Договор аренды помещения

[Гость Ленуля]

Здравствуйте!

Помогите пожалуйста советом! Ситуация следующая: Физическое лицо на аукционе приобрело муниципальное имущество - помещение. На момент продажи данное имущество было сдано в аренду третьим лицам, догоовр продлен на неопределенный срок.

Сейчас физическое лицо занимается оформлением прав собственности и их регистрацией.

Можно ли считать договор аренды действительным при смене собственника на тех же условиях, что и договор с муниципалитетом? Можно ли изменить условия договора или расторгнуть его, если новый собственник еще не получил документов о госрегистраци собственности?

[Turkova]

На момент продажи данное имущество было сдано в аренду третьим лицам

Покупатель был проинформирован об этом в надлежащей форме? В договоре купли-продажи об этом говорится?

Можно ли считать договор аренды действительным при смене собственника на тех же условиях, что и договор с муниципалитетом?

Однозначно нет. Но сначала следует получить свидетельство о праве собственности. Захочет арендатор судиться?

[правовед]

Однозначно нет. Но сначала следует получить свидетельство о праве собственности. Захочет арендатор судиться?

Turkova, зачем Вы вводите в заблуждение человека, давая неверный ответ?

Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Можно ли считать договор аренды действительным при смене собственника на тех же условиях, что и договор с муниципалитетом? Можно ли изменить условия договора или расторгнуть его, если новый собственник еще не получил документов о госрегистраци собственности?

договор аренды является действительным. Если такой договор заключен бессрочно, то вы можете воспользоваться правилами ст. 610 ГК, т.е. вы можете расторгнуть договор аренды предупредив арендатора о расторжении за 3 мес., но только в роли нового собственника, т.е. после получения правоустанавливающих документов

[Syprin]

Turkova, зачем Вы вводите в заблуждение человека, давая неверный ответ?

Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Уважаемый, правовед, ссылочка не та. Помещение приобретено в собственность, а не сдано в аренду. Здесь более уместна статья 617 ГК РФ: переход права собственности на сдаваемое в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

[Гость Ленуля]

Добрый день!

Спасибо большое за советы!

Уточнение по поводу помещения: да, мы были предупреждены, что на момент продажи помещение сдано в аренду. Срок договора закончился в конце 2006 года, но поскольку ни арендатор, ни муниципалитет не пожелали его расторгнуть, он был пролонгирован на неопрелеленный срок.

Может ли сейчас собственник помещения изменить условия договора аренды, например, повысить размер арендной платы, пока гос регистрация права собственности еще не завершена?

Если в договоре указаны иные возможные условия расторжения договора, можем ли мы ими воспользлваться и не ждать 3 месяца согласно ст 610 ГК?

[Syprin]

Может ли сейчас собственник помещения изменить условия договора аренды, например, повысить размер арендной платы, пока гос регистрация права собственности еще не завершена?

Пока регистрация не завершена, вы не собственник, Ленуля. См. п. 2 ст. 223 ГК РФ.

Исполнение договора продажи (передача) недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ).

[Гость Ленуля]

А у меня тогда еще такой вопрос: если мы до окончания государственной регистрации перехода права собственности еще не являемся собственниками, кто должен получать арендную плату с данного помещения? все таки мы, или еще продавец?

[правовед]

Уважаемый, правовед, ссылочка не та. Помещение приобретено в собственность, а не сдано в аренду. Здесь более уместна статья 617 ГК РФ: переход права собственности на сдаваемое в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

согласен. второпях не ту ссылку дал. спасибо за поправку.

[правовед]

А у меня тогда еще такой вопрос: если мы до окончания государственной регистрации перехода права собственности еще не являемся собственниками, кто должен получать арендную плату с данного помещения? все таки мы, или еще продавец?

естественно, что собственник. Вы то еще ни каких прав не имеете по отношению к этому имуществу.