Самовольная постройка на общедолевом участке с выморочной долей

[liaamo]

Подскажите, что делать в нижеописанной ситуации и какие шансы выиграть суд?

Извиняюсь за много текста.

 

Владею 1/4 домовладения (ИЖС в черте города) в долевой собственности. Ещё 1/4 принадлежит соседу, который недавно вступил в наследство (умер его дядя, назовём дядю "дедушка"). Остальная часть (1/2) - выморочная, т.к. собственница умерла, не оставив завещания, наследников нет (назовём её "бабушка").

Бабушка и дедушка раньше были мужем и женой, но в какой-то момент (давно) развелись, хотя продолжили жить вместе и вести совместное хозяйство. По факту домовладение было разделено на мою часть (1/4) и их часть (3/4) с двумя отдельными входами. То есть, их 1/4 (дедушкина) + 1/2 (бабушкина) по факту разделены не были и являлись одним хозяйством, с одним счетчиком газа и одним счетчиком воды.

Сначала умерла бабушка, через год после неё дедушка. С какой-то стати нотариус открыла наледственное дело после смерти бабушки по заявлению дедушки, хотя он на тот момент не приходился ей никем. Дедушке никаких свидетельств нотариус не выдала, т.е. дело было просто открыто и всё. В наследство никто не вступал.

После смерти дедушки в наследство 1/4 вступил его племянник и стал пользоваться как своей (бывшей дедушкиной) 1/4, так и выморочной 1/2, так как они между собой никак не разграничены. Моя часть двора огорожена заборчиком и вход отдельный с улицы. На участке два дома, большой 77 м2 и маленький 32 м2. Я занимаю часть большого дома (ок. 28 м2). Остальная часть большого дома и маленький дом - в распоряжении соседа.

Ещё важный момент, сам участок очень маленький, 2,4 сотки, почти весь застроен, всё впритык. Большой дом стоит буквой П, и моё окно выходит внутрь этой буквы. Напротив окна 2 метра двора, потом заборчик, потом ок. 1,5 метров и стена соседской части "буквы П".

Сосед подавал иск к администрации с целью оформить выморочную бабушкину часть на себя, суд проиграл, решение вступило в силу.

 

Когда он только тут появился год назад, мы познакомились, нормально общались. Правда, всё время слышали из-за забора его разговоры о планах тут что-то достроить, там перестроить, залить какой-то фундамент и т.д. Поэтому мы ему постарались объяснить, что такое долевая собственность, и что никто из нас не имеет права ничего тут перестраивать без согласия других собственников. Тем более дома старые саманные 1917 года постройки. Всё это было вполне мирно и в дружелюбном тоне. Особенно мы его просили не менять высоту крыши той части "буквы П", которая напротив нашего окна, т.к. нам важно количество света, которое в него попадает. Он кивал Правда, так же дружелюбно он кивал летом на просьбу выключить музыку в общем дворе после 22:00, возвращался в свой двор и.... не выключал. Тогда мы ему подробно объясняли закон о тишине в нашем регионе и снова просили, чтобы в дальнейшем не было музыки во дворе после 22:00, он и его друзья говорили, что они не знали про закон, а теперь знают и всё будет в порядке, и... снова плевали на этот закон, причем буквально в тот же вечер.

 

А ещё надо сказать, что к его части дома, которая напротив моего окна, прежние хозяева сделали пристройку, это было ещё до того, как я купила свою часть. В техническом плане БТИ она есть, но не узаконена, т.е. в площадь дома не включена, на кадастровом учете дом без этой пристройки. Пристройка была невысокая, с наклонной крышей, заканчивалась ниже заборчика и свет мне не загораживала.

 

И вот несколько дней назад он снёс эту старую пристройку и начал строить на её месте новую из блоков, выступив за границы прежней пристройки и сделав её заметно выше (она стала выше забора). При этом он меняет и основную крышу дома, делая там новую крышу, общую с пристройкой. Новая крыша самого дома тоже стала выше. Свес крыши не менее 70 см и практически нависает над забором, т.е. примерно в двух с половиной метрах от моего окна.

Соответственно у меня в окне, так же как и во дворе, станет меньше света.

 

Более того, в пристройке появилось большое окно практически напротив моего (полной просматриваемости мешает только заборчик, но верх этого нового окна выше забора, из него можно увидеть меня в моем окне).

