Как выделить долю в однокомнатной квартире

[ДаняП]

Здравствуйте! 

Подскажите, пожалуйста, как можно(и можно ли) выделить долю в однокомнатной квартире? 

Ситуация такая, что я занимаю крупную сумму денег, распискам я не очень доверяю, решили, что человек мне "продаст" долю в квартире

Он единоличный собственник, однокомнатная квартира 24 м

Перерыла весь интернет, и окончательно запуталась в виде долей, а также не поняла, можно так сделать или нельзя (((

Мне всё-равно в каком виде будет эта доля, мне все-равно, сколько она будет составлять, мне главное сам факт того, что я буду одним из собственников этой квартиры

Скажите, пожалуйста, так вообще возможно? 

[AlexeySPb]

49 минут назад, ДаняП сказал:

Мне всё-равно в каком виде будет эта доля, мне все-равно, сколько она будет составлять

ознакомьтесь с новой судпрактикой по ст.252ГК и Вам станет не все равно

[ДаняП]

10 часов назад, AlexeySPb сказал:

ознакомьтесь с новой судпрактикой по ст.252ГК и Вам станет не все равно

Я сейчас порылась, почитала, но проблема в том, что я не знаю, что из прочитанного новая, что из прочитанного старая практика)) 

В любом случае, у нас не простая ситуация и по большей части смысл не в том, что я эти деньги занимаю и жду, когда мне их отдадут, а в том, что рано или поздно, когда квартира будет продаваться, я эти деньги верну

 

Но я так и не поняла, получается, не во всех однокомнатных можно выделить долю? 

А идти нужно к нотариусу с начала? 

[AlexeySPb]

6 часов назад, ДаняП сказал:

Но я так и не поняла, получается, не во всех однокомнатных можно выделить долю? 

можно

 

6 часов назад, ДаняП сказал:

Я сейчас порылась, почитала, но проблема в том, что я не знаю, что из прочитанного новая, что из прочитанного старая практика)) 

объясню по-простому. 

 Вы дали в долг по вашей схеме 1млн.   Квартира имеет стоимость 5 млн,  и Вы получили в собственность 1\5 долю в праве собственности на квартиру. Далее все пошло не по плану и в итоге 4\5 находятся у другого человека( например, наследника). И тогда, поскольку Вы в квартире не живете и не имеете существенного интереса в ее использовании( Вам есть где жить), то этот второй собственник обращается в суд по ст.252ГК и суд выносит решение выплатить Вам компенсацию за 1\5. Причем, скорее всего( зависит от практики в регионе) оценщик определит рыночную стоимость не "квартира делить на пять", а "стоимость 1\5 доли в однушке", что стремится к очень маленькой цене. 

[Малыгин Олег]

34 минуты назад, AlexeySPb сказал:

стоимость 1\5 доли в однушке", что стремится к очень маленькой цене.

Веду такое дело на стороне ответчика. Истец требует 750 т на основании досудебной оценки, составленной в августе 2021. По ходатайству ответчика назначена судебная экспертиза, очевидно что цены на недвижимость подросли. 

Мне попалось одно досудебное заключение оценщика по схеме "незначительную долю невозможно продать по рыночной стоимости". Пороки такового вижу в том, что:

- методика, на которую ссылается специалист, высосана из пальца и не основана (вопреки тому что велит закон) на научном подходе 

Цитата

Согласно ст. 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон №73-ФЗ) эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, ..., всесторонне и в полном объеме; заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.. 

; 

- очевидно, например, что став единственным собственником вещи, нынешний истец волен распорядиться ею по рыночной стоимости. 

Кстати, когда происходит раздел имущества супругов, умники применять дисконт пропадают. 

7 часов назад, ДаняП сказал:

Но я так и не поняла, получается, не во всех однокомнатных можно выделить долю? 

А идти нужно к нотариусу с начала? 

Если вы про "пограничные столбики", то такое невозможно в однушке. Другие нюансы объяснит первый встречный агент по сделкам с недвижимостью или помощник нотариуса. 

[AlexeySPb]

2 часа назад, Малыгин Олег сказал:

Веду такое дело на стороне ответчика.

опыт знакомой: две долевых квартиры- одна в СПб, другая в Москве. Применена разная методика оценщиками стоимости доли: как доля в полной стоимости и как стоимость доли объекта

[Малыгин Олег]

7 минут назад, AlexeySPb сказал:

Применена разная методика оценщиками стоимости доли ..

