Вопросы по межеванию участка и продаже дачи

[Mohich]

Всем ДД!
Есть дачный участок в СНТ, который планируется к продаже. На участке дом, дом не зарегистрирован. Участок покупался в 14-ом году просто как земля. Соответственно есть свидетельство о регистрации, есть кадастровый номер.
Межевание участка скорее всего не проводилось (до нас, имею в виду) - стоит отметка "ранее учтенный".
Насколько понимаю, наличие как минимум межевания, может увеличить покупательский интерес.
Вопросы:
1) Правильно ли понимаю, что в целом никаких ограничений при продаже участка без межевания и неоформленных строений не имеется? Ну если конечно покупатель готов на такой вариант.
2) При составлении межевого плана указываются ли на нём строения и возникают ли какие-либо коллизии в случае, если эти строения не зарегистрированы?
3) Правильно ли понимаю, что в настоящее время зарегистрировать строения можно только на участке который прошёл межевание? Раньше тоже это было необходимо или нет? Т.к. на соседних участках судя по аналогичной отметке о статусе (ранее учтённый) есть зарегистрированные строения.
4) Правильно понимаю, что при составлении межевого плана требуется уведомление/согласие всех соседей? И это вне зависимости от того выполнено ли у них межевание и как у них оформлена собственность?
Заранее спасибо!

[minos66]

1 час назад, Mohich сказал:

1) Правильно ли понимаю, что в целом никаких ограничений при продаже участка без межевания и неоформленных строений не имеется? Ну если конечно покупатель готов на такой вариант.

 У вас просто не зарегистрируют переход прав на не размежеванный участок. Впрочем, если покупатель готов к этому, то можно и не считать это ограничением. В конце концов госрегистрация право это право гражданина, а не обязанность... Впрочем вы тоже должны быть готовы к тому, что пока он участок не перерегистрирует на себя, вы остаетесь собственинком?

2) Те, которые прочно связаны с землей (перемещение их без значительного ущерба для их назначения невозможно) - указываются.

3) наверное правильно понимаете

4) уведомления соседей обязательно (не менее чем за месяц вроде как помнится). Даже, если вы не знаете кто владелец земли по соседству и как его найти... тогда вроде допускается уведомление через объявление в местной газете...

Изменено 2 июня, 2020 пользователем minos66

[Mohich]

12 часов назад, minos66 сказал:

У вас просто не зарегистрируют переход прав на не размежеванный участок. Впрочем, если покупатель готов к этому, то можно и не считать это ограничением. В конце концов госрегистрация право это право гражданина, а не обязанность... Впрочем вы тоже должны быть готовы к тому, что пока он участок не перерегистрирует на себя, вы остаетесь собственинком?

Насколько понял, наличие межевания при гос. регистрации права на участок всё же носит рекомендательный характер и его отсутствие ни как не определяет однозначный отказ или прочие ограничения регистрационных действий...  Можно ссылки на НПА, которые бы могли однозначно идентифицировать невозможность регистрации перехода правда собственности при наличии кадастрового учёта, но отсутствии межевания?
Спасибо! 

[minos66]

1 час назад, Mohich сказал:

Насколько понял, наличие межевания при гос. регистрации права на участок всё же носит рекомендательный характер

Видимо так... в действующем сейчас 218-ФЗ действительно отказ не в случае отсутствия "поворотных точек", а в случае пересечения границ. Так что само по себе отсутствие межевания не есть причина отказа... Но лично я бы, будучи покупателем, поостерегся бы приобретать не размежеванный участок, если только сотка-другая при возможных спорах с соседями для меня не принципиальна....

[Mohich]

Собственно я поэтому и указал в вопросе №1, условие "если покупатель не против" ?