И ещё, эта пристройка полностью закрывает другое окно дома (соседское), т.е. оно оказывается внутри пристройки. Старая пристройка тоже его перекрывала. Правда, это окно заложено, и в тех.паспорте БТИ оно обозначено как заложенное.

А ещё одно соседское окно тоже впритык: стена пристройки является продолжением его внешнего откоса и идет перпендикулярно окну.

 

Сосед отвечает, что он мне ничего не завораживает и что мне "заняться нечем".

Разговоры с этим человеком бесполезны. Ничего, кроме агрессии и раздражения они у него не вызывают. Остается обращаться в суд.

 

Собственно, вопрос, каковы мои шансы в суде, если я обращусь с требованием снести эту самовольную постройку?

Я почитала про стоимость экспертиз, пришла в ужас. Если я проиграю, и мне присудят их оплачивать, останется только помереть с голоду.

 

Насколько я понимаю, нарушены все СНиПы, это как минимум.

Но если бы пристройку построил не сосед, то я не могла бы требовать от него её сноса? Например, сноса предыдущей пристройки я ведь не могла от него требовать? Может ли суд посчитать, что он эту новую пристройку не строил, а только сделал реконструкцию старой, и на этом основании отказать мне?

 

Имеет ли значение процент застройки участка? Насколько помню, можно застраивать только 20%, этот процент у нас и так превышен уже имеющимися строениями. Или это относится только к новым незастроенным участкам?

 

Отдельно вопрос, можно ли как-то заставить администрацию заняться своей выморочной долей? Я ходила к ним, они мне ответили, что поскольку было заведено наследственное дело, то они не могут начать процедуру, посылать запросы и т.д. Но это было ещё до того, как сосед проиграл свой суд с администрацией. Теперь он проиграл, других претендентов на долю бабушки нет, это может как-то подвигнуть администрацию к действию? Что тут можно предпринять?

По факту сосед пользуется 3/4 домовладения, имея право только на 1/4, при этом ведёт себя так, как будто он тут вообще один. И он ещё собирается сдавать второй дом жильцам. Летом во дворе постоянные посиделки с матюками, музыкой допоздна. Был бы нормальный человек, уважающий интересы соседей, я бы не возражала против сложившегося порядка пользования. Но сейчас мне кажется, что лучше пусть администрация поселит каких-нибудь очередников.

[Малыгин Олег]

7 часов назад, liaamo сказал:

Насколько я понимаю, нарушены все СНиПы, это как минимум.

Не все СНиПы должны соблюдаться беспрекословно. 

 

7 часов назад, liaamo сказал:

что делать в нижеописанной ситуации и какие шансы выиграть суд?

 

7 часов назад, liaamo сказал:

Собственно, вопрос, каковы мои шансы в суде, если я обращусь с требованием снести эту самовольную постройку?

Самостроем занимаются органы исполнительной власти 

7 часов назад, liaamo сказал:

можно ли как-то заставить администрацию заняться своей выморочной долей?

Обратитьесь , подайте письменное заявление, Вам ответят

[liaamo]

В 29.04.2025 в 15:55, Малыгин Олег сказал:

Самостроем занимаются органы исполнительной власти

Да ну? А между собой собственники не судятся?

В 29.04.2025 в 15:55, Малыгин Олег сказал:

Обратитьесь , подайте письменное заявление, Вам ответят

Обращалась, вообще не ответили.

Если на этом форуме есть юристы, которые могут предоставить полноценную платную консультацию по вышеописанной проблеме, напишите в ЛС, пожалуйста.

[Хариус Тунгузский]

22 часа назад, liaamo сказал:

Обращалась, вообще не ответили.

Обратитесь в прокуратуру по факту нарушения органом исполнительной власти законодательства об обращениях граждан.

22 часа назад, liaamo сказал:

Да ну? А между собой собственники не судятся?

Судятся, когда нет другой возможности решить вопрос.

 

ГК РФ Статья 222. Самовольная постройка

 

4. Органы местного самоуправления принимают в порядке, установленном законом:

1) решение о сносе самовольной постройки в случае, если...

2) решение о сносе самовольной постройки в случае, если...

[Maximillian Hohenstaufen]

На основании представленной Вами информации (в вашем специфическом изложении) и норм законодательства, можно сделать следующие выводы:

## Иск о сносе самовольной постройки

**Правовые основания для иска**

Возведенная вашим соседом новая пристройка с большой долей вероятности является самовольной постройкой согласно [ст. 222 ГК РФ]. Самовольной является постройка, созданная на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенная без получения необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил [ст. 222 ГК РФ].

