Странные действия банка.

[nebrit]

Попалось мне на глаза вот такое нотариально удостоверенное заявление. Нотариус взял с клиента "за совершение нотариального действия" 1100 рубликов, что явно больше госпошлины. Разъяснил ли нотариус клиенту (взяв с него 1100 рубликов) правовые последствия, наступающие или могущие наступить в результате такого заявления для самого клиента и третьих лиц - неизвестно.

Однако посмотрим, какие же именно последствия могут наступить.
1. Оспаривать в судебном порядке право собственности, возникшее у С.Н.В. на квартиру в порядке приватизации, клиент имеет право в любом случае, поскольку в соответствии с положениями ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. Отказ от права на обращение в суд недействителен.
2. Для заключения договора купли-продажи не имеет значения дача согласия клиента на продажу квартиры или отказ от дачи такого согласия, поскольку такое согласие не предусмотрено законом.
3. В любом случае жилищные права клиента нотариуса при продаже квартиры ущемлены быть не могут в силу установлений ст. 19 Вводного Закона.
4. Право пользования квартирой у клиента не пожизненное, а бессрочное. Намерение отказаться от такого права не влечёт отказ от права. Поскольку обещать жениться не значит жениться. Любой может вознамериться стать Президентом РФ и заявить об этом - что каждые несколько лет и происходит в России. Или пожелать/вознамериться дожить до ста лет (вариант - дожить до пенсии).
5. Обещание сняться с регистрационного учёта правовых последствий не влечёт. (Правовые последствия повлечёт лишь условие снятия клиента с регучёта, записанное в договоре купли-продажи, если в договоре будет прямо указано, что несоблюдение такого условия влечёт расторжение договора).

Таким образом, поскольку ни один из абзацев заявления не влечёт правовых последствий ни для кого, такой документ имеет юридическую силу меньшую, чем испачканная промокашка. То есть никакую.
Данное заявление, сделанное отказником и удостоверенное нотариусом, потребовал банк с покупателя как условие для выдачи ему ипотечного кредита. Вопрос: зачем банк потребовал от клиента документ, не имеющий юридической силы? Ибо покупатель рискует в случае невыписывания отказника (и расторжения договора) остаться без квартиры, без денег (ибо продавец их успеет припрятать), но с долгом банку. При этом вряд ли покупатель квартиры - он же клиент банка - сумеет доказать, что при заключении ипотечного договора с банком был введён в заблуждение банком. Но даже если докажет, то и в этом случае покупатель останется должен банку как неосновательно обогатившийся. Поскольку же банк в результате предполагаемого введения клиента в заблуждение не обогащается, то мошенничество банку не пришьёшь. (Вот в случае залога - быть может).

Правильно ли я рассуждаю?

П.С. Сначала хотел было постебаться над "отжигом" нотариуса, не отказывающимся от удостоверения любой ахинеи. А чо - прийти к нотариусу и попросить за 1100 рублей удостоверить заявление о намерении жениться на английской королеве. А в случае отказа пообещать нотариусу оспорить отказ в суде и притащить в суд скан заявления, фрагмент которого тут разместил. Пускай коллеги нотариуса поржут. Но потом передумал: нотариус просто шутит - за ваши деньги спляшу вам хоть так, хоть эдак! - а вот банк играет по-крупному.

П.П.С. Если что, в сети попадалась парочка дел - отказник обещал выписаться, но потом потребовал за добровольную выписку с нового собственника денег не хило. Те, кто расторгли договоры купли продажи, получили исполнительные листы. Вместо денег и вместо квартир. Там правда ипотеки не было.

Между тем защитить интересы покупателя проще простого: пусть собственник подарит отказнику 1/100 доли. Отказник принимает подарок, становится сособственником, после чего может безбоязненно выписываться ДО заключения договора, не боясь потерять право пользования, поскольку в случае отмены сделки запросто пропишется в квартиру обратно.

И тогда нет никакой нужды в даче каких-либо обещаний. Хотя я так и не понял, что ж за нужда в таких обещаниях вообще.

Изменено 20 марта, 2021 пользователем nebrit

[Coldplay]

2 часа назад, nebrit сказал:

зачем банк потребовал от клиента документ, не имеющий юридической силы?

Может, для потверждения добросовестности, должной осмотрительности покупателя, банка в целях пресечения риска признания договора недействительным/незаключенным и (или) возможного сохранения залога. Может, нет.

