ст. 304 ГК РФ и Росреестр

[nebrit]

Как известно, данная статья касается негаторного иска, направленного на защиту права собственника, нарушенного в результате создания препятствий в осуществлении им полномочий пользования своим имуществом. Однако собственнику принадлежит не только право пользования, но и другие права. Например, собственнику комнаты в коммунальной квартире принадлежит право преимущественной покупки комнаты (ч. 6 ст. 42 ЖК РФ) в случае возможной продажи комнаты в этой квартире. Допустим, регистратор забыл на комнату, принадлежащую собственнику, внести в кадастр запись о квартире, в пределах которой находится комната.

1. Можно ли в иске об исправлении реестровой ошибки апеллировать к статье 304 ГК РФ (Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения). Ведь ПРАВО преимущественной покупки - это именно право собственника. Без указания в ЕГРН кадастрового номера квартиры собственник не сможет воспользоваться таким правом. (Скажем, комната в общежитии, а квартиры виртуальные, хотя и поставлены на кадастровый учёт в этом здании).
2. Будет ли такой иск негаторным? (интересуюсь в порядке ликбеза).

[nebrit]

Только сейчас обратил внимание, что в статье слово "право" употреблено в единственном числе. Значит ли это, что статья 304 ГК РФ распространяет своё действие исключительно на право собственности (конкретно, на правомочие пользования)?

Изменено 16 августа, 2019 пользователем nebrit

[Coldplay]

16.08.2019 в 14:14, nebrit сказал:

304 ГК РФ

...предназначена для защиты вещного права.

Как вы думаете, ППП

16.08.2019 в 14:14, nebrit сказал:

право преимущественной покупки

является таковым? 

Не говоря уж о том, что для защиты ППП используются другие способы. Причем в случае его реального, а не предполагаемого нарушения.

16.08.2019 в 14:14, nebrit сказал:

Будет ли такой иск негаторным?

Ваш - вряд ли. 

А вообще - в зависимости от всех обстоятельств конкретного дела и иных заявленных требований - мэй би, мэй би.

[nebrit]

Спасибо, мил человек, за ваш ответ. Вчерась через яндекс вышел на занятную госуслугу, увы, оказываемую муниципалитетом другого региона. Но название услуги звучит примерно так: "отказ муниципалитета от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире". Для получения сей услуги требуется от заявителя предоставление выписки из Росреестра. Администрация г.о. Электросталь такую услугу не предоставляет. А то можно было бы зацепиться.

Теперь гадаю:

1. ППП возникает в момент объявления о продаже комнаты или оно не зависит от такого события? Например, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 К РФ) не зависит ни от чего. Оно установлено законом. (Правда, предполагается, что в течение пяти лет обязательно наступит неизбежное событие - заключение нового договора аренды. А продажа соседской комнаты может не случиться никогда. Такой вот нюанс).

2. Без записи в ЕГРН сведений о квартире, в пределах который расположена комната, воспользоваться самим ППП невозможно. А также невозможно воспользоваться судебной защитой этого самого ППП. Судья будет вправе отказать в таком иске, поскольку истец не сможет доказать, что у него было, есть, или возникло такое право вообще. Следовательно, здравый смысл понуждает соседей по коммуналке заранее озаботиться внесением необходимых сведений в ЕГРН. К тому же срок для перевода права покупателя на себя ограничен тремя месяцами, который продлить/восстановить практически невозможно.  А разбирательство с Росреестром может затянуться на полгода.

 

ОФФ: Вчерась попадались в сети сетования риелторов на невозможность продажи комнат в общежитиях. Трудности начались совсем недавно. Ресреестр не "вписал" комнаты в квартиры.(При этом внёс в ЕГРН записи о "виртуальных" квартирах. Как раз мой случай).  Нотариусы отказываются заверять договоры купли-продажи без предоставления отказов соседей от ППП. А собирать отказы от всех собственников, поскольку границы нужной квартиры не определены!, так как она фактически виртуальная - а собственников в общаге несколько сотен! - просто безумие. Но для судьи это не довод. Скажет - собирай отказы от всех или каждому уведомление через нотариуса. Выкручиваются притворными сделками по дарению микродоли.

У меня задача: установить в суде факт наличия квартир или установить факт их отсутствия. Для этого надо будет как минимум истребовать у Росреестра документы, на основании которых были внесены в ЕГРН сведения о липовых квартирах. А для этого надобно подать хоть какой-нибудь иск к Росреестру. Вот и ищу, за что зацепиться.

Изменено 18 августа, 2019 пользователем nebrit

[Coldplay]

4 часа назад, nebrit сказал:

Следовательно, здравый смысл понуждает соседей по коммуналке заранее озаботиться внесением необходимых сведений в ЕГРН.

Вот этим и займитесь, а ППП оставьте в покое.