К сожалению, и эту сферу не обошла кор... упс.. стремление угодить заказчику или тому, кто заинтересует  

Пришлось самому вникать в содержание экспертных заключений, изучать с помощью консультантов утвержденные методики, подходы, стандарты, вникать в рецензии и выводить в ходе опроса горе-эксперда на чистую воду. Чтобы в итоге убедить суд в необходимости назначить повторную экспертизу. 

Бывало, читаю отчет, в начале все нормально, а ближе к выводам появляется, как черт из табакерки понижающий (или повышающий - смотря кто заказал) коэффициент, "благодаря" которому результат преображается до неприличного.  

[nebrit]

В 26.04.2022 в 09:02, Малыгин Олег сказал:

нюансы объяснит первый встречный агент по сделкам с недвижимостью

1. Могу кинуть пару ссылок на риелторов: одна ИПэшница с 10-ти летним опытом сама оказалась на улице, второй дожидается суда по 175 УК РФ.  :))

2. Когда квартиру выставляют на торги, то первоначальная цена назначается в 80% стоимости. Бывает, что именно по этой цене и продаётся.

Так что сомнительно, что

В 26.04.2022 в 01:19, ДаняП сказал:

рано или поздно, когда квартира будет продаваться, я эти деньги верну

Может быть, подумать о залоге?

[Ptichka3037]

В 25.04.2022 в 14:22, ДаняП сказал:

Здравствуйте! 

Подскажите, пожалуйста, как можно(и можно ли) выделить долю в однокомнатной квартире? 

Ситуация такая, что я занимаю крупную сумму денег, распискам я не очень доверяю, решили, что человек мне "продаст" долю в квартире

Он единоличный собственник, однокомнатная квартира 24 м

Перерыла весь интернет, и окончательно запуталась в виде долей, а также не поняла, можно так сделать или нельзя (((

Мне всё-равно в каком виде будет эта доля, мне все-равно, сколько она будет составлять, мне главное сам факт того, что я буду одним из собственников этой квартиры

Скажите, пожалуйста, так вообще возможно? 

Добрый день, сомнительное удовольствие вариант с продажей доли. Во-первых не соответствует характеру правоотношений, а во-вторых нет технической возможности реально выделить долю, несмотря на то, что продать долю без реального выдела можно. Соглашусь с коллегой nebrit. 

Оформляйте договор займа под залог всей квартиры, без всяких долей. 

"Суд отклонил ссылку должника на то, что квартира была приобретена в собственность за 2 года до заключения договора займа и обременения квартиры залогом. По мнению суда, разъяснившего порядок применения п. п. 1 и 2 ст. 6, п. 1 ст. 50 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и сославшегося на Определение ВС РФ от 04.09.2018 N 5-КГ18-149, должник, будучи осведомленным о возможности обращения взыскания на квартиру, передаваемую в залог кредитору при заключении соответствующего договора, должен оценивать риск наступления соответствующих последствий в случае неисполнения обязательств заемщика. При этом суд также отметил, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору залога, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением обеспеченного залогом обязательства, независимо от того, на какие цели был предоставлен заем. Наличие у гражданина-должника единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки в силу договора либо в силу закона, то есть законодательство не устанавливает каких-либо ограничений для обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям кредитора".

http://www.consultant.ru/law/podborki/dogovor_zajma_pod_zalog_kvartiry/
© КонсультантПлюс, 1992-2022

 

С долями намучаетесь, реально выделить долю в 24кв., как я указала выше, технически невозможно, суд назначит компенсацию и не факт, что она будет соответствовать размеру займа. Намучаетесь с оценкой.

Самый верный вариант договор займа с залогом (подлежит гос.регистрации в Росреестре).

У меня был на практике случай, когда заемщик вовремя не исполнил обязательство по возврату суммы займа, судом взыскание было обращено на залоговую квартиру (было единственное жилье). Приставы выставили на торги за 30% от рыночной стоимости, должник посуетился, нашел покупателя по более выгодной цене, отдал долг и остался с деньгами. Квартиру сняли с торгов, исполнительное производство прекратили. 

PS: уточните перед сделкой наличие супруга, нелишним будет перестраховаться получив нотариальное согласие, чтобы потом не возникло спора о супружеской доле. Росреестр сейчас не требует в обязательном порядке, но прав супруга никто не отменял. 

Также нелишним будет выяснить историю перехода права собственности на залоговую квартиру, не использовался ли мат кап. при покупке этой квартиры (многие "Забывают" выделить детям долю), а в случае получения квартиры в наследство, круг наследников, все ли довольны и вступили в наследство).