Вам-то какая разница?

2 часа назад, nebrit сказал:

Сначала хотел было постебаться над "отжигом" нотариуса

Ну конечно, мы же не понимаем, что нотариус засвидетельствовал подлинность подписи, а не удостоверил сделку. А засвидетельствовать подлинность подписи нотариус может на любом документе в принципе, если его содержание уж явно не противоречит закону.

Изменено 20 марта, 2021 пользователем Coldplay

[nebrit]

25 минут назад, Coldplay сказал:

для подтверждения добросовестности

эта бумажка не имеет юридической силы и ничего не подтверждает, кроме намерений отказника (родственника продавца). Которые завтра могут измениться на противоположные. О намерениях продавца или покупателя там вообще ни слова.

25 минут назад, Coldplay сказал:

должной осмотрительности покупателя

тут явное введение покупателя в заблуждение, если исходить из "озабоченности" банка осмотрительностью покупателя. Либо невведение, если банку всё равно на осмотрительность покупателя

25 минут назад, Coldplay сказал:

банка в целях пресечения риска признания договора недействительным/незаключенным

Одной этой бумажки недостаточно для признания договора недействительным/незаключенным. Кстати, вы сейчас про договор купли-продажи или про договор ипотечный? Поскольку бумажка сама по себе - промокашка же - чё с неё взять! - она никакого отношения не имеет ни к договору купли-продажи, ни к договору ипотечного кредитования. Ибо её прилепить к этим договорам никак не получится. Разве что степлером. Но скрепка не придаст той бумажке юридической силы, которой у неё не было в момент заверения её нотариусом.

Сама по себе эта бумажка по сути даже не односторонняя сделка - ибо ни у кого не возникает ни прав, ни обязанностей, а автор заявления не станет стороной ни договора КП, ни договора с банком.

25 минут назад, Coldplay сказал:

нотариус засвидетельствовал подлинность подписи, а не удостоверил сделку. А засвидетельствовать подлинность подписи нотариус может на любом документе в принципе, если его содержание уж явно не противоречит закону

Тут я согласен.

25 минут назад, Coldplay сказал:

Вам-то какая разница?

Просто любопытно. Как нотариусы разводят граждан.

Ну ладно: нотариус заработал свою тыщу целковых. Банк-то с этого ничего не имеет!

Изменено 20 марта, 2021 пользователем nebrit

[Coldplay]

1 минуту назад, nebrit сказал:

Как нотариусы разводят граждан.

В данном случае - не разводят. Заинтересованное лицо хочет, чтобы подлинность его подписи была засвидетельствована. Нивапрос. Никаких препятствий не вижу для этого.

 

5 минут назад, nebrit сказал:

эта бумажка не имеет юридической силы и ничего не подтверждает, кроме намерений.

Ну очевидно, и что? Однако намерения тоже могут иметь значение. 

 

6 минут назад, nebrit сказал:

тут явное введение покупателя в заблуждение

Как на данном этапе вы можете говорить о явном заблуждении? 

 

7 минут назад, nebrit сказал:

про договор ипотечный?

Я не знаю, что такое ипотечный договор, но какбэ очевидно, что я не о кредитном договоре говорю.

 

9 минут назад, nebrit сказал:

Ибо её прилепить к этим договорам никак не получится.

Где, кем, когда, при каких обстоятельствах?

[nebrit]

48 минут назад, Coldplay сказал:

нотариус засвидетельствовал подлинность подписи, а не удостоверил сделку

Не-а! Вот что там написано ниже:

Настоящее заявление удостоверено  мной, нотариусом А.Б.В...
Содержание документа соответствует волеизъявлению заявителя.
Документ подписан в моём присутствии...

Уплачено за совершение нотариального действия 1100 руб. 00 коп.

16 минут назад, Coldplay сказал:

Как на данном этапе вы можете говорить о явном заблуждении? 

Покупателю обещают, что отказник выпишется через две недели после передачи продавцу денежек. В торжественной даче обещания косвенно принимают участие банк и нотариус. Ни один из них не намекает покупателю, что это не только вилами на воде, но и просто фигня. Покупатель в понедельник понесёт эту бумажку в банк. Как будто бы от этой бумажки что-то зависит. Но покупатель думает, что зависит многое. Его в этом убедил банк. (Это именно покупатель заплатил денежку нотариусу из своего кармана, при этом нотариуса он в глаза не видел).