 

4 часа назад, nebrit сказал:

Нотариусы отказываются заверять договоры купли-продажи без предоставления отказов соседей от ППП.

Пока не увижу постановление об отказе - не поверю. Ссылки на обсуждения давать не нужно. 

И зачем вообще обращаться к этим мудозвонам?

Изменено 18 августа, 2019 пользователем Coldplay

[nebrit]

1 час назад, Coldplay сказал:

И зачем вообще обращаться к этим мудозвонам?

Я не зря написал выше

5 часов назад, nebrit сказал:

Трудности начались совсем недавно.

Существуют некие "Методические рекомендации по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу". Утверждены решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол N 03/16 от 28 марта 2016 г. https://yadi.sk/i/-DdwnnaUzMUC2

Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу подлежит нотариальному удостоверению. Право собственности на комнату в коммуналке влечёт признание доли в праве общей собственности на общее имущество коммунальной квартиры. Отказ от покупки является действием, влекущим прекращение вытекающего из отношений общей собственности права отказавшегося лица, и, соответственно, обязанности продавца продать именно ему отчуждаемую долю, а равно возникновение у продавца права на отчуждение доли в общей собственности постороннему лицу. Такая обязанность у продавца  возникает лишь в случае внесения в кадастр сведений о коммунальной квартире, в пределах которой находится выставленная на продажу комната, а также сведений об этой же коммунальной квартире, в пределах которой находятся комнаты соседей. В противном случае обязанность продавца известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю в праве общей долевой собственности на общее имущество коммунальной квартиры постороннему лицу не возникает. ( ч. 6  ст. 42 ЖК РФ отсылает нас прямиком к ч. 2 ст. 250 ГК РФ). Таким образом, при отсутствии таких сведений в кадастре (в ЕГРН) продавец буквально не лишается возможности продать комнату в виртуальной коммуналке (в бывшей общаге) без оглядки на ч. 6  ст. 42 ЖК РФ (без обязательного извещения соседей о её продаже). Соседи же лишаются права в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на них прав и обязанностей покупателя, предусмотренного ч. 3 ст. 250 ГК РФ, поскольку у них просто нет доказательств нарушения их преимущественного права покупки. Пока они раздобудут такие доказательства, понудив через суд Росреестр внести НЕДОСТАЮЩИЕ сведения в кадастр (в ЕГРН), пройдёт больше трёх месяцев с момента, когда они узнали о продаже комнаты. Восстановить срок будет практически невозможно. (Судья скажет: а какого хрена вы раньше не потребовали от Росреестра внести в кадастр сведения о вашей мифической коммуналке?). С другой стороны, если ППП возникает только в момент объявления о продаже, то как подать икс к Росреестру, если ППП покамест не нарушено? А поскольку речь идёт о ППП и соседей тоже, то требуется обращаться в суд с иском. Тихо-мирно попросить Росреестр (без суда) об этом нельзя.

Вот поэтому я задумался - вроде как иск должен быть негаторным. С другой стороны, как-то уж так повелось, что негаторный иск он только о вещном праве собственности (о праве пользования). А ППП в триаду этого права не входит.

Изменено 18 августа, 2019 пользователем nebrit

[Coldplay]

19 минут назад, nebrit сказал:

Я не зря написал выше

Конечно же зря.

Если нотариус и отказывает, то не из-за нарушений ППП, а из-за несоответствия сведений в док-тах, представленных заинтересованными лицами, и имеющихся в ЕГРН.

19 минут назад, nebrit сказал:

Сделка по продаже доли..

Хватит ересь копипастить... 

Есть такая весчь как приостановление производства по делу.

19 минут назад, nebrit сказал:

Судья скажет: а какого хрена вы раньше не потребовали от Росреестра внести в кадастр сведения о вашей коммуналке?

И правильно скажет. 

Изменено 18 августа, 2019 пользователем Coldplay

[nebrit]

Я понял, что в случае продажи соседской комнаты налево появляется повод у соседей (и у меня) подать иск к Росреестру, лишившему меня ППП - после подачи иска к продавцу, не уведомившему соседей. Но я хочу подать иск, не дожидаясь свершения события продажи и нарушения ППП. Заранее. Чем мотивировать? Ведь право ещё не нарушено. А все иски, кроме негаторного, касаются уже нарушенных прав.

Даже подав иск об исправлении кадастровой ошибки, я должен сказать, какое именно моё право нарушено этой ошибкой. Иначе ошибку никто исправлять не станет. (Поскольку именно эту ошибку можно исправить только в судебном порядке). Вот такой замкнутый круг.

Изменено 18 августа, 2019 пользователем nebrit

[Coldplay]

22 минуты назад, nebrit сказал:

Но я хочу подать иск, не дожидаясь

И это правильно.

 

22 минуты назад, nebrit сказал:

Чем мотивировать?

