-Люберец и Раменского, то и в Жуковском у него можно смело покупать квартиры.

[Skorpio]

1. Выясните, распространяет ли свое действие на строительство рассматриваемого дома ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 30.12.2004 N 214-ФЗ

(ред. от 16.10.2006)

"ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ", так как Договор о долевом участии, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, поэтому Договор уступки соответственно должен пройти эту же процедуру, а именно:

Пункт 3 ст. 25.1. Закона – «Запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.»

2. Также имейте в виду, что очень много квартир в новостройках инвестируются за счет кредитных средств банков, с обязательным последующим заключением договора ипотеки на оформленную в собственность квартиру.

Как проверить? Между Инвесторами-Застройщиками и Банками обычно заключаются соответствующие «Соглашения о сотрудничестве», в которых оговорены обязательства стороны (Инвестора-Застройщика) по отслеживанию, ограничению переуступки прав по «кредитным» квартирам.

[Lawww]

"Строительная история" = имя на рынке.

Если застройщик постороил пол-Люберец и Раменского, то и в Жуковском у него можно смело покупать квартиры.

Как пробить где кто строил, а где кто-то не достроил?

[LORAKYTA]

Если ключи выданы всем (или почти всем) - ГК пройден.

Если отдельным гражданам - просто договорились.

Уступку права могут оформить и после ГК путем банальной замены договора долевого участия задним числом. Но не все компании это практикуют.

Повторю. Дольщика нельзя поменять после сдачи акта распределения площадей в УФРС.

Срок полгода - условный. Может быть и месяц-два. А может быть год и более, если в УФРС возникнут вопросы по разрешительной документации, или, например, выявятся отступления от согласованного проекта и изменение назначения помещений.

Будте любезны, скажите, может ли Участник долевого строительства как-либо контролировать этот процесс, быть в курсе реальных причин, по которым задержка оправдана? Поскольку известны случаи, когда дело не двигается в течении трех и более лет. А пока квартира не в собственности, она считается новостройкой и, соответственно, процент по выплате ипотечного кредита выше. Создается впечатление, что затягивать процесс выгодно. Может ли Участник долевого строительства иметь какие-то точные сроки и гарантии, и если дело затягивается, каким-нибудь образом подтолкнуть его? Спасибо, если уделите мне свое драгоценное внимание.