Изменено 20 марта, 2021 пользователем nebrit

[Coldplay]

5 минут назад, nebrit сказал:

Вот что там написано ниже:

Ну даже если и так, то это лишь подтверждает мое мнение о некомпетентности нотариусов.

Что не отменяет того, что он засвидетельствовал подлинность подписи. Об этом даже свидетельствует размер уплаченной суммы.

Если бы он удостоверял такое заявление как сделку, то заинтересованное лицо заплатило бы намного больше.

9 минут назад, nebrit сказал:

Его в этом убедил банк.

Если речь идет о введении в заблуждение банком, то это он вряд ли докажет.

[nebrit]

3 минуты назад, Coldplay сказал:

Если бы он удостоверял такое заявление как сделку, то заинтересованное лицо заплатило бы намного больше.

Точно. Было приготовлено денежек для нотариуса 2,5 тыщи. Честный оказался нотариус! Сделки-то нет!

 

5 минут назад, Coldplay сказал:

Если речь идет о введении в заблуждение банком, то это он вряд ли докажет.

Речь не об этом. "Десять негритят" помните? Я о сути действий банка - вводит ли банк своего потенциального клиента в заблуждение или нет? Клиент уже выкинул на ветер 1100 рублей, но пока что не догадался. Кто его вынудил это сделать? Банк! Но зачем? Чтобы клиент ни на йоту не усомнился в том, что всё пройдёт как по маслу. Масло закончится через две недели после того, как клиент банка расстанется с денежками, которые ему выдаст банк. И начнётся веселуха.

[Coldplay]

4 минуты назад, nebrit сказал:

вводит ли банк своего потенциального клиента в заблуждение или нет?

Относительно чего конкретно? 

[nebrit]

Относительно мифа о защите от риска попасть в долговую яму. Если отказник не выпишется, клиент - он же покупатель - расторгает договор, право собственности возвращается продавцу, банк квартиру не получает, денежки остаются у продавца, который будет по исполнительному листу их выплачивать покупателю до скончания века.

[Coldplay]

5 минут назад, nebrit сказал:

Относительно мифа о защите от риска попасть в долговую яму.

В наших реалиях, полагаю, заемщик никогда не убедит суд в этом.

 

6 минут назад, nebrit сказал:

Если отказник не выпишется, клиент - он же покупатель - расторгает договор, право собственности возвращается продавцу, банк квартиру не получает, денежки остаются у продавца, который будет по исполнительному листу их выплачивать покупателю до скончания века.

Как бы в настоящее время ничто не препятствует покупателю удерживать вещь у себя до возврата ДС продавцом.

[nebrit]

А пользоваться квартирой с оставшимся в ней "отказником" покупатель сможет так, как он того хочет? Или просто у него будут ключи в кармане от этой квартиры?

Можно и вообще безбоязненно не расторгать договор купли-продажи в течение ближайших трёх лет. Провести эксперимент - кто кого выживет. Только покупателя об этом, похоже, никто не предупредил и предупреждать не собирается.

Вот покупатель, вынимая утречком 2,500 из кармана для оплаты труда нотариуса, наверняка спросил сам у себя: - А за что я, собственно, плачу и почему плачу именно я? - За гарантию "чистоты" сделки...

Банку выгодно выдать кредит. Всё равно кому - лишь бы гражданин был кредитоспособен. Бумажка, состряпанная нотариусом, никак на выдаче кредита не отражается. Банк не дурак, в отличие от клиента, и понимает, что это просто промокашка. Однако он настаивает на том, чтобы потенциальный заёмщик раздобыл такую бумажку. Психология, блин!

Я к тому, что умысел у банка есть, а состава мошенничества нет.

Я не зря упоминал выше, что натыкался на парочку дел (и обсуждений на форумах), где точно также купили квартиры с отказниками.

Изменено 20 марта, 2021 пользователем nebrit

[Coldplay]

5 минут назад, nebrit сказал:

Только покупателя об этом, похоже, никто не предупредил и предупреждать не собирается.

Ну вот и в этом вся суть. Юр. неграмотность не является сколь-нибудь значимым обстоятельством. Нужно было просчитывать риски или обращаться к тем, кто укажет на риски при таких обстаятельствах.

То, что якобы сотрудники банка уверяли в отсутствии таких рисков по причине предоставления такого заявления "отказника", заемщик никогда не докажет. И, более того, я уверен, они его в этом не уверяли. Они просто затребовали такой документ.

