Дом и приватизированный земельный участок

[Юлиа]

Здравствуйте, пожалуйста, помогите решить насущный вопрос:

у нас часть деревянного дома (в собственности), который находится на приватизированном земельном участке. У нас хотят купить землю. Имеем ли мы право требовать за дом предоставления другого жилого помещения (ст.32 ЖК) или дом будет оцениваться в денежном выражении? Заранее признательна

[SND07]

Опишите пожалуйста ситуацию подробнее, что представляет собой земельный участок - единый под всем домом, или несколько участков под каждой частью дома, если единый кто и сколько собственников; кто выкупает землю - органы местного самоуправления или частные лица. Хотя в любом случае:

1.Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.(абз.3 п. 2 ч.4 ст. 35 ЗК РФ)

2.Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.(абз.4 п.2 ч.4 ст. 35 ЗК РФ).

Поэтому, если покупают частные лица, они обязаны купить не только земельный участок, но и часть дома.

Если это изъятие (выкуп) земельного участка для государственных или муниципальных нужд применяется ст. 281 ГК РФ:

Статья 281. Выкупная цена земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд

1. Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

2. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

3. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Это полностью согласуется и с упомянутой Вами ст. 32 ЖК РФ:

Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

1. Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

6. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

7. При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

П. 8 ст. 32 ЖК РФ предусматривает, что по соглашению с собственником помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. Однако обратите внимание как сформулирована норма: "ему может быть предоставлена", именно может быть, а не "обязана", или "может быть по требованию собственника" либо еще каким-нибудь подобным образом. Такая формулировка, по моему мнению, дает основание пологать, что это лишь право орга гос. власти или местного самоуправления предложить Вам жилое помещение взамен изымаемого, а не обязанность предоставить его Вам по Вашему требованию. Хотя мнение может быть ошибочным, я бы Вам порекомендовал посмотреть судебную практику по этому вопросу В Консультанте или Гаранте, если есть возможность.

Кроме того, п. 9 ст. 32 ЖК РФ устанавливает:

9. Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

То есть даже если Вы потребуете жилье, они могут отказать и обратиться в суд с иском о выкупе жилого помещения, если Вы не согласитесь с их условиями.

[SND07]

Похоже мое мнение не ошибочно. Вот статья из журнала "Закон"

ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ.doc

[Юлиа]

Большое спасибо за столь подробный ответ. Поясню, что у нас в собственности 1/2 деревянного частного дома. Вторая половина в собственности у других людей. В нашей половине 2 сособственника - мой муж и его брат. Земля тоже (их половина) приватизирована на них двоих. Купить хотят частные фирмы.

[SND07]

Тогда ст. 32 ЖК РФ не применима. Нужно продавать свою долю земельного участка и часть жилого дома, требоать взамен другого помщения тоже нельзя, зато Вы можете поставить любую цену за землю и дом, ни рыночной ценой ни чем-либо еще Вы не ограничены, Вы вообще не обязаны продавать частным лицам - свобода договора.