Я не Ванга. Всех обстоятельств я не знаю, с документами не знаком. И мне это не нужно.

Так что - вопрос риторический.

[nebrit]

Жду бумажную выписку из ЕГРН. Пока не знаю, укажут ли там квартиру, в пределах которой находится комната, или нет. Чтобы не терять время, пытаюсь вычислить все возможные варианты для иска.

Это производство по делам, возникающим из публичных правоотношений?

[nebrit]

За....ь! (Зая, зая, заинька моя!). Получил выписку об основных характеристиках. Кадастровые номера объектов недвижимости, в пределах которых находится комната - данные отсутствуют. То есть комната стоит просто на голой земле! Ни номера квартиры, ни номера самого здания - Росреестр жжёт! Кроме того, никаких обременений до сих пор не наложено! А мировой судья пару месяцев назад наложила запрет на совершение регистрационных действий и арест. И сама отослала в Росреестр и приставам вынесенные ею определения. Чудеса!!!

Но ещё чуднее, что Подраздел III ГПК РФ утратил силу. Вроде весь компромат у меня теперь на руках, несомненно, что Росреестр накосячил, но как подступиться - я не знаю. Ст. 304 ГК РФ тут не катит. Часть 6 ст. 42 ЖК РФ - если только сильно притянуть за уши. А надо что-то фундаментальное. И неужели это будет административный иск? Соображалка моя соображать отказывается.

ОФФ: ну и чисто поржать и над судьёй (хотя резолюция верная), но всё остальное, столько противоречий..., и над логикой Росреестра - мы не виноватые, что два раза на учёт поставили домик. Типа во всём виноватый Александр Сергеевич П.     https://sudact.ru/regular/doc/EK39duTvxnJm/

Люди бодрые, помогите... Срок-то три жалких месяца после получения выписки, из коей я узнал об отсутствии квартиры и даже дома! в которых находится комната. Я не успею прочесть ни КоАП, ни КАС, ни административные судебные акты...

Насчёт ареста комнаты - идти тормошить пристава? Или в иск всунуть до кучи?

А если так: кадастровая ошибка нарушает право распоряжения малолетней сособственницы своей долей (и ст. 304 ГК РФ всё-таки! и обычное исковое производство!). Какой-же здравомыслящий и законопослушный покупатель будет приобретать долю на комнату, которая не находится в пределах конкретного здания или квартиры? Только нездравомыслящий идиот! - как один из доводов нарушения права. А там до кучи и ч. 6 ст. 42 ЖК РФ - типа, хочу застраховаться от возможных  наездов соседей, исключить полностью вероятность таких наездов.

Итак: бумажная выписка с печатью на комнату у меня на руках. Теперь пойду заказывать выписку на квартиру второго этажа по её кадастровому номеру, указанному на сайте Росреестра. (Сразу заказать обе заочковал). Интересно, каков будет ответ Росреестра на такой запрос, ведь по заверениям начальника регионального управления квартир в этом доме нет вовсе.

Изменено 22 августа, 2019 пользователем nebrit

[nebrit]

16 часов назад, nebrit сказал:

Кроме того, никаких обременений до сих пор не наложено!

Это я соврал. Наложено!

Короче, я догадываюсь, что будет в выписке на квартиру. Можно было её и не заказывать. В ходе проведённого расследования сегодняшним вечером было установлено, что кадастровые номера и самого здания, и квартир в нём - не соответствуют ни набиуллинскому приказу, ни улюкаевскому о правилах  присвоения кадастровых номеров. Номера липовые! Аморфные. Вероятно, существует тайная инструкция, предписывающая Росреестру присваивать такие липовые номера бывшим общагам, чтобы их превращать в многоквартирные дома в обход закона. Пора этих редисок выводить на чистую воду.

Кадастровый номер здания 50:46:0000000:4054. Кадастровый номер квартиры  50:46:0000000:30249. И то, и другое не располагаются одновременно на территории нескольких кадастровых кварталов одного кадастрового района. Земельный участок целиком в одном районе. Кадастровый номер этого района известен 50:46:0010502. Какого хрена и зданию, и квартире, расположенным на этом участке, присвоены номера в нулевом кадастровом районе? Это против правил!

Компромат практически собран. А вот какое право нарушено, пока не знаю.

Это мне ещё повезло, что у комнаты указан реальный номер кадастрового квартала. Там у половины комнат тоже нулевой квартал. Не кадастр, а какое-то НАдувательстВО (матерным словом нельзя).

Для непосвящённых:     округ : район : квартал : номер объекта

Изменено 23 августа, 2019 пользователем nebrit

[Coldplay]

К чему вы тут все это выкладываете... Никто не будет так погружаться в тему. Идите и проиграйте еще раз. Информировать об этом необязательно.

[nebrit]

Окей! Больше в эту тему писать не буду. Тем не менее, ваши ответы помогли мне вырулить в нужном направлении.