И покупатель должен был понимать, что предоставление такого заявления "отказником" прекращение его права не влекло.

10 минут назад, nebrit сказал:

2,500

Где, в каком краю за удостоверение сделки нотариус взимает 2,500? Укажите мне такого нотариуса.

 

18 минут назад, nebrit сказал:

А пользоваться квартирой с оставшимся в ней "отказником" покупатель сможет так, как он того хочет?

А как он хочет? В конце концов, может не пользоваться. В корень-то взять, сам виноват. 

[nebrit]

1 минуту назад, Coldplay сказал:

Где, в каком краю за удостоверение сделки нотариус взимает 2,500? Укажите мне такого нотариуса.

Если точнее, то три года назад подмосковные государственные нотариусы брали 1,900 рэ за обыкновенную доверенность. Частные брали чуток побольше. Сейчас сколько берут, не знаю.

6 минут назад, Coldplay сказал:

я уверен, они его в этом не уверяли. Они просто затребовали такой документ

Так ЗАЧЕМ затребовали? Банку эта бумажка не нужна.

[Coldplay]

5 минут назад, nebrit сказал:

Если точнее, то три года назад подмосковные государственные нотариусы брали 1,900 рэ за обыкновенную доверенность. Частные брали чуток побольше.

Между удостоверением доверенностей и иных сделок нотариусы проводят жирную во всех отношениях черту.

А 1100 - это НТ + УПТХ за свидетельствование подлинности подписи. В Москве и МО.

5 минут назад, nebrit сказал:

Так ЗАЧЕМ затребовали?

А какая разница? 

Изменено 20 марта, 2021 пользователем Coldplay

[nebrit]

2 минуты назад, Coldplay сказал:

7 минут назад, nebrit сказал:

Так ЗАЧЕМ затребовали?

А какая разница?

Ну вот если бы покупатель пораскинул мозгами - а ещё не поздно это сделать! - и задался вопросом: нафига банку эта бумажка? - то быть может и пришёл бы к мысли, что успокаиваться ему рановато. Судя по обещанию отказника выписаться ПОСЛЕ регистрации перехода права собственности - именно в таком виде это условие и попадёт в договор купли-продажи. Не до регистрации, а после!

 

19 минут назад, Coldplay сказал:

Ну вот и в этом вся суть. Юр. неграмотность не является сколь-нибудь значимым обстоятельством. Нужно было просчитывать риски или обращаться к тем, кто укажет на риски при таких обстоятельствах.

Парадокс в том, что покупатель обратился к уважаемую контору, которая оказывает посреднические услуги на рынке недвижимости.  Только, похоже, что они не собираются указывать на риски. А банк им в этом подыгрывает.

[Pavel P.]

20.03.2021 в 18:50, nebrit сказал:

ущемлены быть не могут в силу

«Зачем нужен нотариус при покупке квартиры?

Заверение договора купли-продажи квартиры у нотариуса позволяет избежать многих рисков, в первую очередь покупателю. В ст. 16 «Основ законодательства о нотариате» говорится, что нотариус обязан проверить законность сделки, разъяснить ее последствия, права и обязанности продавца и покупателя.»

[nebrit]

Где вы увидели

35 минут назад, Pavel P. сказал:

Заверение договора купли-продажи квартиры у нотариуса

в этой теме?

[Pavel P.]

 

 

20.03.2021 в 16:50, nebrit сказал:

Между тем защитить интересы покупателя проще простого: пусть собственник подарит отказнику 1/100 доли. Отказник принимает подарок, становится сособственником, после чего может безбоязненно выписываться ДО заключения договора, не боясь потерять право пользования,

 

12 часов назад, Pavel P. сказал:

нотариус обязан проверить законность сделки, разъяснить ее последствия, права и обязанности продавца и покупателя.»

вот покупатель и сходил к нотариусу, хотя это должен был сделать продавец,

20.03.2021 в 20:20, nebrit сказал:

выкинул на ветер 1100 рублей

и уменьшил цену покупки.

Изменено 22 марта, 2021 пользователем gleb
по просьбе автора

[Coldplay]

20.03.2021 в 19:28, nebrit сказал:

именно в таком виде это условие и попадёт в договор купли-продажи.

И с какой радости оно в него попадет?

 

20.03.2021 в 19:28, nebrit сказал:

уважаемую контору

Уважаемую кем? 