В вашем случае основаниями для признания постройки самовольной и требования ее сноса могут быть:

1.  **Отсутствие согласия всех сособственников:** Реконструкция или возведение новых строений на участке, находящемся в долевой собственности, требует согласия всех сособственников [ст. 246, ст. 247 ГК РФ]. Поскольку вы своего согласия не давали, сосед нарушил ваши права как сособственника.
2.  **Отсутствие разрешительной документации:** Для реконструкции или строительства объекта ИЖС, даже если не требуется разрешение на строительство, необходимо подавать уведомление о планируемом строительстве/реконструкции и уведомление об окончании строительства в уполномоченный орган [ст. 51, ст. 51.1 ГрК РФ]. Вероятно, сосед этого не сделал.
3.  **Нарушение строительных норм и правил (СНиП/СП):** Вы указываете на уменьшение естественного освещения вашего окна и двора, нарушение приватности из-за нового окна напротив вашего, возможное нарушение отступов от границ вашего пользования (заборчика), нависание крыши. Это является нарушением ваших прав и может быть следствием несоблюдения строительных и санитарных норм (например, норм инсоляции, противопожарных разрывов) [ст. 304 ГК РФ, ст. 30 Жилищного кодекса РФ]. Существенность этих нарушений будет оценивать суд, возможно, с привлечением экспертизы.
4.  **Нарушение прав как соседа:** Даже если бы речь не шла о долевой собственности, собственник обязан соблюдать права соседей при застройке своего участка [ст. 263 ГК РФ, ст. 40-42 Земельного кодекса РФ].

**Шансы на выигрыш в суде**

При наличии доказательств указанных нарушений (отсутствие согласия, отсутствие уведомлений/разрешений, нарушение СНиП, нарушение ваших прав на свет, приватность и т.д.), ваши шансы на удовлетворение иска о сносе самовольной постройки **представляются высокими**. Суды часто удовлетворяют такие иски, если постройка нарушает права других лиц или создает угрозу жизни и здоровью. Осуществление самовольной постройки рассматривается как виновное действие.

**Аргумент о "реконструкции"**

Суд будет оценивать характер выполненных работ. Учитывая снос старой пристройки, использование новых материалов (блоки), изменение площади, высоты и конфигурации крыши, суд, скорее всего, признает это именно **новой постройкой или существенной реконструкцией**, а не простым ремонтом старой (тем более неузаконенной) пристройки [ст. 1 ГрК РФ]. Факт, что старая пристройка была неузаконенной, ослабляет позицию соседа.

**Стоимость экспертизы**

Ваши опасения по поводу стоимости экспертизы обоснованы. Суд может назначить строительно-техническую экспертизу для установления факта нарушений СНиП, угрозы строению, нарушения ваших прав [ст. 79 ГПК РФ]. По общему правилу, судебные расходы, включая расходы на экспертизу, взыскиваются с проигравшей стороны [ст. 98 ГПК РФ]. Если вы выиграете дело, расходы на экспертизу (полностью или частично) будут взысканы с соседа. При подаче иска можно заявить ходатайство о возложении расходов на экспертизу на ответчика или просить суд распределить их предварительно.

**Принудительный снос**

Принудительный снос самовольной постройки возможен только на основании решения суда.

## Процент застройки участка

Процент застройки земельного участка и минимальные отступы от границ устанавливаются местными Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Превышение максимального процента застройки или нарушение минимальных отступов является нарушением градостроительных норм и **может служить дополнительным основанием** для признания постройки самовольной [ст. 222 ГК РФ]. Эта норма распространяется и на существующие участки при реконструкции или новом строительстве. Вам следует уточнить эти параметры в ПЗЗ вашего города для использования в суде.

## Выморочная доля и действия администрации

**Статус выморочной доли**

Поскольку наследников у "бабушки" нет, а "дедушка" на момент ее смерти наследником не являлся (из-за развода, если иное не установлено завещанием) [ст. 1151 ГК РФ, ст. 34 СК РФ], ее 1/2 доля является выморочным имуществом и переходит в собственность муниципального образования (города) [ст. 1151 ГК РФ]. То, что нотариус открывал наследственное дело по заявлению не-наследника и не выдал свидетельств, не меняет статуса имущества как выморочного. Решение суда, которым соседу было отказано в признании права на эту долю, подтверждает отсутствие у него прав на нее.