При этом на просторах интернета есть много "источников", говорящих о том что никакие сделки с 2018 года без межевания не будут зарегистрированы. Правда почему то подавляющее большинство этих "источников" предоставляют как раз услуги по межеванию и как-то видимо стесняются подтверждать свои слова ссылками на соответствующие НПА.... )

[Mohich]

Дополню вопрос - а что означают в выписке из ЕГРН на участок (в разделе "Описание местоположения земельного участка") указание системы координат и сами координаты? Координаты можно забить в геодезический калькулятор для выписок ЕГРН и получить наложение на карту местности.
Означает ли сие что проводилось в своё время какое-то подобие/аналог межевания на тот момент? У соседей в выписке такие координаты не указаны....?

[minos66]

9 часов назад, Mohich сказал:

Означает ли сие что проводилось в своё время какое-то подобие/аналог межевания на тот момент?

Видимо это и есть поворотные, а точнее "характерные" точки в старом 122-м законе, при отсутствии которых вам и должны отказать в регистрации.... Однако, видимо то "межевание" не соответствует нынешним требованиям к межеванию (ну хотя бы согласование с соседями), посему вроде как и не считается.... Послушайте, а чего вам эти вопросы не задать конкретно в вашем Росреестре, где вы регистрироваться будете? Мож там и не будет никаких проблем... ну а будут, тогда заходите... А теоретические изыскания, если вам интересны, то уж сами...

Изменено 4 июня, 2020 пользователем minos66

[Mohich]

Теоретические изыскания нужны чтобы быть готовым к практическим трудностям ☝️ )

И как говорит мой, пускай и не шибко обширный, опыт общения с регпалатами и прочими Росреестрами - результаты регистрационных действий зачастую зависят от конкретной персоналии регистратора. И "спросить Росреестр", вот далеко не вариант ?

[minos66]

2 минуты назад, Mohich сказал:

действий зачастую зависят от конкретной персоналии регистратора.

Как всегда вы правы. Посему когда у вас будет на руках отказ с конкретным обоснованием, тогда можно поговорить как его оспорить. А разговор в аспекте "какие трудности могут возникнуть теоретически"... всего не предусмотришь.... неприятности надо переживать по мере их поступления...хотя можно ошибок понаделать, которые и не исправишь. Вы должны утешать себя, что коль скоро вы продавец, у вас рисков нет практически.У вас один риск -деньги получить, а зптем хоть трава не расти. Максимум - вернут вам ваш не годный товар, а вы потихонечку будете с пенсии покупателю его же деньги возвращать.... А вообще я считаю, прежде сем участок продавать, его надо размежевать. Хотя бы для того, чтобы предмет ДКП был однозначно определен. А то продадите 15 соток, в выяснится, что в ЕГРН будет 13. Вопрос - вы 15 соток продали или 13?

 

[Аист Юк]

Добрый день! 

1. То, что Вы называете "межевание не проводилось", скорее всего означает, что участок имеет декларированные границы. Запрета на переход права таких участков на сегодняшний день нет. 

2. При составлении межевого плана в нем указываются расположенные на участке объекты капитального строительства, но только те, которые есть в ЕГРН. Следовательно, ваше здание кадастровый инженер просто не покажет. 

3. Поставить на кадастровый учет здание на сегодняшний день можно также и на декларированной участке (участке без определенных с требуемой точностью границ). Препятствий здесь нет. 

4. При составлении межевого плана требуется не уведомление соседей, а согласование с ними границ. Если у смежных земельных участков границы уточненные, то согласования не требуется, если как у Вас - декларированные, то собственники таких смежных участков должны расписаться в акте согласования. Существует обход этой процедуры - согласование через проведение общего собрания с предварительной публикацией в местной газете (но этот вариант не самый удачный, к такому согласованию у Росреестра обычно много вопросов). 

Вообще на Ваши вопросы лучше всего ответит кадастровый инженер, практикующий в Вашем регионе. То, что от региона к региону практика Росреестра меняется - это да. То, как мы Вам ответили - практика Свердловской области. У Вашего Управления Росреестра могут быть иные мнения.