[nebrit]

26.03.2021 в 13:50, Coldplay сказал:

Уважаемую кем?

Уважаемую в городе. Ну да ладно. К делу не относится.

 

26.03.2021 в 13:50, Coldplay сказал:

20.03.2021 в 19:28, nebrit сказал:

именно в таком виде это условие и попадёт в договор купли-продажи.

И с какой радости оно в него попадет?

Пока эту версию не могу ни подтвердить, ни опровергнуть. Жду, когда появится возможность почитать договор. Дело-то конфиденциальное. А я шпионю.

[nebrit]

Мои предположения оправдались. Вот что написано в договоре купли-продажи в разделе "Предмет договора".

На момент заключения настоящего Договора в ОБЪЕКТЕ НЕДВИЖИМОСТИ зарегистрирован и проживает ПРОДАВЕЦ и гр. ["отказник"].
ПРОДАВЕЦ гарантирует сняться с регистрационного учета сам и снять с регистрационного учёта гр. ["отказника"] в течение 14-ти (четырнадцати) календарных дней считая с даты государственной регистрации перехода права собственности от ПРОДАВЦА к ПОКУПАТЕЛЮ.

Между тем согласно правилу, установленному п. 1 ст. 460 ГК РФ: Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Таким образом, указание в договоре на то, что в Объекте зарегистрированы и проживают Продавец и гр. ["отказник"], а также обстоятельства, связанные с оформлением "Заявления отказника", о которых дурак-покупатель сам расскажет в суде, вместо того, чтобы помалкивать (или расскажет банк, привлечённый третьим лицом), лишают покупателя права на расторжение договора КП или уменьшения цены квартиры по причине неснятия "отказника" с регистрации. Тем паче, что "гарантия" продавца снять с регистрации родственника не имеет никакого правового значения, поскольку родственник не ребёнок и должен сам подать в регорган заявление о снятии себя с регучёта от своего имени - иначе его не снимут.

___________________

А итог такой: с покупателя (ага! именно так!) взяли 1100 рубликов за то, чтобы на свет появилось ещё одно доказательство осведомлённости покупателя насчёт права пользования "отказника", лишающего покупателя права на расторжение договора или уменьшения цены.

Говорит ли это о том, действия банка - инициатора похода к нотариусу - недобросовестны? Не будь такой бумажки, а также не будь в договоре указания на проживание продавца и "отказника", право на расторжение договора на основании п. 1 ст. 460 ГК РФ покупатель бы не потерял.

При этом такая "гарантия" продавца в "Правах и обязанностях" договора КП не прописана. Несоблюдение "гарантии" продавцом не даёт покупателю права на неустойку - в договоре её назвали пенями - в размере большем, чем можно выручить, сдав эту квартиру в наём. Договор если и не кабальный в буквальном смысле, то станет таким в случае если продавец и его родственник не исполнят свои обещания.

Изменено 24 апреля, 2021 пользователем nebrit

[Coldplay]

24.04.2021 в 11:26, nebrit сказал:

Договор если и не кабальный в буквальном смысле, то станет таким в случае если продавец и его родственник не исполнят свои обещания.

Ну так вывод очевиден: не заключать договор на таких условиях. А если он сознательно его заключает, то что тут скажешь? Медицина тут бессильна.

[nebrit]

Всем привет! Вынужден признаться, что не могу себя заставить прочесть ФЗ об ипотеке. А любопытство одолевает. Поисковики моего вопроса не понимают. Собственно, вопрос-то вот какой: чем рискует банк, выдавший ипотечный кредит покупателю квартиры в случае расторжения договора купли-продажи после регистрации перехода прав (и, соответственно, после опустошения  банковской ячейки продавцом) при допущении, что  продавец молниеносно спустит всё до копеечки (или надёжно припрячет)? То есть договор суд расторгает, ни у продавца, ни у покупателя денег нет, надобно "отменять" переход прав и возвращать квартиру продавцу, а она в залоге у банка. Если её выставить на торги, то вернуть её продавцу не получится.

Хочу понять, зачем банк так подставил покупателя? Была ли в этом необходимость?

[Pavlov]

7 часов назад, nebrit сказал:

договор суд расторгает

почему?

[*Аннушка*]

01.05.2021 в 22:40, nebrit сказал:

не могу себя заставить прочесть ФЗ об ипотеке

С какой целью? Хотите связать себя ипотекой?