Как быть с землей?

[Гость незнайка15]

Подскажите, плиз, коллеги. Есть земельный участок в собственности у продавца. Продается одно из строений на этом земельном участке - тоже собственность продавца. У продавца есть желание одновременно с договором купли-продажи здания заключить договор долгосрочной аренды (49 лет) на землю под зданием. Причем размер аренды определить по тарифам, установленным для земель находящихся в муниципальной собственности. И это несмотря на то, что и Продавец и покупатель - юр. лица - коммерческие организации. Это реально или бред продавца? Ваше мнение.

[Expert]

1. Сначала делить земельный участок на несколько частей (у всех частей один собственник)

2. Затем продавать строение вместе с земельным участком, на котором оно находится.

[Anatoly12]

незнайка15, ст. 273 ГК РФ действительно позволяет определить договором условия использования земельного участка (в т.ч. путем заключения договора долгосрочной аренды), принадлежащего прежнему собственнику строения. Это положение противоречит части 4 ст. 35 ЗК РФ, которая требует отчуждения строения вместе с земельным участком.

При этом следует учитывать, что согласно ч. 1 ст. 2 ЗК РФ нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов РФ, должны соответствовать ЗК РФ. Поэтому требуйте исполнения положений Земельного кодекса, иначе потом собственник земли может ее лишиться в судебном порядке. Удачи!

[hav]

незнайка15,

У продавца есть желание одновременно с договором купли-продажи здания заключить договор долгосрочной аренды (49 лет) на землю под зданием

Статья 273 ГК. Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений

1. При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

2. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

Статья 35 ЗК. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение

1. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005г. № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"

п. 11 - Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находщихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком...

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчеуждение здания, сторения, сооружения без соответствующего земельного участка ..., если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Все мы знаем, что прецедентного права в России не существует, но... решайте сами.

[hav]

Но, я, так понимаю, вопрос был не в этом. По существу дела могу сказать следующее:

договор долгосрочной аренды (49 лет) на землю под зданием

Почему нет? Вы, как стороны договора, сами определяете его условия, если они не содеражтся в императивных нормах ГК РФ.

Статья 610. Срок договора аренды

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Причем размер аренды определить по тарифам, установленным для земель находящихся в муниципальной собственности. И это несмотря на то, что и Продавец и покупатель - юр. лица - коммерческие организации. Это реально или бред продавца?

Статья 22 ЗК РФ. Аренда земельных участков

4. Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Но несмотря на то, что Ваш Продавец не является государством или муниципальным образованием, он вправе предлагать Вам любые расценки в отношении размера арендной платы. Ваше право отказаться или согласиться. А по хорошему земельный участок нужно оценивать и исходя из оценки устанавливать размер арендной платы.