**Обязанности администрации**

Муниципалитет **автоматически** становится собственником выморочного имущества (принятие наследства для этого не требуется) и **не вправе от него отказаться** [абз. 2 п. 1 ст. 1152 ГК РФ, абз. 2 п. 1 ст. 1157 ГК РФ]. Администрация обязана оформить свое право собственности и управлять этим имуществом. Их прежний отказ действовать из-за открытого наследственного дела выглядит необоснованным, особенно после решения суда по иску соседа.

**Как заставить администрацию действовать**

1.  **Повторное письменное обращение:** Направьте в администрацию города официальное письмо с требованием принять меры по оформлению права муниципальной собственности на 1/2 долю и определить порядок пользования общим имуществом. Приложите копию решения суда по иску соседа. Сошлитесь на [ст. 1151, 1152, 1157 ГК РФ].
2.  **Административный иск:** Если администрация не примет мер, вы вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением о признании бездействия администрации незаконным и обязании ее совершить действия по оформлению права собственности на выморочное имущество и участию в управлении им [Глава 22 КАС РФ].

**Пользование долей соседом**

В настоящее время сосед пользуется выморочной долей (1/2) без законных оснований. После оформления муниципалитетом права собственности, порядок пользования всем домовладением должен определяться соглашением между вами, соседом и администрацией, а при недостижении согласия – судом [ст. 247 ГК РФ]. Вы также можете ставить вопрос о взыскании с соседа неосновательного обогащения за пользование чужой долей.

## Поведение соседа и порядок пользования

Нарушение соседом тишины, использование нецензурной брани и прочие подобные действия являются нарушением ваших прав как соседа и сособственника [ст. 30 ЖК РФ]. Вы можете фиксировать эти нарушения (аудио, видео, свидетельские показания) и обращаться в полицию по факту нарушения регионального закона о тишине (что влечет административную ответственность) и к участковому.

Вопрос о порядке пользования общим двором и строениями, а также о возможном вселении жильцов соседом (что также требует согласия сособственников [ст. 246, 247 ГК РФ]), может быть решен в судебном порядке путем подачи иска об определении порядка пользования общим имуществом [ст. 247 ГК РФ]. Это целесообразно делать после того, как администрация вступит в свои права на 1/2 долю.

## В целом, мой прогноз в вашу сторону является положительным, обращайтесь к своему юр. специалисту и начинайте подачу документов, исков и заявлений. Но изначально я бы рекомендовал повторно решить этот вопрос с соседом в устном виде, упоминая вашу возможность, готовность и утверждённое право обратиться в инстанции.

[liaamo]

В 01.05.2025 в 20:15, Maximillian Hohenstaufen сказал:

На основании представленной Вами информации (в вашем специфическом изложении) и норм законодательства, можно сделать следующие выводы...

ОГРОМНОЕ спасибо за развёрнутый ответ.

В 30.04.2025 в 14:50, Хариус Тунгузский сказал:

4. Органы местного самоуправления принимают в порядке, установленном законом:

1) решение о сносе самовольной постройки в случае, если...

2) решение о сносе самовольной постройки в случае, если...

И там же:

"Предусмотренные настоящим пунктом решения не могут быть приняты органами местного самоуправления в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности."

Наш участок в частной собственности.

[Maximillian Hohenstaufen]

3 часа назад, liaamo сказал:

ОГРОМНОЕ спасибо за развёрнутый ответ.

Благодарю, рад помочь.

[*Аннушка*]

В 30.04.2025 в 14:50, Хариус Тунгузский сказал:

В 29.04.2025 в 16:29, liaamo сказал:

Обращалась, вообще не ответили.

Обратитесь в прокуратуру по факту нарушения органом исполнительной власти законодательства об обращениях граждан.

Проще обратиться повторно. Либо через электронную приёмную, либо через канцелярию под входящую отметку на копии.  

Непонятно, каким способом подавалось первое обращение, было ли зарегистрировано, есть ли доказательства подачи.

В 29.04.2025 в 07:56, liaamo сказал:

С какой-то стати нотариус открыла наледственное дело после смерти бабушки по заявлению дедушки, хотя он на тот момент не приходился ей никем

Ну, видимо, была неизвестная Вам "стать". 

В 29.04.2025 в 16:29, liaamo сказал:

Да ну?

Вопрос звучит издевательски-агрессивно. Не следует так себя вести на форуме.